应对拆迁中的关键环节

应对拆迁中的关键环节（一）——三裁三听证根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人、承租人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限达不成协议的，当事人可以向相关行政主管部门申请行政裁决，申请主管部门对上述问题作出决定，确定被拆迁人的补偿方式及标准。

行政裁决是拆迁中非常关键的一个环节，一般来说，下行政裁决前，谈判工作还处于比较主动的地位，一旦行政裁决书下发，被拆迁人就处于比较被动的地位了。

怎样应对上述的行政裁决程序呢，关键就是要把握好围绕行政裁决程序的三次听证程序，那就是行政裁决受理前的听证、作出裁决决定前的调解程序及裁决书下发后强拆前的听证。

为了规范行政裁决行为，建设部专门在2003年发布了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房[2003]252号发布）（以下简称“252号文”）。

1、受理行政裁决前的听证程序（1）法律依据252号文第七条规定：“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证”。

“至于“较高”“较多”的具体标准是什么，252号文中没有给与明确的规定，但规定具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。

各个省市标准是不一样的，北京这边没有相关的规定，但北京这边规定，除市政府确定的重大市政基础设施建设工程以外，同一拆迁项目已裁决居民户数超过拆迁范围内居民总户数5%，拆迁人再申请裁决的，裁决机关不予受理。

（2）基本程序因未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高，房屋拆迁管理部门在受理行政裁决前召开听证会，听证人员一般指定本机关法制工作机构人员担当，或者由拆迁管理部门中没有直接参加该拆迁活动监督管理的人员。

受理行政裁决前的听证会主要是就拆迁人已经实施的拆迁活动的合法性和合理性听取被拆迁人的陈述和申辩。

（3）对策听证是拆迁管理部门的职责，那么申请裁决受理前的听证就是被拆迁户的权利，所以我们可以申请其召开听证会，我们可以充分发表意见，对于拆迁人在拆迁活动中的违法违规问题进行反应，要求行政主管部门进行处理。

2、做出行政裁决决定前的调解程序（1）法律依据252号文第十条规定了房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决的程序，其第三款规定了做出行政裁决前应当组织当事人进行调解。

这就是行政裁决第二次额听证程序，是非常关键的。

一般来讲，上述的第一次听证程序，拆迁管理部门一般不会启动，但这次的调解是法定必须组织的，是做出行政裁决前的必经程序。

（2）基本程序根据252号文第十条第三款的规定，房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。

房屋拆迁管理部门不用因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。

拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。

（3）对策规定是好规定，看似是法律赋予了被拆迁人一次很好的申辩机会，可以在政府主管部门的参与下解决补偿太少买不起房的问题。

但一般情况下，通过谈话根本无法解决实质性问题，拆迁户得到的补偿不会得到任何提高，谈话调解只是强拆前的前奏罢了，仅仅是为了进行裁决或者强拆工作的需要多了，绝大部分就是做过场罢了。

但作为被拆迁人应该做些工作来中止行政裁决程序，当然不是说缺席谈话程序。

252号文第12条规定了可以中止行政裁决的四种情形，分别为：（一）发现新的需要查证的事实；（二）裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的；（三）作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的；（四）因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。

那么我们就可以利用此条的规定来达成中止裁决的目的。

例如，在谈话中告知组织人房屋的面积需要查证；或者在之前对拆迁许可证、相关的规划许可证、立项文件等前置行政行为提起行政诉讼或者复议等等都可以中止行政裁决程序。

3、裁决作出后强拆令下发前的听证程序（1）法律依据252号文第十八条规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。

”（2）基本程序强拆听证会参加人一般有拆迁当事人代表、政府管理部门代表及社会公信力代表。

拆迁当事人代表即拆迁人、拆迁公司及被拆迁人；政府管理部门，一般为拆迁项目所在的政府法制部门及基层组织代表；社会公信力的代表主要是1-2名的人大代表。

听证会一般按照下述的程序进行：（一）主持人介绍听证会程序及听证会纪律、核实参加人身份；（二）询问参与人是否需要回避；（三）拆迁管理科陈述强制拆迁的依据及做出行政裁决的相关情况；（四）拆迁公司陈述补偿安置情况；（五）拆迁评估部门就评估报告陈述；（六）被拆迁人陈述达不成补偿协议的原因；（七）主持人及行政管理部门询问拆迁人、拆迁公司及被拆迁人问题；（八）拆迁当事人做最后陈述。

（3）对策在现阶段只用成功阻止听证的召开，才能够阻止拆迁管理部门向区政府申请强拆令。

中国是一个“重实体、轻程序”的国家，所以听证会的组织者一般都不太遵守相关程序法的规定，质疑听证程序合法行就是对策之一。

一般来讲，关于听证会程序的法律规定主要由《行政许可法》第四十八条、《北京市实施行政许可听证程序规定》第十一条等规定来调整。

《行政许可证》第48条规定：“听证按照下列程序进行：（一）行政机关应当于举行听证的七日前将举行听证的时间、地点通知申请人、利害关系人，必要时予以公告”；《北京市实施行政许可听证程序规定》第11条规定：“行政机关应当于举行听证的30日前，以公告的形式向社会告知听证的事项、时间、地点以及听证参加人的登记、选择办法”。

是否在30日前贴出听证公告、7日前通知拆迁当事人等方面来检验听证程序的合法性，一旦发现不符合法律规定的地方，被拆迁人有权要求中止或者延期听证从而达到程序无法进行的目的，这是对策之一；对策之二，就是在听证开始前或者进行中行使回避权利，要求相关参加人尤其是政府管理部门参与人，如主持人、记录人回避，一旦提出回避申请，根据《北京市实施行政许可听证程序规定》19条规定，听证会应该延期举行；对策之三，听证会中不仅要对拆迁补偿进行听证，还应该主导大家都拆迁项目的合法性进行听证，并且这一点是律师参加听证会的主要任务；对策之四，就是邀请相同项目的拆迁户作为旁听人员参加听证会，给政府造成巨大的舆论压力，这也是有助于事情解决的，当然旁听人员应当严格遵守听证纪律，不能起哄、不能发言等。

当然在实操中还要根据实际的情况具体分析，这只是举例说明罢了。

应对拆迁中的关键环节（二）——评估报告评估报告也是拆迁过程中一个比较重要的环节，《城市房屋拆迁管理条例》24条规定，应该根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定。

根据上述规定，立法者的本意是为了确定拆迁房屋的补偿价值从而确定拆迁户的安置补偿数额，这是评估报告的作用，当然也应该是评估报告的唯一、合法作用，但在实际的拆迁中，评估报告的作用已经变味了。

问题就出在了“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定”上。

以北京为例，拆迁中房屋评估的评估依据是《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字[2001]1234号），这个暂行规则是根据2001年北京的地价及房价制定的，其将北京的土地根据地理位置划分为十级，每一级有不同的基准地价和基准房价，最贵的一级土地的基准地价为5300-6000 基准房价为1000，现在北京五环外的房价都一万多了，所以这个标准是严重滞后的，依靠这个标准评估出来的房屋价格是2001年的标准，根本无法反映现在的实际价格，所以评估报告已经失去了其确定补偿价值的作用了。

252号文第五条规定拆迁人申请行政裁决时必须提交评估报告，所以评估报告作用还是非常大的，其已经“基因突变”有了另外的作用，这也是评估报告现在的价值体现——拆迁人申请裁决及强拆的辅路石，也就是说，对房屋进行评估不是确定补偿价格的需要，而是拆迁人申请强拆房屋的需要。

拆迁中的房屋评估适用的主要法律规定是建设部2003年12月1日通过的《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房<2003>234号）（以下简称“234号文”）。

知道了评估报告的本质，怎样利用法律的规定应对评估程序已经有了大体的思路，我们可以从评估活动的个个方面谈一下应对之策。

1、评估机构的选定（1）法律规定234文第六条规定：“市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，供拆迁当事人选择。

拆迁评估机构的确定应当公开、透明、采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等方式”。

（2）权利主张上述是法律规定的评估机构的选定方式，其应该采用投票或者抽签的方式选择，但实践中评估机构都是拆迁人自己单方选定的，被拆迁人根本没有选择的机会和权利，甚至房屋被评估了都不知道。

所以，很多拆迁项目评估机构的选定都是违法的。

被拆迁人应该要求自行选定评估公司，这是作为被拆迁人的合法权利。

2、初步勘验程序（1）法律规定234号文第15条规定：“拆迁评估人员应当对被拆迁人房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明”（3）权利主张根据上述的法律规定，在房屋初步勘验过程中，评估机构应该对被拆迁人的房屋进行勘验，做好相关记录，并要拍摄反映房屋外观及内部状况的影像资料，并且需要相关人员签字认可，如果当事人不签字或者无法进行勘验和拍摄影像资料的，应该由无利害关系的第三人进行见证。

上述是法律规定的对勘验的法定程序，但实际的评估工作中，评估公司往往不按照法定程序，或者没有录像，或者没有签字，或者没有见证，更有甚者连实际勘验都没有进行只是根据被拆迁人的房屋产权证上的附图就出具了评估报告。

作为被拆迁人，如果房屋处于待评估状态，就可以要求评估公司按照上述的程序进行评估，一旦发现他们违法的行为，就有权拒绝配合评估或者要求其重新进行评估活动、重新出具评估报告。

3、公示程序（1）法律规定234号文第十八条规定：“估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见”，这就是评估报告的公示程序。

（2）权利主张实践中，拆迁人一般这样进行公示程序。

在送达评估报告时，同时送达一份《征求意见通知书》，通知书中一般明确规定：“凡未明确表示…不愿意‟公示的，我单位将根据《通知》精神在规定期限内将初步评估结果予以公示”。