深圳某商业城营销推广方案

谨呈：深圳xx实业发展有限公司

XX深圳某商业城营销推广方案

深圳市xx物业咨询有限公司

目录

第一部分物业定位

第一章市场调查分析

一深圳市总体商业市场背景

二南山商业市场综述

三同类主题市场调研

八卦岭片区典型可比商场调研

田贝片区典型可比商场调研

笋岗片区典型可比商场调研

本区域典型可比商场调研

四总结分析

第二章物业发展建议

一商场平面布局规划设计

铺位分割

过道设计

商场人流图绘制

二商场卖场设计

三商场经营品种分区设计

四商场各层租金估算及租金价格表制定

五商场商业经营管理建议

六建筑外立面之装饰、色彩修改建议

七商场休闲广场规划设计建议

第二部分招租推广策略

一主体推广方案及广告推广要点

二阶段推广计划时间表

三组合媒体发布计划

四销售卖场策划

五造势手法策划

第一部分物业定位

第一章市场调查分析

一、深圳市总体商业市场背景

第一章 1、商场分割小铺位销售已风光不再

第二章

第三章曾经轰动一时的“西部电子”，开业后远未达

到人们预期，“东方巴黎”至今仍无法开业，这使得将

统一产权的商场划分成小铺位卖的销售形式难度增大，

让投资客重新建立起信心的难度增强。事实上，即使后

来彩福大厦的裙楼商场因新一佳著名商家的进驻，和发

展商不惜血本10年8%的回报率而使彩福大厦裙楼销售

良好，也不可以轻易断言市场可以接受这种商场铺位划

分的形式。

第四章

第五章因为，这种形式存在许多的问题尚未解决：

第六章

第七章 * 产权与经营权不统一的矛盾始终未能解决。

第八章怎样使小业主的利益得到保障？一旦大商家

退出商场，谁来负责重新招租，各小业主之间的利益

谁来平衡？

第九章

第十章 * 铺位划分过细、过小不利经营者使用。

第十一章发展商为了尽快销售铺位，常常将铺位划分

过细、过小，以减少铺位总值，降低置业门槛，扩大

购买层面。而实际的经营者无法接受和使用过小的商

铺，这种矛盾只好通过重新划分、整合铺位来解决，

从而导致销售铺位与经营铺位完全不同的局面，一旦

经营客退出重新招租时，必将引发各种矛盾。

第十二章

第十三章 * 经营管理水平是影响商场存活的关键因素。

第十四章商场内各铺位利益相关，彼此一荣俱荣、一

损俱损，这需要商场经营管理部门统一的管理协调商

场才能做旺。但往往发展商将商铺分割售出后，就不

再理会经营的问题，这是导致目前众多商场失败的直

接原因。

第十五章

第十六章 * 发展商能否“放水养鱼”是招商工作的关键。

第十七章一个新的商场开业需要培育市场的时间,发

展商需要给经营客适当的优惠来增强其对商场的信

心，从而吸引进场，这就需要发展商在一段时间内承

受短期利益的损失，如减免租金、管理费等，这些措

施对发展商的资金压力较大，发展商面临能否坚守难

关的困惑；而发展商如果不“放水养鱼”给租客以适

当优惠，则商场招满有一定困难，严重的会导致无法

开业，发展商届时将面临更为严峻的形势。

第十八章

第十九章 2、街铺始终受市场钟爱

第二十章

第二十一章与上述情况不同，街铺产权独立，受其他

干扰因素少，客流量仅受街道人流的影响，生意好做

长久，租金稳定。因此，商铺的售价也稳定而高企，

街铺的价值为许多投资客和经营者认可，易受市场追

捧。

第二十二章

第二十三章 3、专业市场增多，竞争更加激烈

第二十四章

第二十五章订立明确的主题，走专业化路线来吸引客

户的专业市场越来越多。

第二十六章但是做专业市场需要一定条件才能成功：第二十七章

第二十八章 * 可借用的资源优势

第二十九章 * 规模、交通、配套等自身硬件条件第三十章 * “放水养鱼”的可持续发展策略

第三十一章 * 和竞争对手或潜在竞争对手相比具有比较优势

第三十二章 * 有较强昭示力

第三十三章 * 原则上不单纯依赖批发客户，还应具备较多的周边零

第三十四章售客户，以积聚人气

第三十五章 * 专业的商业经营管理

第三十六章 * 充足的资金、人才储备

第三十七章

第三十八章只有满足上述全部或多项条件的专业市

场，才有可能成功，如：享誉全国的赛格电子配套市

场，就是依靠华强北是众多的电子生产商集结地这一

大的资源优势，配合便捷的交通、畅旺的人气、较强

的昭示力等综合优势而发展起来的，并逐步发展成为

辐射全国的专业市场。

第三十九章

第四十章虽说专业市场的成功案例很多，但更多的专