房地产开发项目全过程成本控制

房地产开发项目全过程成本控制发表时间：2008-12-17T11:25:40.920Z 来源：《中小企业管理与科技》供稿作者：李扬1，2 林日新1，[导读] 摘要：随着中国房地产市场逐步发展，竞争进一步加剧，近几年宏观调控政策力度逐渐加大，对房地产开发项目的赢利水平产生了重要影响。

要保持正常的开发赢利，就必须从房地产开发项目的成本控制入手。

本文依照价值链的分析方法对房地产开发项目全过程成本控制进行分析，并提出相应的控制措施。

在分析过程中，认为项目决策与规划设计阶段的成本控制最为关键，应该在全过程成本控制中更加注重项目的决策与规划设计。

摘要：随着中国房地产市场逐步发展，竞争进一步加剧，近几年宏观调控政策力度逐渐加大，对房地产开发项目的赢利水平产生了重要影响。

要保持正常的开发赢利，就必须从房地产开发项目的成本控制入手。

本文依照价值链的分析方法对房地产开发项目全过程成本控制进行分析，并提出相应的控制措施。

在分析过程中，认为项目决策与规划设计阶段的成本控制最为关键，应该在全过程成本控制中更加注重项目的决策与规划设计。

关键词：成本控制价值链并行工程全过程对于房地产开发项目成本的有效控制是房地产开发企业生存和发展的关键，是一个复杂的系统的工程，需要全过程、全方位的控制与跟踪管理。

在房地产开发企业间竞争日趋激烈，同时国家又出台一系列抑制房价过快上涨，防止出现房地产过快膨胀等政策措施的大背景下，房地产开发项目的成本控制显得尤为重要。

本文使用价值链分析法（VCA）对房地产开发过程的各个环节进行分析，站在开发项目全过程的高度，针对价值链各个环节成本控制的特点，实施房地产开发项目全过程控制。

房地产开发项目价值链分析图如图1所示。

按照以上的价值链分析，本研究将房地产开发项目的成本控制分为：开发项目投资决策阶段（包括投资机会选择、项目策划与投资决策、土地获取）、规划设计阶段、施工与竣工验收阶段、租售阶段（租售阶段对项目成本变动影响微乎其微，下面不在单独介绍）。

在进行全过程成本控制分析前，先对项目各阶段经济性影响进行分析。

根据建设项目各阶段对项目经济性影响程度图（如图2所示）可以看出，影响项目成本最大阶段在总建设周期前1/4工作阶段，即技术设计结束前的工作阶段。

至初步设计结束，影响项目成本的程度为95%；至技术设计结束，影响项目成本的程度为75%；而在施工阶段，通过技术组织措施节约项目成本的可能性只有5%～10%。

很显然，控制项目成本的关键在于施工以前的决策和设计阶段，而在项目作出决策后，控制项目成本的关键在于设计阶段。

1 投资决策阶段的成本控制投资决策阶段的成本控制包括对投资机会选择、项目策划与投资决策、土地获取等方面的工作，直接关系到项目投资的成败。

该阶段的成本控制首先要建立科学的决策机制，在充分的市场调研和可行性研究的基础上，以动态的观点观察市场，充分估计市场、政策、资金、经营等方面的风险，以现实的观点去选择市场、选择进入时机。

在严密、科学的论证基础上，进行决策。

项目的决策不仅要通过公司内部的讨论和论证，而且要经过市场专业咨询单位客观、公正的可行性研究，以此作为项目决策的基础。

在实际的应用操作中，房地产开发项目的投资决策要通过前期详细的市场调查，对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，并运用回归分析等方法对项目的市场前景进行预测；房地产开发项目规划评价要考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套和交通等因素，分别分析各个因素对项目将来成本的影响；房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比和经济性出发，考察项目的采光、通风、环保、节能、品位以及与周围环境的协调等因素；房地产开发项目市场定位评价是在前期市场调查和市场预测的基础上，结合项目地块和所处区域进行定位，并针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行分析；项目的经济评价是整个项目投资的重点，决定着项目将来实际发生成本和利润空间，主要从项目的财务、盈亏平衡、敏感性和风险方面进行评价。

该阶段的成本控制可以简单汇总如下：2 规划设计阶段的成本控制结合大量房地产开发项目测算，设计费在开发项目建设全过程费用中所占比例较少,一般只占建安成本2%～3%，投资主要花费在施工阶段，这使得房地产开发商普遍存在一种认识，他们认为只要加强此阶段的监控，就可大量节约成本。

但是正如前面的建设项目各阶段对项目经济性影响程度图所示，实际情况恰恰相反。

规划设计方案一旦确定，项目施工成本也就随之确定，但规划设计方案质量的高低，对项目施工成本和功能要求的影响是巨大的，对项目建设周期、建设成本和质量以及项目将来的是否能获得市场的认可并获得较好的经济效益都起着决定性作用。

由此可见，规划设计阶段的成本控制是必要的而且是行之有效的，同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。

在具体的房地产开发项目中，我们可以采取一下措施对规划阶段的成本进行控制：（1）采用并行工程（CE）的思想进行规划设计。

不同于传统的规划设计完全由设计人员单独进行设计（串行过程），并行工程的思想是由与新开发项目有关的建设单位、设计、建造、销售、物业管理等人员组成一个多学科的规划设计工作小组。

项目的规划设计应综合考虑各方意见，广泛交流，所设计的产品应满足技术上可行、经济上合理、适合客户需求等方面的产品特性。

这样在设计阶段就能考虑项目生命周期中的所有约束条件，设计过程和其他过程的集成有助于新楼盘在设计阶段就发现问题并马上予以解决，这样当最后的设计被验证以后，该新楼盘就是技术上、经济上、市场等方面具有很高品质的项目。

（2）对规划设计方案进行招标优选对规划设计进行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者对建设项目的规模、功能方案、投资控制等作全面周密的分析、比较，树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果和建设成本。

（3）推行限额设计按照批准的设计任务书和初步投资估算进行设计，并逐步进行施工图设计和分步分项设计，而且各步各项都有自己的设计投资限额，最后保证总成本不超过总投资额。

（4）规划设计的合同管理合同管理与设计单位签订设计合同，针对设计中出现的问题和成本要求在合同中有具体的条款，并对违约责任进行明确。

总之，规划设计阶段是项目实施前的最后一步，对项目成本的影响具有关键的作用，必须加强规划设计阶段控制，避免或减少规划设计不合理甚至失误所造成的成本增加甚至投资损失浪费。

3 施工与竣工验收阶段的成本控制房地产开发项目的施工阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，是整个项目过程中资金投入最大，占据很长的阶段，因此施工阶段的成本控制是非常复杂的。

这一阶段对工程造价的影响程度可达5%～10%。

这个阶段一定要做好“三控两管一协调”工作。

具体可以从以下几个方面进行成本控制：编制成本计划，确定成本控制的目标；审查施工组织设计和施工方案；控制工程款的动态结算；控制工程变更。

在具体的房地产开发项目中，应该采用以下做法和手段进行成本管理。

（1）强化“成本”意识，加强全面管理。

对参与此项目的每个部门甚至每一个工作人员，强化“成本”意识，加强各部门之间的协调和沟通。

在听取现场管理人员建议的基础上，制定切实可行的成本计划，并在实施的过程中，密切关注现场施工管理人员的反馈，及时对反馈在需要的时候作出调整和修改。

（2）确定成本控制的对象。

在项目实施之前，项目组对项目所要发生的费用首先进行大致分类，主要分为主要费用和次要费用、固定费用和变动费用，并在此基础上再进行详细分类，形成图表的形式，由现场成本管理人员进行及时记录，以便在将来项目的实施过程中，时刻关注每项费用发生具体情况，并对其进行有效的控制。

（3）加强合同管理，严格控制合同变更。

从项目立项，就成立合同管理小组，主要负责此项目发生的主要合同关系，并对合同进行研究和管理。

针对施工阶段的合同管理，主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。

对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效地控制工程造价。

（4）严把材料、设备的质量和价格。

对材料和设备的质量，应由专业检验人员进行检验，出具检验报告并负相关责任；价格方面，施行认证制度，并对材料采购和设备选用过程中出现的“回扣”现象进行严格管理，保证材料和设备的价格和质量。

（5）制定有效的奖励措施。

此项措施的实施，可以大大调动成本管理人员的积极性，在实际中将对房地产开发项目成本管理产生重大的影响。

对成本管理人员的奖励以成本节约量为基础，采取物质奖励和精神奖励相结合的方式，并对相关人员提供专业进修、职级晋升和国内外考察机会。

4 结论房地产开发项目的成本控制是一个全过程的控制，是集经济、技术与管理为一体的综合科学。

同时，在房地产开发项目成本控制的各个阶段对成本的节约度是不同的，从整体上来看，前期的决策和规划设计阶段对项目成本节约的作用是巨大的，应该重点加强管理。

而施工阶段虽然进行成本节约也要加强管理，反之可能造成浪费和成本增加。

总之，房地产开发项目的各个阶段的成本控制是相辅相成的系统工程，只有加强房地产开发项目的成本管理才能增加开发商的市场竞争力和提高开发商的利润空间。

参考文献：[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产开发经营与管理[M].北京，中国建筑工业出版社，2007.[2]叶春雨.房地产开发项目成本控制研究[J].广东财经职业学院学报，2008（8）.[3]杨东.房地产开发项目全过程成本控制[J].建筑经济，2006（8）.[4]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术，2006（12）.[5]唐炜.房地产上市公司财务指标比较分析[J].价格月刊，2005（10）.[6]赵艳玲、张仕廉.房地产开发项目的成本管理[J]. 重庆建筑大学学报，2004（10）.[7]袁海林.房地产开发企业成本控制中的问题与对策[J].西北纺织工学院学报.2000（3）.[8]赵洪涛.试论房地产开发项目前期阶段的成本控制[J].建筑经济.2008（6）.。