市场法估价中期房价格与现房价格的修正

市场法估价中期房价格与现房价格的修正

福建华茂资产评估有限责任公司柯复

一、现房价格与期房价格之间关系的公式

和前几年期房销售一般按分期付款的方式不同，近几年房地产市场的火爆，造就了房地产状况还是期房时进行销售，就要全额缴纳购房款的现状。而且房屋还处于期房，就已经卖光。由于付款方式已从按房屋建成状况分期付款转变成房屋还是期房就要一次性付款，现房价格与期房价格的修正方式也随之有所转变。交易实例很多成了一次性付款的期房交易价格的实例。期房价格（房子尚未建好，不能交付使用，就要一次性付款）和现房价格（房子已建好，可交付使用，一次性付款）之间的修正，就要考虑期房成为现房期间不能享受租金收入和期房存在风险的影响因素。

在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。以可以出租的房地产为例，由于买现房可以立即出租（在不考虑须二次装修的情况下），买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，另外由于买期房总存在着风险（如有可能不能按期建成，甚至出现“烂尾楼”，或者实际交付的品质比预售时约定的差）。房地产估价师考试教材给出了期房价格与现房价格之间关系的公式：

房地产估价师考试教材还举出了下面的这个例子：

【例】某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/平方米，出租的年末净收益为330元/平方米。假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，试计算该期房目前的价格。

【解】该期房目前的价格计算如下：

上面是已知现房价格求期房价格的公式，如果是已知期房价格求现房价格，只须将上面公式进行适当整理移项即可。

二、期房与现房在何处修正

用期房作交易实例，直接将期房的交易价格在市场法中进行比较修正，求取估价对象的价格，是不妥的。因为期房的交房时间不同，开发商不同导致风险不同，不能直接在市场法中进行修正。期房与现房之间的修正也不适合在交易日期、房地产状况（区域因素、个别因素）项目中进行修正。但有些房地产估价师会在交易情况修正中进行期房价格与现房价格的修正，笔者以为不妥。无论是《房地产估价规范》，还是房地产估价师考试教材，列为交易情况修正的8种情况中均没有将期房与现房之间的修正列入。因此不宜在交易情况修正中进行期房价格与现房价格之间的修正。

采用市场法进行估价时，选取可比实例的质量要求中有一条要求：“可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。”笔者建议期房和现房之间的修正可以在建立价格可比基础（统一价格内涵）时进行修正。如果我们评估的是现房的房地产价格，就要将可比实例期房价格修正成正常现房价格，才有价格可比基础，期房和现房不是类似房地产，只有

将期房修正成现房，才能达到市场法“可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产”的质量要求。如果我们评估的是期房的房地产价格，也要将可比实例期房价格修正成正常现房价格，才能以市场法与假设估价对象也为现房状况进行比较修正。然后将求取出假设估价对象为现房的价格修正成估价对象为期房的价格。

也就是说，采用市场法进行比较修正时，估价对象与交易实例状况均应为现房（或修正成现房价格）。

三、拆迁估价中是否适宜选用期房作交易实例问题

对建成不久的估价对象房地产进行估价，选用期房作为交易实例并将期房价格修正成现房价格后，采用市场法进行比较修正是可行的。但拟拆迁房一般是年代较久的房屋，选用期房作为交易实例，不符合市场法对可比实例选取中“可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产”的质量要求。由于技术进步，拟拆迁房无论设计的标准、小区环境、平面布局、配套设施等均与现在正在建设的期房有较大差距。选用期房作为交易实例，不符合市场法对可比实例选取中“可比实例的档次应与估价对象的档次相当”的质量要求。因此，期房与拟拆迁房不是类似房地产且档次不同，不宜选作交易实例。

但是，拆迁估价中求取拟建安置房时，由于拟建安置房系现在设计，其设计的标准、小区环境、平面布局、配套设施等与现在正在建设的期房虽有差距，但不是太大，可以作为档次相当的类似房地产。如果选用市场法，就需要进行期房与现房或现房与期房之间的修正。如果选的是期房的交易实例，则应先将期房修正成现房，才能采用市场法进行比较修正。求出假设拟建安置房在估价时点已建成（假设为现房）的价格，然后再将假设现房的价格修正成期房（拟建安置房）的价格。

来源：福州市房地产估价协会

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