写字楼能源管理办法

能源管理办法

一．能源管理

成立以大厦公司工程部为主体的节能领导小组，各大厦公司工程部各专业主管均为节能管理员。节能领导小组要经常研究物业的能耗情况和采取相应节能措施。大厦公司工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同月份不同年份的能耗比较。

物业的能耗是指电、水、气等的耗用量。其中电耗费用大约占总能耗费用40%左右。因此，能耗费用降低，首先须抓电耗，其次是水、气等能耗。

物业的合理用电是节电的手段。节电工作分设计和运行两个方面，两者互相牵制、互相补充。一个好的系统设计，应该考虑到节能的需要，否则进行管理的努力将是十分有限的。反之，如果不搞清设计意图，也难以发挥节能的效果。从运行角度，物业的合理用电应从下述几方面考虑：

1、供配电。物业用电负荷中存在大量的电感性负荷(各种异步电机及气体放电灯等)，这类负荷的功率因数均较低，所以应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在0.9以上。

2、变压器。变压器在运行中，不可能总是处于额定状态，而负载率高低与效率有一定关系，当变压器负荷过低或过高，效率均要下降。所以，在多台变压器配电时，应根据负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时，应更换变压器；单相用电设备分接在三相网络上，低压网络的电流不平衡度应小于20%。

3、空调、制冷系统

系统的容量一般是按最大负载情况下选定的，但是在实际使用中不会始终在最大负载情况下，大部分时间是部分负载运行。制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。空调机组消耗动力主要是送风机和回风机。对于不同季节，应该合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；例如对于宴会厅等场所，可采取营业前2小时加大送风量，营业结束前2小时，减少送风量，以节省能量。

4、照明系统

物业全年照明用电量约占总用电量的30%左右，因此必须注意降低照明系统的能耗。照明节电，除了要求光源、镇流器、照明灯具的高效、节能外，还应对使用

场所选择适当的设计照度；采用日光传感器、时间预定、手动等照明控制手段进行节电。光源灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则，制订考核办法。

二、能源消耗控制程序及要求

1、能源消耗控制的范围是：电、水、汽、油等。物业公司工程部在所有使用部门安装电表、水表、蒸汽表、燃气表，油料使用须登记。

2、物业公司工程部派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏汽、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。

三、设备节能办法简介

1．重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理重要内容。

2．工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。

4．指派专人负责节能工作的检查、督促。

5．推广节能观念及意识和方法。

6．不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。

7．应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。

9．空调风量根据季节、时间、客人的感觉随时调整。

10．照明线路的布置及调整。

11．灯具的选择(节能灯、日光灯带功率补偿器)。

12．升降梯/电扶梯的智能管理。

13．采用节能控制照明开关:(1)声控开关:(2)光控开关；(3)时间控制开关；(4)延时控制开关。

14．合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率，例如:变压器最合理的工作负载是80%-90%，这时它各方面的利用率最佳。

15．使设备保持良好的运行状态。(润滑、密封等)

16．采用节能水龙头。