第六章 房产图的测绘

土地的权属单元为“宗”，房屋用地的权属 单元为“丘”，房屋的权属单元为“幢、户” 。 绝大多数情况下，宗与丘的范围一致，个别情 况下，一宗地可能分为若干丘。

根据地籍图编绘房产图时，其界址点一般只 需进行复核而不需重新测定；对于图上的房屋 则不仅需要复核，还需要根据房产分幅图测绘 的要求，增测房屋的细部和附属物，以及根据 房产调查的资料增补房产要素：产别、建筑结 构、幢号、层数、建成年份、建筑面积等。
•成果图件上房产图测绘的图件有: 1、测定房屋平面位置，绘制房产分幅图； 2、测定房屋四至、归属及丈量房屋边长、计 算面积、绘制房产分丘图； 3、测定权属单元产权面积，绘制房产分户图； 4、测定界址点位置、制作基本地籍图、求算 宗地面积、制作宗地图等项工作。 5、绘制房产测量草图和地籍测量草图。
一、房产图测量的内容和要求

测绘作业可按照国家质量技术监督局发布的
国标GB/T17986－2000 《房产测量规范》的有 关技术规定执行。
在测绘房产分幅图时，若测区已有大比例尺
地形图或地籍图，优先考虑增测编绘法成图， 否则采用实测法成图。
1、房产分幅图实测法 测图步骤与地籍图测绘基本相同，在房产调查 和房地产平面控制测量基础上，测量界址点坐标 （一二级界址点）、界址点平面位置（三级界址 点）和房屋等地物的平面位置。
（4）陆地交通、水域测量 （5）其他相关地物测量
（6）房产要素和房产编号
房产要素－房屋产别、建筑结构、层数、建 成年份、房屋用途和用地分类等，以相应的数 字、文字、符号表示。

房产编号－丘号、幢号、房产权号、门牌号 等。

（7）地形要素：包括铁路、道路、桥梁、水域、 城墙及其他相关地物（天桥、站台、游泳池、 消火栓、碑及地下构筑物）等。铁路以两轨外 沿为准；道路以路沿为准；桥梁以外围投影为 准；城墙以基部为准；水系以坡顶为准。水塘、 游泳池等应加简注。
第六章
房产图的测绘
§6.1 房产图测量概述
§6.2 分幅房产图测绘
§6.3 房产分丘图和分层分户图测绘
§6.4 房地产变更测量
§6.1 房产图测量概述
房产图是房屋产权、产籍管理的基础资料， 它全面反映了土地和房屋基本情况和权属界线， 是房产测量的主要成果。

按房产管理的需要，房产图可分为房产分幅 平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简 称分丘图）和房屋分层分户平面图（简称分户 图）。
（5）为清楚表示出所需内容，房产图的比例尺 较大，一般1：500 、1:1000，有时1：100，甚 至更大1：50，比例尺的大小主要根据测区内房 屋的稠密程度而定；
（6）变更较快，新兴建筑区、老城改造、房 屋权利转移等要及时补测和修改，以确保其应 有的现势性。
§6.2 分幅房产图测绘

一、分幅房产图测绘的内容和要求
亭、塔、烟囱以及水井、停车场、球场、 花圃、草地等可根据需要表示。
二、分幅房产图的测绘方法
分幅房产图的测绘与一般地形测量并无本质 不同，主要是为满足房地产管理的需要。

以房地产调查为依据，突出权属关系，以确 定房屋所有权和土地使用权的权属界线为重点， 按地块正确、合理地编定丘号，准确反映房屋 和土地的利用现状，精确测算房屋建筑面积和 土地使用面积。
二、房产图的成图方法及特点
1、 房产图的成图方法
实测成图（平板仪测图、航空摄影测量测图、野外数据 采集机助成图等）或编绘成图（已有图件），但必须 遵循“从整体到局部、从高级到低级、先控制 后碎部、先调查后测图、先外围后内部”的施 测原则，即先做控制测量，然后再进行碎部测 量，先调查后测图，先外围后内部。

3、三图并测法：利用城市地形图、地籍图、房 产分幅图

城市地形图是一种多用途的基本图，主要用于城
市规划、建筑设计、市政工程设计和管理等；地籍 图主要用于土地管理；房产图主要用于房产管理。 三种图的共同点均是根据城市控制网来进行细部 测量，其最大比例尺均是1：500，图面上都需要测 绘出城市地面的主要地物：如道路、河流、桥梁、 房屋建筑及市政工程设施等。

也正因三种图的以上共性，其最合理与经济的
施测方法应是在城市有关部门如城市规划局、土 地管理局、房产管理局、测绘院等部门协同下， 采用三图并出法。
（3）房屋及其附属设施：房屋包括一般房屋、 架空房屋和窑洞等。房屋附属设施包括柱廊、 檐廊、架空通廊、门廊、挑廊、阳台、门、门 墩、门顶、和室外楼梯等。房屋应逐幢测绘， 不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应 分别测量，独立成幢房屋，以房屋四面墙体外 侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有 人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所 有权范围为界测量。

如：平板仪测绘法、小平板与经纬仪测绘法、经 纬仪与光电测距仪测记法、全站仪采集数据法、 RTK采集数据法、数字化测图。这些方法与城 市地形图测绘、地籍图测绘并无本质上的区别， 只是测绘的重点在于土地和房产的权属界线、房 屋的细部，并根据房产调查来注记房产要素。
2、房产分幅图的增测编绘法 （1）利用地形图增测编绘法 利用城市已有1：500或1：1000大比例尺地 形图，在房地产调查的基础上，以门牌、院落、 地块为单位，实测用地界线，构成完整封闭的 用地单元－丘。丘界线的转折点（界址点）如 果不是明显的地物点则应补测，并实测界址边 长；逐幢房屋实量外墙边长和附属设施的长宽， 丈量房屋与房屋或其他地物之间的各种距离关

主要表示房产管理需要的各项地籍要素和房 产要素，突出房产要素和权属关系，以确定房 屋所有权和土地使用权权属界线为重点，准确 反映房屋和土地的利用现状，精确测算房屋建 筑面积和土地使用面积。


按照《房产测量规范》有关技术规定进行。
分幅图ห้องสมุดไป่ตู้包括下列内容：
分幅图应表示出点、界、屋、地形地籍要素、 注记。

分幅图是全面反映房屋及其用地的位置、面积 和权属等状况的基本图，是测制分丘图和分户图 的基础。实际上分丘图是分幅图的局部图，分户 图是分丘图的细部图。 一般先测绘分幅图，然后 据此测绘或绘制分丘图和分户图。
因此，房产图是一套与城镇实地房屋相符的总
平面图，通过它可以全面掌握房屋建筑状况和土 地使用情况，可以依据图形逐块土地、逐幢房屋 清理房地产产权，计算和统计面积。并以房屋和 房屋用地调查表来辅助房产图的图面显示的不足。
②利用已有地籍图、地形图编绘时，地物点相 对于邻近控制点的点位中误差不超过图上的 ±0.6mm；
③全野外采集数据或野外解析测量时，所测的 房产要素点和地物点相对于邻近控制点的点位 中误差不超过图上的 ±0.05m；（野外解析如 使用长度或角度测量仪器测出房产要素的相关 距离和角度，交会法、正交法、极坐标法、延 长线法等） ④采用已有坐标或已有图件展绘成房产分幅图 时，展绘中误差不超过图上±0.1mm。

（1）平板仪测图：大、小平板仪配合钢尺量 距测图. （2）航测法测图：精密立体测图仪、解析测 图仪、全数字化测图。 （3）野外数据采集机助成图：全站仪或经纬 仪配合光电测距仪； （4）编绘成图：利用已有地形图、地籍图 。 （5）野外解析测量数据成图：极坐标法、正 交法、交会法等。
1、 房产图的特点

城市房地产管理应首先进行地籍调查和地籍测量， 确定土地的权属、位置、面积等，而其利用状况、 用途分类、分等定级和土地估价等又与土地上的房 产有密切关系，因此在地籍测绘中也要测绘宗地内 的主要房屋。

房产调查和房产测量是对该地产范围内的房屋做 更细致的调查和测绘，在已确定土地权属的基础上， 对宗地范围内的房屋的产权性质、面积数量和利用 状况做分幢、分层、分户的细致调查、确权和测绘， 以取得城市房地产管理的必不可少的基础资料。同 时，这样的作业程序也符合“从整体到局部”原则。
•概念定义上： •地籍测绘是测定和调查土地及其上附着物 的权属、位置、数量、质量和利用现状等基 本现状的测绘工作。 •地形测绘的主要对象是地物和地貌，不仅 要求测绘高程，还要求用等高线表示地貌。 •房产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的 位置、权属、质量、数量、用途等状况，以 及与房地产权属有关的地形要素。
房产图测量是在房产平面控制测量和房产调
查工作的基础上，对各房产要素的信息进行采 集和表述的一项房产测绘工作。与城市地形图 测量、地籍图测量有相同和不同之处。
侧重要素上：房产测绘偏重于房屋，地籍测
量偏重于土地，地形测绘偏重于地物地貌。图 上的荷载也是这样，一个是房屋要素多，一个 是土地要素多；测绘技术、方法、手段、目的、 内容等大同小异。
（1）行政境界：包括国界线以及国内各级行政 区划界。测绘国界时，应根据边界条约或有关 边界的正式文件精确测定，国界线上的界标点 按坐标值展绘，绘出编号，并尽量注出高程。 国内各级行政区划界应根据勘界协议、有关文 件准确测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑 按其坐标展绘。
当两级境界线重合时，用高一级境界线表示。 境界线与丘界线重合用境界线表示。一般只表 示区、县、镇的境界线，街道或乡的境界线根 据需要取舍。
（1）平面图，只要求平面位置准确，不表示高 程，不绘等高线； （2）对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求 比其他图种要详细的多,如对房屋不单表示结构 性质，还要表示出层次、用途及建成年份等；
（3）对房屋及其房屋的权属界线和用地界线等 的表示，精度要求比较高；
（4）房产图内容主要包括：测量控制点、界址 点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围 护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面 积、用地面积、房产编号及各种名称和数字注 记等；
房产分幅图是全面反映房屋、土地的位置、 形状、面积和权属状况的基本图，是测绘房产 分丘图和分户图的基础图。同时也是房产登记 和建立产籍资料的索引和参考资料。
分幅图的测绘范围包括城市、县域、建制镇
的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及 其相毗连的居民点，并应与开展城镇房屋所有 权登记的范围一致。
城镇建成区的分幅图比例尺为1：500；远离 城镇的为1：1000；图幅为50×50正方形分幅。
1、 房产图测量的内容

根据房产图的服务对象，其测量内容有：
（1）界址测量；
（2）境界测量； （3）房屋及其附属设施测量； （4）陆地交通、水域测量； （5）其他相关地物测量。
2、 房产图测量的要求
（1）房产界址点测量的精度要求
精度分三级，点位误差：±0.02、±0.05、 ±0.10m等P129。 （2）房角点测量的精度要求
需要测定房角点的坐标时，其精度等级和限差 同界址点；不要求测定房角点坐标时，则将房 屋按房产分幅平面图与房产要素测量的精度要 求表示于房产图上。
（3）房产分幅平面图与房产要素测量的精度要 求
①采用模拟法测绘房产分幅平面图上的地物点， 其相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上 ±0.5 mm；（平板仪测图、航摄相片成图及对 上述资料进行数字化）。

系，经检查无误后方可展绘在图上；对在用地 形图上已不符合现状部分应进行修测、补测； 最后注记房产要素（37）。
（2） 利用地籍图增补测绘

是房产分幅图成图今后的发展方向。
由于房产和地产是密不可分的，土地是房屋 的载体，房屋依地而建，房屋所有权与土地使 用权的主体应该一致，土地的使用范围和使用 权限应根据房屋所有权和房屋状况来确定。
（2）丘界线：指房屋用地范围的界线，包括共 有院落的界线，由产权人指界与邻户认证确定。 境界线与丘界线重合时，用境界线表示。丘界 线的转折点即为界址点。
对于明确而又无争议的丘界线用实线表示,
为此需实测作为丘界线的围墙、栅栏、篱笆、 铁丝网等围护物的平面位置（单位内部的围护 物不表示）；有争议而未定的丘界线用虚线表 示。
每幢房屋除按《房产测量规范》要求的精度
测定其平面位置外，应分幢分户丈量作图。丈 量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙 水平投影为准。墙体凸凹小于图上0.2mm以及 装饰性的柱、垛和墙、临时性房屋均不表示； 同幢房屋层数不同，应测绘分界线（虚线）。
房角点测量－指对建筑物角点的测量，点编
号与界址点相同，类别代码为4。采用野外解 析法测定房屋外墙勒脚以上0.8-1.2m处墙角的 测点。