房地产开发五证的取得程序

房地产开发五证的取得程序一般分为以下几步：（一）、立项批准。一般是由开发商向城市计划委员会提出申请报告，

根据当地的城市发展情况，一般情况这些申请大部分都可获得批准。

（二）、建设用地许可证。开发商拿着立项证明到规划局，规划局根据

各地的城市发展规划，发一个《建设用地规划许可证》，证明此宗土地可以

用于住宅建设。

（三）、土地使用权证。开发商凭着《建设用地规划许可证》到国土资

源管理局，交了土地出让金，给一个《国有土地使用权证》。

（四）、建设工程规划许可证。开发商得到了地，然后就要进行住宅设

计，将这个设计的内容再交给规划局，规划局经过审核，认为符合规划要求

的，就再发一个《建设工程规划许可证》。注意此证与上面所讲的《建设用

地规划许可证》是不一样的！《建设用地规划许可证》是证明此宗土地可以

进行住宅建设；《建设工程规划许可证》是证明这项工程的设计内容符合规

划要求。

（五）、《建设工程施工许可证》。开发商拿着上述几个证件以及与建

筑商签订的合同，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。

（六）、《商品房预售许可证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》

（国务院令第２４８号）第二十三条规定：“房地产开发企业

预售商品房，应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的

资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”

第二十四条规定：

“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。”

第二十五条规定：“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起１０日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。”

五证的复印件只能作为一种参考。由于商品房预售五证问题涉及到商品房买卖合同的基础，特别是其中的《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》尤为重要。因为《国有土地使用权证》直接影响到购房者将来是否可以拿到房屋所有权证的问题；而《房屋的预售许可证》将直接影响到商品房买卖合同的法律效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件

适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”