2009年武汉房地产市场回顾及2010年展望

2009年武汉房地产市场回顾

及2010年展望

2009年，武汉商品住宅累计新增供应面积568.77万平方米，与2008年相比下跌30.01%。

2009年市场回暖的程度和持续时间超出市场预期，即使部分开发商采取加快工程进度等措施加大供应，但新增供应量的增长缺乏有力支撑，因此供应趋紧成为了必然现象。2009年，武汉商品住宅累计成交套数11.53万套，是2008年的2.27倍，比同样火爆的2007年也多出了7800多套；累计成交面积1200.72万平方米，成交金额635.87亿元，同比分别上涨130.7%和122.7%。

2009年，受房地产市场回暖影响，开发商资金压力减小，同时对后市预期乐观，在考虑到自己资金实力和土地储备后，开始新一轮拿地。2009年，武汉土地市场供应充足，中心城区累计供应土地85宗，土地供应总面积超过750万方。武汉中心城区累计成交土地74宗，成交总面积748.68万平方

米，成交量为历年之首。12月29日华侨城以招标形式夺得东湖风景区地块一宗，总面积为3167亩，用于住宅和旅游开发，该地块也以43亿元的成交总价刷新了武汉土地市场成交记录，成为新“地王”。

同时，《报告》中也就2010年的形势进行了权威的预测：2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。2010年上半年，武汉楼市新推项目较多，需求依然较旺，房价也将保持稳中有升的态势。不过，随着“国四条”、“国十一条”的陆续出台，政策有“趋紧”可能，如果政策再度从紧，势必首先在市场成交量上体现，进而抑制房价的上行趋势。

2009年武汉房地产市场回顾及2010年展望

一、2009年武汉土地市场回顾

1、土地市场供应充足，供应类型多元化

2009年，武汉土地市场供应充足，中心城区累计供应土地85宗，土地供应总面积超过750万方。从供应类型来看，也呈现多元化特征，涵盖了住宅、商业、公用设施、工业、风景点及游览设施等多种类型。

2、土地市场需求旺盛，年底地王再现

2009年，受房地产市场回暖影响，开发商资金压力减小，同时对后市预期乐观，在考虑到自己资金实力和土地储备后，开始新一轮拿地。2009年，武汉中心城区累计成交土地74宗，成交总面积748.68万平方米，成交量为历年之首。与土地市场同样火爆的2007年相比，成交面积增加了34%。

从成交土地用途分布来看，纯居住用地成交26宗，累计成交面积215.92万平方米，占成交总面积的28.84%；兼容商业、

公共设施等的居住用地成交29宗，累计成交面积287.62万平方米，占成交总面积的38.42%；商业金融业用地成交7宗，累计成交面积8.74万平方米，占成交总面积的1.17%；工业用地成交10宗，累计成交面积24.58万平方米，占成交总面积的3.28%；公共设施用地成交一宗；此外，12月29日华侨城以招标形式夺得东湖风景区地块一宗，总面积为3167亩，用于住宅和旅游开发，该地块也以43亿元的成交总价刷新了武汉土地市场成交记录，成为新“地王”。

图：2004－2009年武汉中心城区土地成交情况

图：2009年武汉成交土地用途分布

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统

3、武昌区居住类用地成交面积居首，江汉区居住用地楼面地价最高

如下表所示，通过对2009年各区域居住类地块（含兼容商业、公共设施等的居住用地及华侨城地块中的住宅部分）成交情况的分析可以看到：武昌区和江夏区的土地成交量最大，都在100万方以上，洪山区也达到了95万方，沌口、东湖高新和汉阳的成交量也在50万方以上，其它几个区域的成交量相对较小。

从各区域的居住类用地平均楼面地价来看，因江汉区仅有一宗地块成交，并且是万达集团获取的新华西地块，该地块的用途除居住外还涵盖商业金融，因此楼面地价较高，超过了3000元/平方米；武昌区成交的地块中，也有万达取得的一宗含商业金融在内的居住地块，因此武昌区的楼面地价也接近3000元/平方米；青山区和硚口区的楼面地价都在2500元/平方米左右；洪山区和汉阳区的楼面地价也在2000元/平方米以上；江岸区因城投以较低价格取得多宗后湖地块，因此楼面地价被拉低至千元以下；黄陂区为远郊区县，楼面地

价更低，成交量也不大。

表：2009年各区域居住类地块成交情况

注：本表统计数据含兼容商业、公共设施等的居住用地及华侨城地块中的住宅部分

数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统

二、2009年武汉住宅市场回顾

1、新增供应量不足，较去年同期下降明显

2009年，武汉商品住宅累计新增供应面积568.77万平方米，与2008年相比，下跌30.01%。

由于2008年房地产市场萎靡，导致开发投资和新开工面积持续低迷，2009年市场回暖的程度和持续时间超出市场预期，即使部分开发商采取加快工程进度等措施加大供应，但新增供应量的增长缺乏有力支撑，因此供应趋紧成为了必然现象。

图：2008－2009年武汉住宅新增供应情况

图：2008－2009年武汉住宅新增成交情况

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统

2、市场需求集中发力，造就09楼市旺销格局

2009年，楼市销量反弹的速度和程度都远远超出预期，由最初刚性需求的释放，到改善性需求的发力，再到投资性需求的猛增，多种需求的交集和融合，造就了武汉楼市的旺销。

2009年，武汉商品住宅累计成交套数11.53万套，是2008年的2.27倍，比同样火爆的2007年也多出了7800多套；累计成交面积1200.72万平方米，成交金额635.87亿元，同比分别上涨130.7%和122.7%。

3、新增需求量远超供应量，供需比不断加大

2009年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。

2009年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量。

图： 2009年武汉住宅供需比情况

图：2008－2009年武汉住宅库存及出清周期