五里界城市概念设计商业地产运营研究报PPT参考课件
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如何找到五里界最适合的定位？ 如何赋予它一种全新的概念？ 如何合理地规划好旅游及商业地产并妥善实施？
于是，我们开始在众多的头绪中殚思竭虑、抽丝拨茧。
目目录录
第一部分 总论 第二部分 分析篇 第三部分 定位篇 第四部分 规划篇 第五部分 营运篇
附件1：商业地产及旅游地产阐释 附件2：小镇开发模式及经典案例
第一部分 总论
第一部分 总论
一、研究范围界定：
规划的五里界地区位于镇域北 部，具体范围是：北靠沪蓉高 速，东至东坝港，西抵幸福港， 南至锦绣村、唐涂村和檀树岭 村。用地面积为23.27平方公 里，主要包括小城镇建成区、 毛家畈村、东湖街村和老屋汤 村的全部以及唐涂村和檀树岭 村的部分用地。
研究范围：城市设计范围为中心城镇2.1平方公里 研究范围为23.6平方公里
旅游规划落实：形成旅游支撑系统。对目标客 群进行重点解剖，并形成相应的旅游项目内容 及举措。
商业地产规划落实： 从整个启动片的功能 规划入手，有理有利有节地控制商业地产 的尺度，解剖各类商业地产构成。
第二部分 分析篇
一、项目规划发展方向阐释
（一）五里界地区规划发展情况说明
五里界地区是武汉都市发展区的南 部新城组群的重要组成部分；是江 夏区“一主”城镇组群的东部综合 服务型新城组团；是全镇的政治、 经济、文化中心；重点发展是以旅 游服务发展为先导，以新型轻制造 业、科教研发和商贸服务为主的、 具有滨水特色的生态休闲型城市空 间。
武汉及周边 旅游模式及 定位对比
国内外旅游 模式及定位
对比
特色旅游小镇 参照对比
新农村建设 模式对比
国内外小镇 开发模式
对比
第一部分 总论
七、研究程序及步骤说明（四）：
在解决整体定 位概念支撑系 统的前提下， 结合现状从三 个重点角度进 行研究和阐释
城市功能规划落实： 依照上位规划的控制 原则，结合现有的区域现状，提出区域的 功能规划及落实点。
武汉市江夏区五里界地区 概念城市设计商业地产运营研究
前言
本次研究对我们来说，相比一元片的策划无疑是一次更巨大 的挑战。它涉及到区域经济、旅游、商业地产、城市规划、 新农村建设等诸多课题，既需要有慎密严谨的逻辑分析，又 需要有创意跳跃的思路；既需要考虑到高度、又需要兼顾到 可行性。
而最为苦恼的在于： 当我们的视角没有展开前，我们以为自己所想的是独创的； 在我们博采群阅之后，却发现阳光之下似乎并无新鲜事物。
（3）能兼顾政府行为及企业行为两个角度，有高度又有可操作性。
【附图：区域功能分区及指标控制】
第一部分 总论
四、主要研究方法
自身及周边形势解剖
A
现场勘察法
B
分层解构法
定位影响因素分解研究
大量汇集关联资讯
研究方法
C
信息收集法
D
对比分析法
对比演绎排除及模拟
第一部分 总论
五、核心研究思路
研究旨在探讨五里镇区生态城镇化发展模式，挖掘五里界优势， 提出有针对性的商业地产对策建议，为推动五里界城市化建设和 经济发展提供决策参考。
三、项目关联因素解析
七、研究程序及步骤说明（二）：
第一层次：
通过对比武汉边郊 地区（如黄陂、蔡 甸等）城市功能定 位及项目所在的江 夏区内各组团（如 流芳、藏龙岛等） 的城市功能、产业 定位，为五里界的 城市功能定位找出 依据。
第二层次：
通过对比江夏区 内各旅游定位及武 汉周边各旅游模式， 再结合国内各种旅 游模式及类型的对 比，为五里界的旅 游市场定位找出依 据。
第一部分 总论
六、需重点展开的五大关联体系研究：
1、自身及周边 资源研究
5、商业地产 研究
五大关 联体系
2、旅游及旅游 地产研究
4、新农村模式 研究
3、国内外小镇 研究
第一部分 总论
七、研究程序及步骤说明（一）：
1、五里界城市功能定位研究 2、五里界旅游定位研究
3、新农村建设及小镇发展研究
总体定位 确定，并 对五里界 整体城市 概念体系 进行提纯
一、项目规划发展方向阐释
（二）启动片规划发展情况说明
规划中的启动片位于五里界地区的核心区域，是五里界政府驻地，是 整个五里界地区商业、行政中心；启动片位于五里界地区的门户位， 处于交通核心地段，内部的城镇建成区主要沿界兴路两侧成带状分布。
第三层次：
通过 对新农村建 设成功模式、国内 外小镇开发模式及 各知名小镇定位的 特色进行对比，寻 求小镇开发的模式 及规律。
三、项目关联因素解析
七、研究程序及步骤说明（三）：
三重八 项比照
城市功 能影响
旅游关 联分析
城镇开 发借鉴
武汉边郊 地区功能 定位对比
江夏区内 各组团功能 定位对比
江夏区内 关联旅游 定位对比
研究范围 设计范围
第一部分 总论
二、研究目标框定：
本次研究的范围主要包含两个层面： 第一：五里界地区概念城市设计。（本次重点侧重） 第二：五里界中心城镇2.1平方公里商业地产策划。（二次深化）
站在地产与城市运营的角度，对整个五里界区域的定位给出清楚的 判断，对形成五里界城区概念城市设计要纲，为规划设计院形成最 终的城市规划设计提供支持——（解决思路及高度问题）；同时 在实现整体区域概念设计完善的基础上，考虑旅游与地产的结合， 结合新农村建设的开发模式，提出启动片（2.1平方公里）项目商 业的组成结构及业态划分，为该区域的商业建设明确方向，并为商 业地产的建设落实条件、规划及操作建议——（解决操作问题）。
研究的切入点是界定小城镇商业地产的概念及内涵，综合评价五 里界城镇化现状，分析城镇化进程中存在的问题，结合国内外生 态型城镇化发展的经验教训，系统地探讨五里界生态型城镇化在 理念意识、空间布局、产业模式、人口容量、生态环境、制度管 理等的六大方面的模式设计或建议措施，尤其在商业地产的运作 上给与充分地论证及建议。
第一部分ຫໍສະໝຸດ Baidu总论
三、项目研究设限原则
（1）在既有的规划基础上进行合理布局，规划依据： 《江夏区“十一•五”规划》 《武汉市土地利用规划（2005-2020）》 《武汉城市总体规划2005-2020（纲要）》 《武汉江夏区城镇体系规划》 《武汉市江夏区五里界镇总体规划》
（2）依据上位规划要求进行合理改善，尊重现状，在现有的城市肌 理及功能上规划提升，原则上不宜大拆大建，尤其要控制好项目的 区块功能定位及控制总量。(详见下图表)
于是，我们开始在众多的头绪中殚思竭虑、抽丝拨茧。
目目录录
第一部分 总论 第二部分 分析篇 第三部分 定位篇 第四部分 规划篇 第五部分 营运篇
附件1：商业地产及旅游地产阐释 附件2：小镇开发模式及经典案例
第一部分 总论
第一部分 总论
一、研究范围界定：
规划的五里界地区位于镇域北 部，具体范围是：北靠沪蓉高 速，东至东坝港，西抵幸福港， 南至锦绣村、唐涂村和檀树岭 村。用地面积为23.27平方公 里，主要包括小城镇建成区、 毛家畈村、东湖街村和老屋汤 村的全部以及唐涂村和檀树岭 村的部分用地。
研究范围：城市设计范围为中心城镇2.1平方公里 研究范围为23.6平方公里
旅游规划落实：形成旅游支撑系统。对目标客 群进行重点解剖，并形成相应的旅游项目内容 及举措。
商业地产规划落实： 从整个启动片的功能 规划入手，有理有利有节地控制商业地产 的尺度，解剖各类商业地产构成。
第二部分 分析篇
一、项目规划发展方向阐释
（一）五里界地区规划发展情况说明
五里界地区是武汉都市发展区的南 部新城组群的重要组成部分；是江 夏区“一主”城镇组群的东部综合 服务型新城组团；是全镇的政治、 经济、文化中心；重点发展是以旅 游服务发展为先导，以新型轻制造 业、科教研发和商贸服务为主的、 具有滨水特色的生态休闲型城市空 间。
武汉及周边 旅游模式及 定位对比
国内外旅游 模式及定位
对比
特色旅游小镇 参照对比
新农村建设 模式对比
国内外小镇 开发模式
对比
第一部分 总论
七、研究程序及步骤说明（四）：
在解决整体定 位概念支撑系 统的前提下， 结合现状从三 个重点角度进 行研究和阐释
城市功能规划落实： 依照上位规划的控制 原则，结合现有的区域现状，提出区域的 功能规划及落实点。
武汉市江夏区五里界地区 概念城市设计商业地产运营研究
前言
本次研究对我们来说，相比一元片的策划无疑是一次更巨大 的挑战。它涉及到区域经济、旅游、商业地产、城市规划、 新农村建设等诸多课题，既需要有慎密严谨的逻辑分析，又 需要有创意跳跃的思路；既需要考虑到高度、又需要兼顾到 可行性。
而最为苦恼的在于： 当我们的视角没有展开前，我们以为自己所想的是独创的； 在我们博采群阅之后，却发现阳光之下似乎并无新鲜事物。
（3）能兼顾政府行为及企业行为两个角度，有高度又有可操作性。
【附图：区域功能分区及指标控制】
第一部分 总论
四、主要研究方法
自身及周边形势解剖
A
现场勘察法
B
分层解构法
定位影响因素分解研究
大量汇集关联资讯
研究方法
C
信息收集法
D
对比分析法
对比演绎排除及模拟
第一部分 总论
五、核心研究思路
研究旨在探讨五里镇区生态城镇化发展模式，挖掘五里界优势， 提出有针对性的商业地产对策建议，为推动五里界城市化建设和 经济发展提供决策参考。
三、项目关联因素解析
七、研究程序及步骤说明（二）：
第一层次：
通过对比武汉边郊 地区（如黄陂、蔡 甸等）城市功能定 位及项目所在的江 夏区内各组团（如 流芳、藏龙岛等） 的城市功能、产业 定位，为五里界的 城市功能定位找出 依据。
第二层次：
通过对比江夏区 内各旅游定位及武 汉周边各旅游模式， 再结合国内各种旅 游模式及类型的对 比，为五里界的旅 游市场定位找出依 据。
第一部分 总论
六、需重点展开的五大关联体系研究：
1、自身及周边 资源研究
5、商业地产 研究
五大关 联体系
2、旅游及旅游 地产研究
4、新农村模式 研究
3、国内外小镇 研究
第一部分 总论
七、研究程序及步骤说明（一）：
1、五里界城市功能定位研究 2、五里界旅游定位研究
3、新农村建设及小镇发展研究
总体定位 确定，并 对五里界 整体城市 概念体系 进行提纯
一、项目规划发展方向阐释
（二）启动片规划发展情况说明
规划中的启动片位于五里界地区的核心区域，是五里界政府驻地，是 整个五里界地区商业、行政中心；启动片位于五里界地区的门户位， 处于交通核心地段，内部的城镇建成区主要沿界兴路两侧成带状分布。
第三层次：
通过 对新农村建 设成功模式、国内 外小镇开发模式及 各知名小镇定位的 特色进行对比，寻 求小镇开发的模式 及规律。
三、项目关联因素解析
七、研究程序及步骤说明（三）：
三重八 项比照
城市功 能影响
旅游关 联分析
城镇开 发借鉴
武汉边郊 地区功能 定位对比
江夏区内 各组团功能 定位对比
江夏区内 关联旅游 定位对比
研究范围 设计范围
第一部分 总论
二、研究目标框定：
本次研究的范围主要包含两个层面： 第一：五里界地区概念城市设计。（本次重点侧重） 第二：五里界中心城镇2.1平方公里商业地产策划。（二次深化）
站在地产与城市运营的角度，对整个五里界区域的定位给出清楚的 判断，对形成五里界城区概念城市设计要纲，为规划设计院形成最 终的城市规划设计提供支持——（解决思路及高度问题）；同时 在实现整体区域概念设计完善的基础上，考虑旅游与地产的结合， 结合新农村建设的开发模式，提出启动片（2.1平方公里）项目商 业的组成结构及业态划分，为该区域的商业建设明确方向，并为商 业地产的建设落实条件、规划及操作建议——（解决操作问题）。
研究的切入点是界定小城镇商业地产的概念及内涵，综合评价五 里界城镇化现状，分析城镇化进程中存在的问题，结合国内外生 态型城镇化发展的经验教训，系统地探讨五里界生态型城镇化在 理念意识、空间布局、产业模式、人口容量、生态环境、制度管 理等的六大方面的模式设计或建议措施，尤其在商业地产的运作 上给与充分地论证及建议。
第一部分ຫໍສະໝຸດ Baidu总论
三、项目研究设限原则
（1）在既有的规划基础上进行合理布局，规划依据： 《江夏区“十一•五”规划》 《武汉市土地利用规划（2005-2020）》 《武汉城市总体规划2005-2020（纲要）》 《武汉江夏区城镇体系规划》 《武汉市江夏区五里界镇总体规划》
（2）依据上位规划要求进行合理改善，尊重现状，在现有的城市肌 理及功能上规划提升，原则上不宜大拆大建，尤其要控制好项目的 区块功能定位及控制总量。(详见下图表)