物业管理行业现状分析

物业管理行业现状分析

一、基本情况

通过检查，检查组认为，物业管理行业是住房商品化、社会化的产物。城镇化的发展，使人们的居住环境迅速小区化，房地产和物业服务得以迅猛发展，物业服务对象从单一的新建住宅小区发展到写字楼、工业厂区、学校、医院、机关办公楼等各类场所，形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全防护、生活服务、绿化管理等社会服务。到目前为止，全州有资质备案的物业服务企业共计55户全部集中在北部七县（市），物业管理项目合计237个，其中：居民住宅小区184个，从业人员2397人，管理的建筑面积974.64万平方米（其中住宅900.01万平方米），成立业主大会39个，新建商品房小区物业管理覆盖率达到100%。形成了多类型、多层次、多形式的物业服务管理格局，初步建立起市场化经营的物业服务体系。

（一）开展对《条例》的学习宣传。《条例》颁布实施以来，州及大多数县（市）政府及建设房管部门充分利用电台、电视台、城建网、悬挂宣传横幅等形式进行宣传。并组织物管企业进行学习培训，指导企业开展形式多样的物业政策宣传，扩大居民对《条例》的了解和认识。有的物业服务企业自办报刊免费发给业主，让业主了解物业企业服务项目及经营理念，了解业主的权利和义务，为形成良好的物业服务社会氛围起到了积极的促进作用。

（二）依法进行指导和监管。州、县（市）建设房管部门一是依法指导具备条件的小区召开业主大会，选举产生业主委员会并正确引导其发挥职责，做好登记备案工作。二是严格进行物业服务企业的准入资格和年度审核，完成县（市）房地产管理处初审，县（市）建设局复审，州建设局终审的三级审核申报批准制度，严把物管企业市场准入关，进行诚信经营评价，强化前期物业服务管理，形成强有力的监督制约机制。三是及时调处各类物管矛盾纠纷，保障业主和物管企业的权益。

（三）规范企业收费行为。州、县（市）发改部门严格执行国家物业服务收费审批制度，收费实行政府指导价，物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同约定，为业主提供住宅相关的物业服务。我州物业服务收费标准按级次为0.3－0.5元/平方米/月收费，涨幅最高向上浮20%，下浮不限，部分小区实行市场价（别墅类）。蒙自收费0.3－0.5元/平方米/月；

建水0.3－0.4元/平方米/月；弥勒0.25－0.5元/平方米/月。业主缴费率，蒙自达到80%，建水95%，弥勒基本实现100%。

（四）加强住宅专项维修资金的归集和管理。按照建设部、财政部《住宅专项维修资金的管理办法》规定，从2006年到今年8月，全州共收取住房专项维修资金6652.64万元，资金使用按照“业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的规定进行。一是将维修资金存缴到指定的房地产管理机构进行监管；二是建立资金使用公开制度，增强资金使用透明度。目前，全州仅有弥勒县出现一起使用专项维修资金情况。从总体情况上看，资金管理基本上是按规定进行的。

二、存在的主要问题

（一）《条例》宣传工作的深度和广度不够。宣传手段单一，未能引起全社会的重视，甚至不少小区的业主和物业服务企业只知道有一个条例，不知道具体内容。检查组在小区的个别走访中了解到有些物业服务人员对物业服务的职责不清，对相关的物业政策、法规条文领会不透，服务质量差，服务目标不明确。一些小区的业主不知道如何维护自身的权利，没有摆脱计划经济福利用房管理的思维模式。少数业主对物业服务收费问题认识不到位，只享受权利，不履行义务。部分业主对小区服务出现的问题，不是通过协商处理和法律手段解决，而是采用简单的拒绝交费等行为使矛盾激化。

（二）物业发展滞后，监管力量薄弱。物业管理人员少，监督力量薄弱，与物管工作相关的政府建设房管部门和物价部门监管、协调不够；乡镇和社区由于物业管理行政职能和具体工作制度不健全，没有履行监管职责和协调指导。目前最突出的问题是指导成立业主委员会的工作滞后；老居住小区的专项维修资金归集困难。许多老区己进入房屋公共设施的维修阶段，而维修资金原来没有归集，无法进行维修，影响了居民的正常生活，有的小区出现了业主上访现象。

（三）物业服务主体行为不够规范，部分业主认识不到位。一方面，开发商遗留问题反映出前期物业管理的薄弱，主要表现在：一些小区水电未直接抄表到户，增加损耗平摊争议；停车车位规划没有前瞻性，存在收费权属争议，导致后期物业服务企业接管后矛盾突出。受建设部门未及时开展培训的影响，服务企业的从业人员多为短期聘用，未参加过专业培训，

无论是从职业道德、专业技术、应变能力、还是法律知识水平等方面都难以适应物业服务的需求，部分服务企业管理混乱，矛盾纠纷不断；另一方面，业主自我管理能力不强，业主委员会组织不健全，缺乏维权和建立物业服务是消费行为的理念，认为物业服务企业只要收了服务费，就应该解决住宅小区的所有问题，承担社会服务工作和相关的一切责任。

（四）物业服务费收缴率低，影响物业服务工作开展。一方面是小区存在着物业服务企业重收费、轻服务及乱收费的现象，引起业主不满；另一方面，物业服务费收缴率低，按州、县（市）发改部门向物业服务企业核批的收费标准，大部分物业服务企业收缴率只达到80%左右，致使物业服务企业处于经营亏损边缘，这在很大程度上制约着物业服务企业的生存和发展，也无法满足业主对服务的要求，物业服务企业长期低成本运作，使服务质量难以保证，长此下去，会严重影响物业服务企业正常运转和物业产业的健康发展。

（五）住宅专项维修基金的收缴和管理不到位。检查中发现有的小区已居住近十年，但无专项维修基金，目前已出现屋面漏雨、水电系统损坏，由于无资金维修，有的小区出现住户上访的情况；个别小区出现业主委员会成员将专项维修基金私存的现象，查处后到现在利息部分仍没有归还。

三、检查建议

（一）政府相关部门要进一步加强对《条例》的宣传工作。物业管理工作关系到广大业主的切身利益，同时还涉及到社区乃至社会的和谐与稳定。要通过广播、电视、报刊、社区文艺汇演等多种形式宣传《条例》，做到家喻户晓。广泛动员物业服务企业，运用各种宣传方式宣传物业服务企业和业主双方的职责、权利和义务，提高物业服务企业和业主守法意识，使广大业主和物业服务企业坚持贯彻实施《条例》，依法维护双方的职责、权利和义务。

（二）政府要加大规划、协调、监管力度。一是小区内必要的功能设计和审批要把关。在新建小区的规划中，要注重人性化和前瞻性，如供水、供电抄表到户、建停车场、医疗卫生、银行、保险、商业服务设施，业主活动场所等，提高物业小区的综合服务功能，使物业服务逐步走向规模化和规范化。二是根据《条例》的要求，政府房管部门要进行职能调整，按照《条例》要求要配置专门的监管人员。针对小区目前存在的问题，政府相关部门要对全州的物业管理及物业服务进行一次全面检查，涉及到物业服务工作的建设、发改、工商、规