万科商业街营销策划方案

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万科商业街营销策划方案

万科商业街营销策划方案

销售 目标
销售准备期 (8.1-9.3 )
释放商业认筹消息, 积累意向客户,确保 认筹日火爆势头(当 日认筹100个以上)
认筹阶( 9.4-11.5)
•350个认筹号 •30%解筹成功率 •认购套数100 •解筹日实现 70%销售率
公开发售强销期 (11月6日-31日

尾盘阶段 (2004年12月)
万科商业街营销策划方案
四、总体价格策略
1.价格定位
合同成交价格均价(返租模式): 14800元/平米
万科整体实收均价(含自营模式,扣除返租补贴):
12000元/平米
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
2.付款方式设计
A:返租型
• 一次性付款,照定价照96折; • 按揭付款,照定价98折,办理6成10年按揭贷款。
原则二:预留足够的优质铺位,分批推出。在公开发售前预留充分 的优质铺位,公开发售后分批推出,确保每次活动均有优质铺 位放出时分批放出,每次放号均会制造一轮抢铺高潮。
原则三:按“金角银边”原则,可预留几套铺皇之皇,采用特殊的 销售方式销售,如拍卖,以抬高价值,抹杀价格理性。
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
(二)客户投资抗性分析及应对策略
1.客户投资抗性分析
居新城 3.“七横十三纵”大交通价值:“大深圳”格局下龙-坂商业升级换
代,万科城“新城市商业中心”诞生 4.汽车时代“20+20”模式商圈效应:
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
• 5.新城市主义商业中心:集美食.购物.休闲.文教与一体,3万 m2浪漫风情商业中心,深圳首个西班牙异域风情商业街,深圳首 个“会员制集约化经营”国际美食坊

万科城商业街销售策划案

万科城商业街销售策划案
他们共同的特点是:算帐清楚 不易被小诱惑引导 虽然也受宣传所引导,坚持自我判断。
四、常犯错误 藐视投资者
“博彩型”的产权式小商铺,可能仅需投入1—2万,而“永远的街铺”首期 款至少需30-40万,客户心态截然不同。
一些项目,如皇冠假日、现代城等项目,策划人、广告人以卖小商铺的 办法,卖大商铺,遭遇失败。
万科城商业街销售策划案 万科城商业街销售策划案
第一部分:项目概况分析 1、 项目基本概况 2、 项目SWOT分析 3、 区域市场环境概况分析 4、 投资客户群体特征分析
第二部分:项目概念性推广建议 1、 项目案名建议 2、 项目推广宣传主题建议 3、 媒体钞作推广方向及内容概要计划 第三部分:项目营销推广策略建议 1、 营销阶段时间节点设定计划 第一部分:项目销售策划核心思路 主题词:街铺 投资 算帐 一、项目本质:一个真正意义上的街铺销售产品 因为:1、街铺,才是投资之王。 2、街铺,才是永远,才有稳定的收益和回报 3、有众多投资者争相追捧。 二、市场反应
此部分投资者主要集中在区、镇、村的政府机构或相关部门,他们的主 要特征是:
文化素质较高,绝大部分是大专以上; 中年群体,年龄段主要集中在30—45岁之间; 经济收入相当稳定,寻找未来保障意识强; 有思想、有见地,投资欲望较强; 对国外较新的商业业态或较新的商业理念较推崇; 属于较冲动型买家,容易受现场气氛和朋友的影响; 非常看重物业今后的升值潜力; 品牌大商家的进驻将是他们判断物业升值潜力的重要标准; 商铺的总价是影响他们购买的重要因素; 大多数会选择轻松的付款方式。 5)宝安、龙岗区的投资客户群 以地处宝龙二区的富有实力的专业投资群体或其它实力人群组成,对投 资房地产很有兴趣,他们的特征是: 经济实力雄厚,对投资商铺特别有兴趣; 多数为二次以上投资商铺经验; 对深圳关外商业市场情况较为熟悉; 从关外的城市化发展中受益,也相当关注关外发展; 在注重投资升值的同时非常关心投资安全问题; 适应跨地域投资行为; 较主动寻找投资商机和信息; 能承受较高的投资额; 勇于尝试新的投资机会 2、 次核心客户圈:(深圳市内投资客户) 本项目距市区有一定距离,但道路交通的逐步完善、高起点的项目规 划、规模优势以及万科城品牌的号召力,本项目将具备吸引相当数量的 市区内投资群体的条件,他们有些是专业投资老手,有些是新富中产人 群。 1)市内专业投资者(二次或以上投资者) 对深圳市的商业环境非常熟悉; 对龙岗特别是布吉、坂田、龙华有一定了解以及观望; 曾成功地进行过商铺投资,是老道的投资者; 手头资金相当充裕,投资承受额度较高; 非常看重投资物业的地段,希望在商业氛围浓的地段进行投资; 非常关注物业的升值潜力;

万科营销策略大纲

万科营销策略大纲

万科营销策略大纲万科是中国房地产开发商中的领军企业之一,其经营范围涵盖了住宅、商业地产、写字楼等领域。

为了保持市场份额和吸引更多的潜在客户,万科需要制定一条有效的营销策略。

以下是一份潜在的万科营销策略大纲。

1.市场研究和分析在制定营销策略之前,万科应该先进行市场研究和分析。

这将包括对当前市场需求和趋势的了解,以及竞争对手的分析。

通过这些研究和分析,万科可以确定自身的竞争优势和目标客户群体。

2.品牌建设作为一个知名企业,万科需要继续加强其品牌建设,以增强消费者对其产品的认同感和忠诚度。

这可以通过广告、公关活动和赞助等手段来实现。

3.定制化营销策略针对不同的客户群体,万科可以制定定制化的营销策略。

例如,对于年轻人群体,可以与社交媒体和在线平台合作,通过创意的广告和互动活动吸引他们的关注。

对于中老年人群体,可以采用传统媒体和品牌合作进行宣传。

4.提供独特的产品和服务作为房地产开发商,万科应该提供独特的产品和服务,以吸引潜在客户。

这可以通过提供高品质的建筑设计和装修,以及豪华的生活设施和社区服务来实现。

5.销售渠道多样化万科可以通过多样化的销售渠道来增加销售。

这包括与地产经纪公司合作,开设实体销售中心和展示中心,以及通过线上平台销售。

6.关注顾客意见和反馈万科应该重视顾客的意见和反馈,并及时采取行动。

这可以通过建立客户服务中心和网络平台来实现,以及定期组织满意度调研和用户反馈活动。

7.社区参与与责任万科可以通过积极参与社区活动和社会责任项目来提高其形象和信誉度。

这可以包括资助教育项目、环保倡议和社区建设等。

8.员工培训与激励万科的员工是其营销策略成功实施的关键。

因此,万科应该投资在员工培训和激励上,以提高员工的专业素质和服务意识。

9.数据分析与市场预测万科应该将数据分析和市场预测作为制定营销策略的重要依据。

通过分析客户数据和市场趋势,万科可以更好地了解客户需求并预测未来的市场变化。

10.持续改进和创新最后,万科应该不断改进和创新其营销策略,以适应市场的变化和新的挑战。

万科时代广场营销策划方案

万科时代广场营销策划方案

万科时代广场营销策划方案第一部分:市场分析一、行业概述随着中国城市化进程的加快以及人们生活水平和消费观念的改变,商业地产行业迅速发展。

商业广场作为城市中心的核心商业区域,受到人们的青睐。

然而,随着商业广场数量的增加和竞争的加剧,如何吸引和保留消费者成为商业广场运营的重点。

二、竞争环境分析目前,该地区存在着多个商业广场,如中央广场、百盛广场等,这些商业广场都在争夺相同的目标消费群体。

与此同时,电子商务的快速发展也对线下实体商业广场提出了新的挑战。

在这样的竞争环境下,万科时代广场需要找到自身的差异化优势,以吸引消费者。

三、目标市场分析万科时代广场的目标市场主要是35-45岁的中产阶级人群,他们是城市中心区域的主要购买力。

此外,广场还面向年轻人群,他们注重时尚、多元化的消费体验。

四、SWOT分析(1)优势:地理位置优越,位于城市中心,交通便利;广场内商户众多,品牌力强大;配套设施完善,提供全方位消费体验。

(2)劣势:同类竞争对手众多,品牌认知度相对较低;缺乏独特的消费体验和吸引力。

(3)机会:随着城市化进程的加快,人们对便捷、多样化的购物方式的需求日益增长;发展线上线下互动的营销策略,吸引更多消费者。

(4)威胁:电子商务的兴起给线下商业广场带来了竞争压力;消费者购买决策的变革,如品牌忠诚度下降。

第二部分:市场目标一、品牌定位万科时代广场将定位为高品质、高端商业广场,专注于提供一站式购物、休闲、娱乐、餐饮和服务体验。

二、市场目标在未来一年内,万科时代广场的市场目标是增加品牌知名度,提高顾客满意度,并实现营业额的增长。

三、具体目标(1)品牌知名度:提高品牌知名度,使其进入市场前五名。

(2)顾客满意度:提高顾客满意度,使回头客比例达到50%以上。

(3)营业额增长:实现年销售额增长10%。

第三部分:市场策略一、品牌推广策略(1)提高品牌曝光率:通过市场调研和分析,确定目标消费者群体,并制定线上线下广告宣传计划,提高品牌曝光率。

深圳万科城商业销售执行策划案

深圳万科城商业销售执行策划案
深圳万科城商业销售执行策划案
第二部分 投资者特征分析
➢投资客户群界定 ❖现已租赁可能自行购买物业的经营商户 ❖坂雪岗地区本地居民 ❖坂雪岗的工厂主 及个体工商户 ❖企业高级管理人员 ❖ 政府公务员 ❖专业投资者 ❖布吉、龙华片区投资者
深圳万科城商业销售执行策划案
第三部分 项目核心操作建议
深圳万科城商业销售执行策划案
根据本项目的特点,以及我司多个项目的成功操作 经验,我司建议本项目采用预先进行前期认筹登记, 引起市场关注,随后集中公开解筹,迅速促进成交。
深圳万科城商业销售执行策划案
第三部分 项目核心操作建议
解筹活动安排 (一)、总体思路 认筹蓄水,泄洪解筹,集中成交
(二)、认筹阶段 ➢分段认筹,分段优惠,优先认筹优惠越多。 ➢价格朦胧,保持神秘,引起客户关注度。 ➢价格杠杆,颠覆乾坤,在宣传时略高,公布时偏低,解筹 超值抵价,提高客户成交率。
深圳万科城商业销售执行策划案
第三部分 项目核心操作建议
2、提前告知价格
由于认筹客户和铺位数量多,价格计算过程繁杂,致使解筹日 安排的解筹时间非常紧张,为实现快速解筹、提高解筹率,有必 要将价格方面提前预知客户 。
3、提前销控
考虑商场解筹后继续销售的能动性,如将商场所有商铺一齐 推出,整个商场在解筹完后将被全部打乱,且留下的多是位置较 差的铺位,故必须保留一个完整区域,为解筹完之后更好销售打 基础。
客户定位
买家考虑问题的核心: (1)由谁经营; (2)出租是否容易; (3)物业的升值空间如何; (4)租金回报水平。
这几个方面又是相互联系相互影响的,这也决定了商铺买家 定位不可能集中。经分析购买本项目商铺的客户主要有以下几类:
(1)了解本区域商圈的投资者或经营者; (2)看好本项目发展前景的投资者; (3)有一定经济实力的公司型买家;

万科营销策划

万科营销策划

万科营销策划1. 引言本文档旨在探讨万科地产的营销策划,并提供一些实用的方法和建议来帮助万科在竞争激烈的房地产市场中取得成功。

通过深入研究和分析,我们将探讨营销策划的重要性,并提供一些切实可行的方法来增加销售额和提高品牌知名度。

2. 营销策划的重要性营销策划是任何成功企业的核心组成部分。

在竞争激烈的房地产市场中,营销策划可以帮助万科通过吸引目标客户群体、提高品牌认知度和销售额来实现业务目标。

以下是营销策划的几个关键方面:•市场研究:了解目标客户群体的需求和偏好,以便定位产品和服务。

•品牌建设:通过塑造独特的品牌形象和价值观,吸引客户并建立长期关系。

•定价策略:根据市场需求和竞争情况,制定合理的价格策略来增加销售额。

•推广活动:通过广告、促销和公关活动等手段,提高品牌知名度和销售额。

•客户关怀:建立良好的客户关系管理系统,保持与现有客户的联系并提供增值服务。

3. 市场研究在制定营销策略之前,了解目标市场是至关重要的。

万科应进行市场研究,包括但不限于以下方面:•人口统计学信息:了解目标客户群体的年龄、职业、收入水平等基本信息。

•市场趋势:分析房地产市场的发展趋势和竞争情况,以找到合适的定位和差异化策略。

•客户需求:通过调研和反馈收集客户对房地产产品和服务的需求和意见。

•竞争分析:研究竞争对手的产品、定价和营销策略,以便制定相应的应对措施。

4. 品牌建设品牌建设是吸引客户并树立万科形象的重要一环。

以下是一些建设品牌的方法和建议:•独特的品牌定位:明确万科地产的定位和核心竞争优势,并将其传达给目标客户群体。

•品牌形象设计:设计一个独特而有吸引力的品牌标识和视觉形象,以便在市场中产生辨识度。

•品牌故事讲述:将万科地产的发展历程、价值观和承诺转化为一个引人入胜的品牌故事。

•品牌一致性:确保在所有的营销活动和沟通渠道中保持一致的品牌形象和信息传递。

5. 定价策略制定合理的定价策略可以帮助万科实现销售目标并提高市场份额。

万科九都荟营销策划案

万科九都荟营销策划案

万科九都荟营销策划案第一部分市场调研一项目营销环境调查分析1区域环境:该项目靠近南京南站,南京南站万科地块为南站附近首幅综合用地,交通四通八达,出行方便,且项目商住一体,未来商业、生活配套齐全。

2 政策环境:政府陆续出台了一系列房地产金融,公积金贷款等利好政策,同时二孩政策也全面放开,犹如给南京楼市打入一剂强心针。

3 企业环境;作为南部新城CBD首席商务综合体,占据区域发展先机,南部新城是南京城市“南下”的首位区域,根据南部新城规划未来以南站为核心的区域将成为与河西新城、新街口共同鼎立的南京城市三中心。

随着新城规划的利好,以万科、绿地、证大等为代表的品牌开发商纷纷进驻,南部新城区域价值逐步兑现,未来发展势头不可小觑。

二收入与消费调查1 人均年收入情况:2015年,南京城镇居民人均可支配收入要达到5.5万元,农村居民人均纯收入达到2.3万元。

2 企业职工收入情况:2015年全市292个主要工种(岗位)工资指导价位,高位数平均为110992元,比上年增长4.55%,略低于上年涨幅4.82%,中位数平均数为51624元,比上年增长5.7%,低位数平均数为28509元,比上年增长5.47%。

我市工资价位的高低之差也进一步缩小,最高价位与最低价位的比值由上年的36:1下降为31:1,同比下降5个点。

3 消费情况:消费水平与主城区消费水平持平,生活用品及市场肉、菜类价格与主城区同类物品在一个标准线上。

随着南京南部新城的规划与发展,收入的提高将会带动消费水平的提高。

三住宅开发总量调查分析住宅区达263公顷四贸易市场调查分析南京田润农副产品平价直销店,地处双龙大道577号名嘉佳园,距九都荟约1.2公里1产品分析1简介万科九都荟项目位于南京南站东南方向,东至民生路,西至名城大道,北至金阳东街,南至诚信街。

本项目可建筑用地面积76336.4平米,总建筑面积250382.6平米,其中地上建筑面积约182243.22平米,地下建筑面积约69814平米。

万科策划书

万科策划书

万科策划书一、项目背景与目标万科作为中国领先的房地产开发商和服务提供商,一直致力于为人们提供高品质、健康、宜居的居住环境。

为了进一步提升品牌形象和市场竞争力,万科计划推出一项全新的策划方案。

二、市场分析1. 市场概况房地产市场是一个竞争激烈且需求多样化的行业。

随着经济的发展和人们收入水平的提高,人们对居住环境的要求也越来越高。

同时,随着城市化进程的推进,人们对居住环境的需求更加多样化和个性化。

2. 竞争对手分析在房地产行业中,万科面临着来自多个竞争对手的挑战。

这些竞争对手包括其他房地产开发商、物业管理公司以及互联网企业等。

这些竞争对手都在不断创新,提供更加优质的产品和服务。

三、策划方案1. 项目定位通过本次策划方案,万科将进一步巩固其在房地产市场的领先地位,并提升品牌形象。

项目的定位是打造高品质、健康、宜居的居住环境,满足人们对居住的多样化需求。

2. 项目内容2.1 设计与建筑:通过与知名建筑设计师的合作,打造独具特色的建筑设计,提供高品质的住宅产品。

2.2 社区配套设施:在项目中配备完善的社区配套设施,如公园、商业中心、健身房等,满足居民日常生活和娱乐需求。

2.3 环境保护与绿化:致力于打造绿色生态的居住环境,通过植树造林、节能减排等措施,保护环境并提升居住质量。

2.4 物业管理:提供专业的物业管理服务,确保社区的安全和整洁。

3. 项目推广为了使更多的人了解和认可本项目,万科将采取以下推广措施:3.1 媒体宣传:通过各大媒体进行广告宣传,增加项目的知名度。

3.2 参展活动:参加各类房地产展览会和展览活动,与潜在客户进行面对面的沟通和交流。

3.3 社交媒体:利用社交媒体平台,发布项目的最新动态和优势,吸引更多的关注和参与。

四、项目效益通过本次策划方案的实施,万科将实现以下效益:4.1 品牌形象提升:通过提供高品质的产品和服务,提升万科在房地产行业的品牌形象。

4.2 增加市场份额:通过满足人们对居住环境的多样化需求,吸引更多的客户,并增加市场份额。

万科 营销策划书(共5篇)

万科 营销策划书(共5篇)

万科营销策划书(共5篇)万科营销策划书(共5篇)第1篇:最完整的万科房地产营销策划书最完整的万科房地产营销策划书1目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略2策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心3VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略4推广部署阶段销售周期划分及策略附录5引言对于*项目的市场研究,是一件富有激情与创造力的事。

其与生俱来的魅力及复杂性,决定了本次*项目营销策略总体思路方案也如其本身一样充满着难度,更具有与生俱来的冲击力:如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清,并且富有执行性?如何从种种困难与矛盾中找出正解,解决变数及不确定的风险?如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成,打动市场的市场攻击体系?如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台,实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系?一个项目的推广成功,需经多方面努力及细致铺排,而这些工作必须经多方面的专业人士担当,本项目的市场定位,形象包装,广告及宣传策略等工作,均需严谨地执行。

本策略,仅做概要性阐述,并将随市场变化情况适时调整。

6房产是开发商品牌的载体,产品的定位与开发理念,需与开发商的经营理念相一致,才能使品牌深入人心。

将"用心、品位、感动目的开发理念。

"用心"是企业行为的准则,也功能配套等方面对人需求的关怀;是立足业界、长远发展的根本;*"作为*项"感动*"是开发理念的核心,指对人性的关注,体现在建筑设计、"品位"指产品质量方针和品质保障。

7策划目的1树立产品品牌,体现*项目的三个价值:中心区*政务文化核心区和未来商业中心区;升值空间*项目及项目区域具有很大的升值潜力;新生活与个人价值、身份体现个人、家庭在精神层面的成功感受。

万科营销策略方案

万科营销策略方案

万科营销策略方案万科是中国房地产行业的领先企业之一,在市场竞争激烈的环境下,为了保持并扩大市场份额,万科需要制定有效的营销策略。

下面我将为您详细介绍万科的营销策略方案。

首先,万科将加强品牌建设。

品牌在房地产行业中起着重要的作用,越来越多的消费者选择购买品牌知名度高、信誉好的开发商的房产。

万科将通过广告、宣传片、电视节目冠名等方式提高其品牌知名度,打造卓越的品牌形象。

此外,万科还将加大在社交媒体平台的投放,通过与网红、明星等合作,提升品牌的影响力。

其次,万科将重视客户体验。

客户满意度是一个企业长期发展的关键因素,万科将不断提升产品质量和服务水平,力求为客户提供更高品质的居住环境和便捷的售后服务。

万科将加强与客户的沟通,倾听客户的需求和反馈,并及时采取措施改进不足之处。

再次,万科将注重差异化营销。

在竞争激烈的市场环境下,单一的产品和服务难以获得竞争优势。

万科将通过不断创新,开发出与众不同的产品线,满足不同客户群体的需求。

同时,万科还将积极与其他行业进行合作,开展跨界营销,提高企业的影响力和知名度。

此外,万科还将加强线上营销。

随着互联网的普及,越来越多的消费者通过网上购房。

万科将加大在线营销的力度,通过建设官方网站、手机APP,提供全方位的购房信息和线上购房服务。

同时,万科还将加强与电商平台的合作,利用电商平台的渠道和技术优势,扩大销售渠道和提升销售业绩。

最后,万科将加强市场调研和数据分析。

市场环境不断变化,万科将加强对市场的调研,了解客户需求和竞争对手的动态。

同时,万科还将加强对销售数据的分析,通过数据分析找出销售中存在的问题和不足之处,并及时采取措施改进,提高销售业绩。

综上所述,万科的营销策略方案包括加强品牌建设、重视客户体验、差异化营销、加强线上营销和加强市场调研和数据分析。

通过这些策略的实施,万科将进一步提高竞争力,保持并扩大市场份额。

万科营销策略方案

万科营销策略方案

万科营销策略方案1. 引言万科地产是中国最大的房地产开发商和房地产运营商之一,成立于1984年。

多年来,万科一直致力于打造高品质的住宅和商业项目,以及提供优质的服务。

然而,在当前竞争激烈的房地产市场上,如何制定有效的营销策略是万科面临的一项重要任务。

本文将提出一套针对万科地产的营销策略方案。

2. 品牌建设品牌建设是万科营销策略的核心。

为了巩固万科地产在市场中的领导地位,需要通过以下措施来进行品牌建设:2.1 品牌定位万科应明确自己的品牌定位,强调其提供高品质住宅和商业项目的优势。

这将帮助万科树立品牌形象,吸引更多潜在客户。

2.2 品牌传播万科应加大对品牌的传播力度,利用各种媒体渠道宣传品牌理念和核心价值观。

同时,可以通过与知名媒体、影视明星等合作,提高品牌的知名度和影响力。

2.3 品牌体验为了提升客户对万科品牌的认知和好感度,万科应加强客户体验。

可以通过提供优质的售后服务、举办客户活动等方式,增强客户对品牌的信任和忠诚度。

3. 整合营销推广为了最大限度地提高营销活动的效果,万科应将各个渠道和工具进行整合营销推广。

3.1 数字营销在数字时代,万科应充分利用互联网、社交媒体等数字渠道,进行精准营销。

可以通过建立官方网站、开展社交媒体营销、进行搜索引擎优化等方式,吸引更多潜在客户。

3.2 线下活动除了数字营销,线下活动仍然是营销的重要手段。

万科可以组织展览、论坛等活动,吸引目标客户参与。

此外,可以与地方政府、企事业单位合作,举办开放日活动,让潜在客户更好地了解万科的项目和品牌。

3.3 代言人营销借助有知名度的代言人进行营销是一个有效的策略。

万科可以选择与房地产行业或相关领域的权威人士合作,提升万科品牌在目标客户中的影响力。

4. 关注客户需求万科应始终将客户需求放在首位,通过关注客户需求来推进销售。

4.1 市场调研定期进行市场调研,了解目标客户的需求和偏好,为产品开发和营销策略的制定提供依据。

4.2 客户关怀建立良好的客户关系,提供个性化的服务和关怀。

万科城商业街租售策略方案

万科城商业街租售策略方案
异国特色餐饮区(C区建议1)
异国浪漫风情走廊(A区)

业态规划描述: 1. 2. 具有异国特色之休闲业态; 配合走廊之形象特色,适当增加个别露天固定 特色摊位;


业态规划描述:
1. 2. 以异国特色餐饮为主要业态; 以配套商业业态为辅;
业态组合: 包括:咖啡厅、西餐厅、特色快餐、其它特色餐厅、数 码冲印、洗衣店、银行(24H)、药店、邮政快递、小 型超市等等;
经纬物业顾问行 万科城商业街项目--整体租售策略方案 3 8
项目整体营销策略建议 --宣传推广建议

项目现场招商、销售气氛营造:
1. 2. 设立项目招商/销售中心,以便开展招商/销售工作; 准备项目宣传推广物料,包括:宣传手册、商业街整体与局部效果图、商业街平 面图、招商/销售指示牌、形象海报等;

根据以上项目整体形象定位与功能定位建议,该项目之商业功能分区建议如下: 中央主题活动广场(待定)
通过一定主题形象包装与装饰,可适合进行不同 形式、不同主题、不同性质之商业性推广活动, 以达到提高商业街整体商业气氛之效果;
1.
C 区 2. 异国浪漫风情走廊(A区)
以法国浪漫情调为背景,通过绿化、灯光效果、 情景设施等手段,配合异国特色之休闲业态组合, 打造一条异国浪漫风情之休闲走廊;
时尚精品/饰品 名品服饰 孕婴用品 宠物医院 /宠物精品 美容美发 SPA会所 家居饰品(布艺) 装潢设计
国锋动物医生、全派特宠物医生、全穗宠物医生、欣欣宠物医生、宝宝宠物店、来福宠物店、 梵妮宠物天地、好运宠物服务店、……
IOU、苏豪、八佰伴、积奇、AC发型设计中心、达芬尼斯发型设计、名流、…… 淑雅SPA、生活馆、水玲珑、莱丽国际连锁、…… 睡得好床上用品、富之岛、雅兰、雅芳婷、美居布艺、匠心坊、名宅轩、伊莎丽尔家饰、…… 春满人间、丽晶装饰、万业装饰、柯思柏装潢设计、宏海装饰、……

万科城商业街销售策划案

万科城商业街销售策划案

万科城商业街销售策划案第一部分:项目概况分析1、项目基本概况2、项目SWOT分析3、区域市场环境概况分析4、投资客户群体特征分析第二部分:项目概念性推广建议1、项目案名建议2、项目推广宣传主题建议3、媒体钞作推广方向及内容概要计划第三部分:项目营销推广策略建议1、营销阶段时间节点设定计划第一部分:项目销售策划核心思路主题词:街铺投资算帐一、项目本质:一个真正意义上的街铺销售产品因为:1、街铺,才是投资之王。

2、街铺,才是永远,才有稳定的收益和回报3、有众多投资者争相追捧。

二、市场反应1、一些小型项目,其街铺数量有限,无须大量推广,即告售完。

2、部分“伪街铺”项目在销售。

例“东大街”“东方茶宫”3、市场中很久没有出大型街铺销售项目了。

三、客户特点高端投资市场一间街铺往往价值在80万-100万以上,其首期款也在30-40万以上。

这样的高端投资客户群,根据我司近6年的商铺销售代理经验,虽然客路来源广泛,包括:小企业主、企业高层、公务员、专业人士,甚至武警、部队等多方面人士。

他们共同的特点是:算帐清楚不易被小诱惑引导虽然也受宣传所引导,坚持自我判断。

四、常犯错误藐视投资者“博彩型”的产权式小商铺,可能仅需投入1—2万,而“永远的街铺”首期款至少需30-40万,客户心态截然不同。

一些项目,如皇冠假日、现代城等项目,策划人、广告人以卖小商铺的办法,卖大商铺,遭遇失败。

五:销售核心决不仅仅是只依靠绚烂的包装,还要把投资者的帐算得清清楚楚。

对应策略:必须站在客户角度创建明晰的价值支撑体系及投资财务测算的基础上,方能实现销售。

市场比较法收益还原法项目概况分析1、项目基本概况"地理位置:项目位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗高新产业园,坂雪岗大道与高新产业园冲之大道、隆平路交汇处。

紧邻华为技术、新天下集团软件城、富士康等大型高新技术科研基地,距离梅林关口约5公里,距离福田中心区约8公里。

"整体占地:397883.5平方米总建筑面积:437670平方米""商业建筑面积:30000平方米(其中一期22000平方米,二期8000平方米)住宅建筑面积:397883.5平方米""建筑覆盖率:低于30%绿化率:大于30%"容积率:1.1""规划人口:约计4000户2、项目SWOT分析S——项目优势分析⎫全部为独立式商业街铺,最为商业投资者所青睐;⎫绝大部分街铺结构尺寸合理实用,门面进深比例适当,无过多异形商业铺面,实用面积空间良好;⎫从建筑规划特点看,异地风情建筑特点,临湖相伴,绝含风情休闲商业氛围;⎫龙岗卫星城/城市化高速进程,龙华坂田、坂雪岗关外邻近区域市场发展空间大;⎫休闲娱乐综合性街区商业,大型社区商业圈街铺目前最为商业投资市场关注方向;实力发展商——万科品牌的后盾;⎫⎫独立集中的大社区商业品牌——万科新造城运动的商业休闲天地⎫坂雪岗片区高档次大型商住社区以及高新产业园区众多高消费群体的商业消费支持力;高新科技园区基地远大的升值前景;⎫⎫多个著名商家(百货、餐饮)品牌组合,多功能性商业业态的架构补充,创造社区商业新典范;⎫后期物业管理以及经营管理精细、出色的规划与推广,打造红火商业经营氛围;⎫项目周边道路规划完善,辐射通达区域广泛,交通可谓四通八达。

万科营销策划方案

万科营销策划方案

万科营销策划方案篇一:万科营销方案前言四季花城,万科新宠万科授予我们的工作是基于市场调查之上的主动导向行为。

这种行为是科学的、可求证的;是有效的、经济的;是独特的和激发创意灵感的。

我们力图在思维和实践的过程,注重长远的发展观点,追求效果的恒温性;我们力图采用动态的全程模式,结合各种系统手段主动发现、发掘、创造、获取市场资源,实现目标价值。

因而,工作流程应包括市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施等方面内容。

本报告将力求对以下内容做出明确的阐述:1.工作模式的建立;2.宏观市场分析与调查;3.项目质素分析;4.推介重点定位、推广策略及方式、费用;5.效果的反馈及修正控制。

本报告的数据来源包括:1.万科地产《关于金银湖项目的可行性报告》2.亿房网《关于武汉市中高档楼盘的调查报告》3.武汉市统计局《关于1999年国民经济与社会发展统计公报》4.武汉市《2000年政府工作报告》5.《1998年武汉市环境状况公报》6.亿房网(.cn)7.汉网房地产频道(.cn)8.万科地产《武汉万科四季花城规划要点》第一章工作模式的建立树立良好的、科学的工作模式,目的是使工作目标的实现过程建立在可操纵和控制的范围之内,通过有目的的计划和人员分工,动态的预测和监视工作流程中可能出现的问题并提前设定解决办法。

动态的工作模式流程包括:获取—整理—分析—决策—实施—监测这个过程伴随着项目的建设和销售是长期的、稳定的,所有项目成员职责明确、分工明晰并保持着良好的沟通状态。

1.人员配置:“四季花城”工作组成员包括武汉万科营销策划部工作人员和尚美佳广告“四季花城”项目组全体成员。

决策组——对营销方案进行评估、决策;监控营销全程效果武汉万科营销策划部经理、深圳尚美佳广告公司项目组组长信息组——把握项目建设进度,收集、整理随机出现的销售信息;委托调查及监测推广效果武汉万科营销策划部创作组——制订销售策略和销售手段,完成具体实施方案和制作深圳尚美佳广告公司媒介组——负责媒介的运作和掌控、监视媒介发布情况,对外公共关系处理及突发危机事件处理2.工作模式:动态的工作模式建立在密切的沟通交流上,因此对交流方式的设定是模式建立的关键。

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2.应对策略:
引进品牌商业经营管理公司,设立强大的共同推广基金,进行统一管 统一经营、统一推广
提前确定重大经营管理措施,增强商家及投资者信心
在正式认筹或解筹之前,确定主力商家,以增强投资客户信心
对项目投资前景进行充分剖析,预测项目5年后、10年后的租金水平
寻找国内可参考商业样板项目,分析其租金增长速度,让投资者看到 可预期的将来
l 彩田路-梅林关口—梅坂大道-吉华路-本项目沿线 l 彩田路-梅观高速华为出口-华为基地-本项目沿线 l 龙华——布龙与民治路口-坂田-本项目沿线 l 布吉—布龙公路——坂田——本项目沿线 l 机荷高速布吉坂田的出、入口处 备注:整体导示系统信息中,商业信息可与住宅销售信息进行相
应的组合。
2.其它包装策略:
(一)、自营型客户分析
1、餐饮类:(约有10%左右餐饮铺存在自营的可能性,即约有800平 方米左右)
2、零售类:(预计约有近1200平方米左右面积) ——解决家人就业问题 ——认为租铺不如买铺
3、自营客户支付能力模拟分析
以单铺面积50平方米、均价15000元/平方米为例,铺位总价为75万元 来推算: l 首期款40%:30万元 l 月供款(六成十年按揭):4400元 l 其它费用: 普通加盟费用5-10(以中间值7.5万元计算),装修费用2.5万元 (以500元/平方米计算),流动资金5万元计算
解筹前可开展“万科城商业价值论证研讨会”,类似万科城土地 竞拍前的价格论证,从报纸、网络媒体立体炒作,以吸引市场关 注,并借专家结论抬高价值。
推动新闻炒作,提升区域投资价值,引起投资者对本项目的关注
利用媒体正面引导,向市场传达万科在领跑住宅的同时,意欲成 为商业地产的领跑者,增强投资信心
4、针对不同类型投资者设计合适的促消活动, 有的放矢直目标,促成销售。
1)租赁合同期限与返租期不同,返租期满商家如何续签合同 2)多铺一店(部分大铺划小后销售或),租赁期满合同及业态如何
控制 3)返租期满业态的控制问题? 4)针对不同业态如餐饮类、零售类,因为其租赁合同年限不同,如
何设置有区别性返租年期及返租率? 5)返租期内,关于租赁而引起的相关税金如何解决?
(二)商业销售模式设计
(二)现场包装
1、整体导示系统
(1)内部导示系统: 项目内部及地盘周边的导示系统设置如下: 坂田村进入坂雪岗大道入口处 华为基地进入项目入口 本项目小区内部主要入口处 小区内各区域通往营销中心导示,以及万科深圳所有楼盘内的灯杆旗 帜
(2)外部导示系统:
结合本项目目标客户群的区域,主要来自四大域,特区内、 龙华、龙岗布吉、观澜,所以外部导示系统的设置要充分考虑 这部分客户车流流向的路线,进行相应的导示:
【村民】“后出租屋时代的村民创富策略”主题讲座
l 针对本地村民,从其投资特点出发进行说服
【自营】“买铺创业,加盟连锁”创业论坛。
l 针对自营用途的商铺购买者,联合连锁商家、创业者进行大 型活动,吸引大量创业者 l 设立一定金额的创业基金,以资助创业投资者,促进自营客 户介入
2、认筹地点设置要求:
现场需摆放商业模型 现场需设置独立销售区域—商铺销售专区,并进行相应的包装 现场必须有3-5名商铺销售人员,销售人员的接待风格可改变万科 地产传统接待方式,采取较为主动积极销售
2、正式营销中心设置
位置建议:C区1栋销售专区中,划出一部分做为商铺独立营销售中心 面积建议:150-200平方米左右,不宜太大,否则很难形成商业气氛 其它方面:营销中心内必须有专门导示区分住宅销售专区及商业销售专区
一、目标客户群定位 二、商铺销售模式设计 三、总体销控策略 四、总体价格策略 五、现场包装策略 六、项目卖点挖掘及投资抗性分析 七、总体促销策略 八、营销通路策略 九、总体广告策略
一、目标客户群定位
自营型客户:约占20%-30%比例,面积约2000平方米 投资型客户:约占70%-80%比例,面积约8000平方米
万科城.风情商业街
十 年
商铺销售营销推广总纲







主讲人:
目录
PART1 营销目标及营销阶段划分 PART2 整体营销策略 PART3 阶段性执行策略及时间计划表
PART1 营销目标及营销阶段划分
一.重要时间节点设计 二.总体营销目标 三.一期商业销售阶段划分及目标分解
Hale Waihona Puke 一、重要时间节点设计:认筹阶
公开发售强销期
尾盘阶段
(9.4-11.5) (11月6日-31日) (2004年12月)
销售 目标
释放商业认筹消息, 积累意向客户,确保 认筹日火爆势头(当 日认筹100个以上)
•350个认筹号
•30%解筹成功率
•认购套数100
•解 筹 日 实 现 70%销售率
1 新增认购套数25 套以上,累计认购 套数125套以上
2、提供10%的创业基金,在首付款中扣除 一次付款:照定价96折 按揭付款:按揭付款,照定价98折,办理6成10年按揭贷款。
3、优惠策略:
老客客户介绍新客户成交,老客户可享受相当于成交客户成交 金额0.5%的现金奖励;新客户享受0.5%优惠。 购买两套以上或超过100平方米的客户可享受额外1%的优惠。 万客会及合和创富俱乐部积分奖励。
2、累计完成90%以 上销售率
累计完成销售面积 9000平方米以上
认购套数10套以上
累积完成销售率接近 100%
累计完成销售面积10000 平方米左右
阶段性
重点工 作内容
确定销售模式、营销 万科城销售中心 1 公 开 发 售 活 动
策略及营销推广计划;及现场包装设计;(解筹活动);
售宣传物料设计、印 2 全面 开展认 筹 媒体广告及促销活
(1)12000平方米文化休闲广场
设置具有西班牙异域风情的休闲小品和互动体育设施,营造真正 意义的动感广场。
广场的提前建设和装饰,将使本项目“广场铺王”概念在销售阶 段得到实现。
(2)销售中心/公共商业空间
要结合本项目的核心定位,将西班牙异域风情的元素融入其 中,营造异域风情商业街热情、浪漫的风格
原则二:预留足够的优质铺位,分批推出。在公开发售前预留充分 的优质铺位,公开发售后分批推出,确保每次活动均有优质铺 位放出时分批放出,每次放号均会制造一轮抢铺高潮。
原则三:按“金角银边”原则,可预留几套铺皇之皇,采用特殊的 销售方式销售,如拍卖,以抬高价值,抹杀价格理性。
四、总体价格策略
1.价格定位
六、项目卖点挖掘及投资抗性分析
(一)项目卖点挖掘(项目核心价值分析)
1.中国房地产领跑者:万科品牌具有的号召力和公信力 2.万科十年造城计划:万科城,深圳未来生活之城,CBD后花园人
居新城 3.“七横十三纵”大交通价值:“大深圳”格局下龙-坂商业升级
换代,万科城“新城市商业中心”诞生 4.汽车时代“20+20”模式商圈效应:
刷及制作;
工作;
动趁势追击。
3销售法律文件的完 媒体资源的有效
备;

4、认筹地点选择及 户外广告到位;
相关工作准备
5系列促销活动
5第三方资源的整合 全面展开;
(媒体、协会、旅行 媒体广告全面展
社等);销售顾问的 培训。
开。
1、根据市场反馈适时调 整营销策略
做好老业主口碑传播。
PART2 整体营销策略
2、投资心态分析
l 较为熟悉坂雪岗周边环境 l 较注重投资风险,看重万科品牌实力 l之前可能投资万科开发物业(如四季花城住宅、商铺、特区内 万科其它物业),从中获得较大投资收益 l 看好片区整体升值潜力 l 对本项目商业的整体规划非常认同
二、商铺销售模式设计
(一)进行返租销售模式设计时,需解决以下几个问题:
5.新城市主义商业中心:集美食.购物.休闲.文教与一体,3万 m2浪漫风情商业中心,深圳首个西班牙异域风情商业街,深圳首 个“会员制集约化经营”国际美食坊
6.“5年升值计划”--“城市化”和“地铁效应”掀起投资热浪
7.经营创造价值:专业商业经营管理公司,确保未来收益稳定
8.立体化集约推广:巨额共同推广基金,统一管理、统一经营、 统一推广
2、汽车时代“20+20”新城市中心商业模式研讨 会暨招商成果新闻发布会(住宅开盘后,10月 16日)
对万科城开发模式和本商业开发模式进行理论研讨,用专家 权威树立市场投资信心;配合招商成果新闻发布,增强商家及投 资者信心。
3、“龙-坂商圈历史机遇--万科城商业投资价值 论证会”(解筹前,10月23-30日)
二、总体营销目标
目标一:商铺爆发式销售目标—2004年12月31日前基本消化完毕 目标二:实现项目年度财务目标和价值目标---12月31日前实现5000
万元回款 目标三:商铺推广促进住宅销售与价值实现 目标四:品牌目标:万科造城模式与商业地产开发
三、一期商业销售阶段划分及目标分解
销售准备期 (8.1-9.3 )
1、主力商家意向签约(主力商务酒楼/主力超市)2004年8月15日 (周日)前
2、商铺VIP卡认购暨主力商户招商成果新闻发布会2004年9月4日 (周六)
3、住宅开盘(解筹时间)2004年10月1日(周五)
4、一期商业首批商铺开盘(解筹时间)2004年11月6日 (周六)
5、一期商业第二批商铺推出2004年11月20日(周六) 6、一期商业尾盘清盘销售阶段2004年12月 7、二期商业VIP卡认购阶段根据二期住宅推盘节奏拟订
合同成交价格均价(返租模式): 14800元/平米
万科整体实收均价(含自营模式,扣除返租补贴):
12000元/平米
2.付款方式设计
A:返租型
一次性付款,照定价照96折; 按揭付款,照定价98折,办理6成10年按揭贷款。
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