房地产估价师《理论与方法》知识点学习：统一财产范围
2023年房地产估价师之估价原理与方法知识点归纳超级精简版
2023年房地产估价师之估价原理与方法知识点归纳超级精简版1、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。
A.523.45B.593.75C.643.75D.1000【答案】 C2、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】 B3、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（）＝可比实例在估价对象状况下的价格。
A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】 A4、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（ ）。
A.市场价值B.花费的成本C.效用D.投资价值【答案】 C5、“……肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少，肾脏衰，形体皆极……”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】 D6、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响。
A.房地产相邻关系的限制B.房地产权利的限制C.房地产政府监督D.银行利率【答案】 A7、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。
A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】 C8、下列（）房地产不是按用途来划分的类型。
A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】 B9、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。
A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.估价程序【答案】 D10、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。
201x房地产估价师《理论和方法》重要公式(章节全覆盖)
估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额第三章抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-社会一般贷款成数已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价=总建筑面积土地总价 楼面地价=总建筑面积土地总价×土地总面积土地总面积=容积率土地单价 容积率=土地面积建筑面积 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值人口增长率=年平均总人数本年人口增长绝对数人口自然增长率=年平均总人数本年死亡人数本年出生人数-人口机械增长率=年平均总人数本年迁出人数本年迁入人数-第六章 比较法及其应用第二节 搜集交易实例第三节 选取可比实例第四节 建立比较基础一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原）实物范围要相同。
二、统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格。
三、统一融资条件四、统一税费负担正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费正常负担下的价格=率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额-1 正常负担下的价格=率应由买方缴纳的税费比买方实付金额+1（记忆“牙买加”） 五、统一计价单位1、统一价格表示单位2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵和计量单位 建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×建筑面积套内建筑面积 套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×套内建筑面积使用面积 使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×使用面积建筑面积·1公顷＝10 000平方米=15亩·1亩＝666.67平方米·1平方英尺＝0.09290304平方米·1坪＝3.30579平方米·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579第五节 交易情况修正1、总价修正、单价修正2、金额修正可比实例成交价格±交易情况修正金额＝可比实例正常价格百分比修正，一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格，即 可比实例成交价格×S%±11＝可比实例正常价格 （假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%） 上式中，S%±11是交易情况修正系数 第六节 市场状况调整（交易日期调整）一般公式·可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1±T %)）（一）市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比） 可比实例在成交日期的价格×数成交日期的定基价格指数价值时点的定基价格指=可比实例在价值时点时的价格 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格（二）市场状况调整的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在价值时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在价值时点的价格第七节 房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。
房地产估价师《理论与方法》讲义
房地产估价师《理论与方法》讲义2016年房地产估价师《理论与方法》讲义第三节房地产估价的要素一、估价当事人：估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。
其中，估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。
(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的：估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。
它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。
例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、保险公司衡量投保房屋的保险价值、人民法院确定拍卖房地产的保留价、房地产买卖双方协商成交价、政府确定划拨的建设用地使用权进入市场应补交的出让金等费用提供参考依据。
三、估价时点：估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。
由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。
这个时间就是估价时点。
估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。
特别需要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。
有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第四节“估价时点原则”。
四、估价对象：估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。
估价对象由委托人和估价目的双重决定。
五、价值类型：价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。
估价虽然通常讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。
房地产评估师《理论与方法》高频考点
房估《理论与方法》高频考点房估《理论与方法》高频考点（第一章）1.专业估价与非专业估价的五大不同点（P2）（1）由专业机构和专业人员完成；（2）提供专业意见；（3）具有公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。
2.鉴证性估价（公证性估价、证据性估价）是向委托人提供，估价报告供委托人给第三方使用，起价值证明作用，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。
3.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别专业/非专业五大不同（重要考点）：①专业机构和专业人员——前者指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。
后者指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个人。
②专业意见——专业估价不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。
③公信力——专业机构和专业人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。
④有偿服务——受他人委托，有偿服务，向委托人收取费用。
⑤法律责任——责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。
4.房地产抵押的需要（掌握）1.房地产抵押：债务人或第三人（抵押人）不转移占有，将该房地产作为履债担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人（抵押权人）有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
2.房地产是良好的用于担保债务履行的财产。
贷款金额小于抵押房地产的价值（出于安全的考虑）。
5.估价方法比较法、收益法和成本法、假设开发法、路线价法、基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、长期趋势法等。
每种估价方法都有其适用对象和条件。
同时运用，相互验证，但不应相互替代。
不同方法可以互补，如特殊厂房不适用比较法，但适用成本法；待开发土地不适用成本法，但适用假设开发法和比较法；在建工程不适用比较法，但适用成本法和假设开发法。
2020年最新房地产估价师考试《理论与方法》复习要点
【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习要点房地产估价的重要性：古今中外，无论是从估价师数量还是从估价业务量来看，房地产估价都在估价行业中占主体。
房地产估价之所以占主体，主要是因为下列三方面造成的：(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。
房地产数量庞大，社会保有量和每年的新增量都很大。
在一个国家或地区的全部财富中，房地产是其中比重的部分，一般占50%～70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。
在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。
某些资产虽然在理论上需要专业估价，但因为数量很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有相应的估价师这种专门职业。
一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。
在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要分专业。
这些就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。
(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。
房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。
房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。
因此，不仅房地产转让需要估价，而且房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。
纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。
(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。
因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》第一章资料二-1
房地产估价师《房地产估价理论与方法》第一章资料二 -1第一章房地产估价概括第二节房地产估价的因素一、估价当事人估价当事人：是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包含估价人员、估价机构和估价拜托人。
此中，估价人员和估价机构是估价服务的供给者，是估价主体；估价拜托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。
(一)、房地产估价人员房地产估价人员简称估价人员：是指经过房地产估价人员职业资格考试或许资格认定、资格互认，获得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员。
当前，我国房地产估价人员职业资格有：房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。
所以，房地产估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。
此中，房地产估价师 (realestateappraiser，realestatevaluator)简称估价师，是指经过全国房地产估价师执业资格考试或许资格认定、资格互认，获得中华人民共和国房地产估价师执业资格，并依据《注册房地产估价师管理方法》注册，获得中华人民共和国房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。
比如：多项选择题。
1、房地产估价人员能够是以下人员之一（ABC）。
A、经过房地产估价人员职业资格考试并注册，从事房地产估价活动的专业人员；B、经过资格认定，获得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员；C、经过资格互认，获得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员；D、经过房地产估价人员职业资格考试后，直接从事房地产估价活动的专业人员；E、经过资格认定、资格互认，获得相应资格，直接从事房地产估价活动的专业人员。
2、估价当事人包含 (ABCE)。
A、估价人员；B、估价机构；C、估价拜托人；D、估价人员和估价拜托人，但不包含估价机构；E、ABC项都包含。
一名合格的房地产估价师应该拥有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和优秀的职业道德。
拥有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对其估价专业能力的要求；拥有优秀的职业道德，是对其估价行为规范的要求。
2018房地产估价师《理论及方法》重要公式(章节全覆盖)
估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额第三章抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-社会一般贷款成数已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价=总建筑面积土地总价 楼面地价=总建筑面积土地总价×土地总面积土地总面积=容积率土地单价 容积率=土地面积建筑面积 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值人口增长率=年平均总人数本年人口增长绝对数 人口自然增长率=年平均总人数本年死亡人数本年出生人数- 人口机械增长率=年平均总人数本年迁出人数本年迁入人数-第六章 比较法及其应用第二节 搜集交易实例第三节 选取可比实例第四节 建立比较基础一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原）实物范围要相同。
二、统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格。
三、统一融资条件四、统一税费负担正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费正常负担下的价格=率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额-1 正常负担下的价格=率应由买方缴纳的税费比买方实付金额+1（记忆“牙买加”） 五、统一计价单位1、统一价格表示单位2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵和计量单位 建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×建筑面积套内建筑面积 套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×套内建筑面积使用面积 使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×使用面积建筑面积 ·1公顷＝10 000平方米=15亩·1亩＝666.67平方米·1平方英尺＝0.09290304平方米·1坪＝3.30579平方米·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579第五节 交易情况修正1、总价修正、单价修正2、金额修正可比实例成交价格±交易情况修正金额＝可比实例正常价格百分比修正，一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格，即 可比实例成交价格×S%±11＝可比实例正常价格（假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%） 上式中，S%±11是交易情况修正系数第六节 市场状况调整（交易日期调整）一般公式·可比实例在成交日期时的价格×(1±T ％)＝可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1±T%)）（一）市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比） 可比实例在成交日期的价格×数成交日期的定基价格指数价值时点的定基价格指=可比实例在价值时点时的价格 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格（二）市场状况调整的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在价值时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在价值时点的价格第七节 房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。
房地产估价理论与方法知识点整理笔记
房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价是房地产交易中非常重要的一环，它涉及到人们的财富和利益，必须具备精确性和权威性，因此需要一定的理论和方法支持。
接下来，我将对房地产估价的理论和方法进行整理和笔记，以供初学者参考。
一、影响房地产估价的因素房地产估价是一个庞大而复杂的系统工程，其中影响房地产估价的因素非常多，包括但不限于以下几个方面。
1. 地理环境因素。
地理位置、气候条件、交通状况、周边设施等因素都会对房地产估价产生影响。
2. 市场供需因素。
当前的供需关系、市场价格、房地产市场的热度和市场预期都会影响房地产估价。
3. 科技因素。
现代科技的发展，如智能化、绿色化、安全化等因素，也会影响房地产估价。
4. 法律政策因素。
国家法律政策的变化，如热点城市的限购政策等，也会直接影响房地产市场的供需关系和价格水平。
二、房地产估价的常用方法1. 成本法。
成本法是根据建筑物的原始成本和存在时间确定其价值的方法。
主要是通过建筑材料和施工成本等来计算其价值。
2. 市场比较法。
市场比较法是指通过市场的交易信息，推断出相似商品的价格和其他经济数据，进行比较，以确定物业的估价。
其中，市场交易的日期、网站、价格、大小等因素都是重要的考虑因素。
3. 收益法。
收益法是指基于物业的收益产生能力考虑其投资所需要的时间价值而确定的预测现现值法。
主要依据净现值、贴现率和持续经营等因素进行计算和分析。
三、注意事项1. 在房地产估价工作中，要认真收集、分析、评估各种调查资料，充分掌握评估对象的基本情况和相关信息。
2. 应采用科学统计方法和现代价值理论，并且结合经济作用、实例原则、财务原则和法律原则等进行综合研究和分析。
3. 在进行房地产估价过程中，需要注意遵守国家相关法律政策和规定，不得进行不合法的估价活动。
总结：房地产估价是一个需要专业知识和经验的复杂过程，需要结合理论和方法进行科学的分析和研究。
可见，准确地进行房地产估价要我们综合考虑很多因素，并且需要遵循一些指引，不可忽视也不能独断。
房地产估价师《理论与方法》重要知识点
房地产估价师《理论与方法》重要知识点2016年房地产估价师《理论与方法》重要知识点房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
下面应届毕业生分享房地产估价师《理论与方法》考试科目知识点给大家参考!第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。
例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。
这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。
然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。
(二)专业房地产估价的概念专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。
为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。
因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
(三)估价与评估的异同房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。
一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。
但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。
(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考前复习知识点
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考前一页纸◆掌握估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的关系（以抵押估价、征收评估、房地产司法拍卖为例）（P30）◆房地产权利的分类：物权和债权（租赁权），物权包括自物权和他物权，他物权包括用益物权和担保物权（抵押权）。
（P53）◆投资价值与市场价值的评估方法相同，区别在参数取值：市场价值和投资价值对应的折现率分别为社会一般报酬率、特定投资者要求的最低收益率；对未来净收益的估计，市场价值是客观水平，投资价值可能乐观也可能悲观。
（P91～92）◆快速变现价值一般低于市场价值；谨慎价值（抵押价值）通常低于市场价值。
在非继续使用条件下的残余价值（不同于残值），一般低于市场价值。
（P93）◆火灾险的评估价值包含遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失。
不含土地价值。
（P96）◆期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。
（P108）◆拍卖评估价。
第一次拍卖的保留价＝评估价＝市场价值。
（P110）◆合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定评估对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产估价。
（P156）◆比较法适用的估价对象（P176）◆选取可比实例的数量要求：3～5 个，不得少于 3 个。
（P182）◆统一税费负担（P186～187）正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）◆净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用（P252）◆重置提拨款扣除方式：利用偿债基金系数（终值转换为年金）进行计算。
（P260）◆建筑物重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本，土地的重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。
（P303）◆重建成本――复制；重置成本――替代。
房地产估价师《理论与方法》知识点分析
房地产估价师《理论与方法》知识点分析2017房地产估价师《理论与方法》知识点分析有一种填空题叫完全不会,有一种选择题叫看起来都对,有一种计算题叫边做边流泪,下面是店铺整理的2017房地产估价师《理论与方法》知识点分析，欢迎来阅读!房地产估价的必要性(考点)(2005、2009、2011年考点，其中2011年的多项选择题和2007年判断题基本相同)(一)专业估价存在的基本前提一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值较大”两个特性，才真正需要专业估价。
这是因为：①一种资产如果不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(如通过简单的比较)便可得知，就不需要专业估价;②一种资产虽然具有独一无二特性，但如果价值不够大，委托专业机构估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。
【2011年、2005年试题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。
A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值答案：AD(二)房地产需要专业估价真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。
具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。
在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。
一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。
纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。
证券交易所和小麦市场通常被看做近似于完全市场。
2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第五章第四节
第四节建立比较基础选取了可比实例后，对可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使之口径一致，相互可比，为对可比实例成交价格进行修正和调整，建立一个共同的基础。
建立比较基础：①统一财产范围;②统一付款方式;③统一融资条件(首付款比例、利率、贷款期限等) ;④统一税费负担;⑤统一计价单位。
一、统一财产范围可比实例与估价对象的财产范围进行对比，然后消除因财产范围不相同造成的价格差异。
财产范围不同，是指“有/无”的差别，而不是“好坏/优劣”、“新/旧”差别。
(这些差异在房地产状况调整中处理)统一财产范围是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。
财产范围不同主要有以下几种情况：①含有房地产以外的资产。
②带有债权债务的房地产。
③带有其他权益或负担的房地产(如入学指标、户口指标、设立了地役权等)。
④房地产的实物范围不同(有无停车位、有无装修等)。
对含有房地产以外的资产，统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围：房地产价格=含有房地产以外的资产的价格-房地产以外的资产的价值(剥离法)如果是估价对象含有房地产以外的资产，在比较法求出了不含房地产以外的资产的房地产价值后，再加上房地产以外的资产的价值，就可得到估价对象的价值。
含有房地产以外的资产的房地产价格=不含有房地产以外的资产的价格+房地产以外的资产的价值(还原法)对带有债权债务和其他权益或负担的房地产，统一财产范围——“不带债权债务和其他权益或负担的房地产范围”不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值(剥离法 )如估价对象带债权债务和其他权益或负担，在比较法求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。
对房地产的实物范围不同，统一财产范围一般是统一到估价对象的实物范围，补充可比实例缺少的实物范围(还原)，扣除可比实例多出的实物范围(剥离)，相应地对可比实例的成交价格进行加价或减价处理。
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统一财产范围
可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并应消除因财产范围不相同造成的价格差异，对于某些估价对象，有时难以直接选到与其财产范围完全相同的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同的交易实例作为可比实例。
财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好坏”或“优劣”、“新旧”的差别。
因此，统一财产范围是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。
财产范围不同主要有以下3种情况：①含有非房地产成分。
②带有债权债务的房地产。
③房地产的实物范围不同。
统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：
房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格—非房地产成分的价值
（估价对象）（可比实例）
如果是估价对象含有非房地产成分的，则一般是在比较法最后步骤求出了不含非房地产成分的房地产价值后，再加上非房地产成分的价值，就可以得到估价对象的价值。
在带有债权债务关系时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理；
不带债权债务的房地产价格＝带有债权债务的房地产价格－债权＋债务
记忆窍门：
估价对象不含非房地产成分，不含债权债务，而可比实例含，则采用“剥离”法，用减法；
估价对象含非房地产成分，含债权债务，而可比实例不含，则采用“还原”法，用加法。
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