制度与机制(以深圳市“城市更新”制度为例)
浅谈深圳市城市更新制度建设
浅谈深圳市城市更新制度建设摘要：随着深圳市社会经济水平的快速增长，土地资源的愈加匮乏和城市发展空间的日益不足已经成为制约城市和谐发展的瓶颈。
以城市更新单元规划制定计划为龙头、以更新项目实施计划为协调工具的新计划机制，进一步强化了城市更新管理中的计划引导与统筹职能，是针对城市更新规划和实施特点的重要制度转变。
关键词：城市更新年度计划；城市更新；更新单元；深圳Abstract: along with the social economy level of shenzhen the rapid growth of land resources, the more scarce and urban development of insufficient space has become increasingly restricting city harmonious development of bottleneck. To urban renewal plan for leading planning unit, to update the project implementation plan to coordinate the new plan tool mechanism, further strengthen the management of urban renewal plan to guide and as a whole function, is for planning and implementation of urban renewal of the characteristics of the important system transformation.Key words: the city update annual plan; Urban update; Updated unit; shenzhen 中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：深圳这座年轻的城市，成立仅20多年，却先于其他城市面临着空间资源“难以为继”的严峻挑战。
深圳市城市更新办法解读
土地利用年度计划。
第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规
定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定
的主体实施。
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三、城市更新的基本制度与实施主体
《暂行规定》城中村改造实施主体：
鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造
项目；城中村内股份合作企业可以合作建设或独立建设所在地城
3 城市更新改造对象的全覆盖
4 首创“城市更新单元”概念
5 非商品性质房地产的改造留有余地
6 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行
7 关内外优惠政策（地价标准）统一
8 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
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3
《更新办法》政策创新点
1 改造主体多元化，鼓励权利人自行改造
对于城市更新的主体，更新办法第 5 条做出了明确规定：城市
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护
形成完善的城市更新政策和规划体系
土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财
生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或
出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满
对于自己所居住的房屋的修理改造 对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早
施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望
4
1
《更新办法》出台的背景
多元化的城市更新内涵
1 2 3
4 5 6
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《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》政策创新点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题 城市更新单元申报
深圳城市更新实施方案
深圳城市更新实施方案深圳作为中国改革开放的前沿城市，经济发展迅速，城市面貌也在不断更新换代。
随着城市化进程的加快，城市更新成为了城市发展的重要组成部分。
为了更好地适应城市发展的需要，深圳市制定了城市更新实施方案，以推动城市更新工作的有序进行，实现城市更新与城市发展的良性互动。
首先，深圳城市更新实施方案明确了更新的范围和目标。
在城市更新的范围上，方案提出了对老旧小区、老城区、工业遗产区等区域进行更新改造，同时也包括了城市功能区的更新升级。
在更新的目标上，方案强调了要提升城市更新的质量和水平，改善城市人居环境，增强城市的宜居性和吸引力。
其次，深圳城市更新实施方案明确了更新的重点和重点任务。
在更新的重点上，方案突出了老旧小区和老城区的更新改造工作，着力解决老旧小区和老城区存在的交通不便、基础设施老化等问题。
在重点任务上，方案强调了要加强对城市更新的规划设计、土地利用、环境保护等方面的管理，确保城市更新工作的顺利进行。
另外，深圳城市更新实施方案还明确了更新的政策和支持措施。
在政策上，方案提出了对城市更新项目给予一定的财政支持和政策倾斜，鼓励社会资本参与城市更新项目，推动城市更新工作的加快推进。
在支持措施上，方案强调了要加强对城市更新项目的监督和评估，确保城市更新工作的合理性和效益性。
总的来说，深圳城市更新实施方案为城市更新工作提供了明确的指导和支持，为深圳城市的可持续发展奠定了坚实的基础。
在未来的工作中，我们将严格按照方案的要求，不断完善城市更新工作，为深圳市的城市发展注入新的活力和动力。
相信在全社会的共同努力下，深圳的城市更新工作一定会取得更加显著的成效，为城市的发展和人民的幸福生活做出更大的贡献。
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (一)
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (一)近年来，随着城市化进程的不断加速和人口的不断增长，深圳市面临着很多城市更新的问题。
为了解决这些问题，深圳市政府制定了一系列的城市更新政策和流程。
本文将对这些政策和流程进行解析，以帮助大家更好地了解深圳市城市更新工作。
一、关于城市更新政策深圳市城市更新政策是由深圳市政府制定，其主要目的旨在解决城市旧城区的老旧不堪、基础设施老化、房屋老旧等问题。
为此，深圳市政府在城市更新政策中明确了以下几点：1.打造一条水清岸绿的新城市道路在城市更新政策中，深圳市政府提出了打造一条水清岸绿的新城市道路的目标。
这将有助于改善城市环境，提升城市形象。
2.更新旧城区的基础设施深圳市政府还明确了更新旧城区的基础设施的目标。
这将有助于提升城市的设施水平，使城市更加适合人居住。
3.推进旧城区的经济转型深圳市政府还提出了推进旧城区的经济转型的目标。
这将有助于促进旧城区的经济发展，提高居民的生活水平。
二、关于城市更新流程在深圳市，城市更新的流程分为四个主要步骤：1.城市更新规划在城市更新规划阶段，深圳市政府会制定一个城市更新规划。
这个规划将会明确深圳市的城市更新目标、更新计划等等。
2.城市更新方案在城市更新规划制定完成后，要制定具体的城市更新方案。
这个方案将以城市更新规划为基础，制定更具体的更新计划。
3.城市更新实施城市更新实施是最为关键的一个步骤。
在这个步骤中，深圳市政府会根据城市更新方案，有序地推进整个更新进程。
需要注意的是，城市更新实施需要充足的资金支持。
4.城市更新评估城市更新评估是最后一个步骤。
在这个步骤中，深圳市政府会评估整个城市更新工作的成果，以及其他方面的因素。
结论：总之，深圳市为了解决城市更新问题，制定了一系列的城市更新政策和流程。
这些政策和流程能够规范城市更新工作，同时也能够保证城市更新的顺利进行。
深圳市城市更新标准与准则
深圳市城市更新标准与准则一、引言深圳市作为中国改革开放的重要窗口和先行示范城市，城市更新发展得到了充分的重视和支持。
近年来，随着城市化进程的加快和城市发展的需要，深圳市的城市更新工作也逐渐成为了社会各界关注的焦点。
为了加强城市更新工作的规范和统一，深圳市政府出台了一系列城市更新标准与准则，以指导和规范城市更新工作的发展。
二、城市更新的定义与意义城市更新是指对城市现有建筑和基础设施进行改造、升级和更新的过程。
城市更新作为城市发展的重要方面，对于提升城市的品质、改善城市生活环境、推动城市经济发展都具有重要的意义。
在深圳市，城市更新工作旨在提高城市功能和形象，改善城市环境，促进城市经济的发展，满足市民的居住和生活需要。
三、深圳市城市更新的指导原则1. 以人为本，优先考虑市民利益在进行城市更新工作时，需紧紧围绕市民的利益，以提高市民的生活质量和幸福感为出发点和落脚点。
在城市更新过程中，要充分听取市民的意见和建议，合理安排和规划城市更新工作，促进城市更新与市民的利益得到有效结合。
2. 科学规划，合理布局城市更新需要进行科学规划和合理布局，充分考虑城市的总体发展规划和城市更新的需要，保持城市的整体性和连贯性，促进城市的有序发展和健康发展。
3. 注重节约资源，保护环境城市更新需要注重节约资源和保护环境，尽量减少对自然资源的破坏和浪费，倡导绿色环保的建设理念和环保技术，提高城市的生态可持续性和环境质量。
4. 公平公正，保障民生在进行城市更新工作时，应坚持公平公正的原则，保障民生权益，避免因城市更新而使一些居民因被迫搬迁而受到不公平的待遇和损失。
5. 公开透明，提高规划的合法性和公信度城市更新需要保持公开透明，充分向社会公众公布城市更新的规划和实施方案，加强与社会公众的沟通和交流，提高城市更新规划的合法性和公信度。
四、深圳市城市更新的具体标准与准则1. 城市更新范围的界定深圳市的城市更新范围包括了城市旧改和市中心区域的更新改造，城市新区的开发建设等各个方面。
城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化——以深圳为例
过 热 、开发 不合 理等 各 种 问题 也较 突 出 （ 毛蒋 兴 ， 闫小培 约 利 用 包 括 三 个 层 面 的 涵 义 ： 是 提 高 土 地 一
等 ，２ ０ ） 。而 我 国 土 地 资 源 稀 缺 的 现 状 使 得 快 速 城 市 化 利 用 与 产 出 率 ， 获 得 土 地 产 出 的 最 大 化 ： ０５ 二
关键词 ：城 市更新 ；立法；土地利用
我 国处 于 快 速 城市 化 阶段 ，城 市 人 口 的急 剧 膨 胀 ，
发 实 现 土 地 经 济 产 出 的 优 化 与 升 级 。探 讨 以
使 得 城 市 土 地 资 源 需 求 日 益 紧 张 。长 期 以 来 ，我 国 土 地 城市 二次 开 发为 目标 的城 市更 新背 景 下 ，城
效 益 的 综 合 化 ，体 现 经 济 、社 会 和 生 态 环 境 土 地 集 约 利 用 的 主 要 问题 ，包 括 对 工 业 用 地 的 集 约 利 用 评 效应的统一 （ 陈莹 ， 康 ， 伟 元 等 ，０ ２ 。 刘 郑 ２０ ） 估 以及 工 业 园 区 土 地 集 约 利 用 规 划 等 。近 年 来 ，我 国 城 市 就 城 市 发 展 综 合 效 益 的 宏 观 层 次 而 言 ，城 市 化 进 程 的 快 速 化 ，促 使 沿 海 ～ 些 发 达 城 市 开 始 面 临 土 地 紧
资 源 利 用存 在 着 各种 粗 放 低 效 利用 的 问题 ，包括 城 市呈 市 已 建 设 用 地 的 可 持 续 再 开 发 和 土 地 集 约 再
“ 大 饼 ” 式 无 序 外 延 扩 张 、土 地 利 用 总 体 配 置 混 乱 、土 利 用 模 式 ， 对 于 指 导 我 国 未 来 城 市 化 健 康 发 摊 地 利 用 结 构 不 合 理 、城 市 用 地 比例 失 调 、 已 用 地 建 设 强 度 展 ，引 导 城 市 整 体 质 量 提 高 ， 促 进 城 市 产 业 偏 低 等 ， 这 些 问 题 使 土 地 利 用 浪 费 严 重 、城 市 环 境 日益 恶 结 构 调 整 和 增 长 方 式 转 型 具 有 重 要 的 理 论 和 化 、土 地 经 济 效 益 产 出 低 下 、土 地 利 用 潜 力 没 有 得 到 完 全 现 实 意 义 。 发 挥 。此 外 ， 由 于 城 市 土 地 管 理 和 土 地 市 场 不 规 范 ，投 资 从 土 地 利 用 成 效 角 度 出 发 ，城 市 土 地 集
城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化
城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化导读：城市土地集约利用是当前的热门话题，处于快速化城市过程中的深圳，以实际行动探索出一条新路。
他们把城市可持续再开发与土地集约利用的更新模式分为综合整治、功能转换和拆除重建三类，并以相关立法为前提，构建城市更新实施、多元激励、公众参与及利益共享等机制，为国内其他城市的土地集约利用提供了有益的借鉴。
关键词：城市更新；立法；土地利用一、前言——以深圳为例我国处于快速城市化阶段，城市人口的急剧膨胀，使得城市土地资源需求日益紧张。
长期以来，我国土地资源利用存在着各种粗放低效利用的问题，包括城市呈“摊大饼”式无序外延扩张、土地利用总体配置混乱、土地利用结构不合理、城市用地比例失调、已用地建设强度偏低等，这些问题使土地利用浪费严重、城市环境日益恶化、土地经济效益产出低下、土地利用潜力没有得到完全发挥。
此外，由于城市土地管理和土地市场不规范，投资过热、开发不合理等各种问题也较突出。
而我国土地资源稀缺的现状使得快速城市化地区，开始面临城市存量可建设用地匮乏，城市扩展与土地开发“无米以炊”的困境，亟需通过对城市用地的再开发实现土地经济产出的优化与升级。
探讨以城市二次开发为目标的城市更新背景下，城市已建设用地的可持续再开发和土地集约再利用模式，对于指导我国未来城市化健康发展，引导城市整体质量提高，促进城市产业结构调整和增长方式转型具有重要的理论和现实意义。
从土地利用成效角度出发，城市土地集约利用包括三个层面的涵义：一是提高土地利用与产出率，获得土地产出的最大化；二是优化土地布局和结构，协调各类用地之间的关系，促进城市健康发展；三是土地利用效益的综合化，体现经济、社会和生态环境效应的统一就城市发展综合效益的宏观层次而言，城市土地集约利用要求城市有合理的城市规模和城市性质以及与之相协调的产业结构等；而中微观层次则更加强调城市用地功能和结构的合理性以及单块土地的投入产出效益。
在我国土地有偿使用制度建立的初期，学者对土地集约利用的研究主要集中在农村土地利用以及土地平整等方面，随着我国城市工业化进程的加快，有关各种工业园区规划的土地利用成为城市土地集约利用的主要问题，包括对工业用地的集约利用评估以及工业园区土地集约利用规划等。
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二)
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二) - 深圳市城市更新政策和流程解析课件
1. 深圳市城市更新政策的背景
深圳市城市更新政策的出台背景是为了解决城市老旧化、基础设施滞后、生态环境恶化等问题，提升城市品质和居民生活质量。
2. 深圳市城市更新政策的目标
深圳市城市更新政策的目标是通过城市更新，提升城市的功能和品质，改善人居环境和居住条件，促进经济发展和社会进步。
3. 深圳市城市更新政策的主要内容
深圳市城市更新政策的主要内容包括：城市更新的范围、城市更新的
方式、城市更新的程序和城市更新的资金来源等。
4. 深圳市城市更新政策的流程
深圳市城市更新政策的流程包括：立项申请、规划设计、征地拆迁、
建设施工、竣工验收和使用维护等环节。
5. 深圳市城市更新政策的影响
深圳市城市更新政策的影响主要体现在：提升城市品质和居民生活质量、促进经济发展和社会进步、改善城市环境和城市形象等方面。
6. 深圳市城市更新政策的挑战
深圳市城市更新政策的挑战主要包括：征地拆迁难度大、资金来源不足、规划设计不合理、建设施工难度大、使用维护难度大等问题。
7. 深圳市城市更新政策的未来发展
深圳市城市更新政策的未来发展需要进一步完善政策法规、加强社会参与、提高政府管理水平、加强资金保障等方面的工作。
制度与机制以深圳市“城市更新”制度为例PPT35页
制度与机制以深圳市“城市更新”制度为 例
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46、寓形宇内复几时，曷不委心任ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 留。
•
47、采菊东篱下，悠然见南山。
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48、啸傲东轩下，聊复得此生。
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49、勤学如春起之苗，不见其增，日 有所长 。
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50、环堵萧然，不蔽风日；短褐穿结 ，箪瓢 屡空， 晏如也 。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理前言近年来，深圳市作为中国的经济特区，城市更新改造成为其中的重要政策之一。
城市更新改造工作不仅关系到城市的经济发展、市民居住环境，也涉及到社会稳定和人居安全等方面。
因此，深圳市政府及相关部门对于城市更新改造工作非常重视，制定了一系列政策来推进城市更新改造工作。
本文将对深圳市城市更新改造政策进行解读，并整理出城市更新改造工作的步骤流程。
一、深圳市城市更新改造政策解读1.城市更新改造背景城市更新改造是指在城市旧区内，按照城市总体规划和建设要求，利用现有资源进行规划设计和再开发建设，改善城市居住和生活环境的一种综合性、系统性工作。
深圳市城市更新改造工作背景包括：全面发展城市创新驱动战略，完善市政公用设施，推进城市化、产业化和城市文化与符号化的有机统一等。
2.城市更新改造政策目标深圳市城市更新改造政策目标是通过控制现有城市的空间扩张，迅速开发出具有现代产业体系的城市新区，达到清理城市“烂尾工程”、改善城市居住环境、提高城市整体形象等目标，提高城市的竞争力和居民的幸福感。
3.城市更新改造政策内容深圳市城市更新改造政策包括：•整体规划和区域规划•土地成本保障机制•住宅区改造和旧房改造•立体交通体系的发展•城市公共设施的规划与建设•环保政策和节能政策•健全城市更新改造机制4.城市更新改造政策效果深圳市城市更新改造政策的效果主要包括：•城市景观和居住环境得到极大的改善。
•由于城市更新改造所采用的新技术、新材料等的使用，为城市的更新和建设带来了高效率、高品质和节能环保的新趋势。
•增强了城市的核心竞争力和吸引力。
二、城市更新改造工作步骤流程整理1.方案设计阶段方案设计阶段，主要是为了保障城市更新改造项目的顺利进行，制定可行的工作方案。
具体步骤如下：•编制前期工作方案•确认工作目标•选址•土地规划方案编制•结合城市实际，合理规划道路、交通、绿化、公共设施等。
2.施工阶段施工阶段是城市更新改造工作的重要步骤，基础建设和工程采购措施等，都需要充分考虑。
制度与机制(以深圳市“城市更新”制度为例)
精选课件
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案例分析
上位规划： 2010 年市委市政府批准《罗湖区先行先试建设 国际消费中心的行动计划》，其中笋岗、清水 河片区定位为“笋岗- 清水河国际消费中心”并 列为全市五个重点推进的“城市发展单元”之 一。
笋岗片区规划定位——热力四射的时尚消费与 国际都市区
结合现有产业基础，大力发展具有国际化、特 色化、专业化的综合性商业商贸功能，打造集 文化、休闲、旅游为一体的体验式消费核心区。
仓储功能的弱化： 随着深圳特区经济的快速发展，昔日位于城市边缘的笋岗仓储区已成为 深圳市的城市中心区和未来商业的黄金地段。随特区内地均产值的升高， 仓储业体现不出片区上地的实际开发价值。 1996一2005年，笋岗仓储设施使用功能逐步发生改变，展示、交易的 商业功能逐渐成为片区的主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，
现状问题： 土地利用的矛盾； 产业结构的转变； 仓储功能衰退； 生态建设的需要。
精选课件
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案例分析
案例分析：笋岗仓储区
背景： 笋岗仓储区位于深圳经济特区罗湖区的中北部，自1982年开发建设，至 今已建成大型仓库80多栋，总建筑面积90多万m²，临时堆场约5万m²， 1995年之前，该片区作为全国最大的多功能现代化仓储区和全国首个出 口监管仓库而闻名海内外，年货物吞吐鼠最高时达400一500万吨，被称 为“中国第一仓”，片区功能以仓储配送为主。
1、城市的基础设施、公共服务设 施须完善; 2、环境恶劣或者存在重大安全隐 患; 3、现有土地用途、建筑物使用功 能或者资源、能源利用明显不符 合社会经济发展要求，影响城市 规划实施; 4、依法或者经市政府批准应当进 行城市更新的其他形式。
精选课件
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概念
三、我国学者对城市更新的概念表述
多元主体协同合作的城市更新机制研究--以深圳为例
A Research on the Urban Regeneration Mechanism of Multiple-Stakeholder Collaboration:A Case Study
of Shenzhen
作者： 林辰芳[1,2];杜雁[1];岳隽[1];王嘉[1,2]
作者机构： [1]深圳市城市规划设计研究院有限公司;[2]城市更新规划研究中心
出版物刊名： 城市规划学刊
页码： 56-62页
年卷期： 2019年 第6期
主题词： 城市更新;治理机制;多元主体;协同合作;深圳
摘要：城市更新治理机制是城市更新顺利实施的重要保障,我国的城市更新治理模式从政府
一元主导到政府与市场共同推进,开始面向多元主体协同合作进行探索。
通过对不同治理模式下城市更新过程中多元主体的参与和制衡机制进行比较分析,梳理演进的趋势脉络与潜在问题,并结合深圳在多元主体协同合作型城市更新治理模式上的探索实践,探讨城市更新治理机制的优化方向。
认为在多元共治的城市更新模式运作过程中,需要建立以开放性和全程性为特征的多元主体参与机制,同时通过制度规则对多元主体间的利益博弈进行规范和约束,通过制定更新规则、明晰角色定位、寻求利益平衡、促进平等协商等方式,形成多元主体的制衡机制,以促进多元主体的良性互动协同。
深圳市城市更新办法实施细则(深府〔2012〕1号)
深府〔2012〕1号各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
第二章城市更新规划与计划第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
xx市城市更新政策与及流程解析
一、城市更新相关政策
亮点
1、首部系统、全面规范的城市更新活动政府规章。 2、城市更新目标明确，范围全面。 3、重视公众参与及合法权益的保障。 4、首次设立城市更新单元规划制度，并实行计划管理。 5、与相关政策保持良好的衔接。 6、提出多种改造模式和改造方式。
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——征求意见稿
12、深圳市地价测算规则（第二次征求稿） 汇总各类地价政策，包括新增用地、城市更新、土地整备、棚改等。 土地市场价格统一由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估
确定。 明确评估方法和权重，标定地价系数修正法（70%）和剩余法（30%）。 明确各类项目的地价修正系数。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（二）政策背景
为全面、系统规范更新改造工作，适应特区内外广泛的改 造需求，深圳市于2007年启动了“深圳市城市更新办法” 的起草工作。
2009年8月，广东省政府出台了“三旧”改造政策，要求 各地加快推进“三旧”改造工作，促进节约集约用地试点 示范省建设，确保经济社会稳步发展。
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——最新政策
9、深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定 2019年2月2日发布，明确规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部 分组成。 基础容积按照《深标》关于密度分区与容积率的有关规定进行测算。 范围内的转移容积是超出规定贡献的用地面积与基础容积率的乘积。
分条款。 四是结合实践，优化完善原有内容，增加了“计划调整”（增加或减
少）、“计划调出”（申请或清理），提出计划有效期管理。
深圳市城市更新制度解析——基于产权重构和利益共享视角
用 地成 为存 量 用地 挖 潜 的 重 心 ， 但 这 类 用地 权 属 混
乱， 历 史遗 留 问题 多 ， 政 府 名 义 所 有 和原 农 村 实 际 控 制 之 间形 成 较 大利 益 冲 突 ， 陷入 “ 政 府拿 不 走 、 村
民用不 好 、 市场 难作 为 ” 的 困境 ¨ ， 严 重 阻 碍 了 极 其
益主体的利益诉 求， 而 且 将 现 状 不 能 明确 认 定 的 土 地 权 属 关 系捆 绑 市 场 和 利 益 分 享 机 制 后 ， 转换 为清晰 的土地产权 关 系， 突
破 了权 利 难 以认 定 和 交 换 的 法 律 空 间 困局 。
【 关键词 】 城市更新 ； 开发权 ； 产权 的利 益 集 团 ； 利 益 博 弈
与开 发控 制权 分离 ， 通 过 权 利 转 换 和 剩余 索 取 权 分
配实 现产 权 重 构 和 不 同参 与者 利 益 保 障 问题 。 借 鉴 台湾等 地 的经验 ， 深圳于 ２ ０ ０ ９年 出 台了 《 深 圳 市
城市 更新 办 法 》 ， 成 为 目前 国 内 唯 一 一 个 全 面 推 进
【 文章编号】 １ ０ ０ ６ — ３ ８ ６ ２ （ ２ ０ １ ５ ） ０ ２ — ０ ０ ２ ５ — ０ ６
ｌ 谶 蕊
深 圳 市 城 市 更 新 制 度 解 析
— —
基 于 产权 重构 和 利 益共 享视 角
刘 芳 张 宇 ， 。 （ １ ． 深圳市规划国土发展研究中心， 广东 深圳， ５ １ ８ ０ ４ ０ ； ２ ． 南京农业大学 市 层次 提 升 的 需要 ， 必须 对 既定 土地 利用 空 间格 局 进 一 步优 化 ， 通 过 城 市 再 开
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（2）联邦政府支持私人购房贷款的政策，鼓励在郊区买新房，造成了郊区
的过度扩展和城市蔓延；
（3）中心城市进入“去工业化时代”；
（4）1949年的公共住宅建设项目住房法案；
（5）在郊区建造工业化方式大量生产的住宅； （6）城市中的种族隔离； （7）大型独立式购物中心的扩展；
1970年东哈林区，第五大道
1970年布朗克斯区，布朗克斯河
精选课件
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概念
英国的《城市更新手册（Urban Regeneration: a Handbook）》提出的定义如 下：试图解决城市问题的综合性的和整体性的目标和行为，旨在为特定的地区带 来经济、物质、社会和环境的长期提升。
背景：1970年代的城市制 度试图协调物质、经济和 社会政策（之前这些都是 相互独立的），并解决四个 问题：
1、城市的基础设施、公共服务设 施须完善; 2、环境恶劣或者存在重大安全隐 患; 3、现有土地用途、建筑物使用功 能或者资源、能源利用明显不符 合社会经济发展要求，影响城市 规划实施; 4、依法或者经市政府批准应当进 行城市更新的其他形式。
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概念
三、我国学者对城市更新的概念表述
我国著名城市规划专家陈占祥先生将城市更新的概念引 入国内，并将其定义为城市“新陈代谢”的过程。
在《深圳市城市总体规划（20102020）》中明确提出土地由以往增量扩 展转向存量优化和调整，存量优化调整 主要是通过城市更新和土地整备来完成。
精选课件
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背景
深圳的城市发展是中国城市发展的典型代表。 深圳的城市更新从2006年开始，经过近十年发展，在借鉴港台和欧美经 验的基础上，形成了独具特色城市更新制度:
面向全球化的国际竞争，政 策更新与物质更新相结合
1960
1980
1997
1940
1970
1990
城市复苏
1950年代的延续
城市再开发
城市复兴
开发与再开发的重大项目，公民社会重建与社区更新， 促进后工业化城市转型 强调社会公平与可持续发展
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背景
深圳，作为一座年轻的城市，创造了快 速城市化的奇迹。经过三十年的特区建 设，一方面城市可建设用地已成为稀缺 资源，城市面临经济快速增长与土地供 应日趋紧张的矛盾；另一方面是土地产 出效能较为低下，原有的用地功能、建 筑环境不符合城市发展要求，城市面临 实体空间功能性及结构性调整日益增加 的压力。在此背景下，城市更新成为这 座城市突破困境的重要实施策略。
1954年的住宅法法案 (The Housing Act of 1954)中正式使用 (Urban Renewal)城市 更新这一名词，其主要 内容是针对都市里的贫 民窟和颓废区进行住宅 改造行动，为整个住宅 方案的一部分，其涵义 已较城市再发展更积极、 更具综合性。
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3
概念
而后的发展过程，城市更新的目标由原来简单的住宅改造(Rehousing)而慢慢结合 社会福利、商业再发展等目标。也因为美国的城市更新发展是由清除贫民窟而来， 所以在手段上便是充满实质色彩的拆除重建、整体复新和保存维护等方式。
城市更新会带来土地使用的两种基本变化： 1、土地使用功能和土地使用性质的变化； 2、土地开发强度的变化。
这两种变化进而派生出土地使用其他方面 的变化：城市物质空间结构、人口特征、 资金流、信息流等的变化。
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历史演进
城市重建
城镇旧区的重建 与扩张
城市更新
振兴城市经济、提 高内城环境吸引力
城市再生
制度与机制
——以深圳市“城市更新”制度为例
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1
目录
一、概念（国外、地方、学者） 二、历史演进 三、深圳城市更新的概况 四、深圳城市更新的主要类型（结合案例）
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概念
一、国外城市对“城市更新”的表述
“城市更新”的概念起源于1949年美国住宅法(The Housing Act of 1949)“城市 再发展”，其目标为市中心区拆除重建，由联邦政府补助更新方案三分之二金额。
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横向对比
美国政府影响区域和城市发展的内在机制：
根据美国专家们的看法，1950-2000年的50年内，影响美国大城市发展的十 大因素，按照其影响大小排行如下（Fishman, 1999）：
（1）1956年开始实施的《州际高速公路法》是公认的影响1950-2000 年
美国城市发展的最重要的因素；
1.建立了以《深圳市城市更新办法》为核心的一整套法律法规体系; 2.建立了市统筹、区实施两级城市更新管理机构; 3.借鉴形成了城市更新单元规划制度; 4.强调公众参与，提高了意愿征求的方式和合理的标准; 5.坚持了政府引导，市场运作; 6.通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等方式保障公共利益; 7.通过地价征收减免和容积率奖励形成激励机制; 8.涉及旧工业区的提升改造
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市的“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”的概念。
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7
概念
我Hale Waihona Puke 学者张茜茜在其一书《中国城市更新的迷茫与出路——专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落 的区域进行改造，使之重新繁荣。
它包括两个方面的内容： 一方面是对客观存在的实体的 改造； 另一方面是各种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环境、 游憩环境等的改造与延续，包 括邻里的社会网络结构、心理 定势、情感依恋等软件的延续 与更新。
于今
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8
概念
城市更新最初被理解为大规模简单的推倒重建和清理贫民窟。这种做 法破坏了城市原有的结构和特点，同时产生了新的社会问题。 人们在认真审视城市更新的经验和教训后，认识到城市更新不仅是为 了物质环境的改善和经济的增长，更重要的是协调社会、经济、文化 和环境各方面的均衡发展。
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意义
增长的城市贫困、住房需求、 低收入者和失业内城的男性 的长期失业、增长的就业机 会丧失。
伯明翰运河区--布林德利
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5
概念
二、国内法规对城市更新的概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新办法》，所表述的“城市更新”，是指由 符合本办法规定的主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法 规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。