北京十大投资潜力区域盘点

2015年北京十大投资潜力区域盘点

当前，房地产行业的投资环境得到改善，购房贷款利率已经达到历史最低。随着楼市利好政策的不断出台以及持续宽松的货币政策，北京楼市投资风险已经降低，保值、增值的机会开始增加。

北京置业，一手居住一手投资，判断不动产的投资价值，其可增值属性非常重要。与投资属性相匹配的最重要的就是区域，区域价值基本上决定了不动产的投资潜力。那么，目前在北京有哪些区域属于价值洼地，哪些新楼盘所在具有较好的投资潜力，通过什么样的标准评判才能寻找到北京未来的价值高地？且让我们来分析分析。

总的来说，有如下几点：

一看是否是热点区域。地王频出的区域，往往是市场关注度最高的区域。试想，众多房企竞相瞄准同一个区域，争抢某一块地，且出现面粉贵于面包的现象，说明什么？要某是该区域土地稀缺，要某是该区域未来前景可期，具备投资性。此外，如果地王出现，面粉都这么贵了，市场上的面包还有理由低于面粉吗？后期面包价格上涨空间肯定巨大。

二看是否具备政策、规划支撑。区域规划、政策支撑，是判断该区域是否具备持续发展潜力的重要因素。从历年来看，只要有政策规划出台，或者地铁线路、交通布局、区域功能划分等重要的消息公布，相关受益区域楼市便会迅猛发展，且获得长期而持续的发展动力。

三看区域产品是否符合市场发展方向。绿色节能建筑、创业创新孵化空间等多种产品的火热，均是因为其顺应未来发展大方向而成为热点。

四是看产品本身的综合价值。譬如开发商背景、产品优势资源、自身功能定位等。总之，判断某区域某楼盘是否具备投资价值，需要全面衡量，要用长远的、发展的眼光理性分析和判断，唯有如此，才能抓住机会，寻找到潜力股。

除了这些因素之外，在分析投资价值时同样要考虑到该区域楼盘当前的价值区域与对标区域的对比，考量区域价值是否已经被预先透支？这里其实就是一个时机的问题，在整体区域发展优质预期的情况下入手是最佳的时段，一旦到了区域价值完全呈现的时候，也就不再有“价值洼地”一说。例如通州、燕郊，受通州新城规划的利好，如今价值已经远超过了当前所能透支的价值力，在短期内很难实现可预期的投资回报变现。而例

如房山超级蜂巢板块等区域，政策利好和产业利好逐渐进入一个可预期的轨道，而交通、配套等也正值日渐成熟，其投资潜力就会在数年内快速变现出来。

另一方面需要考虑的是价格基数，就像我是2元涨到4元，你从7元涨到10元，虽然涨幅后者较大，但站在投资立场，前者价值确实翻番，摊去资金成本效应，投资力更是远大于后者。

一些有远见的投资者表示，先投资区域，后投资产品基本上属于他们共同的考量。除了区域，产品的硬价值属性往往也代表了投资的可靠性，是对保值的最大保障。

关于不动产投资，在地产行业业内有一个理论称之为“风险黄金分割区理论”，一旦一个区域或项目进入这个风险黄金分割区，即意味着在风险系数较低的情况下，能实现投资价值的快速变现，而一旦低于或超出这个区域，即意味着风险过大或潜力已经被释放。如何选对风险黄金分割区一部分来自于对现有整体城市发展格局及趋势的研判，一部分则来自于一些更直效的“讯息”。

例如在通州新城价值爆棚前夕，便有大量的“知情人士”海量购买燕郊、大厂的楼盘。在非地产行业的汽车领域，限购令下达前夕亦早已有风中来信。

既然有风口，必然有风，不妨来盘点一下北京未来最具投资价值的十大潜力区域。

一、房山超级蜂巢板块

潜力指数：五颗星

区域简介：

该区域临近地铁房山线苏庄站，相对于发展稍早的长阳板块来说，房山超级蜂巢板块算是后起之秀。之所以称其为超级蜂巢板块，是因为该区域未来将重点打造4500亩的超级蜂巢国际创新示范区，且是房山政府以及联合国项目事务署联手重点打造的。

理由：

1、地王拉动区域房价奔3万

2015年7月，房山天恒地王诞生，楼面价达到2.1万，甚至高于房山目前部分在售项目均价。房山价格将上三万的预测不绝于耳。事实上，与通州、大兴相比，房山目前的整体均价水平也远低于这些区域，通州目前商住房均价直逼2.8万，大兴均价已超2.7万。

即使将房山超级蜂巢板块与同属房山区域的长阳板块相比较，该板块依然是无可争议的

价格洼地。目前，房山超级蜂巢板块周边项目均价集中在16000—19000元/平米，而长阳板块均价在2.3万—2.8万元/平米。

2、区域利好频发

2015年，房山利好众多，一是首都第二机场年内动工，未来将形成巨大的临空经济辐射带，影响远超首都机场。二是房山线北延线年内开工，9月10日起换乘车站设计方案将进行展示。北延线一旦建成，便将与城六区实现互联，进一步缩短与城区距离，改善居民出行条件。房山整体环境将进一步趋好，持续完善。

3、区域代表性楼盘发力

该板块的代表楼盘是房山超级蜂巢国际创新示范区，定位为全球未来科技领袖孵化基地，国际资源丰富，模式先进，符合创新创业国家战略方向，并且深获联合国项目事务厅亚太、欧洲以及中东司司长布鲁斯·麦卡伦、北京市房山区区长曾赞荣、阿里巴巴旗下的菜鸟网络等领导人和知名企业的赞赏。未来，由于该项目体量巨大，将吸纳数千家企业超3万高端人群的进驻，形成高端、高智人群聚集区，且由于其开发商天洋基业具备城市运营能力，将在此形成一个巨大的磁力场，在企业、商业、居住等各个方面的上下游形成一个完整的经济生态链，从而自成经济循环体系，成为整个房山的经济特区。目前，该区域规划蓝图已经初见雏形，有万国数据、新浪云计算平台、工信部京西智谷—ICT 产业创新服务园进驻，未来随着更多的国内外知名企业的进驻，该区域将成为房山乃至北京的创新创业展示基地。而其的发展潜力和价值，可以参考北京CBD区域。

二、东坝

潜力指数：五颗星

区域简介：

北京东坝是目前朝阳重点的发展区域，东坝北区将兴建北京最大的高端商务功能区。而南区将规划建设面积达200万平方米的居住区。随着北京城市中心东移，东坝居住区具备巨大的发展空间和潜力。

理由：

1、东坝楼面价逼近5万

9月8日，东坝南区地块竞拍，房企争抢，最终以42.5亿元成交，楼面价逼近5万，地块未来纯商品房售价将达到10万元/平米以上。目前区域内在售楼盘均价在5万元/平米，价格上涨空间巨大；

2、多重核心商圈共同辐射

东坝区域位于望京和国贸CBD板块的中间位置，受多重核心商圈共同辐射，且区域本身亦被规划为高端国际商贸区和第四使馆区，未来的东坝板块将成为北京又一承载财富