同策保利香槟国际营销策划报告

180000
平
米
150000
新东区2011年预计推量:23万方
120000 90000 60000 30000
0
恒盛豪庭 翰景园 文华名邸 世伦名郡 未来锦城 运杰龙馨园
港闸区 新东区 开发区 新老城区
开发区是以低密度产品销售为主 2011年开发区公寓供应量较小，主要以华润橡树湾为主
预估总竞争量为：13万方
保利香槟国际营销策划报告
一、政策格局
新政对于南通市场的影响
从目前的政策执行来看，南通暂时无限购
1，二套房首付比例提高10%，达到60%
贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60% 贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2，个人购买住房不足五年全额征收营业税
对于个人购买住房不足五年转手交易的，统一按 销售收入全额征收营业税。
90000
60000
30000 0
中南世纪城 玉兰公寓 学府雅居 中南世纪花城 城市嘉苑
由以上分析：
“本案的竞争总量为128万方，主要来自港 闸区内部，其次是新东区和开发区。”
三、极限成交能力
单个项目能否实现大幅放量？
南通2010年热销项目排行，我们选择取前三具体分析
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9
3，全面限购，禁止购买三套房
本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条
件地购买一套住房，第三套以上的住房禁止购买。
已落实 已落实
… 未落实
当地银行对于新政反应迅速，信贷的收紧将直接影响到11年市场
加息政策执行时间不定
一般是之前房贷已放款的，从2012年1月1日起执行；中国银行采取房贷后一年上调利率标准
90000
60000 30000
0
港闸2011年未来推量预计:84万方
港闸区 新东区 开发区 新老城区
2011年新东区板块市场主要以存量销售和在售项目新推为主
预估总竞争总量：27万方
180000
平
米
150000
新东区目前存量预计:4万方
120000
90000
60000 30000
0
恒盛豪庭 翰景园 文华名邸 世伦名郡
贷款额度全年紧张
相对于小部分银行1-2周即可房贷，大部分银行目前额度紧张。预计4月稍有缓解，这样情况将持续2011年一年 南通各主要银行贷款调整方案一览
当地市场对于新政的执行首先落实在了各大银行的贷款政策调整上面。
从政策影响来看：
新政对于南通市场的影响主要在于 对未来价格预期的抑制
二、竞争格局
从房地产发展格局上看， 南通可分为港闸区、崇川 区（主城区、新城区、新 东区）、开发区和通州区。 其中通州区的地块属性差， 主打地价与其他区域属不 同客层，故不做考虑。
从近期的供应成交走势来看：
港闸区和新东区已逐步成为南通的热点区域
2010年下半年南通各板块住宅供应成交情况
万平方米
元/平方米
25
16000
180000
平
150000
米
开发区目前存量预计:1万方
120000
90000 60000 30000
0
华润橡树湾
星湖邻里
180000
平
米
150000
开发区2011年预计推量:12万方
120000 90000 60000 30000
0
华润橡树湾
景瑞18
星湖邻里
港闸区 新东区 开发区 新老城区
新城与老城依托市中心优势区位，主要以高总价段的产品为主
14000
20
[注]低密度12000
产品为主
15
10000
8000
10
6000
5
4000
2000
0wk.baidu.com
0
港闸区 主城区 新城区 新东区 开发区
供应（万㎡） 成交（万㎡） 均价（元/㎡）
根据近两年土地成交情况来看， 南通未来供应主要集中在港闸区和新东区
平方米
1400000
近两年南通各板块土地成交情况
1200000
180000 平 150000 米
主城区2011年预计总推量31万方
主城区2011年预计推量:28万方
180000 平
150000
米
主城区目前存量预计:3万方
120000
120000
90000
90000
60000
60000
30000
30000
0
万濠华府 景华城 尚海湾 天安花园 金鼎湾 濠南君邑 翰林府
本案项目的竞争面研究
本案所处的港闸区与新东区、开发区具备相似的市场属性
区域主流产品 主力地块容积率 价格段（元/㎡）
港闸区
小高层、高层为主
2.0-2.5
小高层、高层为主
2.0
8200-10000 11000-17000
老城区 新东区
崇川区
新城区
开发区
小高层、高层为主
2.0-2.5
小高层、高层为主
2.0-2.5
1000000
800000
600000
400000
200000
0 港闸区 主城区 新城区 新东区 开发区
2009年 2010年
综合分析整体市场情况和本地块的区域条件，我们可以得出结论
本案主要的竞争面在港闸区和新东区
港闸区 新东区 开发区 新老城区
2011年港闸区市场放量，将占到整个南通市场供应总量的的44%
【港闸区】预估总竞争量：88万方 【崇川新东区】预估总竞争量：27万方
【崇川老城区、新城区】预估总竞争量：70万方 【开发区】预估总竞争量：13万方
平 米
180000
150000
港闸2011年目前存量预计:4万方
120000 90000 60000 30000
0
平 米
180000 150000
120000
0
万濠华府 景华城 尚海湾 天安花园 金鼎湾
濠南君邑
180000
平
150000
米
新城区2011年预计总推量39万方
新城区2011年预计推量:34万方
180000
平
150000
米
新城区目前存量预计:5万方
120000
120000
90000 60000 30000
中南世纪城 玉兰公寓 学府雅居 中南世纪花城 城市嘉苑
首套房优惠利率基本取消
南通各银行除江苏银行仍执行15%的优惠（随时会取消）外基本取消，兴业银行基准利率上浮10%
二套房优惠利率取消，基准利率上浮10%；首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍
目前南通各大银行二套房利率基准利率上浮10%。据介绍交通银行二套房贷利率可能再度紧缩、上调幅度将会增加
多层、别墅、小 高层
1.0-1.5
8000-9000 11000-16000 8000-13000
近年来港闸区规划的启动，带动了其房地产市场的迅速崛起
★
本地块
通州区 非主城区区域，城市界面感差
我们的地块位于港闸区， 在整个南通主城区的北部。 通吕运河上的几座大桥陆 续建成，大大加强了港闸 区与核心市区的联系。