华夏幸福产业新城开发模式精编版
产业新城、特色小镇开发运营模式
物 业 管 理
２ ０１ ６１ ２Ｕ Ｒ Ｂ Ａ Ｄ Ｅ Ｖ Ｅ Ｌ ＯＰ ＭＥ Ｎ
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产业新 城 特色小镇 开发运营模式
文 ｌ 曾树 鑫
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▲ 曾树鑫
华夏幸福基业股份有限公司广州区域 事业部总经理
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【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
华夏幸福产业新城(集团)公司项目管理办法V2.0
编号： HXCX-G-TZ-B15-01
修订记录
日 期 修订状态
修改内容
修改人
5.11
已完成
总则、产业新城项目划分、 赵毅、
管理机构成
针对最新授权体系调整
赵毅、 汪晶晶
审核人 冯念一 冯念一
批准人
1
目录
第一章 总则................................................................................................................................... 3 第一条 制定宗旨............................................................................................................................... 3 第二条 适用范围............................................................................................................................... 3 第三条 管理原则............................................................................................................................... 3
专篇 3：产业新城项目管理（后评估）办法及流程 ......................................................................24 第一条 项目后评估的组织............................................................................................................. 24 第二条 项目后评估的内容............................................................................................................. 24 第三条 项目后评估的方法............................................................................................................. 25 第四条 项目后评估的实施............................................................................................................. 25 第五条 项目后评估结果的应用..................................................................................................... 26 附件 7：后评估报告模板，详见后附文件................................................................................ 27 附件 8：产业新城项目后评估流程............................................................................................ 27
华夏幸福产业园运营模式研究分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
华夏幸福产业新城开发性PPP模式
华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制、优势及风险华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP 模式，为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。
党的十八大以后，华夏幸福的产业新城开发性PPP模式迅速扩张，目前已布局于全国60余个区域，业务版图覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈、 13个省级行政单位，在我省周边的湖南、湖北、浙江、安徽、广东均有产业新城合作项目。
华夏幸福产业新城开发性PPP 模式也得到了得到各级政府广泛认可。
河北固安产业新城、江苏溧水产业新城、湖北省黄冈市团风县产业新城、浙江省湖州市南浔区产业新城、河南省郑州市新郑市产业新城五个项目入选财政部PPP示范项目。
其中，固安产业新城还入选全球60个可持续发展PPP案例。
京津冀都市圈非京长三角都市圈上碑.南亭.杭辩.合度粤港澳都市国广州.漏圳篙潜都市圈郑州，直汉，成都图i华夏幸福产业新城国内布局情况一、运行机制产业新城开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。
（一）运作机制在产业新城开发性PPP模式中，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。
华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。
其中，产业发展服务是核心，具体包括华夏幸福在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
图2华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制（二）回报机制地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。
华夏幸福产业新城模式风险评价及应对研究
华夏幸福产业新城模式风险评价及应对研究近年来政府不断采取稳定房价、房屋限购等政策加强对房地产市场的调控,传统房地产的经营状况步履维艰,伴随着国家一直强调推进以人为本的新型城镇化进程,产业新城模式开始逐渐进入人们的视线。
产业新城是由政府引导,社会资本出资进行建设运营,是对国家近年来积极推广的政府与社会资本合作模式(PPP)的应用。
它是一种不仅能够提高城镇化水平,还能实现产业升级的新模式。
华夏幸福是目前我国发展产业新城模式规模最大的企业,随着政府不断加大对产业新城模式的支持和引导,其在几年前开始迅速扩张,并在多个区域开发投资产业新城。
但这种快速扩张导致华夏幸福面临应收帐款余额大、资金紧张等问题,说明公司正处于现有资源短缺的困境。
华夏幸福产业新城模式有投资额量大、工程量大、回收期长的特点,这些特点决定了该模式存在较复杂的风险。
因此,对华夏幸福产业新城模式进行风险评价就显得尤为重要,一方面,可以根据评价结果将有限的资源在各产业新城中进行合理分配;另一方面,还可以对产业新城存在的风险采取应对措施。
本文将案例分析法与问卷调查法相结合,首先较为简要的介绍了本文研究的背景、意义及创新点等;接着就国内外对该产业新城模式及其风险管理的研究情况进行回顾,对涉及到的风险管理理论进行梳理。
随后以华夏幸福为例,介绍了公司概况、产业新城模式,并通过模糊综合评价法和层次分析法,对固安、嘉善、苏家屯三个典型产业新城的风险展开评价,发现嘉善产业新城风险水平偏低,固安产业新城接近中等风险,苏家屯产业新城存在较高风险,再针对各区域风险的评价结果进行分析总结。
最后根据华夏幸福产业新城模式的整体风险,认为其应将有限的资源更多的分配给嘉善、固安这种风险较低的区域,对风险较高的苏家屯应减少或暂缓投资;根据其存在的具体风险明确政府与企业的风险分担细则、加强政府履约意识、探寻多元化融资、重视人才战略、完善企业监管体系五方面提出了应对建议。
本文的研究结果不仅为华夏幸福的资源配置及风险应对提供参考,同时对其他产业新城企业的风险评价与应对也具有借鉴意义。
产业地产一文读懂华夏幸福如何做产业新城
产业地产一文读懂华夏幸福如何做产业新城标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]前瞻产业研究院华夏幸福是怎么做产业新城的？华夏幸福成立于1998年，致力于的投资、开发、建设与运营，已成长为中国领先的产业新城运营商。
华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。
产业新城全国布局，异地复制成效显着华夏幸福在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时，积极开拓长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和“”等热点区域，依托核心城市群进行布局。
凭借在京津冀积累了十余年的产业新城运营经验，华夏幸福开始加速落地产业新城的异地复制。
截止至2018年3月底，华夏幸福产业新城版图已拓展至全国13个省，北京、河北、江苏、浙江、安徽、河南、湖北、湖南、广东、四川等。
2018年至今又新增5个区域，包括益阳市赫山区、郑州市上街区、武汉市青山区、秦皇岛市北戴河区以及咸阳市泾阳县，经济社会效益日益显现。
同期，非京津冀区域销售额占比从2016年7%大幅提升至2017年23%。
2017年，华夏幸福产业新城模式异地复制成效显着，长三角区域发展势头强劲，在京津冀以外较先进入的杭州区域和南京区域已跻身公司业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、电商等产业集群已较成规模。
嘉善区域和来安区域分别作为两大区域的核心，新增签约投资额增长迅速，分别用3年和2年的时间实现销售额超百亿，印证了华夏幸福产业新城模式的可复制性，彰显出企业高质量快速打造产业新城的能力。
2017年，华夏幸福加速拓展长三角、珠三角等多个区域，全年新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，其中20个来自于非京津冀区域。
2017年华夏幸福产业新城业务园区结算收入额为299.12亿元，同比增长68.4%，新增签约入园企业635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，同比增长47.1%，其中非京津冀区域项目新增签约投资额占公司整体新增签约投资额的53%。
产业地产一文读懂华夏幸福如何做产业新城
产业地产一文读懂华夏幸福如何做产业新城产业地产一文读懂华夏幸福如何做产业新城标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]前瞻产业研究院华夏幸福是怎么做产业新城的？华夏幸福成立于1998年，致力于的投资、开发、建设与运营，已成长为中国领先的产业新城运营商。
华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。
产业新城全国布局，异地复制成效显着华夏幸福在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时，积极开拓长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和“”等热点区域，依托核心城市群进行布局。
凭借在京津冀积累了十余年的产业新城运营经验，华夏幸福开始加速落地产业新城的异地复制。
截止至2018年3月底，华夏幸福产业新城版图已拓展至全国13个省，北京、河北、江苏、浙江、安徽、河南、湖北、湖南、广东、四川等。
2018年至今又新增5个区域，包括益阳市赫山区、郑州市上街区、武汉市青山区、秦皇岛市北戴河区以及咸阳市泾阳县，经济社会效益日益显现。
同期，非京津冀区域销售额占比从2016年7%大幅提升至2017年23%。
2017年，华夏幸福产业新城模式异地复制成效显着，长三角区域发展势头强劲，在京津冀以外较先进入的杭州区域和南京区域已跻身公司业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、电商等产业集群已较成规模。
嘉善区域和来安区域分别作为两大区域的核心，新增签约投资额增长迅速，分别用3年和2年的时间实现销售额超百亿，印证了华夏幸福产业新城模式的可复制性，彰显出企业高质量快速打造产业新城的能力。
2017年，华夏幸福加速拓展长三角、珠三角等多个区域，全年新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，其中20个来自于非京津冀区域。
产业地产产品模块规划华夏幸福教程文件
说明
不需要建
5－10平方公里－地块与载体产品配比 • 11
产品 工业熟地 厂房 研发、中试 办公写字楼 仓储物流
比例
面积
功能说明
5－10平方公里－基础设施配套
• 11
展馆 道路 绿化 广场 供水 供气 供热 雨水 污水 电力 电信
比例
面积
说明
需要建供水厂 需要建燃气站 需要建供热厂 需要建污水处理厂 需要建污水处理厂 不需要建变电站 不需要建电信基站
单个产业园 商务生活配套不超过生 产性载体7%的配套 配套集中分布
一区多园，产业多样 生产商务生活配套在不超 过限制的情况下有所增加 形成大园区与产业园两级 配套，分散与集中分布
一区多园，产业多样 商务、生活配套比例增 加，出现商务酒店、美 食中心等商业商务物业 形态
不同规模的产业园的区别，主要在于基础设施配套和商务生活设施配套的种 类与比例不同 地块和产业载体产品的种类与配比，主要取决于产业园类别的不同
10000
园区展示、接待、办公、商务中 心、超市、部分餐饮
50000
园区展示、接待、办公 入园企业产品展示交易中心
商务生活配套设施
商业
银行 邮局 员工餐厅 员工宿舍 餐饮饭店 休闲活动中心 酒店
1－3平方公里
200（超市）
1个 1个 500平米 2000 500平米 无 无
5－10平方公里 10－20平方公里
政策服务－投资、生产、生活服务
投资服务
立项审批 设计审批 施工图审图 工程规划许可证前期审图 工程规划许可证申请 建设项目档案管理登记 道路红线订立 环评审批 职业病防范预评价 消防审核 施工、监理招投标 建设工程质量监督申报 施工许可证办理等
华夏幸福产业新城模式与产业园案例(优选.)
最新文件---------------- 仅供参考--------------------已改成-----------word文本 --------------------- 方便更改赠人玫瑰，手留余香。
华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (22)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (27)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (31)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (34)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (41)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (44)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (48)二、案例 (54)1、华夏幸福中心 (54)2、嘉善高铁新城 (55)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (57)4、惠州高新工业园 (58)5、清华中试孵化产业园 (59)6、大厂影视创意产业园 (60)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (61)8、大厂专用车产业园 (65)9、大厂专用车零部件产业园 (66)10、上海人才创业园 (67)11、大厂检验认证产业园 (68)12、大厂数字出版产业园 (70)13、光大We谷 (70)14、固安产业新城 (71)15、固安环保产业园 (73)16、固安科研产业园 (75)17、固安移动通信设备产业园 (76)18、固安肽谷生物医药产业园 (78)19、固安卫星导航产业园 (79)20、固安航天产业园 (80)21、固安电子商务产业园 (82)22、文安经济开发区 (83)23、香河经济技术开发区 (85)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
华夏幸福产业新城助推县域经济转型
华夏幸福产业新城助推县域经济转型作者：刘源隆来源：《小康》2017年第36期在固安县政府与华夏幸福合作的15年时间内，固安县财政收入从2002年的1.1亿元增加到2016年的80.9亿元，截至2017年6月底入驻企业近580家，项目签约投资额近1400亿元。
作为中国领先的产业新城运营商，从最初深耕固安产业新城，到现在大厂、香河、嘉善、江门等一批可复制的产业新城进入成熟收获期，华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）在产业新城运营领域已发展成为行业内名副其实的标杆。
华夏幸福发布的2017年三季度报告显示，1—9月累计园区结算收入额达到205.34亿，同比增长72.44%，其中，7—9月园区结算收入额实现51.50亿元，同比增长160.50%。
从1—9月经营情况可以看出产业新城业务发展强劲，园区结算收入实现稳步增长。
对此，国金证券的研究报告分析认为，“华夏幸福”模式的优越性在于其从2002年开始打造固安产业新城，创造了公司特有的产业发展模式。
“固安模式”成为行业标杆在11月初财政部政府和社会资本合作中心与上海金融业联合会联合举办的2017第三届中国PPP融资论坛上，谈到“县域经济”转型中的PPP模式的应用问题时，“固安模式”被频繁提及。
这座京南50公里的县城在华夏幸福15年的打造下成为县域经济从传统向现代转型的经典案例。
此次会议以PPP项目规范发展为切入点，探寻了以PPP模式促进包括“县域经济”转型发展在内的公共服务融资模式，这同样是华夏幸福在打造固安产业新城实践时所应用到的模式。
在资本面的助力下，华夏幸福更以多年探索创新的产业新城PPP模式、以系统而完善的产业发展能力，促进县域区块产业升级，带动区域经济发展。
华夏幸福执行总裁吴中兵在论坛期间表示，华夏幸福产业新城是一个以规划为引领，各项功能有机统一的完整的公共产品。
“它既不是单一的、孤立的PPP项目，也不是简单的单体项目的累加，有效地克服了单体项目短期效应的弊端，发挥了整体效益和长期运营效果。
华夏幸福“产业新城”解密报告
华夏幸福“产业新城”解密报告作者：冯春久来源：《决策探索》2016年第23期11月22日，2016年入冬的第一场大雪，悄然降落中原大地，让人猝不及防，带给人们一个大大的惊喜。
同样，也是悄无声息中，华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）已经围绕郑州这个河南最大的中心城市开始布局，武陟、长葛、新郑3个项目签约，半径距离均在50公里以内。
11月18日，武陟产业新城首批项目集中动工，在河南引发强烈反响。
华夏幸福是干什么的？华夏幸福要做什么？华夏幸福要怎么做？神秘的华夏幸福突降中原，一连串的问题不仅给业界带来大大疑问，也让更多的人们翘首以待。
北京天安门正南50公里，一座崭新的产业新城顺势崛起，这正是华夏幸福14年倾力打造的PPP标杆之作——固安产业新城。
PPP的故事距离北京天安门只有50公里的河北省廊坊市固安县，区位优势明显，可2002年全县财政收入仅1.1亿元。
彼时，县开发区已成立10年，各路开发商跑马灯似的来了不少，可全县招商成绩单依旧是不甚理想。
当时的情况是，固安县人民政府欲通过开发新型的开发区改变落后面貌，但在当时财政收入几乎只来源于一条国道收费站的情况下，当地政府如果继续沿用传统的独自出资方式开发工业园区，巨额的资金缺口将成为政府启动项目的阻碍。
固安县人民政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、开发、建设、运营固安工业园区。
当年6月，通过公开竞标，固安县人民政府与华夏幸福签订协议，正式确立了政府和社会资本合作模式。
按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求，采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，倾力打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。
简单来说就是，固安县人民政府采购华夏幸福在产业新城内提供的设计、投资、建设、运营一体化服务，主要包含规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、招商引资及城市运营等。
在完成园区基础的市政设施及其他配套建设后，华夏幸福的工作重心就落到了招商引资上。
(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例(汇编)
华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (18)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (25)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (28)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (34)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (37)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (44)二、案例 (48)1、华夏幸福中心 (48)2、嘉善高铁新城 (50)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (51)4、惠州高新工业园 (52)5、清华中试孵化产业园 (53)6、大厂影视创意产业园 (54)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (55)8、大厂专用车产业园 (58)9、大厂专用车零部件产业园 (59)10、上海人才创业园 (60)11、大厂检验认证产业园 (61)12、大厂数字出版产业园 (62)13、光大We谷 (63)14、固安产业新城 (64)15、固安环保产业园 (66)16、固安科研产业园 (68)17、固安移动通信设备产业园 (69)18、固安肽谷生物医药产业园 (70)19、固安卫星导航产业园 (72)20、固安航天产业园 (73)21、固安电子商务产业园 (74)22、文安经济开发区 (75)23、香河经济技术开发区 (77)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
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2016年7月
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
华夏幸福六大业务线
产业新城（一级业务、孔雀城住宅、城发、商业、物业……） 城市产业综合体 城市住宅 国际业务 TOD 特色小镇
产业新城业务内容
舒城备忘录公告
舒城合作协议公告
来源于上海证券交易所公告（ 600340 ）
住宅土地 出让金
工业土地 出让金
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展 规划 资源 建设 运营
结算
发
现
价
√
√
值
创
造
√
√
价
值
兑
√
发全流程-拓展
国际国内，百座新城，三千多亿，产城共荣
司将对其进行业务干 预，包括但不限于预算
控制、专项改进方案推 进等措施
财务类（3个） 任务类（4个）
回款/签约 产业服务收入（管理口径） 管理利润 产业新城成熟度 土地供应（开发用地/产业供地） 大项目招商个数/产业集群个数 新增科技创新类企业个数
财务类（4个）
净利润 净利润率 净现金流 应收账款
注：战略任务季度下达，进行考核
和审批除外）由华夏幸福负责。
委托期限届满，结算收入总额超出资金
池部分自动豁免。
委托区域内新产生的财政收入的地 方留存部分
土地出让金县级留存适 当比例
税收收入县级留存适当 比例
非税收入县级留存适当 比例
专项基金、专项收入适当 比例
委托期限届满，相关基础设施和公 共服务设施的产权和经营管理权移交政 府。
正式开发程序
修建性详细 规划
专项规划 开发策略
启动三大规划 签订正式协议
区域开发全流程-资源
土地资源是产业新城开发的物质载体
没有土地就没有产业新城
农用地
农转用 土地征转
基
建
划拨
划拨决定书
公
建
建设用地批复
土地拆迁 土地整理
纳入土地储备
招标 拍卖 挂牌
土地出让
用地验收
村集体建设用地
土地征收
二
级
开
收并购
产业新城业务逻辑
土
指标获取
地 整
土地征转
理
村庄整理
公
自持物业
建
投 园区配套设施 资
基 础
道路
设 施
景观
投 资
市政场站
产业发展
开发用地 工业用地
二级开发
区域 总收入
二级开发 收入
确定一级 开发成本
一级开发 总收入
一级开发 收入
企业招商
落地投资
产服收入
区域 总回款
二级销售 回款
一级开发 总回款
一二级税 金返还
4.企业考察 5.合同签订
6.厂房建设
7.厂房交付投产
1.市政物业 管理
2.居住配套物 业管理
3.经营性物业招商 4.民生保障
5. 经营性物业管理运营 6. 建立城市活动
7. 打造城市内涵 8. 社区治理
1.审计机构 招标
2.审计
3.政府确认
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程-资源
对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地
规划局出具规划 条件
储委会上会 地价确定
20%保证金
网上报名、竞价、 摘牌
100%出让金
办理土地证
土地预评估 出让文件组卷 成交确认书
国土审核
网上公告
50%出让金
签订土地出让合 同
区域开发全流程-资源
招拍挂：从现场竞拍到网上交易
4. 基础设施建设 ➢ 水、电、气、暖 ➢ 项目必需次级路网
5. 配套设施建设 ➢ 社区生活圈（商业、卫生 站） ➢ 休闲健身公园 ➢ 小学、幼儿园
6. 基础设施建设 ➢ 水、电、气、暖（大型项目） ➢ 快速轨交
7. 配套设施建设 ➢ 风情商业 ➢ 主题公园 ➢ 三甲医院
1.政策制定
2.客户拓展 3.意向谈判
6.专项规划
3.经营计划
1. 土规梳理
3. 指标取得
2. 域内资源盘点 4. 域内收并购
1.征地 2.拆迁安置
3.十通一平 4.资源供地
5、回款
1. 基础设施 ➢ 主干路网
2. 配套设施规划展 馆 ➢ 中央公园 ➢ 星级酒店 ➢ 创业大厦 ➢ mall
3. 居住配套建设 ➢ 房地产开发 ➢ 安置房建设 ➢ 青年公寓
区域开发全流程-规划
三规统筹 三位一体
战略规划
输出
反馈
【区域研判、城市定位、规划原则、开发思路】
反馈
【城市定位、城市功能、功能体系等】
概念规划
输出
【空间发展策略、功能布局方式等】
产业规划
输出
【产业定位、产业发展策略等】
14
区域开发全流程-规划
拓展启动
签订框架协议 /备忘录
城市总体规 划
控制性详细 规划
产业新城业务内容
湖北武汉 江夏备忘录公告
来源于上海证券交易所公告（ 600340 ）
产业新城业务内容
固安新兴产业示范区补充协议公告
来源于上海证券交易所公告（ 600340 ）
产业新城业务内容
委托事项和投资回报方式
政府主导，多元化投入，市场化运作，企业化经营，社会化管理 统一规划，统一管理，分期建设、滚动开发
居民 区域/商户 政府 区域/企业 区域/企业
城市运营 品牌推广、城市活动
运营管理单位
物业管理
物业 商业管理公司 城市运营中心/部 产业发展中心/部 产业发展中心/部
住宅物业 住宅物业 市政物业 产业园物业 产业园物业
区域开发全流程-结算
结算是一级开发收益的最终兑现。
共同委托一家独立的具有甲级资质的审计机构（会计师事务所、造价咨询公司） 1、招投标：定标签署合同 2、审计：出具审计报告 3、政府确认：出具结算确认函
选核心，布圈层，打基础，必进城 围绕12个核心城市进行布局
《全国主体功能区规划》
1 2
3
12 9
76
4
8
5
11 12
区域开发全流程-拓展
选址
城市选择 目标区域 意向选址 选址考察 项目立项
框架协议/ 备忘录
综合解决方 案汇报
确定合作选 址及模式
内部决策会
签订框架协 议/备忘录
正式协议
PPP招标 编制实施方案和
4用地规划许可证
√
5建设工程规划许可证 √
5管线规划许可证
6建筑工程施工许可证 8竣工验收
√
房管局
7预售证 9不动产证
√ √
基建项目
√
√
√ √ √ √ √
公建项目
√
√
√ √ √ √
产业项目 √
√ √ √ √ √
√
区域开发全流程-建设
区域开发全流程-运营
资产运营
业主
住宅 商业 市政类 办公 产业园
委托事项
结算收入 （核算名目）
资金回报来源 （资金池）
土地整理投资
土地整理XX%
基础设施建设
基础设施XX%
公共设施建设
公共设施XX%
产业发展服务 咨询服务 运营服务
产业发展服务
（落地投资额*XX% ）
咨询服务XX% 运营服务
全部资金由华夏幸福负责筹集并投入。 投资成本以双方委托的中介机构审计结
全部开发建设管理运营事项（行政管理 果为准。
季
季度目标制定、季度经营分析复盘
月
月度经营分析、业绩风险预警、预案
周
周例会、专题会、业绩推动会
日
业绩日报、日常任务跟进
S-TOPK体系-K
• 考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 • 逐级考核，隔级审批
33
S-TOPK体系-K
考核指标
单项考核指标在评价周
期内未完成，责任人 下岗
管控指标 管控指标突破底线，公
资格预审文件 实施招标程序 评标及谈判阶段
政府上会 签约
区域开发全流程-规划
三规：华夏幸福产业新城综合解决方案
战略规划
概念规划
综合解决城 市发展方向、 发展战略、 发展路径问 题
解决城市规 划理念、城 市风貌和空 间形象设计 问题
产业规划
解决产业定 位、产业发 展方向问题
寻求区域综合发展的最佳模式和最佳路径 就区域发展思路和规划与当地政府达成一致 寻求公司在区域发展中的最佳盈利方式
S-TOPK体系
S-TOPK以年度为单位循环，不断更新提升。
谢谢！
中国土地市场网
/wxmh/monitor/monitor!index.action
区域开发全流程-建设
创造价值 兑现价值
房地产项 目
国土局 1土地证/划拨决定书 √
环保局 2环评批复
√
发改局
3立项批文 核准批复、备案证
√
规划局 建设局
S-TOPK体系
华夏幸福S-TOPK体系是从战略规划、目标制定、业绩管理到绩效考核的一整套闭环 管理体系。
S-TOPK体系-TO
S-TOPK体系-P
制定季度业绩推进节奏，监控业绩完成情况，识别风险和问题，形成预案并推动执行， 保障业绩目标达成。
S-TOPK体系-P
制定季度业绩推进节奏，监控业绩完成情况，识别风险和问题，形成预案并推动执行， 保障业绩目标达成。 以日、周、月、季小循环推动工作。