在建工程抵押评估的特点与评估范围
在建工程抵押评估的特点与评估范围一
在建工程抵押评估的特点与评估范围在建工程抵押评估是指评估在建工程价值，以确定该工程的可抵押价值。
在建工程抵押评估的特点主要有：1. 建设性在建工程抵押评估是针对正在建设的工程进行评估，因此在评估过程中需要考虑该工程已经完成的工序，还有未来的施工工序。
评估师需要根据施工图纸和工程量清单等建设进度资料，了解工程当前的实际建设进度。
2. 风险高在建工程抵押评估的风险要比二手房等其他抵押贷款高。
因为在建工程还没有竣工验收，可能会发生工程延误、施工质量问题、资金问题等风险。
评估师需要对这些风险进行评估，并根据实际情况调整评估结果。
3. 建设周期长在建工程抵押评估涉及到建设工期问题，工程建设周期较长，可能需要数年的时间才能完成。
评估师需要综合考虑工程建设的周期、进度和任务计划等因素，确定抵押价值。
4. 评估范围广在建工程抵押评估的范围非常广泛，包括土地资产、基础工程、主体结构、建筑设施、装修等多个方面。
评估师需要全面评估每个方面的价值，归纳出最终的评估结果。
评估范围主要有以下几个方面：1. 土地资产土地资产是在建工程抵押评估的重要组成部分。
土地使用权本身就有着很高的价值，而在建工程对于土地价值的影响更加明显。
评估师需要对于土地及其使用权进行评估，结合周边地价、同类项目卖出价格、土地产权抵押的利率、政府政策等因素，确定土地资产的价值。
2. 基础工程基础工程是在建工程抵押评估的重要组成部分。
基础工程是包括道路、桥梁、污水管道、排水设施等设施，工程的质量和稳定性对于工程的安全建设起着非常大的作用。
3. 主体结构主体结构包括工程主体结构、框架结构等部分，工程在建设时，这些部分所起的作用非常重要，是保障工程建设的稳定性和安全性的核心部分。
评估师需要对其整体建筑设计及结构体系进行分析，综合考虑结构材料、使用状态、质量等因素，进行综合评估。
4. 建筑设施建筑设施包括室内的一些设施、门窗、地面等部分，都会影响到工程的使用体验，从而影响抵押价值，评估师需要对每个方面进行评估。
在建工程抵押评估的特点与评估范围
在建工程是尚未形成的产品，从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。
随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此，在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。
本文将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与评估范围。
一、在建工程的含义及其特点（一）在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
要正确把握在建工程评估价值的内涵并选择适当的评估方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。
对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。
一种定义是，在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。
它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。
包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。
另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产 . 中评协（96）第3号《资产评估规范意见（试行）》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。
按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再造行产权抵押登记。
在建工程，其涵义有广义和狭义之分。
广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。
在建工程抵押评估的相关问题
在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。
在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。
在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。
在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建造的最终形态，其形态和价值还将不断变化。
二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。
但法律规定，在建工程可以抵押。
1997 年5 月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第 3 条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”2000 年12 月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47 条提出，依法获准正在建造中的建造物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。
2022 年10 月1 日《物权法》实施，该法第180 条明确规定，正在建造的建造物可以抵押。
2022 年4 月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168 号令) 第59 条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。
在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。
一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部份，不含以后新增部份；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部份。
目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。
本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部份的价值，基本上不考虑尚未建造部份可能具有的价值；2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才干抵押。
未建部份尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；3、已建部份在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；4、《物权法》第187 条是将“建造物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建造物抵押相同，设立的是普通抵押权；5、2022 年7 月1 日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168 号)》将在建工程的抵押归为“普通抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”。
在建工程抵押评估报告
在建工程抵押评估报告在建工程抵押评估报告是指对正在建造中的房屋或者其他建筑物进行评估，从而得出其价值的一份报告。
在房地产市场中，这种报告通常被用来确定抵押贷款的金额，但是它也有其他用途，比如确定房屋在保险理赔中的价值。
以下将详细介绍在建工程抵押评估报告的相关内容。
一、在建工程评估的目的在建工程评估是为了让投资者或者银行确定抵押贷款的价值。
如果借款人未能履行还款义务，银行便可以根据抵押评估报告上的价值来售出这些房产。
在建工程评估报告也能够让开发商确定房地产的当前价值，从而便于市场定价。
二、在建工程评估报告的内容在建工程抵押评估报告通常包括以下几个方面的内容：1. 建筑的基本信息这包括建筑的用途、类型、所处位置等基本信息。
2. 建筑的结构和设计评估师将会考虑建筑的结构性能以及对策划、设计和施工的评估，以确认建筑的质量水平。
3. 建筑的周边环境周围环境的分析包括土地的规划和解释，所在区域的社会和物理属性等方面。
4. 在建工程的建设情况评估师需要考虑建筑物所在的开发进度，包括历史进展、未来计划等内容。
5. 实地考察的整体报告评估师必须对建筑进行实地考察，以进一步了解其实际状态。
评估师必须详细记录所见到的任何问题和缺陷。
三、在建工程评估的重要性在建工程评估报告对银行和借款人都非常重要。
对银行来说，抵押评估报告的价值可以用于确定抵押贷款的额度。
银行需要保证这只能在建筑物得到销售时解决还款问题的情况下才能通过。
对借款人来说，建筑物的评估结果能够确认他们是否借得了合理的金额，并根据这个金额进行做出相应的决定。
借款人需要了解他们所买的房产是否有值得投资的价值。
四、在建工程评估的注意事项在建工程评估报告必须尽可能完整地描述所评估的建筑物，并且能够评估它们实际的状态和需求。
评估报告应该优先关注建筑物的设计和施工死板，以及其他实在的因素，比如建筑材料和所使用的技术。
在建工程评估报告应该切实反映出市场的现实。
评估师需要考虑到当前市场的情况，预测未来房地产市场的变化以及建筑物对日益变化的市场的影响。
在建工程抵押价值的4个评估范围
在建工程抵押价值的4个评估范围在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
宜兴专业房产诉讼律师表示，在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。
r1、土地权属在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿划拨方式取得的国有土地使用权;集体所有制土地使用权。
不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
2、项目权属对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。
若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围;若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。
评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。
3、工程进度在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分;有的已完成全部的结构封顶等等。
大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。
对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。
案例详解在建工程抵押评估的特点与评估范围
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随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此，在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。
本文将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与评估范围。
一、在建工程的含义及其特点(一）在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
要正确把握在建工程评估价值的内涵并选择适当的评估方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。
对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。
一种定义是，在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。
它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。
包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。
另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产。
中评协(96）第3号《资产评估规范意见(试行）》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。
按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再造行产权抵押登记。
在建工程，其涵义有广义和狭义之分。
在建工程抵押评估的特点与范围
在建工程抵押评估的特点与范围
在建工程抵押评估是指对正在建设中的房地产项目进行评估，为该项目所需贷款提供担保。
随着房地产市场的不断发展，建筑企业需要大量的资金支持开发项目，而银行为了确保贷款的风险，通常需要保证金或其他担保措施。
在建工程抵押评估就是其中一种担保措施之一。
在建工程抵押评估的主要特点包括：
1. 评估范围广泛：在建工程抵押评估不仅仅是针对房地
产开发项目，也包括其他类型的在建工程，如桥梁、道路、隧道等。
2. 评估内容繁琐：在建工程的评估内容涉及到项目的建
设进度、用地规划、土地上的不动产、施工质量、安全性等方面的评估，需要对比多方面的数据进行分析。
3. 评估标准严格：在建工程抵押评估需要遵循相关法律
法规和行业惯例，严格按照规定的评估标准来评估在建工程的质量、安全性和价值。
4. 评估结果保密性强：在建工程的抵押评估结果需要保密，只能在需要进行金融交易时起到评估作用，同时需要保障银行、客户和评估机构的合法权益。
在建工程抵押评估的主要范围包括：
1. 开发房地产项目：针对正在建设中的房地产项目展开贷款评估，为其所需的贷款提供担保措施。
2. 交通基础设施：对大型跨度桥梁、高速公路、地铁等在建交通基础设施进行评估，提供担保措施。
3. 水利工程：针对水库、水电站、港口等水利工程进行评估，为融资提供担保措施。
在建工程抵押评估的实施，更多是银行需要进行的，评估机构作为一个客观中立的第三方，应负责编制评估报告，从法律、技术、财务等方面为银行提供评估依据。
实施在建工程抵押评估时，应严格按照国家的相关法律法规及行业规范，认真筛选出能够满足评估要求的评估机构，确保评估结果的客观公正性。
在建工程房地产抵押价格评估
在建工程房地产抵押价格评估在建工程房地产即建筑工程尚未完工，或虽已完工但尚未竣工交付使用的建设项目。
在建工程房地产抵押价格评估就是对在建工程抵押价值进行分析、估算和判定，其目的就是将在建工程权益价格客观、合理地反映出来。
在建工程房地产在抵押评估中具有自身权益复杂，法律性、专业技术性强等特点。
笔者试结合过去两年关于在建工程评估的实务操作经验，参照《房地产抵押估价指导意见》，对在建工程房地产抵押价格评估进行分析阐述。
一、在建工程房地产抵押价格评估适用对象的确定通常意义上，在建工程包括两种进度形态：一种是房屋建筑正在施工或虽停工但尚未完工的工程形态 (含停缓建工程，“烂尾楼”亦包括在内)；另一种就是已完工，但尚未竣工交付使用的建设项目。
针对这两种情况，依据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”的规定，可以看出，在建工程房地产抵押贷款的目的是为了保证工程继续建设而向金融机构筹集尚未完工的工程后期建设资金。
显然在上述两种进度形态的在建工程中，前者完全符合在建工程抵押评估的要求，而后者能否也适用在建工程房地产抵押评估呢?笔者认为这是值得商榷的地方。
如果单从《办法》字面上理解，后者显然已不能满足在建工程抵押评估的法律要求，不能以在建工程抵押为目的进行评估。
作为专业房地产评估人员，应建议金融机构待抵押人完成竣工验收，办理产权证后再进行房地产抵押评估为宜。
但笔者通过评估实践同时了解到，造成后者上述情况的原因是由于施工方带资施工，在完工后建设方不能支付或者不能完全支付施工方所垫付的工程款，从而不能取得“工程款支付凭证”，达不到竣工交付使用的条件。
类似这样的情况，能否以在建工程进行抵押评估，达到融资目的，筹集建设资金呢?笔者认为答案是肯定的。
在建工程抵押合同的风险评估
在建工程抵押合同的风险评估在建工程抵押是指抵押人以其合法方式取得的正在建设中的建设工程抵押。
为有效防范化解在建工程抵押贷款风险，必须充分评估和控制各种风险，具体而言，包括主体资格风险、基础交易风险、融资风险、程序执行风险和预警机制风险。
本文以银行等金融机构为主体对象，深入探讨上述风险评估的内容。
一、主体资格风险贷款人是确保借款主体与抵押主体保持一致的重要一环。
实际操作中，部分开发商将在建工程抵押给多家银行，导致借款人主体与抵押人主体不一致，从而引发法律纠纷。
因此，贷款人应认真审查在建工程抵押贷款的申请主体是否适格，防止出现主体缺失或主体不符的情况。
二、基础交易风险在建工程抵押的基础交易是工程建设过程中的建筑材料采购、施工设备租赁、工程建设人员的雇佣等基础交易行为。
基础交易的履行能力直接影响着在建工程抵押的履行能力。
因此，贷款人应充分了解基础交易的履行情况，包括基础交易的合同签订情况、合同履行情况等，以评估在建工程抵押的风险状况。
三、融资风险在建工程抵押融资的风险主要表现在以下两个方面：一是开发商资金链断裂的风险；二是开发商恶意逃废银行债务的风险。
为防范上述风险，贷款人应关注开发商的财务状况，对开发商的资产负债率、现金流、偿债能力等进行全面评估，同时应关注开发商的信用记录，防止出现恶意逃废债务的情况。
四、程序执行风险在建工程抵押需要经过相关部门的审批和登记才能生效，因此程序执行风险也是需要关注的重要方面。
首先，贷款人应关注在建工程抵押是否经过合法审批程序，是否存在无效或可撤销的情况；其次，贷款人应关注在建工程抵押登记情况，包括登记机关、登记时间、登记内容等；最后，贷款人应关注在建工程抵押权是否已经实现，是否存在被撤销或解除的情况。
五、预警机制风险预警机制是防范和化解在建工程抵押贷款风险的重要手段之一。
贷款人应建立完善的预警机制，对在建工程抵押贷款的风险进行实时监测和预警。
具体而言，预警机制应包括以下内容：一是建立风险监测指标体系，对在建工程抵押贷款的风险程度进行量化评估；二是建立风险预警系统，对可能出现的风险进行实时预警；三是制定应急预案，对可能出现的大规模风险事件进行应对。
在建工程评估特点及界定
在建工程评估特点及界定一、在建工程及评估特点：1、在建工程是指正在建设中的固定资产建设或改良工种，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产，以及维护、安装、改建、扩建和大修理工程等。
在建工程分为：停工项目、竣工项目、施工项目。
2、在建工程的评估目的主要有四种：（１）预售。
开发商在领取商品房预售许可证时，即预售不动产。
开发商一般自定预售价格，但有时需要专业评估机构进行评估。
（２）项目转让。
开发商由于财力、物力、债务、经济纠纷等原因，无法继续对在建工程项目进行施工，需要将整个项目转让，一般都需要进行评估。
（３）寻求合作。
因各种原因，开发商在开发过程中可能需要寻求合作伙伴或参建者，开发商需要有一份项目评估报告书以作为寻求合作之用。
（４）抵押贷款。
用在建工程抵押以取得贷款，需要对在建工程的抵押价值进行评估。
3、在建工程评估范围的界定（１）土地权属在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。
不同的权属性质和情况，其评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
（２）项目权属不动产项目是否是独立项目，是否属联建项目或是否有参建单位。
若是联建项目则要搞清楚项目组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。
（３）工程进度在建工程评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建不动产项目的评估范围。
不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。
（４）销售状况有些不动产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。
评估时必须清楚两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。
评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建不动产项目的评估值中扣除。
施工企业在建工程抵押(3篇)
第1篇随着我国经济的快速发展，建筑行业作为国民经济的重要支柱产业，其市场规模不断扩大。
在建工程抵押作为一种新型的融资方式，为施工企业提供了便捷的融资渠道。
本文将从在建工程抵押的定义、特点、风险及机遇等方面进行探讨。
一、在建工程抵押的定义在建工程抵押是指施工企业在工程项目建设过程中，将其在建工程作为抵押物，向金融机构申请贷款的一种融资方式。
在建工程抵押贷款的额度通常不超过工程合同总价的一定比例。
二、在建工程抵押的特点1. 便捷性：相比传统贷款，在建工程抵押贷款的审批流程相对简单，融资效率较高。
2. 安全性：金融机构通过在建工程抵押，确保了贷款的安全性，降低了信贷风险。
3. 成本较低：相比其他融资方式，在建工程抵押贷款的利率相对较低。
4. 促进工程进度：通过在建工程抵押贷款，施工企业可以解决资金短缺问题，确保工程按期完成。
三、在建工程抵押的风险1. 抵押物风险：在建工程在建设过程中，可能因自然灾害、政策调整等因素导致工程进度延误，甚至停工，从而影响抵押物的价值。
2. 信贷风险：金融机构在发放在建工程抵押贷款时，可能因对项目了解不充分，导致信贷风险。
3. 法律风险：在建工程抵押涉及合同、法律等多个方面，如操作不规范，可能引发法律纠纷。
四、在建工程抵押的机遇1. 政策支持：我国政府鼓励金融机构加大对建筑行业的支持力度，为施工企业提供更多融资渠道。
2. 市场需求：随着我国城市化进程的加快，建筑市场需求旺盛，施工企业通过在建工程抵押融资，有利于拓展市场份额。
3. 创新发展：在建工程抵押贷款有助于施工企业优化资本结构，提高企业竞争力。
总之，在建工程抵押作为一种新型的融资方式，为施工企业提供了便捷的融资渠道。
然而，在实际操作过程中，施工企业需充分了解在建工程抵押的风险，确保融资安全。
同时，把握机遇，提高企业竞争力，为我国建筑行业的发展贡献力量。
以下是具体的实施步骤和建议：1. 选择合适的金融机构：施工企业在选择金融机构时，应综合考虑利率、服务、信誉等因素，选择最适合自己的合作伙伴。
在建工程抵押价格评估
在建工程抵押价格评估根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。
也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。
另外，可根据具体情况要求其下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。
作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。
如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。
若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。
这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。
其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
计算公式为：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格）；B——续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。
抵押价值评估在房地产在建项目中的技术方法
抵押价值评估在房地产在建项目中的技术方法【摘要】针对房地产在建项目抵押价值评估与普通房地产评估的不同，从在建项目的评估对象，现场勘查和评估方法几个方面进行探讨，可供参考。
【关键词】在建项目；抵押价值；风险评估房地产在建项目抵押是公司筹集资金的一种关键方式，然而，在确定在建项目价值时，金融机构对评估机构有很大的依赖性。
实际上，在评估在建项目过程中，专业评估机构的评估对象是还没有竣工验收的工程，故而其风险与不确定比已成形的房地产要高，因此在评估时要严守谨慎性的评估原则。
一、评估对象在建项目抵押涉及两个方面的内容：一个是在建项目，一个是抵押价值。
强调工程的组成，并说明工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得挪做它用，对已完工竣工验收或者已经完工但尚未验收的工程则不属于在建项目抵押范畴。
在建项目抵押价值评估的对象可以归结为正在建设尚未完工的工程包括新建、扩建、改建、迁建工程。
二、现场查勘在建项目的现场勘查是在建项目评估的必经之路，它具有极高的不确定性。
因此在全面汇总收集评估资料的过程中，既要收集一般的资料，又要重点关注在建项目的工程款支付、施工进度、赔偿与违约等。
在建项目牵扯到了不同种类型、不同种状态的房地产，故而需我们具体问题具体分析。
1.施工进度这是确定贷款额度的主要参考指标，主要核查施工的进度是否与施工计划相一致，是否存在赔偿和违约的风险。
在实务中，经常发生实际施工进度与施工计划不相一致的情况，提前或者延误又涉及到是否能够调整，提前的又可能涉及到工程质量是否符合要求，延误的又可能涉及到赔偿金，应该准确界定施工状况，必要时可以请施工人员协助确定。
对于停工较长时间的在建项目，这时可能不仅涉及到工程款的支付，还可能涉及违约金和赔偿金甚至是工程纠纷的问题，通常情况是以各方达成的有关协议为依据，根据协议确定处理方式和赔偿金额并从在建项目的评估价值中予以扣除。
2.施工质量。
在建项目施工质量是重点核查的内容之一，涉及到抵押权实现时房地产的变现能力，应该查看原始的施工记录如材料进场检验及试验报告检验批、分项工程检验报告和分部工程检验报告。
在建工程抵押评估与案例分析
第三部分 在建工程抵押
三、在建工程抵押应注意的问题
（二）在建工程的建筑物与土地使用权必须同时抵押。 《城市房地产抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵押的， 其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或 “地随房走”保持一致的要求。银行在办理在建工程抵押贷款时，应把整 宗土地使用权与在建工程的建筑物一并抵押，而不能仅仅抵押在建工程建 筑物占用部分的土地使用权，土地使用权和在建工程建筑物的数量、面积、 有关权证号码等情况应在抵押物清单上载明。在建工程抵押应按规定到相 关部门办理抵押登记手续，取得抵押物登记证。
4、在建工程房地产可比性差 在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完成建设但尚未交付使用的工程， 这就造成了在建工程房地产之间可比性差
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第一部分 在建工程的含义及其特点
二、在建工程的特点
5、在建工程形象进度与实际投资额较难一致 在建工程实际投资额，其账面价值包括预付材料款和预付设备款，同时也记 录在建工程中应付材料款及应付设备款等，因此，在建工程投资不能完全体现 在建工程的形象进度。 6、在建工程建设工期长短差别较大 建设工期长短的差别，直接与建造期间材料，工费价值变化、设计变更等相 联系，对评估价值标准的选择有直接影响。
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第一部分 在建工程的含义及其特点
一、在建工程的含义
在建工程，其涵义有广义和狭义之分。 广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产 主管机关颁发所有权证书止所处的状态。 狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到 竣工验收条件前所处的状态。 可见，狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构的建设过程中的状态， 是一种实物上的未完成状态；而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋 在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、 未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。
简述在建建筑物抵押的特征
在建建筑物抵押的特征1. 引言在建建筑物抵押是指在施工或改建过程中的建筑物作为抵押品，为了融资目的而进行的抵押行为。
这种形式的抵押常见于房地产开发项目以及其他大型建筑工程中。
在建建筑物抵押具有一些特征和要求，本文将对其进行全面的探讨。
2. 定义和法律依据在建建筑物抵押在法律上具有一定的定义和依据。
根据我国《担保法》的规定，货币借贷可以以在建建筑物作为担保物。
同时还要符合相关法律法规，如《建筑法》、《城市房地产管理法》等。
2.1 《担保法》的规定根据《担保法》的规定，抵押是指债权人对债务人的动产或不动产享有优先受偿权的担保方式。
在此定义下，债权人可以将在建建筑物作为抵押物，以确保借款人在还款能力不足时能够得到偿还。
2.2 相关法律法规除了《担保法》外，我国还有一系列法律法规对在建建筑物抵押进行了规范。
《建筑法》明确规定了建筑物的定义和相关权益保护措施。
《城市房地产管理法》则对在建房地产项目的开发、销售和抵押等进行了详细的规定。
3. 在建建筑物抵押的特点在建建筑物抵押具有一些独特的特点，这些特点在融资和法律层面上需要特别关注。
3.1 债权人的风险在建建筑物抵押对债权人而言存在一定的风险。
由于在建建筑物还未完工，其价值和质量仍存在未知因素。
因此，债权人在进行在建建筑物抵押时需要对项目的可行性和风险进行充分的评估。
3.2 抵押登记在建建筑物抵押需要进行抵押登记。
抵押登记是确保债权人享有优先受偿权的重要手段，也是在建建筑物抵押的法律保障措施之一。
债权人需要在相关部门办理抵押登记手续，确保抵押权能够得到保护。
3.3 抵押物的评估在建建筑物抵押需要对抵押物进行评估。
评估抵押物的价值是衡量抵押品的重要因素，债权人需要委托专业评估机构对在建建筑物的价值进行评估。
评估结果将直接影响到债权人的融资额度和风险控制。
4. 在建建筑物抵押的流程和要求在建建筑物抵押的流程和要求对债权人和借款人而言都至关重要，下面将介绍该过程的各个环节和相关要求。
浅析在建工程抵押权效力
浅析在建工程抵押权效力•在建工程抵押权概述•在建工程抵押权的设立与登记•在建工程抵押权的效力范围•在建工程抵押权的实现与保护目•在建工程抵押权面临的挑战与解决方案•案例分析录在建工程抵押权是指债权人为保障其债权实现，不转移财产占有，依法在在建工程上设定的抵押权。
在建工程是指正在建设中的建设工程，包括房屋、道路、桥梁等建筑物及附属设施。
在建工程抵押权的定义在建工程抵押权在设立时，建设工程尚未完成，但已经形成部分财产价值。
在建工程抵押权可以在建设工程完成前持续存在，并具有优先受偿权。
在建工程抵押权是一种担保物权，以在建工程作为担保财产。
在建工程抵押权的法律特征在建工程抵押权为债权人提供了担保，提高了债务人履行债务的积极性。
在建工程抵押权有助于保障债权人的债权实现，降低债务违约风险。
在建工程抵押权有助于促进房地产市场的发展和稳定。
在建工程抵押权的重要性建筑物已建造或规划中建造建筑物未被司法机关查封、冻结或限制交易建筑物已取得合法权属证明或已进行预告登记建筑物未设定其他抵押权或被其他债权人查封、冻结或限制交易包括在建工程抵押合同、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证明文件提交登记申请材料审核材料登记公示登记机关对申请人提交的材料进行审核，确保材料的真实性和合法性审核通过后，登记机关将抵押权登记信息进行公示，公告期满无异议后颁发他项权利证书030201在建工程抵押权登记的风险防范严格审查申请材料01登记机关应严格审查申请材料，确保申请材料的真实性和合法性，防止虚假登记和欺诈行为加强公示和公告02登记机关应加强抵押权登记的公示和公告，确保利害关系人能够及时了解抵押权的设立情况，防止抵押权的重复设定和其他债权人的重复查封、冻结或限制交易加强事后监管03登记机关应加强对抵押权登记的事后监管，防止抵押权人擅自处置抵押物或滥用抵押权等行为，保障其他债权人的合法权益在建工程抵押权的标的物是在建工程，包括尚未竣工但已经取得土地使用权或者已经确定土地使用权的在建建筑物。
在建工程评估方法
在建工程评估方法在建工程评估方法作为一种施工期间评估成本、进度和质量的方法，一直是建设工程项目管理中的重要组成部分。
它既可以用于在建工程的质量评估，也可用于对其施工设计进度的评估。
本文将介绍在建工程评估方法的主要特征，并重点介绍在建工程评估的基本步骤、以及采用该评估方法可能遇到的问题。
一、在建工程评估的基本特点在建工程评估方法的基本特点主要有以下三点。
1、定期评估。
工程建设过程中，由专家或专业人士定期对在建工程进行评估，以了解工程的进度、质量和成本状况。
2、系统考察。
评估过程要考察所有可能影响工程质量和完工期的因素，包括施工设计、施工材料、施工现场管理等。
3、详细分析。
评估要求对在建工程的情况进行全面的分析，并根据评估结果，为建设者提供建议和解决方案。
二、在建工程评估的基本步骤在建工程评估的基本步骤主要包括以下五个方面：1、工程施工现状调查与分析。
首先，完成对工程施工现状的详细调查与分析，包括施工设计、施工工艺、施工设备等。
2、综合现场环境分析。
其次，要综合分析施工照片、施工记录、施工现场设备、施工环境等因素，以及该工程施工地点所属的社会经济环境，以拟定准确的评估方法。
3、评估过程实施。
根据调查分析的结果，采取适当的方法进行评估，包括实地考察、会议讨论、综合论证等。
4、编制评估报告。
对评估结果进行分析，根据调查分析及评估实施的过程编制评估报告，并向相关方提出合理建议。
5、评估有效性测试。
最后，进行该方法的评估有效性测试，确定其准确度和可行性，以便在实际工程建设中得到更大的应用。
三、采用在建工程评估可能遇到的问题使用在建工程评估方法所可能遇到的问题包括：1、施工比较复杂，调查分析困难。
一些复杂的施工项目，由于多种施工因素的共存，使得调查分析困难，需要更多的时间、精力和资源。
2、缺乏制度化的工作程序。
在建工程评估要求制定严格的标准，但通常缺乏制定完善的工作程序，无法保证评估工作的完整性和可重复性。
3、评估方法缺乏一致性。
最新-剖析抵押评估的特征与范围 精品
剖析抵押评估的特征与范围一、在建工程的含义及其特点一在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
要正确把握在建工程价值评估的内涵并选择适当的方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。
对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。
一种定义是在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。
它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。
包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。
另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产。
按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
在建工程，其涵义有广义和狭义之分。
广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。
狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。
可见，狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构的建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态；而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。
与一般意义上的房地产相比，在建工程具有自身的特点。
综合有关的观点和意见，参照有关的文献和估价方面的丛书，本文中所述及的在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目。
【重要经验】在建工程抵押分析
【tips】本文由李雪梅老师精心编整知识点之一，值得学习！下载后此处可编写删除！【重要经验】在建工程抵押的剖析在建工程抵押范围在建工程抵押权的抵押物是指抵押时已完工的部分工程仍是未来完工后的工程所有，当前立法尚没有明确规定，各地的操作也不一致。
持抵押物范围应及于工程所有看法的人，其原因主假如以为在建工程虽已具备有体物的一些特点，但尚不具备完好的物质形态，也不可以获得房产管理机构的所有权登记，所以，在建工程抵押权是一种期望权，待在建工程完工并达成初始登记后，应该转变为房子抵押权，所以，抵押物的范围应该及于工程所有。
当前上海市便采纳这类做法。
持另一种看法人，主要鉴于《担保法》抵押设定后新增建筑物不属于抵押物的精神，《物权法》也有正在建筑的建筑物作为一种财富，能够抵押的规定，在建工程固然不能办理产权登记，可能不具备完好的使用功能，但倒是实实在在存在、具备一订价值的不动产。
笔者赞同第二种看法，依据物权法定原则，在建工程抵押权的标的是一种特别的不动产，并不是一种所谓期望权的权益，假如真是一种期望权，立法也不用创建出在建工程抵押权，经过现有的房子抵押权和预告登记制度就能够解决问题。
笔者认识到，诸如成都、昆明、广州、福州等地都以办理抵押时，已完工部分作为在建工程的抵押范围。
在建工程抵押权的限制在建工程抵押作为抵押的一种特别形式，其建立的初衷是为认识决开发商建设融资的需求，同时也为了知足银行拓展金融业务的需要。
所以，在建工程抵押权遇到了各种限制。
这一点，在《城【tips】本文由李雪梅老师精心编整知识点之一，值得学习！下载后此处可编写删除！市房地产抵押管理方法》的规定中就能够看出，在建工程抵押所获取的资本只好用于工程持续建筑，这是用途上的限制;以不转移据有的方式抵押给贷款银行，这是抵押权人主体资格上的限制。
笔者经过咨询成都、昆明的房产管理机构认识到，实务上对在建工程抵押权人的要求为获得了金融经营资质的机构，较之贷款银行的限制，本质上已有所放宽。
简述在建建筑物抵押的特征
简述在建建筑物抵押的特征一、引言在现代社会中，建筑物抵押已经成为了一种常见的融资手段。
很多人在购房或者投资房产时都会选择将其作为抵押物来获取贷款。
但是，在建建筑物抵押与成熟建筑物抵押存在很大的差异，因此需要对其特征进行深入了解。
二、在建建筑物抵押的定义在建建筑物指正在施工或者未完成的建筑物，包括土地使用权和房屋所有权两个方面。
在建建筑物抵押是指将正在施工或未完成的房屋作为质押，以获取相应的融资。
三、在建建筑物抵押的特征1. 风险较大：在建房屋存在着诸多风险，如施工质量问题、天灾人祸等。
因此，在建房屋所带来的风险也比较大，银行或其他金融机构通常会要求借款人提供更高额度的担保。
2. 价值不稳定：由于在建房屋还未完工，其价值也无法确定。
因此，在进行贷款评估时需要考虑到这一点，并在抵押物的评估上进行更加严格的控制。
3. 鉴定难度大：在建房屋通常需要进行多次验收，其鉴定难度也相对较大。
因此，在进行贷款审批时，银行或其他金融机构需要仔细核实各项资料，以确保贷款安全。
4. 资金需求量大：在建房屋通常需要较高的资金支持，因此借款人需要具备一定的实力和信誉来满足这一需求。
四、在建建筑物抵押的申请流程1. 借款人向银行或其他金融机构提交贷款申请，并提供相关资料。
2. 银行或其他金融机构进行初步审核，并对在建房屋进行评估。
3. 借款人提供担保并签订相关合同。
4. 银行或其他金融机构将贷款发放给借款人。
五、在建建筑物抵押的风险控制1. 评估风险：银行或其他金融机构需要对在建房屋进行严格的评估，以确定其价值和风险等级。
2. 贷后监管：银行或其他金融机构需要对借款人进行贷后监管，以确保其按时还款和履行相关义务。
3. 风险分散：银行或其他金融机构需要在进行贷款时进行风险分散，以降低整体风险。
六、在建建筑物抵押的适用范围在建建筑物抵押通常适用于以下情况：1. 建筑商或开发商需要融资支持；2. 个人购房或投资房产需要额外的融资支持。
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遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>在建工程抵押评估的特点与评估范围在建工程是尚未形成的产品，从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。
随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此，在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。
本文将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与评估范围。
一、在建工程的含义及其特点(一）在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
要正确把握在建工程评估价值的内涵并选择适当的评估方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。
对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。
一种定义是，在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。
它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。
包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。
另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产。
中评协(96）第3号《资产评估规范意见(试行）》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。
按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再造行产权抵押登记。
在建工程，其涵义有广义和狭义之分。
广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。
狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。
可见，狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构的建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态，而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。
与一般意义上的房地产相比，在建工程具有自身的特点。
综合有关的观点和意见，参照有关的文献和评估方面的丛书，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目”。
(二）在建工程的特点在建工程泛指处于建设过程中、尚未完工并交付使用的工程项目，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。
作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是已停工多年的“烂尾楼”。
在建工程有着与一般房地产不同的特点。
1．所有权的相对确定性指房屋在建工程在主管机关正式颁发所有权证书之前，其所有权处于相对确定的状态。
2．合法性房屋在建工程，必须是经国家法定机关或有权部门在其职权范围内，依照法律规定的程序进行审批后取得相关批文的合法工程，未经审批并取得规划红线图、施工许可证等合法手续的违章建筑不受法律保护，更不得以抵偿法律文书确定的债务。
3．可变价性在市场经济条件下，房屋在建工程与其他房地产一样属于商品，有其内在价值及使用价值。
但是由于在建工程处于法律上或事实上的未完成状态，尤其是事实上未完成而停止建设的工程，其价值能否以交换价值体现出来，即该在建工程是否具有可变价性，是区分执行案件抵债标的物与非标的物的基础。
只有那些在市场上能够变价的、抵偿金钱债权的在建工程，才能被执行法院纳入执行标的物的范围，列为司法评估的对象。
(三)1、在建工程资金投入与工程实际进度存在着时差和量差，这时在建工程抵押评估中经常会考虑的因素。
建设资金的投入量与实际形成的工程资产价值量和形象进度往往不尽一致。
花在在建工程上的实际费用支出与其形象进度并不一致，有时偏差还很大，因此实际的费用支出并不能客观地反映在建工程的抵押价值。
2．大中型尤其是特大型工程项目建设周期长，资金成本较高，其所含实物资产价值与货币资金的时值存在着价值背离问题。
3、在建工程存在着债权债务问题和投资风险问题，在估价中要注意格外关注。
而且在其竣工投产之前表现为投资的积累，通常无收益可言，且未来预期收益难以确定。
4、在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完工建设但尚未交付使用的工程。
这些完工进度差异巨大的在建工程，自身可比性较差，评估时不易找到合适的参照物。
5、对工期较长或停建多年的工程，由于市场和外部条件的变化，其技术性、功能性贬值不可忽视，特别是在采用成本法估价时。
有的项目还没建成在市场上就已经落后了，市场价值远低于实际的投入。
6、在建工程的价值并非各项投入的累加，要根据市场情况体现出其潜在的利润，这也是对在建工程采用成本法和假设开发法估价时的难点之一。
7、按照工程项目的建设程序，土地费用和不构成工程实体的前期费用往往是先行投入的，与工程的实际进度无关，在估价时不可遗漏。
8、对在建工程的估价往往无法直接采用一般房地产估价的方法，应结合在建工程的特点对各种方法进行修订后灵活地综合使用。
因此，在传统评估技术路线中，一般采用成本法和假设开发法，但由于在建工程资产的收益率并不是总处在社会平均水平位置，其预期收益可能明显高于或低于社会平均水平，这样对在建工程的估价针对特定的评估目的则要运用到其他估价方法，以便更好地考虑该在建工程超额收益或减额收益对其评估值的影响，从而使其估价结果进一步贴近市场。
（四）在建工程抵押价值评估范围的界定房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态，对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。
由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。
因此，科学的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定上。
1. 土地权属在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。
不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
2. 项目权属对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。
若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围；若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。
评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。
3. 工程进度在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分；有的已完成全部的结构封顶等等。
大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。
对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。
因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。
4. 销售状况有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。
评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。
评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。
因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。
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