房地产估价-模拟试卷教学文案
2022年《房地产估价案例与分析》模考试卷6
2022年《房地产估价案例与分析》模考试卷62022年《房地产估价案例与分析》模考试卷6问答题（共5题，共5分）1.某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。
若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
2.张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。
仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。
2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。
3.甲公司拥有一幢商住综合楼，该综合楼于2022年8月底竣工后对外出租。
2022年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。
2022年6月因修建地铁需要征收甲公司该综合楼，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
请问：两次估价的基本事项有哪些不同房屋征收估价影响因素有哪些4.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）××在建工程房地产抵押价值评估报告封面（略）致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人（略）二、房地产估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象1.区位状况（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）五、价值时点2022年4月18日。
六、价值类型房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
房地产估价 模拟试题计算题答案
模拟11、解1、解(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额(2)求土地的重新取得价格V35，V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本：600 (万元)管理费用：600*3%=18 (万元)销售税费：90万元投资利息＝(600+18)×40%×［(1+6%)1.5-1］+(600+18)×60%×［(1+6%)0.5-1］＝33.54(万元) 开发利润：120万元建筑物的重新购建价格：C=600+18+90+33.54＋120=861.54(万元)(4)计算建筑物的折旧总额：门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元建筑物的折旧总额：E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格：V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元2、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］(2)各层建筑面积=4000×6／24=1000(㎡／层)(3)计算1层商铺收益价格年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(万元)V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(万元)(4)计算2-3层商场收益价格年净收益；1000×2×70％×600=84(万元)V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元)V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元)(6)计算5-10层办公楼收益价格年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元) V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元)(7)计算11-24层住宅价格V11-24=1000×14×4000=5600(万元)(8)计算房地产价格V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600=9591．40(万元)模拟21、解解：（1）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元②收益年限=40－6=34年③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元2、解一、项目总建筑面积1.2×10 000×2.5=30 000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15 000 m2，写字楼总建筑面积15 000m2二、房地产开发项目总价值及折现值（一）住宅楼价值：5000×15 000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 7500/（1+10%）3=5634.86（万元）（二）写字楼价值1．字楼年租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）2．写字楼押金：1209.6×30%=362.88（万元）3．写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89（万元）4．有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88（万元）5．租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）6．写字楼价值:V=]%)101(11[%1061.857])1(11[47+-⨯=+-⨯n R R A =8478.86（万元）7．写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（万元）（三）项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12 005.15（万元）三、项目开发成本、管理费用及其折现值1．住宅楼部分:1800⨯15000⨯（1+5%）=2835（万元）写字楼部分:2800⨯15000⨯（1+5%）=4410（万元）2．住宅楼开发成本及管理费折现值:2835⨯[0.5/5.0%)101(5.0++/（1+10%）1.5]=2580.13（万元）3．写字楼开发成本及管理费用折现值:4410⨯[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]=3648.76（万元）4．项目开发成本及管理费用折现值:2580.13+3648.76=6228.89（万元）四、住宅楼销售税费及折现值1．住宅楼销售税费:7500⨯6%=450（万元）2．住宅楼销售税费折现值:450/（1+10%）3=338.09（万元）五、所能支付的最高土地价格=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）÷（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.89）÷（1+3%）=5279.78（万元）。
房地产估价案例与分析模拟2
房地产估价案例与分析模拟2一、问答题某区域的建筑多数建成于20世纪70年代，现要改造为经济适用房出售。
房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏漏雨，阳台挡板开裂。
该建筑住宅小区东临××路，该区域的各种基础配套设施及生活服务齐全，交通状况一般，用地级别属于六级地区。
请问：1、居住房地产估价的常用方法有哪些?2、写出估价技术路线。
3、某企业购得一个已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，5～27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
4、某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。
该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。
请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
二、单项选择题某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。
根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
5、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价( )。
A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价6、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径( )。
A．自行改变B．经上级主管部门批准改变C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续7、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。
A．该两幢建筑物的抵押评估价格之和B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C．该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格8、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。
2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷二
2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷二[问答题]1.甲公司拥有一处自建的商业房（江南博哥）地产，该房地产占地面积4500m2，总建筑面积10000m2，2013年竣工，当时同类同地区物业的售价达到1.5万元/m2，甲公司选择了出租经营，并未销售任何物业。
2017年5月甲公司因业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。
某房地产估价公司接受委托，给出估价结果为12000元/m2。
甲公司拿到估价报告后对估价结果产生异议，因为当年实际投入成本已达12000元/m2，而且未考虑开发利润及利息；而估价公司认为自己的估价结果是合理的。
要求：请问估价公司有何理由认为其估价结果是合理的？参考答案：估价公司认为其估价结果合理的理由有：（1）估价目的。
本次估价目的是抵押估价，不是因为转让而估价，抵押价值可能会比转让价值低。
（2）抵押估价应遵循谨慎原则，抵押价值比公开市场价值要低是合理的。
（3）房地产估价中采用的是客观成本，并非其实际投入的成本，客观成本比实际成本低，不仅是可能的，也是正常的。
（4）价值时点不同，房地产的价格主要由市场供求关系决定的，2013年竣工时的供求关系与2017年抵押估价时的供求关系发生变化，影响房地产价格。
（5）折旧的影响。
该宗房地产2013年竣工，物质折旧可能性大，可能还有功能折旧和经济折旧，故而使房地产整体价值出现较大下降也是完全可能的。
[问答题]2.因建设高速公路的需要，政府现拟对李某的厂房进行征收，并委托甲房地产估价机构对此厂房进行评估。
注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘，采用比较法和收益法进行了测算、分析，最终确定该厂房于价值时点2019年3月1日的评估总价为900万元，单价为每平方米建筑面积12000元，并出具了估价报告。
李某于2019年6月1日收到了估价报告，但是李某认为估价结果与自己的期望值相差太大，对估价结果非常不满。
理由是近期征收的附近商业用房的补偿标准为每平方米建筑面积20000元。
房地产估价案例与分析模拟题及答案解析25
房地产估价案例与分析模拟题及答案解析25问答题某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场、公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1～3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。
大厦总面积为83594.27m<sup>2</sup>。
大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。
请问：第1题：2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?______参考答案：一般不考虑使用成本法进行评估：因为该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显的，也是比较容易计算的，但是由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧，一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确地落实在数额的估算上还是比较困难的，所以应该舍弃成本法。
详细解答：第2题：写出估价技术路线。
______参考答案：依据大厦的现状，一般认为应采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用，也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估，首先要确定估价对象的未来状态，因此在分析估价对象现状以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定，并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，对成本开发期间费用进行估算。
详细解答：第3题：某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。
房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
______参考答案：解法一：对此题分析如下。
房地产估价师模拟试题
房地产估价师模拟试题一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 客观性原则B. 公正性原则C. 随意性原则D. 合法性原则2. 以下哪项不是房地产估价方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 折旧法3. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年4. 以下哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑材料D. 房地产经纪人的个人能力5. 房地产估价中的“三公”原则指的是什么？A. 公开、公平、公正B. 公开、公正、公信C. 公平、公正、公信D. 公开、公平、公信6. 房地产估价中，土地使用权的评估通常采用哪种方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 假设开发法7. 房地产估价师在进行估价时，需要考虑以下哪项因素？A. 估价对象的所有权B. 估价对象的地理位置C. 估价对象的面积D. 所有选项都是8. 房地产估价报告中，估价结果的表述应遵循什么原则？A. 模糊性原则B. 明确性原则C. 随意性原则D. 保守性原则9. 房地产估价师在估价过程中，应如何对待估价对象的潜在缺陷？A. 忽略不计B. 作为估价的依据C. 进行充分披露D. 视情况而定10. 以下哪项不是房地产估价师的职业道德要求？A. 保守商业秘密B. 客观公正地进行估价C. 接受估价对象的所有条件D. 尊重估价对象的所有者二、多项选择题（每题3分，共15分）11. 房地产估价师在估价过程中，需要收集哪些资料？A. 土地使用权证B. 房屋所有权证C. 估价对象的平面图D. 估价对象的周边环境资料12. 房地产估价报告应包含哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象的描述C. 估价方法的选择和应用D. 估价结果的分析和结论13. 以下哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的租金水平B. 房地产的空置率C. 房地产的维修费用D. 房地产的地理位置14. 房地产估价师在进行成本法估价时，需要考虑哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 开发成本D. 销售成本15. 房地产估价师在估价过程中，需要遵守哪些法律法规？A. 《中华人民共和国房地产管理法》B. 《中华人民共和国土地管理法》C. 《中华人民共和国城市房地产估价管理办法》D. 《中华人民共和国合同法》三、判断题（每题1分，共10分）16. 房地产估价师可以根据自己的判断随意确定估价结果。
估价习题集教学文案
房地产估价习题集单选题（1）房地产是指土地、建筑物以及其他地上定着物，包括物质实体和依附于物质实体上的权益，是实物、权益、（）三者的综合体。
A. 土地B.区位C地上定着物D建筑物（2）下列（）属于建筑物。
A. 道路B桥梁C教室 D.烟囱（3）建造在地上的假山属于下列哪一种类？A. 建筑物B构筑物C地上定着物D. 土地（4）一般来说，凡是自行能够移动或者用外力能够推动，且又不改变其性质和价值的财产属于不动产；不可移动的财产属于（）。
A.房屋B建筑物C 土地 D.不动产（5）通常所说的“三通一平” 、“五通一平”或“七通一平”是指（）A.基础设施B. 土地承载力C地质条件 D.公共配套设施（6）房地产价格水平及其变动是有房地产的（）这两种力量共同作用的结果。
A.供需与价格B.需求与价格C供给与价格 D.供给与需求（7）时间的推移而减少的是（）A.原始价值B.账面C市场价值 D.投资价值（8）现有甲、乙、丙 3 块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米；乙为800 元/平方米；丙为500 元/平方米，其容积率分别为6、4、2。
如此 3 块地其他条件完全相同，则明智的买者会买哪块土地？A.甲 B 乙C丙 D.无法确定（9）某房地产的（）指能满足类似需要、可代替它的其他房地产。
A.替代品B.互补品C.附属品D配套品（10）由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）。
A.全国房地产总的供求状况B.全国本类房地产供求状况C本地区本类房地产的供求状况 D.本地区房地产的供求状况（11）成交价格围绕着（）上下波动。
A.评估价格B理论价格 C.市场价格 D.交换价格（12）.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违背了房地产估价的（）原则。
A.合法B.公平C替代 D.最高最佳使用（13）.如果与估价对象有利害关系，估价人员应当回避，这是遵循（）原则A.合法B公平C估价时点 D.最高最佳使用（14） . 在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价中，估价时点通常为（）A.现在B.过去C未来D难以把握（15） .城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业、，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为（）A.居住B.工业C商业D办公(16) 比准价格是一种( )A.公平价格B理论价格C评估价格D.市场价格(17) 市场比较发达地区的经济性交易的房地产价格的评估适用( )A.市场比较法B.收益法C成本法 D.假设开发法(18) 下列哪一种情况会导致房地产价格偏高( )A.卖方不了解行情B.政府协议出让土地C设立抵押的房地产 D.购买相邻房地产(19) 运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域相比( )A. 土地质量相同或相似B.相邻地区C同一供需圈D用途相同(20) 市场比较法要求比较案例最长不超过( )年A.1B.2C.3D.5(21) 假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于( )的调整。
《房地产估价案例分析》模拟试卷
《房地产估价案例分析》模拟试卷一、简答题1.某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。
试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的缘故及投资行为能够实现的差不多条件。
2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月15日。
依照托付方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。
托付方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、治理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并运罢了自2003年8月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实。
认为托付方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情形，为此，在采纳成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。
请问：（1）估价人员如此确定该房地产的重置价格有哪些错误?（2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?3.某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。
按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。
现有一个买家期望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范畴应该是多少？什么缘故？二、综合题1.指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。
错处不超过4个，后面应用前面的错误运算结果导致的错误不再算作错误。
如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。
本题最多扣至零分）。
有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。
房地产估价案例与分析模拟试题及答案解析(7)
房地产估价案例与分析模拟试题及答案解析（7）(1/3)问答题第1题张某看中一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。
虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该地区极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。
该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2。
张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。
原业主开出的售价为总价140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师估价咨询。
请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?______ 下一题(2/3)问答题第2题现有一幢用于出租经营的办公楼，2006年5月1日通过出让而获得50年的土地使用权，地上建筑物是20年前建造的，有效年龄15年，在2006年4月底通过专家鉴定，剩余经济寿命为35年。
目前，该写字楼的所有者拟于2007年1月初出售该办公楼，你作为房地产估价师，可以采用哪种估价方法评估其出售价格?请写出两种估价技术路线。
______上一题下一题(3/3)问答题第3题什么是类似房地产?它与可比实例房地产有什么区别?______上一题下一题(4~5/共5题)单项选择题某公司的三层旧商业楼建筑面积为3600m2，土地面积为2000m2，购买土地时的单价为500元/m2。
现经批准允许在原建筑物上加盖1层，面积为1200m2。
该公司现拟将该房地产卖出，委托房地产估价机构评估。
第4题估价机构最适宜采用( )进行评估。
A.成本法B.收益法C.假设开发法D.比较法第5题加盖房屋时，首先必须经( )批准。
A.国土资源管理部门B.建设行政主管部门C.城市规划主管部门D.房产管理部门上一题下一题(6~8/共5题)单项选择题某写字楼建筑面积为6800m2，高4层，设有两部直梯，简单装修，位于某市交通要道和商业次中心附近，现业主委托某房地产估价机构评估其价格。
第6题如果用收益法评估的该写字楼价格为3000万元，用市场法评估的价格为2500万元，而且这两种评估方法的计算过程均无问题，则该写字楼的客观合理价格应为( )。
房地产评估模拟题一
房地产评估模拟题一第一篇：房地产评估模拟题一房地产评估模拟题一一、单项选择题（在每小题的备选答案中，只有一个是正确答案。
每小题1分，共20分）1、房地产的（）使房地产具有独占性。
A、数量有限性B、独一无二性C、不可移动性D、用途多样性2、决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）。
A、全国房地产总的供求状况B、本地区房地产的供求状况C、全国本类房地产的供求状况D、本地区本类房地产的供求状况3、某市李某为办理房产抵押贷款，请某估价机构对其房产进行评估，估价时点为2002年10月1日，一个月后当李某欲参照评估结果办理手续时，对该结果产生了疑义，遂请另外一家评估机构对该评估结果进行核对，则第二次对该房地产评估时，估价时点为：（）。
A、2003年10月1日B、2003年11月1日C、2002年10月1日D、2002年11月1日4、市场法的理论依据是（）。
A、预期原理B、替代原理C、生产费用价值论D、最高最佳使用原则5、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。
该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。
则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。
A、2625B、2500C、2214D、21736、运用成本法评估所得价格，通常称作（）。
A、成本价格B、积算价格C、购买价格D、收益价格7、用成本法估价时，积算价格=（）。
A、重新购建价格一年折旧额×尚可使用年限B、重新购建价格一年折旧额×耐用年限C、重新购建价格×成新度D、重新购建价格一年折旧额8、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于（）。
A、物质折旧B、经济折旧C、功能折旧D、有形折旧9、某办公楼1990年建成，2000年补办了土地使用权出让，土地使用权年限为50年。
建筑物的经济寿命为45年。
则计算该建筑物折旧的经济寿命为（）年。
房地产估价模拟试题及答案
一、单项选择[共40题，每题1分，总计40分]1、本钱法概念中的“本钱〞，并不是通常意义上的本钱，而是〔〕。
A．价格B．生产费用C．劳动价值D．本钱加利润2、运用本钱法估价，需要懂得〔〕。
A．房地产本钱构成B．房地产供求关系C．房地产价格构成D．房地产重置价格构成3、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西〞讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现〞讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从〔〕上把握房地产价格的“数量〞。
A．货币支付B．价值C．现象D．本质4、报酬率为〔〕及所投入的资本的比率。
A．净收益B．投资回收C．投资回报D．收益5、重建价格，是采用及估价对象建筑物一样的建筑材料、建筑构配件、建筑设备与建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造及估价对象建筑物〔〕的新建筑物的正常价格。
A．具有同等效用B．完全一样C．具有同等功能D．类似6、实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的〔〕。
A．剩余价值B．剩余使用寿命B．实际使用年限D．实际损耗程度7、房地产估价程序是指一个房地产估价工程的估价全过程中的各项具体工作，按照其〔〕所排列出的先后进展次序。
A．时间顺序B．逻辑顺序C．程序D．内在联系性8、房地产估价的核心是为〔〕，对特定房地产在特定时点的客观合理价格或价值的测算与判定。
A．特定对象B．特定委托人C．特定目的D．特定要求9、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用〔〕作为其中的一种估价方法。
A．市场法B．假设开发法C．收益法D．本钱法10、估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在〔〕以上。
A．20年B．10年C．8年D．15年11、假设开发法在形式上是〔〕。
A．评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法B．评估新开发完成的房地产价格的本钱法的倒算法C．评估房地产价格的收益法的倒算法D．评估房地产价格的本钱法的倒算法12、在传统方法中，投资利息与〔〕都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
房地产评估检测考试模拟题
房地产评估检测考试模拟题
题目一：评估方法与原理
1.解释什么是房地产的评估。
2.请列举至少三种常见的房地产评估方法，并简要描述其原理。
3.评估方法的选择应基于哪些因素？请列举至少三个。
题目二：评估报告的内容和要求
1.评估报告应包含哪些内容？
2.描述以下内容在评估报告中的重要性：
–评估目的
–评估方法
–数据来源和采集方式
–市场分析
–评估结论
3.评估报告应满足哪些要求？请至少列举五个。
题目三：评估过程中的估价问题
1.估价问题是指什么？为什么会发生估价问题？
2.列举至少五个可能导致估价问题的因素。
3.如何避免或解决估价问题？请提供至少三种方法。
题目四：评估师职业道德与专业标准
1.简要概述房地产评估师应遵守的职业道德原则。
2.评估师应如何处理潜在的利益冲突？
3.描述评估师应具备的专业标准和职业素质。
题目五：法律法规与房地产评估
1.描述法律法规在房地产评估中的作用。
2.列举至少五种与房地产评估相关的法律法规，并简要解释
其内容。
3.评估师应如何遵守相关法律法规，确保评估工作的合法性
和有效性？
题目六：案例分析
1.根据给定的房地产信息和相关数据，请进行房地产评估。
（这里可以提供一段具体的案例）
以上是关于房地产评估检测的模拟题，希望能帮助你巩固相关知识。
答题过程中，可以参考相关教材和参考书籍，并结合实际情况进行思
考和解答。
注意：文档中提到的内容仅为模拟，不代表真实情况。
在实际评估
过程中，请严格按照相关法律法规和评估准则进行操作。
《房地产评估考试》word版
论述题1 何谓成本法2 成本法的理论依据是什么3 成本法的适用范围包括哪些4 试列出成本法估价的基本步骤5 何谓房地产重新构建价格6 何谓收益还原法7 收益还原法的适用对象是什么8 简述收益还原法的操作步骤9 何谓房地产净收益试列出净收益的计算公式10 何谓市场比较法11 市场比较法的理论依据是什么12 试列出市场比较法的操作步骤13 房地产净收益？影响因素有哪些14 楼面地价土地单价的含义15 何谓假设开发法16 假设开发法的基本思路是什么17 简述假设开发法的运用条件18 容积率建筑密度的概念以及关系19 谈谈高层的地价分摊作用和方法三、计算题1某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位每天50元，年平均空房率为30%，营业平均每月花费14万元。
当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为30%，该类房地产还原率为10%，试估计该宾馆的价格。
2 某在建工程开工于2004年3月31日，总用地3000m2 规划总建筑12400m2，用途为写字楼。
土地年限为50年，从开工之日起计，当时去的土地楼面价800元、m2.该项目正常开发期为2.5年，建设费用为2300元、m2.至2005年9月30日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。
估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。
建成后半年可租出，可出租月租金为60元、m2，可出租的面积为建筑面积的70%，可正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%，当地购买在建工程买房需要交纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为收假的8%，试着利用上述资料估算该在建工程 2005年9月30日的正常购买总价（资本化率为9% 折现率为13%）3 某商场的土地使用权年限为40年，从2002年5月31日起计。
该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%，一层于2004年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元、m2，且每年不变；二层现在暂时空置。
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2012《房地产估价》模拟试题一、单项选择题(共20题，每题2分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号)1．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为( )。
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．72．不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求3．估价报告有效期应从( )起计。
A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之日 D．签订估价委托合同之日4．运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则5．某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。
该不动产的实际价格为( )万元。
A．87 B．124 C．130 D．1346．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( )。
A．0．91 B．0．92 C．1．09 D．1．107．某估价机构于2003年6月lO 至20日为某不动产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。
A．2003年6月15 日 B．2003年8月15 日C．签订估价委托合同之日 D．估价人员与委托人商定的某日8．下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。
A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数9．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）。
A．35年 B．45年 C．48年 D．50年10．若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。
A．78％ B．85％ C．117％ D．150％11．收益法中所指的收益是( )。
A．估计时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益12．某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为( )。
A．被烧损前的状况 B．被烧损后的状况C．被烧损前与被烧损后的差异状况 D．未来修复或重建后的状况13．若较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。
A．通货膨胀影响 B．投资利息因素 C．资金时间价值 D．投资风险补偿14．不动产具有供给有限特性，本质上在于（）。
A．土地总量有限 B．规划限制C．不动产不可移动 D．价值量大15.一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（）。
A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元16.某临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度20 m的矩形土地，总价为121．92万元。
按照四三二一法则，其相邻临街深度15．24m(即50英尺），临街宽度25m 的矩形土地的总价为（）。
A．53．34万元 B．85．34万元 C．106．68万元 D．213．36万元17．某建筑物的建筑面积为200 m2 ，有效经过年数为 12年．重置价格为 800 元／m2 ，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。
A． 10．2万元 B． 11．0万元 C． 11．3万元 D． 11．5万元18．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为 2004年 1月末，该类不动产自 2003年 7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为（）。
A．2648元／m2 B．2688元／m2 C．2708元／m2 D．2734元／m219. 在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、销售费用和销售税费D、开发成本和管理费用20．下列关于可比实例的说法中，正确的是( )。
A．可比实例一定是交易实例B．可比实例不一定是交易实例C．交易实例一定是可比实例D．可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例。
二、判断题(共20题，每题1分。
请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分。
)1、不动产估价的核心是为特定目的、对特定不动产在特定时点的价值做出估计。
2、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动产，不适宜采用假设开发法估价。
3、估价时所依据的房地产市场情况应始终是估价时点时的。
4、交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来定。
5、因为不动产具有独一无二性，所以不动产不具备完全替代性。
6、通货膨胀不是真正的房地产自然增值。
7、有租约限制时，租赁期限内的租金应采用租约资金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金。
8、在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
9、在估价上，重新构建价格与折旧总额的差被视为资产实际价值，它必须与市场价值相一致。
10、房地产所有权可分为独有，自有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等有专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。
11、应用收益法评估出租型不动产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、不动产税、租赁代理费等。
12、不动产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。
13、地役权是指土地所有人或使用人允许他人在自己土地通行的权利。
14、不动产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。
15、由于土地具有不可毁灭性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地价格差异较大，有的寸土寸金，有的一文不值。
16、所谓估价时点，是指房地产估价人员在进行房地产估价活动时的作业时间。
17、具体一宗有土地使用年限的不动产的价格，从长远来看是趋于下降的。
18、建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额。
19、假设开发法用于估价和用于不动产投资分析都是站在一个具体的投资者的立场。
20、假设开发法其本质上是成本法的倒算法，它与成本法其实没有什么区别。
三、案例分析单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。
经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。
2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（）。
A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D、作价出资价格应较评估出的价值低2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（）年计算建筑物的折旧。
A、38.5B、40.5C、48.0D、50.03.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。
且未来每年不变，报酬率为7.5％，则收益价格为（）万元。
A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、3892.444.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（）A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。
D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整(二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。
某房地产开发公司拟取得该宗土地。
出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。
现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。
A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。
A、目前住宅市场价格B、未来住宅市场价格，折现至估价时点C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点7.在确定开发成本时，应采用( )。
A、该开发公司测算的开发成本B、现时的客观开发成本C、各期销售时的客观开发成本D、各期开发时的客观开发成本8.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括( )。
A、销售费用、销售税费和开发利润B、销售费用、销售税费和所得税C、销售费用、销售税费和购地税费D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。