万科上海高端项目物业管理调研报告
上海物业市场调研报告
上海物业市场调研报告背景介绍上海作为中国经济最发达的城市之一，物业市场发展迅速。
随着城市化进程的加快和人口的不断增加，物业市场的需求也在不断上升。
本文将对上海物业市场进行调研，分析市场现状、发展趋势以及主要竞争对手，并给出相应的建议。
市场现状物业管理公司数量截止目前，上海已拥有多家物业管理公司，其中大型国有物业管理公司占据主导地位，覆盖面广。
同时，也有一些小型民营物业管理公司在市场上有一定份额。
用户需求随着城市化进程的不断推进，人们对物业管理的需求也越来越高。
除了传统的物业管理服务，用户对物业管理公司提供的增值服务，如智能化设备管理、安保服务等也有较高需求。
此外，由于居民生活水平的提高，对物业环境的要求也在不断提升。
市场竞争上海物业市场竞争激烈，主要表现在以下几个方面：•价格竞争：物业管理公司之间为争夺市场份额，往往会降低价格以吸引客户。
•服务质量：物业管理公司通过提供优质的物业管理服务，争取客户的口碑和持续合作。
•增值服务：为了与竞争对手区别开来，一些物业管理公司提供增值服务，如社区活动组织、生活便利服务等。
发展趋势上海物业市场的发展趋势主要体现在以下几个方面：1.智能化管理：随着科技的不断进步，智能化物业管理将成为未来发展方向。
物业管理公司可以通过智能设备和物联网技术提高服务质量和效率。
2.生态环保：随着环保意识的增强，利用可再生能源和建立绿色生态社区将成为物业市场的趋势。
3.智慧社区：社区将逐渐向智慧社区转变，通过智能化设备、信息化平台和社区服务提升居民生活质量。
主要竞争对手分析A物业管理公司A物业管理公司是上海物业市场的领军企业，具有雄厚的资金实力和专业的管理团队。
他们在上海市区拥有多个大型物业项目，提供全面的物业管理服务，包括物业维护、设备管理、安保服务等。
同时，他们还提供了一系列增值服务，如社区活动组织和生活便利服务。
B物业管理公司B物业管理公司是上海物业市场的新兴企业，虽然相对规模较小，但在服务质量和价格上具有一定的竞争力。
万科上海世茂滨江花园物业管理调研报告
收缴方式
物业费的收缴方式采用银 行代扣或现金缴纳等方式， 方便业主缴费。
收缴率
物业费的收缴率较高，大 部分业主能够按时缴纳物 业费。
业主满意度调查
调查方式
业主满意度调查采用问卷调查和业主座谈会等方式进 行。
调查结果
调查结果显示，大部分业主对物业服务表示满意，但 仍存在一些需要改进的地方。
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清洁卫生
物业负责公共区域的清洁卫生 ，保持环境整洁。
绿化维护
物业负责园区的绿化维护，提 供绿化植物的修剪、灌溉等服
务。
安保管理
物业负责园区的安全保卫工作 ，包括门禁管理、巡逻等措施
。
设施维护
物业负责园区内公共设施的维 护和保养，确保设施的正常运
转。
物业费收缴情况
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收费标准
万科上海世茂滨江花园注重社区文化建设，定期举办各类 文化活动，增进邻里之间的交流与互动，提高业主的归属 感。
展望
智能化物业管理升级
随着科技的发展，未来物业管理将更加注重智能化技术的应用，如 智能安防、智能停车等，以提高物业管理的效率和便捷性。
绿色环保理念融入
环保理念日益受到重视，未来物业管理服务将更加注重环保措施的 落实，如垃圾分类、节能减排等，以提升小区环境品质。
物业费收缴问题
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收费标准不透明
物业费的收费标准未明确公示，业主对费用构成 不清楚。
欠费追缴困难
部分业主长期欠缴物业费，追缴工作难度较大。
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费用收支不透明
物业费用收支情况未及时向业主公开，缺乏透明 度。
万科调研报告(最新版)
2、日常财务管理权下放在各地一线物业公司；
3、万科集团对各地一线物业公司第一负责人的监控主要方式：每年要求 总经理强制休假1个月进行在职审计以及总经理轮换时的离任审计等，对 各地区物业公司第一负责人的廉洁自律进行审计监察；
企业名称：万科物业服务有限公司
成立时间：1992年1月
上属机构：万科企业股份有限公司
分支机构：北京、天津、上海、苏州、无锡、沈阳、大连、成都 、武汉、长春、南昌、东莞、珠海、中山、广州、佛山、厦门、 杭州、西安、重庆等全国42个大中城市
管理面积：近5000万平方米
服务客户：30余万户
项目类型：高层、多层住宅、别墅、写字楼、社区商业、政府公 共物业等多种类型
4、各地区一线物业公司与各地区地产签订的各类服务合同只需按照集团 工作指引自行协商签订，不需报集团物业事业本部审批。
万科物业人事管控模式：
1、各地区一线物业公司的部门经理、物业服务中心经理等正职由物业 事业本部发文任命，集团物业事业本部对各地一线公司的部门正职的 任免一方面会做调查，更多还是听取各地区一线物业公司的意见； 2、各地区一线物业公司的部门副职及以下职位由各地区一线物业公司 发文任命； 3、集团物业事业本部任命的部门正职任然必须按照各地一线物业公司 的要求执行工作指令，其考核主要以各地区一线物业公司考核为准。
规范运作 品质保障
第三方满意 调查制度
投诉制度
IT服务平台
运用集团开发的专业软件进行客户报事处理、业务监控、费用收取分 析、帐务处理、资金监控、费用报销、预算管理、人员录用、考核、培 训、工资计算等一系列日常工作，从而大大提高了运营工作效率。
万科上海世茂湖滨与世茂滨江花园物业管理调研报告
世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨设施配套
项目由三幢高层与四个别墅群组成“四峰四岛，一湖一湾”是 小区的特点，四大岛屿以长堤相连，小桥流水、戏水池、叠泉、流 瀑、浅溪、水景广场等主题景区，大型地下停车场内提供车辆有偿 水洗和干洗。会所内提供体育、娱乐、餐饮和美容服务。
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世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨规划设计
上海世茂湖滨花园占地面积13.7万平方米，建筑面积约26.9万平方米。 绿化与水面比例占总面积的57%,以4.1万平方米大面积人工湖景与建筑、绿 化完美融合，缔造沪上独具一格的生态亲水社区：高层公寓坐落于湖体北侧； 别墅分布于四座岛屿之上，形成富有韵味的层次空间。户户门前流水环绕， 部分休憩露台探出水面，尽情体验亲水欢娱。湖区内，四大岛屿以长堤相连， 另有小桥流水、戏水池、叠泉、流瀑、浅溪、水景广场等主题景区，连续空
4、地下停车场洗衣服务。
5、为业主提供免费外出采购、订票服务。 6、中英文双语服务。
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世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂滨江花园特色服务 1、专门配套设计的物业管理平台，提供资料管理、业主档案， 还可以提供设备监控、环境监控、安全监控、公共场监控。 2、上海首家“一对一私人助理”服务。 3、每幢单独客服人员双语服务，每幢客服与保安6-7人。
“伯顿岛”、“伯伦岛”、“海顿岛”、“海伦岛”四座岛屿，10
余幢联体或独立别墅住宅分布于岛内．小桥流水，出则收揽便捷繁 华。世茂湖滨花园俨然是一幅“繁华宁静尽赏，人与自然共生”的 美妙画卷。
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世茂滨江、世茂湖滨项目概况
世茂滨江花园规划设计 该项目占地面积27万平方米，总建筑面积约92万平方米，建筑形 态有会所、高层住宅等。作为“滨江模式”的首创典范，上海世茂 滨江花园是吉尼斯中国最高江景华宅。小区布局精心合理，拥有80 万平米超大型建筑群和15000平米会所，占总面积70％以上的六大世 界风情主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式 绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园成为 其独有的风格。无尽的尊崇享受，完全拥有私有化的修身雅境。
各地高端物业之物业服务情况调研报告
上海、杭州高端物业之物业服务情况调研报告一、上海高端物业之物业服务情况汇总项目名称物业公司物业费会所服务亮点华润·外滩九里华润物业（其精装酒店式公寓产品则由新加坡的辉盛国际进行服务）6.3元/月/平米（酒店式公寓为7.7元/平米·月）双会所，其中向业主免费的会所有1400多平米；其中室外泳池向业主免费；室内泳池则收费。
1、其酒店式公寓产品“外滩辉盛坊国际公寓”，被称为外滩首个服务式公寓，由全球知名的服务式公寓品牌运营商辉盛国际提供贴身管家顾问服务；2、会所大部分内容向业主免费开放，同时借助服务式公寓的服务内容，可为业主提供订餐、订购等多项增值服务；3、专享华润物业旗下最高端品牌“瑞欧管家”，其具有30多年服务“亚洲租金最贵”的太平山顶豪宅的经验；4、将构建“云端生活平台”，整合华润信托、华润医疗“健康汇”、华润物业“瑞欧管家”等各类高端资源，充分发挥整个华润集团的优势，为业主提供私人理财、医疗、置业等一站式服务。
绿城·黄埔湾高力国际 6.3元/月/平米双会所，其中主会所为5700多平米的吉安里海派会所，以老房子修复为特色（据称建成后将对外经营，拟以100万/年的会员费入会的方式）；另有次会所，大部分内容向业主免费开放1、在强调高力国际的五星级物业顾问服务的同时，强调绿城物业的人本生活园区服务体系（荣获“中国城市管理进步奖”），借助绿城多年来的强大园区服务资源，携手众多品牌商家，提供物质优惠便利服务；2、配合其“金童计划”，拟建上海首个儿童会所，主要采取点面结合的“泛会所”形式，即在位于吉安里主会所内，将设儿童阅览室、音乐室、儿童天地、多功能教室、恒温泳池、羽毛球馆、篮球馆、健身中心等各类设施。
尤其强调了一些特色服务内容的渗透。
例如儿童阅览室在满足日常书籍借阅的同时，还将兼具“四点半学校”的功能，小业主可以在放学后直到父母下班回家之前，在这里看书、上网等，培养其良好学习习惯，同时也为父母解除后顾之忧。
上海杭州龙湖、万科、绿城等别墅项目考察报告
2012年2月28日本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝考察目的：沈阳锦联上水溪谷项目目前处于冬停期，项目一期工程建设及营销的准备工作有序开展。
鉴于锦联上水溪谷是集团打造的首个高端项目，操作更需谨慎。
为了能做出高标准、高品质的别墅项目，更好的完成2012年经营计划，我司拟利用这段时间走出去学习经验，同时也为项目后期规划产品做好准备。
考察对象：口碑较好,销售业绩突出的, 以及在国内市场中极具考察价值的成熟楼盘。
考察时间：2012年2月20日~2012年2月24日考察人员：高明、马荣和、王守祥、丛昊男、姜峰、赵阳、潘显扬考察项目：龙湖滟澜山、龙湖好望山、绿城玫瑰园、万科翡翠、保利茉莉公馆、绿城桃花源、绿城青山湖红枫园、郡原列岛花园、郡原九树、万科良渚文化村本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝项目概况：龙湖滟澜山位于上海市青浦区，距人民广场仅25公里，距虹桥机场约15公里，走沪青平高速公路可到达市区，紧邻佘山周边高端配套丰富。
社区环境优美，拥有长达1.6公里的天然水岸，并且河面大部分宽度超过30米，种植有40岁珍稀古树，200余种丰富植物。
二期香醍半岛总建筑面积144500平方米，绿化率高达50%。
整个社区以纯粹地中海风情为主题，整个社区地面标高抬高一层，形成完全立体人车分流以及独特的非下沉下沉式庭院。
同时社区内的高低落差达到7-8米。
二期产品双拼23栋，叠拼89栋，联排:20栋（地上3层，部分带有地下室）。
叠拼别墅面积175平，总价470-600万/套，送75平的地下室和花园。
一期联排别墅现房在售，面积220平，送80平地下室，总价698万/套。
基本信息：地理位置: 青浦赵巷嘉松中路6788弄总建面: 144500平方米容积率: 1.0绿化率：≧35%平面规划：截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫“五轴五镇”园林风格: 地中海园林风格建筑风格：西班牙/意大利托斯卡纳产品类型：双拼:23栋; 联体:20栋;叠加:89栋（规划730户）投资商:上海龙湖置业有限公司物业管理：重庆新龙湖物业服务有限公司建筑设计: 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司区位图：交房标准：安保系统：周界红外报警系统、电子围栏、24小时电子巡更 智能化设施：楼宇对讲系统供水系统：变频供水空调新风系统：预留空调机位车库配置：独立车库外墙：涂料、文化石进户门：实木装甲门窗户：塑钢推拉窗该楼盘地块为带状，出于容积率考虑，单体建筑规划为联排或叠拼，建筑密度大，楼间距较小，为提高园区景观绿化面积，将车库全部设于地下，集中出入。
07_08年VIP上海万科高尔夫度假别墅研究综合报告-65页
特色景观/环境+娱乐项目（运 动、视听设施等）
自我享受型 在度假中追求个性、自然的 生活；释放自我，寻找新鲜 感、刺激；并充分享受生活
注重个人
个人发展型
环境+休息/保健项目
在投入比较合理的情况下寻 求放松自己，为生活减压
横轴：目前生活中对于家 人和自己的关注 程度的多寡
纵轴：目前对于实用和享 受的倾向
自驾车者比较多 相当多的消费者自驾车去度假或者乘坐 朋友的车去
- 住所-
主要要求随意性和舒适性 各种形式的住所：旅店、度假公寓、农家乐
- 车程 -
2个小时以内 消费者对于车程的接受范围一般在1-2小 时（即人民广场到目的地的时间），最长 不要超过3个小时。
消费者度假习惯- 阶段特点
目前中高阶层的消费者对度假在认识和需求上有了一定的新发展，但是度假观念还没有形成。 主要表现在以下几点：
不同人群对于“度假休闲房产”的项目概念接受情况
这两类人对于“度假休闲房产”的接 受度比较高，只是因为：
☺ 比较重视度假生活的享受 ☺ 同时对于房产的投资意识比较低
But： 这两类人在整体人群重数量并不大
享受
自我享受型
接受度较高
注重个人
主要不接受
个人发展型
接受度比较低
这三类人对于项目概念的接受度比较低，这主 要是由于：
目前消费者的度假理念还未形成
目前目标消费者的度假理念还没有形成，还处于刚刚萌发的阶段。消费者对于度假的态度主要 有以下特点：
认识上：模糊
很大程度上对度假的 不了解、不知情 ，认 为度假就是旅游、观
光
态度上：忽视
相当多的人会抱着一种工 作之余"顺便旅游"的心态， 甚至认为"与其出门休闲，
2017年上海万科广场市调报告_市场调研业态解读项目亮点对标可行性建议
写在最后
THANK YOU !
主力店是以超市+影院 +娱乐体验+儿童+健身+餐饮+家居等，在业态配比上，零 售的占比被降低到不足50％，餐饮大约在30％，大比例提高了体验娱乐类的业态占比。 B1对接七宝地铁站，引进了众多的餐饮美食。其中大食代作为主力店，采用以旧 做旧的方式，打造老上海老字号的美食汇，以吸引更多七宝旅游人群。 1F至2F以大牌零售吸引人流为主，除GODIVA、ZARA、优衣库、韩国品牌SPAO 等以复式商铺呈现外，百丽集团的女鞋、韩国H:CONNECT等则打造出互动体验店。 做出了“特色、创意”！ 3F可以覆盖儿童全龄段，以儿童娱乐、儿童教育、儿童零售和餐饮。玩具反斗城 内千余种商品足够让孩子们眼花缭乱。蕃茄田艺术中心和石尚自然探索市集，则适合 大人和小朋友一起度过一段快乐时光。而色彩斑斓又玩法丰富的儿童乐园MELAND同 样在3F，嗨ball球池，欢乐水世界，超级迷宫，主题乐园四大主题区更是可以让孩子 玩上一整天！ 大名鼎鼎的台湾大鲁阁就位于4F，不仅有保龄球，镭射对战、台球、飞镖在内的 众多项目，还带来了旗下的餐厅乐记。运动与美食的完美结合，让全家人可以其乐融 融的一起运动一起品尝美食。 5F以CGV影院和令人热血沸腾的运动场馆为主，无限运动馆绝对是植入万科运动 基因的，集合攀岩、击剑、电竞等运动方式，配置环绕S级轮滑轨道、室内 3对3 标准 篮球场的复式空间。 6F引入了RAPUTA高线花园市集。拥有露天花室，花街市场等四大园区，远离地 面的清新空气，让你遨游在花园里的花海里，品尝美食！
简约而不简单
由于采用相对简单的十字动线，逛起来便捷顺畅完全感受不到十 字动线走回头路或者迷路的劣势。 通 常 十字动线的购物中心只有一个 中央大中庭，但万科广场通过巧妙的动线设计，修改调整呈现出了 3 个中庭广场，并增加了造型感十足的树屋、特色连廊，错层露台、彩 色宝盒等，用以打造更美颜的购物中心。
万科翡翠滨江个案调研报告
市场研展部
7.8公里，从起点至龙居路段拓宽为双向6车道，龙居路至金桥路段拓宽为双向8 车道，设计车速40公里/小时；第二层为地下道路：长6.1公里，双向4车道，设 计车速50公里/小时；第三层为轨道交通14号线：全通道预留6个车站。 距离城市重要节点距离
陆家嘴金融区——3公里——浦东大道 人民广场商圈——6.3公里——延安东路隧道 淮海路商圈 ——6.5公里——人民路隧道、复兴东路隧道、延安东路隧道 世纪公园 —— 5公里 ——昌邑路、福山路、浦东大道 轨道交通 目前现状 4号线（浦东大道站）——2.7公里 6号线（民生路站）——1.7公里 未来规划 14号线浦东大道站 （江桥——金桥开发区），2016年通车 18号线昌邑路站 （场北路——航头）， 2020年通车 公共交通 792路(浦东南路东城路站); 陆家嘴金融城3路
（三）
周边生活配套
商业配套：项目目前周边商业配套以社区配套商业为主，而且由于浦东 大道为城市快速道路，道路较宽，因此未来区域商业配套主要依赖项目 自身商业配套的完善。
教育配套：优势明显，周边2公里以内有福山外国语小学、进才中学、建 平中学等，另外小区内还有配套幼儿园和小学在建。项目地块西侧紧靠
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2006年11月28日，上海万科从上海中房置业手中收购中房委托国投发行 的“滨江花苑项目股权投资资金信托”2亿元受益资金信托，从而实际 控制了滨江花苑项目”，该住宅用地占地约3．8万平方米，建筑面积 约10万平方米。
2007年11月24日，万科企业股份发布公告，称其旗下全资子公司上海 万科房地产有限公司以20.13亿元获得上海铜山街项目60%的权益。
这是一个”最好”的时代，又是一个“尴尬”的时代 我们来看万科的首个豪宅作品如何在这样一个时代中“诞生“
上海万科新里程住宅产业化项目考察报告
上海万科新里程住宅产业化项目考察报告上海万科新里程住宅产业化项目考察报告根据集团高管领导所的指示：“对万科的住宅产业化要予以跟进、关注”，2007年8月21日----24日，产品管理中心采购、研发等部门的相关人员，对全国第一个住宅产业化实体高层住宅----上海万科新里程的20#、21#楼进行了深入考察，并听取了上海万科副总经理、三林事业部总经理郑康瑞等人的全面介绍。
上海万科新里程项目原为杭州南都的歌雅花园，位于浦东新区三林镇杨高南路、高青路、川杨河以南，规划总建筑面积约33万米2，绿化率50.00％、容积率1.5。
建筑形态以小高层为主，房型以90㎡左右的两房和125㎡左右的三房为主。
其中，20#、21#楼为首个以工厂化方式建造的商品住宅，18层，总建筑面积两万多米2。
于今年的2月2日下午正式动工，并于7月封顶通过质检验收，目前已经进入精装修阶段。
万科在上海“新里程”项目用来试验的住宅产业化过程，钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法”，这是相对于传统的“湿式施工方法“(所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥)而言的。
据介绍，“干式施工方法”是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。
20#、21#楼的外墙、楼板结构采用完全PC(预制钢筋混凝土结构)的方式，外墙、楼板在工厂生产，梁、柱现场浇注，通过吊装拼接。
在施工过程中，20#楼以及21#楼，分别采用了香港以及日本的建造方式，在建筑内部完全采用的是日本的技术。
20#楼由香港技术建造的，在工厂建造预制墙面的时候将锚固钢筋也同时建造进去，每一块预制墙面看上去就像长了胡须一样。
在将墙面送至现场后固定位置，测量好精确的垂直度后，用预留在墙面内的锚固固定在梁和柱子里面，紧接着就进行直接浇筑混凝土，将墙面的位置固定。
另一幢由日本技术建造的楼，区别就在于固定的方式，在预制墙面送至现场的时候，这幢楼的框架已经建造了3-4层，然后就把预制墙面挂上去，用铆钉固定住，进行浇筑。
万科物业绩效考核调查报告
万科物业绩效考核调查报告绩效考核调研报告——以上海万科物业服务有限公司为例调查提纲一、1月14日至1月16日，收集上海万科物业服务有限公司简介、宣传图片等资料，了解该公司经营规模及项目建设现状二1月20日至1月22日与上海万科物业服务有限公司人力资源负责人接洽联系，了解该公司组织架构与分工、现有员工数量及分配、岗位描述情况、现有绩效考核体系构成及运行情况三、1月22日至1月23日与上海万科物业服务有限公司各部门相关人员讨论对该公司绩效考核体系运行的想法与感受，收集各自的思想与建议四、1月25日至1月28日与上海万科物业服务有限公司人力资源负责人讨论分析企业在制定及运行有效的绩效考核体系时应注意哪些问题，做出调查报告。
企业绩效考核的思考内容提要:通过对上海万科物业服务有限公司绩效考核体系现状的调查，分析其绩效考核体系在实施运行中存在的问题，包括其在制度制定上与实际脱离以及实施中执行不力、监督不力，致使绩效考核未充分发挥其应有的作用。
针对该公司的现状，结合该公司的经营目标，提出改进的建议。
由此，得出体会:企业制定并运行绩效考核体系时应注意的问题。
对上海万科物业服务有限公司的调查在企业竞争愈发激烈的市场环境中，如何提高企业的人力资源的管理效率得到了众多企业的重视。
而问题的集中点之一就是如何进行有效的绩效考核。
因此，我对上海万科物业服务有限公司的绩效考核进行了调查。
一、上海万科物业服务有限公司绩效考核体系现状上海万科物业服务有限公司是“全球最大的住宅开发商”中国首批上市公司(股票代码A000002)万科企业股份有限公司旗下的全资下属机构，主要经营上海地区万科楼盘的物业管理，向顾客提供符合国际质量标准和具有万科特色的物业服务。
上海万科物业成立于1994年1月1日，是国内首家通过国际权威机构符合ISO9002国际品质保证的物业服务公司，并首批获得国家一级物业服务企业资质，现已发展成为国内规模最大、兼具最佳服务品质及客户口碑的物业服务领航企业。
上海万科海上春园房地产项目第一部分市场分析调研报告
沪闵路旁，地铁莲花路站附近，住宅洋溢着 一种浓烈豪放自由的西班牙风情，六000平方 米开放草原，三万平方米二十一世纪休闲广 场，一条长溪将广场层层相连，一川秀水贯 穿社区主轴。小区由一九幢多层，二三幢小 高层组成。
一二 市场环境分析
Blue Creation Ad. 蓝色创意
占地面积
住宅造型错落有致，八层电梯楼与多层住宅沿湖 区的别墅形成围合；构成丰富的外部空间景观。
建筑单体造型现代，外墙色彩富美国风情，屋顶 坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色 彩的立面景观。
建筑朝向以东南向为主，以避免太阳西晒及增加 空气对流。
一一 海上春天项目概况
重点特色是建成集购物休闲娱乐为一体的节日集会式 商业中心，形成步行街。
一二 市场环境分析
一二一五 个人购房比重不断提高
三级市场的活跃对二级市场也具有较大的推动作用， 一定程度上拉动了住宅潜在市场的需求，旧公房上 市平均出售价为一一.二四万元/套，平均建筑面积为 五一.一平方米，新购房平均购房价二五.五三万元/ 套，平均建筑面积为九二.三九平方米。可看出通过 已售公房上市再购进新房来改善居住条件的市民是 一个较大的潜在市场。
建筑外型简洁明快，缺点是户型面积偏大。
一二 市场环境分析
占地面积
建筑面积 一期
三.三万平方 米
六.二万平方 米
套数 容积率 绿化率
三六二 四0%
销售价格 付款方式
开盘日期 入伙日期 户型类别
三五00四五00
一次性九.五折 八成三0年按 揭 二000.二.二六 二000.八.一二
一二 市场环境分析
位于水清路旁，小区建筑风格为欧陆古典式， 平顶设计坡状起伏，极具视觉效果；小区规 划全力融“人，建筑，环境，历史”为一体， 在满园馨香和袭人绿意中，体现“老吾老以 人之老，幼吾幼以人之幼”的温馨主题。
万科上海高端项目物业管理调研报告ppt(共41张PPT)
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16 世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
• 世茂滨江花园
世茂滨江花园由“第一太平戴维斯”提供国际专业水准的全权委托式物业管理。
• 世茂湖滨花园物业管理
由“戴得梁行”提供全权委托式物业管理。
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17 世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂湖滨花园物业管理费
• 世茂湖滨花园：高层元/平方米 别墅元/平方米
6、大型会所提供球场、健身房、咖啡厅、桑拿。 7、社区提供中餐、茶艺。
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第三部分：
值得我们借鉴之处
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值得我们借鉴之处
设计定位
世茂滨江花园、世茂湖滨花园的设计一个突出江景，一个突出湖景， 充分利用水景给楼盘增色，只是侧重点不同罢了，但是楼盘定位是高端 物业，其公用设备设施、智能化系统、室内装饰都走的高端路线，客户 群定位较高，物业管理是外请国外知名物业第一太平戴维斯与戴德梁行。 物业管理费在上海地区属中等偏上。
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20 世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂湖滨花园特色服务
1、大型会所提供体育、娱乐、咖啡厅、中西餐厅、瑜珈、美容等服务。
2、社区提供银行交费系统。
3、地下停车场提供代洗车业务。 4、地下停车场洗衣服务。 5、为业主提供免费外出采购、订票服务。 6、中英文双语服务。
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14 世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨花园客户
世茂湖滨花园以水景见长，山水相依“四峰四岛，一湖一湾”的小桥流水 的特点，此生态水景社区吸引了众多外籍住户，其比例高达70%，因此 该社区聚集了上海地区众中高级白领人士。
万科物业高端营销中心服务经验分享
万科物业高端营销中心服务经验分享万科物业是中国领先的物业服务公司，为数千个项目提供物业管理和服务。
作为一个高端的营销中心，万科物业在服务上有着非常丰富的经验。
在以下的1200字中，我将分享一些万科物业高端营销中心的服务经验。
第一，关注客户需求。
万科物业高端营销中心的服务一直以来都是以客户为中心的，关注客户的需求才能更好地满足他们的期望。
为了更好地了解客户需求，我们会通过不同的渠道与客户进行沟通，例如线上问卷调查、线下座谈会等。
通过收集客户反馈，我们能够及时调整和改进我们的服务，提升客户满意度。
第二，打造高品质的服务团队。
万科物业高端营销中心的服务团队是我们的核心竞争力之一、我们注重培养和提升员工的专业能力和综合素质。
除了对物业管理业务的专业培训，我们还注重培养员工的服务意识和沟通能力。
只有具备高素质的服务团队，才能提供高水准的服务。
第四，提供个性化的服务。
万科物业高端营销中心的客户通常对个性化服务的需求较高。
我们会在服务中尽量满足客户的个性化需求，并提供相应的服务方案。
例如，为客户提供不同的服务套餐选择，根据客户需求定制不同的服务内容，以及提供定制化的报告和数据分析等。
第五，注重创新与技术应用。
万科物业高端营销中心的服务一直以来都积极探索创新和技术应用，以提升服务的效率和质量。
我们会引入先进的物业管理软件和系统，以提高工作效率和精度；利用大数据分析客户需求和市场趋势，以优化服务策略和方案；推行智能化设备和系统，提供更加便捷和智慧化的服务等。
最后，万科物业高端营销中心的服务经验是源自多年的实践和不断的总结与改进。
我们始终将客户需求放在首位，注重提供个性化、高品质的服务。
我们将继续秉持这些经验，在不断创新和进步中，为客户提供更出色的物业管理和服务。
中原万科上海浦东高端项目客户访谈汇报调查研究报告
地理位置
•地段要好 •行车时间要短
园林
外立面
会所
电梯 大堂
功能设计要求
•规划平坦 •水系丰富 •维护很重要 •背景音乐 •生活休闲区（烧烤）
•材质好 •耐久性高 •稳重 •参考上海绿城
•可以设置阅览室,宫借 阅各类杂志(财经类)
•完成个人健身休闲活动 (瑜伽 )
•家人活动的平台
•希望有大堂 •电梯要有品牌 •干净、整洁
•社交活动限于小众
• 见多识广，要求高端 与国际化
具有稀缺景观 地标性地段
•生活：小众、高端
• 注重私密性与圈层感
• 喜爱健身和塑身等放松活动
2020/1/27 22
非金融客户置业动机与产品需求
非金融客户置业动机与产品需求
1. 自住型客户： 置业动机——获取占有稀缺资源的的奢华居所 产品需求——稀缺景观，独特地段，高品质、国际化、奢华居住环境 （室内、小区环境物业服务等）及其口碑
世）
• 主卧功能要求完备，有卫生间，
衣帽间。
•注重高档感觉
解读
• 客厅为主要家庭活动空间，可
以摆放鱼缸等。
• 餐厅希望空间大点，母亲做饭，
分中西厨
• 要求电梯间干净
• 物业服务完备、快捷、清洁工
作到位
传统家庭观，与母亲同住，关注老人生活 追求生活居住品质 注重子女居住生活需求（客厅接待，小区烧烤） 追求全方位物业服务以及快捷程度
会所
园林
功能设计要求
物业管理
•具有稀缺性和独占性的 • 高档石材外立面，要求
地段，如CBD及具有独 一无二的景观或地标性
典雅、大气
的地段
• 信赖品牌电梯
•挑高酒店式大堂/ 前接 待/访客休息区
分析上海市物业管理市场的专题报告
分析上海市物业管理市场的专题报告Title: Analysis of Shanghai's Property Management MarketAbstract:This report aims to analyze the property management market in Shanghai, China. The report will examine the current state of the market, key players, trends, challenges, and potential opportunities. By providing a comprehensive analysis of the Shanghai property management market, this report aims to offer valuable insights for investors, property owners, and industry professionals.Introduction:随着中国城市化进程的加快，上海作为中国的经济中心城市，物业管理市场也迅速发展。
本文将对上海市的物业管理市场进行全面分析，包括市场现状、主要参与者、趋势、挑战和潜在机会。
通过深入研究上海物业管理市场，本文旨在为投资者、物业业主和行业专业人士提供有价值的见解。
1. Current State of the Property Management Market:目前，上海的物业管理市场正处于快速发展阶段。
随着城市化进程的加快，越来越多的住宅小区、商业综合体和写字楼涌现出来，导致物业管理需求的增加。
同时，政府对物业管理行业的规范和监管也在不断加强，为市场的健康发展提供了有力支持。
2. Key Players:上海物业管理市场涌现了许多重要的参与者，包括大型物业管理公司、房地产开发商和独立物业管理服务提供商。
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间，湖光水色尽收眼底，人与自然和谐共生。
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14.10.31 5
世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨规划设计 “四峰四岛，一湖一湾”是小区的特点，4万余平方米的湖景以西 湖水景为蓝本，体现了大型人工水系与建筑、绿化的完美融合。小 区的人工生态湖被分为“云湖”和“怡景湾”两部分，云湖北侧矗 立“嘉苑”、“景苑”、“郦苑”、“翠苑”四座高层公寓，坐北 朝南沿湖体错落有致，一字排开。南侧的怡景湾湖水流转围合成
“伯顿岛”、“伯伦岛”、“海顿岛”、“海伦岛”四座岛屿，10
余幢联体或独立别墅住宅分布于岛内．小桥流水，出则收揽便捷繁 华。世茂湖滨花园俨然是一幅“繁华宁静尽赏，人与自然共生”的 美妙画卷。
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世茂滨江、世茂湖滨项目概况
世茂滨江花园规划设计 该项目占地面积27万平方米，总建筑面积约92万平方米，建筑形 态有会所、高层住宅等。作为“滨江模式”的首创典范，上海世茂 滨江花园是吉尼斯中国最高江景华宅。小区布局精心合理，拥有80 万平米超大型建筑群和15000平米会所，占总面积70％以上的六大世 界风情主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式 绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园成为 其独有的风格。无尽的尊崇享受，完全拥有私有化的修身雅境。
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世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨地理位置 内环线、罗山路立交桥、杨浦大桥、杨高路、云间路等干道均可到达
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世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨周边环境 世茂湖滨花园坐落于上海市内唯一达到国家空气质量一级标准 的园区——浦东金桥碧云国际社区内，社区周边邻近汤臣高尔夫球 场及世纪公园，空气清新，国际气氛浓郁。内环线、罗山路立交桥、 杨浦大桥、杨高路、云间路等干道纵横畅达.华山医院分部、妇产科 医院、中日瑞东医院等医疗机构，环侍周围，健康生活全面保障。 坐享园区国际化的高层次教育环境：平和双语学校、美国协和 国际学校、中欧国际工商管理学院、杉达大学等教育机构，使社区 享有高层次的教育水准。
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世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂滨江花园客户 世茂滨江花园地处黄浦江东岸，属上海中央商业区CBD国际豪宅， 其常住人口有两类：一类是业主自住，另一类为承租户。该楼盘曾 邀请国际影星梁朝伟担任形象代言人，因此该楼盘业主多为社会名 流及企业界成功人士。这里的业主追求不仅是居住的豪华，更多是 上流社会地位的认可，是一种荣耀。
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世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨花园客户
世茂湖滨花园以水景见长，山水相依“四峰四岛，一湖一湾”
的小桥流水的特点，此生态水景社区吸引了众多外籍住户，其比例
高达70%，因此该社区聚集了上海地区众中高级白领人士。
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1பைடு நூலகம்.10.31 28
值得我们借鉴之处
可借鉴之处
在楼盘规划设计时充分考虑客户群的定位，消费水
平。因此这两个楼盘的特色服务、客服服务、物业设
计细节等方面有许多可借鉴之处。
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值得我们借鉴之处
物业本身可借鉴之处 大型会所功能设计充分考虑高收入阶层。 消费心理与消费水平：如设置室内球场、娱乐、中西餐厅、咖啡厅、美
上，我们完全可以超越这两家国外知名物业。(见下图)
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值得我们借鉴之处
现场品质
世茂滨江花园的导示牌
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值得我们借鉴之处
设备管理
世茂湖滨的水泵房
世茂湖滨的配电房
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世茂滨江花园特色服务 1、专门配套设计的物业管理平台，提供资料管理、业主档案， 还可以提供设备监控、环境监控、安全监控、公共场监控。 2、上海首家“一对一私人助理”服务。 3、每幢单独客服人员双语服务，每幢客服与保安6-7人。
4、每幢单独保安服务、引领服务。
5、一卡通服务让业主在小区消费不用现金。 6、大型会所提供球场、健身房、咖啡厅、桑拿。
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值得我们借鉴之处
世茂的优势：
世茂滨江花园与世茂湖滨花园的设计定位较高，其公共设备设 施、园林绿化的配置非一般物业所能及，聘请的物业管理公司均是
知名大公司，但从项目管理现场效果来看，其设备设施管理、保洁
绿化管理、服务人员的礼仪礼貌等服务并无特别之处。苏州及无锡 公司的常规物业服务是有优势的，只要我们有心去做，在常规服务
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世茂滨江、世茂湖滨项目概况
世茂滨江设施配套
项目由7幢48-62层超高层公寓组成建筑群，先进智能化安防设 施，业主与客人单独的电梯；大型会所、中式苏州园林、美式冲浪 中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草 坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园成为其独有的风格。
世茂滨江花园物业管理费
世茂滨江花园：高层5.00元/平方米
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世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂湖滨花园常规服务 1、环境绿化与保洁服务（外包）。 2、水景由专业水处理公司（外包）。 3、安全服务。 4、公共设施设备维保养。 5、室内维修服务。 6、客服服务。
世茂湖滨花园特色服务
1、大型会所提供体育、娱乐、咖啡厅、中西餐厅、瑜珈、美容等服务。 2、社区提供银行交费系统。 3、地下停车场提供代洗车业务。
4、地下停车场洗衣服务。
5、为业主提供免费外出采购、订票服务。 6、中英文双语服务。
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世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
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值得我们借鉴之处
我们的劣势： 与世茂滨江、世茂湖滨相比，我们的劣势主要是客服服务和物业管 理费低这两个方面。其客服服务的优势是在每个大堂配备客服人员 与保安人员，并为业主提供双语服务。世茂滨江花园在每幢大堂有 客服助理、客服主管、保安员，主负责本幢业主的日常服务，保安 员负责来客登记、引领服务。每幢大堂配备有6-7人。第一太平戴维 斯在上海首推“一对一私人秘书”服务，为业主提供贴身管家，满 足了高层人士的需求，成为上海高端物业一大亮点。 世茂湖滨花园管理面积27万，客服人员配置有22人，平均每个客 服人员的管理面积有1.2万平方米，大堂客服人员为业主提供日常服 务，而且免费为业主提供日用品采购、订票服务。 由于世茂滨江与湖滨花园的物管费较高，他们配备的物业服务人 员远高于无锡万科物业，因此，无锡万科物业若有同档次楼盘与相 同物业管理费，我们完全可以在无锡打造一个万科的高端物业。而 且我们有这个信心和能力与国外知名公司一比高低。
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上海高端物业调研报告
上海世茂湖滨、世茂滨江花园物业管理调研
万科物业无锡、苏州公司
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目 录
• 第一部分：项目概况 • 第二部分：项目所提供的物业服务 • 第三部分：值得我们借鉴之处
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3、公共设施设备维护保养。
4、室内维修服务。 5、客服服务。
世茂滨江花园的基层队伍
1、保安绝大部分来自于上海本地，多为“4050 ”人员 。 2、保洁多为外地来沪务工人员。 3、其工作时间、岗位内容、薪资待遇与我们同岗位人员相似。
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世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
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第二部分：
世茂滨江花园、世茂湖滨花园 物业服务
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世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
•
世茂滨江花园
世茂滨江花园由“第一太平戴维斯”提供国际专业水准的全权委托式物业管理。
•
世茂湖滨花园物业管理
由“戴得梁行”提供全权委托式物业管理。
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世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂滨江地理位置 上海世茂滨江花园位于： 上海市浦东新区潍坊路1号
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世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂滨江周边环境 上海世茂滨江花园于上海市浦东新区潍坊路1号，地处浦江东岸 上海中央商业区CBD。附近即为繁华商业区：八佰伴购物中心、时代 广场、好美家装饰城、联华超市旗舰店、华联家电等重要购物场所 近在咫尺；医院、学校、体育中心、影院亦可在短时间内顺利到达。 紧靠黄浦江东岸、充满现代感的七幢全江景板式高层住宅与东方明 珠、金茂大厦形成了一道城市的天际线。
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世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂湖滨花园物业管理费
• 世茂湖滨花园：高层4.2元/平方米 别墅5.50元/平方米
•
建筑面积27万平方米：保安配备115人，每人管理面积达2400平方。
工程维修30人， 每人管理面积达9000平方。 客服人员22人， 每人管理面积达 12270平方。
第一部分：
世茂湖滨花园、世茂滨江花园项目概况
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世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨规划设计
上海世茂湖滨花园占地面积13.7万平方米，建筑面积约26.9万平方米。 绿化与水面比例占总面积的57%,以4.1万平方米大面积人工湖景与建筑、绿 化完美融合，缔造沪上独具一格的生态亲水社区：高层公寓坐落于湖体北侧； 别墅分布于四座岛屿之上，形成富有韵味的层次空间。户户门前流水环绕， 部分休憩露台探出水面，尽情体验亲水欢娱。湖区内，四大岛屿以长堤相连， 另有小桥流水、戏水池、叠泉、流瀑、浅溪、水景广场等主题景区，连续空
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