小区容积率的敏感性分析
房地产开发经营与管理：风险分析与决策考试答案(最新版).doc
房地产开发经营与管理：风险分析与决策考试答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 敏感性分析的目的在于（ ）。
A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据 B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力 C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案 D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值 E.确定用于敏感性分析的财务评价指标 本题答案： 2、单项选择题 临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A.利润为零时 B.利润最大时 C.允许的最低经济效益指标 D.允许的最高经济效益指标 本题答案： 3、不定项选择姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（）。
（2011年真题）A、风险估算B、分析风险概率分布情况C、辨识风险发生的原因D、检验各风险变量是否相关E、提出应对风险的建议本题答案：4、判断题土地费用是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数。
由土地出让金、基础设施配套费和土地开发费用组成。
（）本题答案：5、判断题商用房地产开发项目的租售周期，远远大于住宅项目。
（）本题答案：6、判断题决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称为程序化决策。
容积率终极计算法则
容积率的计算容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
关于容积率内容:项目容积率与利润推算方法模块1、最适容积率2、最适容积率是能够使利润最大的容积率数值.一定的土地转让,建安等成本条件下,项目的利润取决于产品的单价和产品的总量,也就是总面积.容积率决定了总面积,也决定了单价.而随着项目容积率的上升,售价并非等比例下降,(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)因而总利润额随容积率的上升而上升,当容积率高出最适容积率的数值的时候,产品的品质开始下降,售价下降,利润下降.在最适容积率点上同,销售额与总成本的差值最大,也就是利润最大.(图中黑色区域为有正利润的容积率范围,其中最宽处即为利润最大点,也就是最适容积率点.)销售额与容积率的相关曲线图如下:3、最适容积率的确定明确了容积率的重要性,接下来就是最核心的问题:对于一个低层项目,容积率的最佳值是多少回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积(总规模减去一些必要的配套设施),同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"函数"就是最终的解决办法.当然,这个"函数"并非严格意义上的数学公式,而是一个相关性的变化分析.以下就是这种相关性分析的基本思路,可以通过建筑的层数,面宽,进深等条件,粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率,方法如下: 假设一个小区中的住宅是均匀分布的,下图是其中一部分,图中的四个深灰色区域为住宅,浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积,该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率.设住宅的层高为3米,进深为12米,日照间距为1.7,层数为N,容积率的求得公式为:容积率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2X=A/B--------------------------公式3把公式2与公式3代入公式1,即可以得出容积率与X和N的关系如下: 容积率=X*N/(0.42N+1)N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值,N为建筑的层数,层数多而居住档次相应下降,X为建筑面宽与建筑之间的间距的比值,X值越大,建筑形式越倾向于联排住宅,反之X值越小,建筑形式越倾向于独栋.举一个例子,根据经验判断,X值为0.5的时候,也就是并排的两栋建筑之间的距离与建筑的面宽近似的时候,建筑的形式基本为双拼别墅.根据公式3,可以作出以下这样表格,当确定一个容积率的时候,我们就可以比较方便的找出建筑大致是一个形态,联排住宅,双拼别野,别野,或是介于他们之间的某种折中形式.在本方法的实际应用中,尚存在几点问题,这主要是由于实际的低层住宅项目并非如上述情况是一个均匀的,理想的状态.比如,项目用地中有大面积的道路和绿化,有大面积的配套公建,这时的估算就需要增加一个不小的修正值;同样如果用地中有多种住宅类型,有联排别野,也有多层公寓(这是很多项目的实际情况)估算也需要在不同的类型间分别进行;如果日照间距不是严格的按照1.7来计算,或者项目中有大面积的东西向住宅,估算也会遇到一些困难.但是基本上来讲,这个方法需要的是进一步的完善,还有与经验值的互相验证.实际中可以用已经有的若干个实例来反算这个公式的结果,并得出一个经验性的修正值,并在以后的测算中应用这个经验修正值.得出了一定容积率条件下的建筑产品形式之后,根据其拥挤程度,建筑之间的图形关系,同时与周边项目相比校,可以得出本产品的相应售价.这时候,建筑面积,单方成本与总成本,售价等进行全面的成本收益测算所需要的基础数据就齐全了,余下的工作就是通过一系列复杂的计算,得出最终的项目资金收益率与净利润,看一看项目在如上的产品定位条件下是赢还是亏.X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2建筑层数N1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.1408452 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.2173913 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.2666674 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.2985075 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.3225816 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.3448284、实例项目分析受发展商委托,我公司在北京南城承接了一个投资顾问项目,由于位置,成本等各方面因素的综合考虑,项目的产品定位为低层低密度的住宅.确定项目容积率的工作始终是各项工作的前提与核心.我们确定的四种可能的产品类型包括,独栋别墅,TOWNHOUSE,3-4层的住宅,5-6层的住宅.综合了产品类型,容积率,售价等因素对四种产品类型进行测算(这是一个比较繁杂的过程,在这里就不详述了),测算最终的结果是此项目的容积率在0.9的低层住宅和0.7的TOWNHOUSE两种产品是成本利润率最高的.(见下表)楼型容积率售价单方综合成本总利润(万元) 成本利润率双拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%联排 0.7 5000 4218 14862 18.55%低层 0.9 4300 3592 17704 19.72%多层 1.2 3600 3058 18430 17.73%但是依据市场的要求全部定位为这两种产品类型的话,覆盖的客户范围仍然有限,为了减小市场风险,产品类型应结合5-6层的多层住宅,同时容积率可在0.7-0.9之间,我们将容积率初步定在0.8,产品类型以TOWNHOUSE和低层,多层住宅为主,这样发展商的利益是最有保障的.如此的测算结果也从另一方面证明本项目不应该是一个单一产品形式的居住社区,而应该是双拼别墅,联排TOWNHOUSE,多层公寓混合的低密度居住社区,在计算容积率与建筑形式的时候就必须分别进行计算,这与前文中提到的理想状态是有差异的.但是,从另一个角度看,这也促进了该计算方式中一些不足之处的改进.比如说,因建筑形式的不同而必然进行的分区计算的方式,各个组团计算各自的建筑总面积,用地面积,容积率,就可以让我们把诸如道路,绿化,公建等问题单独处理,最终保证计算的准确性.确定最适容积率的问题在这里就演变为确定最适的加权平均容积率的问题,实际上,也就是确定各不同类型住宅面积比例的问题.当这个问题解决的时候,设计任务书也已经基本成型了,此时下一个阶段的各项工作也就可以顺理成章的展开了.容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
2023年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷A卷附答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷A卷附答案单选题（共30题）1、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。
A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地【答案】 A2、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。
A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等【答案】 B3、将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。
A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表【答案】 B4、土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑m2造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法称为（）。
A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】 B5、关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。
A.采用综合单价计价B.工程量清单由招标人编制C.工程计价依据是各种定额D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗【答案】 C6、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。
A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 A7、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（）。
A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单【答案】 D8、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
建筑系数 与 容积率
建筑系数与容积率一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
(四)容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。
收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。
万达集团规章制度
万达公司规章制度【篇一：万达合同管理制度】编号： 04-09万达公司合同管理制度二?? 五年八月目录第一章总则 (2)第二章合同管理部门 (2)第三章受权 (4)第四章合同审批权限 (5)第五章合同审察 (6)第六章合同的签署 (8)第七章合同的公证 (10)第八章合同的履行 (10)第九章合同的更正与取销 (11)第十章合同纠葛的办理与诉讼管理 (12)第十一章合同的登记、存案与归档 (14)第十二章检查与核查 (15)第十三章附则................................................. 16 附件 1附件 2附件 3 经济合同主管业务部门区分 .............................. 17 万达公司公司公司“a”类合同审批单 ..................... 18 万达公司公司公司“b”类合同审批表 (19)第一章第一条总则为增强万达公司公司（下称“公司公司”）的合同管理，规范公司公司的经营行为、降低风险，保护公司公司的合法权益，依据《民法公则》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法例规定，联合本公司公司实质状况，制定本制度。
第二条本制度所称的合同是指公司公司本部所属各部门、各单位或其代理人以公司公司名义与公司公司外各样法人、自然人、其余各样经济组织所进行的各样经济活动和非经济活动所签署的各样合同、协议、章程等。
本制度不包括员工与集团公司签署的劳动合同。
第三条合同管理是指合同的方案审察、合同的履行、合同的监察、合同的管理。
包含从资信检查、合同签署、履行、更正与消除、纠葛办理、合同终结归档等全过程的管理。
第四条公司公司合同管理实行一致管理、分级负责、受权签署的原则，实行合同承办部门负责制。
贯彻以预防为主的原则，保护公司公司的合法权益。
第五条公司公司及各子公司的合同行为应本着公正诚信原则订立，恪守纪律、行政法规，尊敬社会公德，不得搅乱社会经济次序，伤害社会公共利益。
对城镇混合住宅用地基准地价评估的探讨
对城镇混合住宅用地基准地价评估的探讨随着土地市场的发展,土地有偿使用的范围不断扩大,土地用途的多样性和复杂性对地价管理工作提出了更高、更复杂的要求。
这几年,一些大城市制订的基准地价已开始包含其他一些重要用途,如办公(写字楼)用地。
而有一种用途我们可能很清楚其在城镇土地利用构成中的重要地位,但始终没有重视研究其基准地价,或者说没有制订出切实可行的地价评估操作办法。
这种用途就是笔者要讨论的城镇混合住宅用地。
一般而言,住宅用地基准地价指的是城镇单一住宅,并不包含城镇混合住宅。
而在日常的地价评估工作中,城镇混合住宅用地占有很重要的份额,特别是在建制镇或规模较小的城市,城镇混合住宅用地已经成为城镇规划区范围内规模较大的用地之一,甚至远超过商业、工业用地。
因此,在城镇基准地价用途体系中如何考虑城镇混合住宅用地以及城镇混合住宅用地基准地价评估的问题,应当引起地价管理部门和土地评估机构的足够重视。
一、城镇混合住宅用地的界定根据国土资源部制定的《土地分类》,城镇混合住宅用地属于三级类,是指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地,其上一级次(二级类)为住宅用地。
在2001年国土资源部制定《土地分类》之前,土地用途体系中并没有单独划分出城镇混合住宅用地。
《土地分类》中之所以把城镇混合住宅用地单独作为一个三级类独立划分,正是基于这一用途在各城镇中大量存在这一现实考虑,特别是南方的城镇,“底商上住”形式的混合住宅用地在城镇土地利用构成中占有相当大的比例。
这种划分同时也提示我们,城镇混合住宅用地与城镇单一住宅用地相比,不仅用途特征不同,而且地价特征也不同,主要有4方面的特征:1.城镇混合住宅用地主要表现为“底商上住”的形式,即底层建筑作为商铺使用,二层以上建筑作为居住使用。
2.城镇混合住宅用地主要分布在具有现实或潜在商业价值的街道两侧,且多为小面积私宅。
现实的商业价值指底层建筑现状已作为商业使用;潜在的商业价值指未来底层建筑可作为商业使用而目前处于闲置状态或尚未建设,这部分用地主要处于城镇新开发区域。
房地产开发与容积率的探讨
来经济上或社会 、 环境效益上 的重大损失 ， 则是非常有害的。 当前 ， 中国的房地产业方兴未艾 ， 城市土地的出让 、 转让还要 进一步发展 ， 而容积率 的使用如此 广泛 ， 的数 值确定又往 它 往处于举足轻重 的关 键位置 ， 因此 ， 对其性 质和作用进行一 番科学 的分析和研究 ， 实在是刻不容缓和十分必要的。
一
１６ 一 ３
地块是指 被城市道 路所包 围的 ， 修建用 的地段 ； 供 也是
不 同 形 式 的城 市用 地 结 构 中最 基 本 的 用 地 单 元 。中 国现 行 的
力， 甚至“ 占” 侵 了必 要的公共 设施用地 和绿地 ， 增加水 、 、 电
热 、 的负荷 等 ， 而使 城市 的整体 效 益下降 ， 气 从 环境质 量恶
空间环境条件下 ， 容积率越大 ， 表示地块建设开发强度越高 ，
土地利用率也越高 ； 反之 ， 容积率越小 ， 地块建设开发强度越
低 ， 利 用 率 也 越低 。 土地
容积率是西方国家（ 主要是美国） 从本世纪初推行城市土
地区划管理制度 （ｏｉｇ Ｚｎｎ）中所 采用 的一项 重要指标 。Ａ ｅ ｔａ
摘
要 ： 目前房地产迅猛发展和 土地政策 紧缩的情况下， 在 阐述 了容积 率的概念 ， 分析容积率对成本的影响 ， 处理 要
好房地产迅猛发展和土地紧缺这 两者的矛盾 ， 就必须认 真研 究对两者影响的主要 因素进行仔细分析， 出科 学决策。 作
关键 词： 房地产开发 ； 容积率 ； 土地 中图分类号 ：２ ３３ Ｆ９． 文献标志码 ： Ａ 文章编号 ：６ ３ ２ ｌ （００ １－ １６ ０ １７— ９ ｘ ２ １ ）９ ０ ３ － ２
２ １年 第 １ ００ ９期 总第 ９ 期 ３
容积率修正系数确定方法的比较分析
容积率修正系数确定方法的比较分析容积率修正系数确定方法的比较分析口李秀芝唐焱一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低,也反映了地价水平的差异.在城市总体规划确定的基础上,它是影响地价的最主要因素之一【1J.在用基准地价系数修正法评估城镇土地价格的过程中,对容积率进行过两次修正:第一次是将不同容积率的样点地价修正到标准容积率下,便于基准地价的计算;第二次是对基准地价进行容积率修正得具体宗地的地价.容积率是评估地价的一个重要因素,所以选择恰当的方法对这两次修正分别编制容积率修正系数表至关重要.本文介绍了目前存在的三种修正方法,通过对三种方法的比较分析,试图探讨确定容积率修正系数的最恰当的方法.一,容积率对地价的影响规律容积率的大小反映了土地利用效率的高低,容积率正是通过影响土地利用效率影响地价的,容积率对地价的影响具有以下几个特点:1.遵循"报酬递增递减规律"J.假设保持土地面积不变,当不断追加建筑投资,增加建筑面积,提高容积率时,单位土地价格不断上升,但当容积率提高到一定值时,单位土地价格不再增加反而降低这时的容积率称为最佳容积率,也可以称为合理容积率,土地价格称为最佳容积率时的最高地价.因此,地价是一定容积率下的地价,同时说明容积率对地价的影响不是呈正线性关系.2.容积率对地价的影响具有区域性规律.由于土地位置的固定性,在地区性市场之间不能相互调节,市场供求状况具有明显的区域性,由此形成了地价随容积率变化的区域性规律.这里主要从城市规模,土地区位和用地类型三个方面分析地价随容积率变化的区域性规律:①城市规模不同,容积率对地价的影响程度也不同.城市规模和容积率对城市地价的影响呈正比,在规模较大的城市中,容积率对城市地价的影响服从一般的规律,小规模城市中容积率的影响弱一些.这主要是因为大城市中土地市场比较完善, 而小城市由于土地市场规模有限,一定程度上影响城市土地市场机制的发挥;②区位不同,容积率对地价的影响程度也不同.一般来说城市中心土地区位优越,土地利用集约度高,容积率对土地收益影响很大,因而对城市地价的影响比较显着.相反,在比较偏僻的位置,容积率的影响就不是很明显.因而, 容积率对地价在同一城市影响程度表现为从中心向外逐渐减弱;同一用地类型在不同土地等级下容积率对地价的影响敏感度存在着差异¨;③用地类型不同,容积率对地价影响程度也不一样.商业用地的反映最敏感,住宅次之,工业用地的敏感度最小.这主要是由于商业用地对区位要求最高,容积率的微小变动都能在收益或成本中得到反映,住宅用地次之,而工业用地最不敏感.二,容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律,容积率修正系数的确定应遵循以下原则:(1)遵循报酬递增递减原则.地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势,各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值,在一15—编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值.所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势,呈非线性正相关关系.(2)应体现容积率对地价的影响特点.不同城市规模,同一城市不同区位,不同用途,同一用途不同级别,地价受容积率的影响程度不同.所以,应分城市,分区位(级别),分用途编制相应的容积率修正系数表. (3)应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数.样点地价容积率修正,是在基准地价评估过程中,将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价;而基准地价修正体系中的容积率修正, 是宗地价格评估中,将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格. 两者修正的方向相反,实质不同,修正系数也应有所不同.(4)土地利用现状与城市规划相结合.因基准地价是对现状利用条件下评估确定的土地使用权价格,而在基准地价测算时必须确定每一区域,每～用途的标准容积率,这个容积率只能是这一区域土地利用现状的反映.根据报酬递减规律,某一区域,某一用途的土地必然存在着一个合理容积率,这个容积率可以作为容积率修正的上限.但土地估价必须遵循"合法原则","最佳使用原则",因此理论上的合理容积率必然受到具有法律效力的城市规划的限制.三,对当前容积率修正系数确定方法的分析当前不动产评估中,容积率修正系数表主要采用以下几种方法确定:1.根据权重修正法根据权重修正法是指:通过专家打分,确定各个修正因素的权重,然后根据权重将总的修正幅度分解到每个修正因素上,容积率是众多修正因素中的一个口J.此种方法中的容积率修正系数由于受总修正幅度和权重的限制,把容积率和其它影一16一响因素等同看待,没有考虑到容积率对地价影响的特殊性,容积率对地价的修正幅度较小,一般都在5%左右,这与容积率对地价影响规律不符,不能体现容积率对地价的实际作用规律.因此,此方法不能很好的将容积率修正到位,无论在基准地价评估过程中还是在应用基准地价修正法评估具体宗地价格时尽量避免使用这种方法.2.复合系数法这种方法第一步用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率变化幅度或收益变化系数;第二步根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在土地所有者和开发商之间的分配系数j.将不同容积率的样点地价修正到基准地价的容积率时,容积率修正系数数学表达式: 0[:A-上Pi——P将基准地价的容积率修正到样点地价的容积率时,容积率修正系数的数学表达式为:0[:A.P—i-—PP式中:0[——容积率为i时的修正系数;A——收益分配系数;——剩余法公式计算的i容积率时的地价;p——为剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价.该方法从方法论上讲比较符合实际,计算也比较简单,但应用的关键是确定分配系数即土地所有者和土地使用者应占的土地收益的比例.分配系数主要是受市场供求关系制约,由于房地产市场的供求关系复杂,很难定量描述,所以要准确的确定分配系数并非易事.如果一个地区的收益分配系数比较容易确定,则应用此方法是比较合理的,反之, 该方法的可操作性不强.3.样点地价法该方法通过数学曲线拟合法拟合样点地价——容积率的回归方程,从而确定标准容积率下的基准地价与不同容积率下的样点地价.基准地价和某一容积率的样点地价的比例系数即为该容积率的修正系数.将样点地价容积率修正到标准容积率的容积率修正系数可以用公式(3—3—1)计算,将基准地价的容积率修正到样点地价的容积率时的容积率修正系数可以用公式(3—3—2)得出.k,=Ii}/ki(3—3一1)k,=k/k(3—3—2)式中:j},——容积率修正系数;——某一区域某一用途标准容积率下单位面积平均地价;ki——该区域该用途在某一容积率下单位面积平均地价.(1)确定区域(或土地级别)的标准容积率.目前区域(或土地级别)的标准容积率的确定方法有两种,现有的估价规程认为"以城市规划规定的区域容积率为标准";另一种认为不能用城市规划规定的容积率为标准,在划分出土地级别或均质地域的基础上,进行区域样点调查选取样点的平均容积率或众数作为标准容积率.笔者认为第一种标准的确定不妥,理由如下:基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业,居住,工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格.因此,基准地价是根据我国城镇土地在实际利用和使用过程中所产生的基本经济收益,按照一定的条件和方法折算出来的价格. 这一价格的显着特点是比较客观地反映了我国城镇土地利用所产生的实际经济效果.我们计算出来的基准地价必然是某一容积率下的地价,而这一容积率只能是对城镇土地现状利用的客观反映.因此不能用"城市规划规定的区域容积率为标准".(2)拟合样点地价——容积率的回归方程.按照房地租金剥离法等计算各种不同容积率下的样点地价,然后选择若干个典型的具有可比性的不同容积率下的样点地价.以容积率为横坐标,以样点地价为纵坐标描绘出二维坐标下的散点图,根据散点图选择适合的回归函数.根据多个城市的调查资料, 在直角坐标系中描绘的散点图显示,容积率与地价的关系并非正线性相关,而更似指数函数,对数函数或抛物线的一支.因此,选取的回归函数可以设为J:Y=a+b,/xY a+lnxY a++c其中:y——样点地价;——容积率;a,6——常数.(3—3—3)(3—3—4)(3—3—5)当收集到的样点,随容积率的增大,地价也随之增大时,可选用函数(3—3—3),(3—3—4).当收集到的样点,开始地价随容积率的增大而增大,达到最大值后,随容积率的增大而减少时,可选用函数(3—3—5).对于回归函数可用最小二乘法求解.为验证所拟合的回归方程是否有意义,必须进行回归显着性检验.一般来说,相关性系数越大,选取的回归方程越理想.通过比较确定回归方程,然后利用回归方程预测不同级别,不同用途,不同容积率下的地价,从而测算每一容积率下的修正系数.(3)该方法的特点.样点地价修正法具有以下特点:①分用途分级别编制修正系数, 可以很好地反映容积率对地价的影响规律;②可以通过回归方程找到容积率对样点地价的影响规律,弥补样点地价选取的不充分性;③可以同时采用几种不同的回归方程进行试算,然后作一系列的检验选取相关性最大的回归方程,这样可以消除主观因素对选择方程的影响;④可以求出每一容积率下的地价, 进而求出每一容积率下的修正系数,使容积率修正系数更具有实用性J.通过上述研究可见,样点地价修正法能较好地反映容积率对地价的影响作用,是一一l7一种较准确的容积率修正方法,与前两种方法相比其实用性比较强.四,结论通过上面的分析可以得出下面的结论: (1)样点地价的容积率修正和基准地价的容积率修正方向相反,实质不同,所以不动产评估中在对容积率进行修正时应分别编制容积率修正系数表.(2)当前容积率修正系数确定方法中,从理论上讲复合系数法和样点地价法都符合实际,但是由于受复杂的市场供求关系的限制,考虑现实情况复合系数法不能广泛应用. 而样点地价修正法分级别,分用途测算容积率修正系数,很好地反映了容积率对地价的影响规律,是一种较准确的容积率修正方法. 该方法拟合出的容积率——地价的关系函数,可以测算同一研究区内任意容积率下的地价,同时也可以测算任意地价下的容积率修正系数,可操作性强.参考文献[1]单胜道,尤建新.容积率对地价的影响规律分析[J].长安大学:社会科学版,2003(5):52—58.[2]林目轩,罗文莲.城镇地价评估指标体系初探[J].中国土地科学,1994,(6):l9～2O.[3]欧阳安蛟.容积率影响地价的规律及修正系数确定法[J].经济地理,1996(16): 97—101.[4]张协奎,吕松柏.关于容积率修正系数的确定[J].中国土地科学,1992,(3):21—22. [5]黄克勤.容积率对地价的影响及修正系数的确定[J].四川大学:自然科学版,2002(25):419—421.[6]井元霞,王冬艳,李淑杰.城市基准地价评估中的容积率修正问题探讨[J].国土资源科技管理,2006(23):97—99.(作者单位:南京农业大学公共管理学院) (上接第l4页)承担环境影响评价工作:(一)建设项目工程分析出现较大失误的;(二)环境现状描述不清或环境现状监测数据选用有明显错误的;(三)环境影响识别和评价因子筛选存在较大疏漏的;(四)环境标准适用错误的;(五)环境影响预测与评价方法不正确的;(六)环境影响评价内容不全面,达不到相关技术要求或不足以支持环境影响评价结论的; (七)所提出的环境保护措施建议不充分,不合理或不可行的;(八)环境影响评价结论不明确的.评价机构在环境影响评价工作中不负责任或者弄虚作假,致使环境影响评价结论错误的,按照本办法第三十五条的规定予以处罚.第三十九条国家环境保护总局及时向社会公告依据本办法被吊销资质证书,取消评价资质,降低资质等级和缩减评价范围的评价机构.一18一第七章附则第四十条评价机构依法承担编制各级海洋行政主管部门负责核准的海洋工程类建设项目环境影响评价文件的,应当按照本办法的规定取得相应资质等级和评价范围;其所编制的环境影响评价文件可视为本办法第九条,第十条和第二十九条规定的环境影响评价业绩.第四十一条本办法自2006年1月1日起施行.1999年3月30日国家环境保护总局发布的《建设项目环境影响评价资格证书管理办法》即行废止.附件:1.建设项目环境影响评价资质中的评价范围类别划分及新旧对照表(略)2.建设项目环境影响评价资质申请表(略)3.建设项目环境影响评价机构年度业绩报告表(略)。
前期策划培训教程-名词解释
一、市场调研：1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势4，竞争个案项目调查与分析5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6，结论二、项目环境调研1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2，地块本身的优劣势3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2，土地建筑功能选择（见下图表）3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析1、经济背景• 经济实力• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1 理论价格（达到销售目标）2 成交价格3 租金价格4 价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略1 媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放五、概念设计1，小区的规划布局和空间组织2，小区容积率的敏感性分析3，小区道路系统布局（人流、车流）4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意6，小区建筑外立面色彩的确定及示意7，小区户型比例的搭配关系8，小区经典户型的功能判断及其面积划分9，小区环境绿化概念原则10，小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一）核心部分1，名称2，标志3，标准色4，标准字体（二）运用部分1，现场• 工地围板• 彩旗• 挂幅• 欢迎牌2，营销中心• 形象墙• 门楣标牌• 指示牌• 展板规范• 胸卡• 工作牌• 台面标牌3，工地办公室• 经理办公室• 工程部• 保安部• 财务部4，功能标牌• 请勿吸烟• 防火、防电危险• 配电房• 火警119• 消防通道• 监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。
容积率建蔽率控高的关系
容积率容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=地上总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。
容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
绿地率也是如此。
绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,并根据不同城市的特点有所差别。
建筑特点(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
2021年工程项目决策分析与评价练习题和答案(Part14)
2021年工程项目决策分析与评价练习题和答案（Part14）共2种题型，共60题一、单选题(共35题)1.关于项目敏感性分析中敏感度系数的说法，正确的是()。
A：敏感度系数趋于零，表示不确定因素的发生概率低B：敏感度系数大于零，表示评价指标与不确定因素同方向变化C：敏感度系数的计算结果与不确定因素的变化率无关D：计算敏感度系数的目的是找出不确定因素的极限变化【答案】：B【解析】：⑴敏感度系数。
敏感度系数是项目效益指标变化的百分率与不确定因素变化的百分率之比。
E＝(△A/A)/(△F/F)E>0，表示评价指标与不确定因素同方向变化；E0，表示反方向变化。
|E|越大敏感度系数越高，项目效益对该不确定因素敏感程度越高。
敏感度系数的计算结果可能受到不确定因素变化率取值不同的影响，敏感度系数的数值会有所变化。
但其数值大小并不是计算该项指标的目的，重要的是各不确定因素敏感度系数的相对值，借此了解各不确定因素的相对影响程度，以选出敏感度较大的不确定因素。
2.风险分析的流程正确的是（）。
A：风险识别→风险估计→风险评价→风险对策B：风险估计→风险识别→风险对策→风险评价C：风险评价→风险识别→风险评价→风险对策D：风险对策→风险识别→风险对策→风险评价【答案】：A【解析】：考点:投资项目风险分析流程。
风险的基本流程是风险识别→风险估计→风险评价→风险对策。
3.关于采用投资回收期指标进行方案评价的说法，正确的有()。
A：投资回收期考虑了方案整个寿命期的收益，比较客观B：投资回收期小于基准投资回收期是项目可行的充分条件C：投资回收期不能反映项目投资回收之后的情况D：投资回收期越长，说明项目效益越好【答案】：C【解析】：静态投资回收期指标容易理解，计算简便，该指标在一定程度上反映了资本的周转速度，资本周转速度愈快，回收期愈短，风险愈小，盈利愈多，对于那些技术上更新迅速的项目，或资金相当短缺的项目，或未来的情况很难预测而投资者又特别关心资金补偿的项目，适宜采用投资回收期指标进行分析；但静态投资回收期指标只考虑投资回收前的经济效果，没有全面考虑方案整个计算期内的现金流量，且该指标没有考虑资金的时间价值，因此只能作为辅助评价指标，或与其他评价方法结合应用。
房地产习题
一、房地产是指房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称.现概念:房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备、住区环境二、注意：区别房地产、不动产、物业等概念“不动产”、“房地产”、“物业”在英语中都可表达为Real Estate 和Real Property。
前者主要是实体财产，后者具体指实体财产及其附带的各种权益.这三个概念又有区别：不动产是相对于动产而言，是指包括房屋在内的一切与土地相联结的财产，其外延要广于我们所用的房地产，如林木、鱼池等。
物业一般是指单元性的房地产。
物业可以根据区域空间作相对分割，某住宅单元可作为一个物业,办公楼宇、商业大厦、厂房仓库或整个住宅小区亦可称为物业三、房地产投资的保值与增值性众所周知，通货膨胀能使货币贬值。
人们为了在今后相当长的时间内避免由于通货膨胀给自己带来的损失,必须寻求某种保值的方法。
随着社会的发展、人口的增多、经济的繁荣、人们对土地的需求日益增长，房地产的价格总体呈不断上升趋势。
所以从长远来看,最能保值而又最重要的实物就是房地产。
另一方面，由于土地资源的不可再生性和稀缺性及房地产的耐用性和使用价值上的广泛性，并且，随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对房地产需求的迫切性也日益增长，使房地产在相当时期内成为供不应求的商品，房地产价格根据市场经济规律不断上升。
从长远利益看，投资于房地产,是一种比较可靠的增值手段.四、房地产市场低效率的原因1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。
2）房地产产品异质。
3)房地产交易过程较为复杂。
4)寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。
5）有关房地产市场价格的刊物较少。
五、房地产项目的开发程序开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
一般说来,这个程序包括8个步骤，即投资机会寻找、初步可行性研究、土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设计与方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。
小区容积率和建筑密度的参考阀值
小区容积率和建筑密度的参考阀值小区容积率和建筑密度是衡量一个小区建设规模的重要指标，它们对于保证城市规划，合理利用土地资源，提高居住质量和保护环境都有着重要的作用。
下面就小区容积率和建筑密度的参考阀值进行详细介绍。
1. 小区容积率的参考阀值：小区容积率是指小区总建筑面积与小区用地面积的比值，它反映了小区内建筑规模的大小。
一般来说，小区容积率的参考阀值根据城市的规划要求和土地利用政策有所不同。
但是，在城市规划中一般会有一些参考值，例如：- 低密度住宅区：容积率一般在0.3-0.5之间，如别墅区；- 中密度住宅区：容积率一般在1.0-2.0之间，如多层住宅区、商住混合区；- 高密度住宅区：容积率一般在2.0及以上，如高层住宅区、城中村。
2. 建筑密度的参考阀值：建筑密度是指小区内建筑面积与小区用地面积的比值，它反映了小区内建筑物的数量和布局紧密程度。
建筑密度与小区容积率密切相关，是小区规划设计中另一个重要的指标。
以下是建筑密度的一些参考阀值：- 低密度住宅区：建筑密度一般低于35%，即小区用地面积的35%被建筑占据；- 中密度住宅区：建筑密度一般在35%-70%之间；- 高密度住宅区：建筑密度一般高于70%。
此外，还有一些其他的参考内容可以用来判断小区容积率和建筑密度的合理性：- 市政规划要求：城市规划对于不同类型的小区会有相应的规划要求，如住宅小区、商业小区、工业小区等，规划要求中会明确容积率和建筑密度的参考范围；- 建筑法规：国家和地方对于建筑行业有一系列的法规和标准，包括建筑规范、建筑设计规范等，这些法规和标准中会有对于容积率和建筑密度的相关规定；- 空间需求：容积率和建筑密度应该根据小区内居民的实际生活需求来确定，不能过高或者过低，要兼顾小区内建筑物的总量和居住质量；- 历史经验：在建设过程中，可以参考类似类型的小区的容积率和建筑密度，借鉴其经验和教训。
综上所述，容积率和建筑密度是反映小区开发规模和建筑布局的重要指标，其参考阀值应根据城市规划要求、法规规定、空间需求和历史经验等多方面因素来确定，以促进城市规划、土地资源利用和居住质量的合理化。
地产项目敏感性分析
项目敏感性分析
相关指标变化情况 因素变化情况 总建筑面积 （m2) 可销售面积（㎡） 住宅 基本方案 (容积率=2.83） 392,418 商业 车位 住宅 价格下降10% 392,418 商业 车位 变 化 情 况 住宅 总成本 增加10% 392,418 商业 车位 住宅 销售收入 下降15% 392,418 商业 车位 131,920 14,741 111,228 131,920 14,741 111,228 131,920 14,741 111,228 131,920 14,741 111,228 住宅 商业 车位 住宅 商业 车位 住宅 商业 车位 住宅 商业 车位 销售价格 销售收入 （万元） 总投资 （万元） 税后利润 （万元） 投资 利润率 敏感性分析结果 财务净现值 （万元） 内部 收益率 动态投资 回收期 （年）
结论：整个分析是建立在容积率2.83且项目五年内结束的基础上，退线60米的时候，销售价格下降10%或者总成本上升10%的时候，财务净现值大于0，投资利润率和内部 收益率可以接受；但是当项目因挡光、容积率过高及市场波动过大等因素导致销售收入下降15%的时候，财务净现值为负，投资利润率和内部收益率过低，风险较大，所 以建议项目暂缓；
房地产项目报建21个敏感点分析
房地产项目报建21个敏感点分析，建议收藏！房地产项目开发是一个系统工程，从土地获得，到研发设计、政府报建、工程施工、市场销售、交房、物业管理和后期运行，每一个环节密切相关。
这就需要针对公司已经开发的项目设计在报建工作中出现的一些情况作分享和分析，其目的是为了争取缩短设计周期和报建周期，确保计划执行；尤其是对工程后期验收容易出现的问题，以及对可能引起业主投诉的潜在问题作出警示，避免在今后发生。
对于这些敏感性问题，分五个阶段进行介绍：方案、初设、施工图、施工过程检查、工程验收。
一、方案阶段1.项目名称：报建周期尽量统一项目名称应与公司规定的统一名称吻合；销售的项目名称在报建完成后，由客户服务部门办理预售时自行更改；如果有条件统一前期报建名称与销售名称则最佳；但如果达不到（报建时，销售名称尚未确定）则在整个报建周期中争取不改变项目名称。
案例：如蓝湖郡三期在报建前确定的名称为“林泉馨赏”，方案报建阶段以“林泉馨赏”的名义进行报建，但在过程中公司调整该项目名为“蓝湖郡三期”，导致在报建过程中申请修改该项目名称，产生不必要的时间成本等。
而营销部根据推广需要，又改名为“弗莱明戈”，在办理预售时，房管部门要求预售项目的名称与建设工程规划许可证名称吻合，否则不能用“弗莱明戈”名称；如果将建设工程规划许可证名称“蓝湖郡三期”改为“弗莱明戈”，规划局答复有两种方式：ａ.从方案更名重新报建；ｂ.更换该项目的选址名称为“弗莱明戈”。
两种方式耗时太长，公司根本等不了。
2.核对经济指标经济指标包括用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等，用地面积指净用地面积或出让用地面积。
对经济指标的把握，是我们每一个阶段的重点，一定要考虑后续阶段的工作。
如方案阶段报的经济指标，一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理，规划许可证的经济指标将直接影响预售证的办理等，同时也会影响规划竣工验收。
案例：观山水在规划竣工验收前，进行竣工验收实测，按照经开南区的要求，以勘测院实地勘测的面积为准，因为观山水有许多的灰空间，加上修建过程中的部分调整，导致4号楼和商铺4的实测面积超出规划允许的面积误差，与勘测院进行了多次沟通才基本解决。
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小区容积率的敏感性分析
1、容积率概述
容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，是城市区划管理中所采用的一项重要指标。
2、容积率的特性
1）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
2）容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
3）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
3、小区容积率敏感性分析
1）容积率和建筑成本的关系
单纯的从建筑层数与容积率成正比的关系上来看，容积率越大建筑层数就越高，但是随着建筑层数的增加而来的是建筑成本的增加，也就是说可以理解成为：容积率与建筑成本也是成正比关系。
而容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，容积率越高，就代表着建筑面积的增加和产品出售总额的增加。
容积率如果要是小的话，土地就得不到充分的利用，就是对原材料资源的一种浪费，直接影响的也是成本的的变相增加。
因此要处理好容积率大小和建筑成本的高低的关系，寻找到容积率的合理值，从而来达到利润的最大化和。
2）容积率和建筑密度的关系
建筑面积越大，产品出售额就越大，获的利润也就越大。
在地块面积一定的情况下，容积率就是控制建筑面积的直接指标，两者正比关系。
建筑面积的增加需要建筑层数的增高，
在这种情况下只有牺牲建筑密度来达到建筑高度增加的目的，这个时候需要协调的就是建筑面积的增加，带来的建筑密度的减小是否合乎利润最大化的目标。
建筑密度的降低带来的是土地利用的不充分，也就是对土地成本的浪费，建筑面积的增加带来的是回收款的增加，二者的矛盾需要找到一个合理点、均衡点，来实现在土地尽量不浪费的基础上，使建筑面积最大化。
3）容积率和产品品质的关系
追求利润最大化要求容积率的增大，容积率的增大带来的是建筑层数的增加，也就是建筑高度增高，在这种情况下，建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度，从而降低产品的品质和楼盘的档次。
产品品质的降低，影响的是产品价格和产品的去化速度，产品价格的不高会影响整体的收益和收益率，去化速度的缓慢会影响资金回收，从而导致资金链的间歇性中断。
因此处理好容积率和产品品质的关系是非常重要的。
4、分析结论
综合上面的各种因素和相互之间的关系，我们要充分和全面的考虑、均衡容积率和建筑成本、建筑密度、产品品质之间的关系，寻找到一个符合项目目标的最合理值和搭配比重，从而达到相对的建筑成本最小化，土地利用最大化，居住品质最高化，进而得到收益的最大化，利润的最大化。