深圳住宅豪宅市场供应分析报告(1)

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2014年7月深圳市豪宅市场综述

个盘逆市飘红价格大幅拉涨——2014年7月深圳市豪宅市场综述一、市场概述随着越来越多的城市加入限购松绑的行列，整体市场氛围有所缓和，但深圳取消限购的几率很小，市场低迷状态无太大改善，客户仍持观望情绪。

而与此同时，豪宅市场出现开盘热销的个盘，如招商双玺和现楼纯水岸十六期。

在市场下行时，定价合理的传统住宅类豪宅仍受到市场的追捧。

据深圳中原研究中心监测，本月取得预售许可证的豪宅项目为1个，项目类型为豪宅平层，成为今年第二个有新增供应的月份，本月豪宅推售套数为120套，环比增加36.3%，推售面积约为2.6万㎡，环比增加62.5%。

受到备案速度滞后的影响，市场虽有新增供应，但豪宅市场的成交量却小幅下降，而价格则大幅上扬近3成。

据深圳中原研究中心监测，在成交量上，本月成交量小幅下降，成交132套，环比下降4.3%，成交面积约为2.2万㎡，环比下降11.5%。

在价格上，7月一手豪宅成交均价为67453元/㎡，环比大幅上涨29%。

由于新增供应项目为高端豪宅平层项目，价格创豪宅平层中的新高，带动了整体豪宅价格大幅上涨。

各细分市场表现各异。

受新增供应影响，豪宅平层成交量暴涨9成，成交价格亦大幅上涨近五成。

从全市豪宅成交结构来看，各类型豪宅占比的格局发生变化，豪宅平层占比重回首位。

其中，豪宅平层占46%，环比增加20个百分点；别墅占24%，环比下降37个百分点；豪宅商务公寓占30%，环比增加17个百分点。

图1 深圳市一手豪宅成交量和成交均价月度走势图（2013年7月—2014年7月）数据来源：深圳中原研究中心注：以上数据为签预售合同数据二、一手别墅2.1 供应成交分析——无新增供应支撑成交量大幅下滑7月一手别墅无新增供应，成交量亦大幅下滑，受到成交结构的影响，一手别墅成交价格继续上扬。

本月别墅成交总套数为32套，环比大幅下滑61.9%，成交总面积约为0.6万㎡，环比大幅下滑61.8%。

由于上月有新增供应，带动上月成交量走高，基数较高，而本月新增供应为零，一手别墅成交均为存量，导致成交量大幅下滑。

深圳2020年度别墅市场总结报告

深圳2020年度别墅市场总结报告2020年度深圳别墅市场总结深圳市易图资讯开发中心研究与发展部吴茂萍孟竞2020-2-7深圳别墅市场总结（目录）第一部分概论 (4)第二部分2020别墅特征分析 (5)一、推出量历年最高 (5)二、关内外遍地开花 (6)三、别墅居住功能升 (8)四、产品质优价格高 (8)五、营销策划重文化 (12)六、发展商一哄而上 (12)七、全国辐射力度强 (12)第三部分、供应量与销售分析 (13)一、05深圳别墅供应量分析 (13)二、05深圳别墅供应量列表 (13)三、05深圳别墅销售分析 (14)四、05深圳别墅销售情况列表 (15)第四部分、产品分析 (17)一、建筑与容积率 (19)二、建筑分析 (20)三、园林分析 (23)四、户型分析 (27)五、配套分析 (36)第五部分、营销策划分析 (41)一、特征概述 (41)二、八大经典营销案例分析 (44)第六部分、客户分析 (54)第七部分、三级市场分析 (54)一、05别墅三级市场现状 (54)二、05别墅三级市场价格走势 (55)三、05别墅三级市场的热销原因 (56)附：2020年深圳批售别墅项目的基本资料统计 (57)2020深圳别墅市场总结第一部分概论本文所谈的“别墅”覆盖国内外两种物业类型：一是house，一是villa。

从建筑形态分，覆盖以下三种类型：singlefamilyhouse，即独立别墅；twofamilyhouse，即双拼别墅；townhouse即联排别墅。

而市场上所谓的“叠拼别墅”等多户叠加的物业类型在不在本文所谈的范畴。

2020深圳别墅年可谓取得了丰硕成果，别墅产品，策划，营销手法，推出量与销售面积，销售金额，销售均价，开发地段，开发企业，辐射企业，国际影响力等各个角度都有较大的提升或者扩大。

如果说深圳别墅经历了1994年之前的从无到有、1994-1997年间大跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段的粗放型区域化发展，那么，2000－2020年深圳别墅市场则走向成熟发展道路，表现在产品类型丰富，风格多样化，设计精细化，区域分布广泛化。

香蜜湖项目定位报告

香蜜湖项目定位报告（最终稿）编制：日期：审核：日期：批准：日期：目录第一部分项目概况 (2)一、项目土地情况 (2)二、项目经济指标及规划要点 (2)第二部分深圳房地产市场状况 (3)一、市场运行状况 (3)二、深圳豪宅市场分析 (3)第三部分香蜜湖区域市场分析 (10)一、区域概况 (10)二、区域市场分析 (12)第四部分项目定位 (15)一、项目SWOT分析 (15)二、目标客户定位 (16)三、项目形象定位 (17)四、项目产品定位 (19)五、项目价格估测 (22)第五部分项目发展建议 (23)一、项目产品建议 (23)二、项目配套建议 (26)三、产品研发与创新 (28)附：一、典型楼盘分析二、豪宅未来一年供应表三、其他竞争楼盘情况四、深圳别墅产品的稀缺性分析客户访谈题纲不同规划方案比较表成本及盈利预测表第一部分项目概况一、项目土地情况1、地理位置本项目地块位于香蜜湖片区，东至香梅路，南接水榭花都三期地块，西接B303-0034地块（目前仍为华鹏汽车交易市场），北至莲花西路，是政府规划中香蜜湖片区出让的最后一块低密度住宅用地。

2、地块现状地块自然状况北低南高，转让方已将整个地块平整、清理完毕，基本没有附着物，在土地中部及西侧有部分树木。

二、项目经济指标及规划要点地块编号B303---0041位置福田区莲花西路与香梅路交汇处土地面积93544m2㎡总建筑面积131000m2㎡其中住宅127650m2（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）幼儿园3000m2、垃圾站50m2、社区管理中心300m2㎡容积率≤1.4建筑覆盖率≤20％土地使用期限70年自2003年8月25日起到2073年8月24日止第二部分深圳房地产市场状况一、市场运行状况深圳2003年住宅销售面积为806.56M2,2004年上半年住宅销售面积为409.65 M2,而空置面积为144 M2,比03年同期下降了4.8% 。

2009年上半年深圳房地产统计分析报告-众厦

深圳房地产统计分析报告（09年1-6月）第一部分：6月份宏观经济数据及主要房地产政策一、6月份宏观经济数据6月份，金融机构人民币贷款新增15304亿元。

截至上半年，金融机构新增人民币贷款累计已达7.37万亿元。

由于上半年货币信贷的持续放量，市场对年底货币政策微调的预期进一步提高。

由于上半年货币信贷持续超预期的高速增长，国内通胀压力和资产泡沫问题再度引起各方关注，不少经济学家和机构纷纷预期，四季度货币政策取向将会有所调整。

央行研究局局长张健华日前也撰文称，建议在保持货币政策总体宽松的同时，适时适度进行微调。

二、6月主要房地产政策1、6月15日，财政部、国家税务总局公布了“关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知”，明确只有直系亲属间赠与房屋等三种情形可对当事双方不征收个人所得税，其他均需缴纳20%的个人所得税，以打击借假赠与逃避个人所得税等问题。

2、6月25日，国土资源部副部长贠小苏透露，由于各地小产权房的情况不一样，中央或国土资源部不会出台统一的处理意见。

国土资源部与各地共同从实际出发，认真调研，依法合情合理地处理。

贠小苏说，小产权房实际上是无产权的违法建筑，要依法认真处理。

面对复杂情况，共同从实际出发，认真调研，依法妥善处理，积极主动处理，这才是基本态度。

第二部分：6月份深圳楼市分析一、土地市场深圳的土地市场6月迎来推地高峰，推出的5块居住用地均成功出让，建筑面积共达61.56万平方米。

其中有4块地位于宝安，一块位于福田。

位于宝安区的三块捆绑出让土地，建筑面积共40.60万平方米，平均楼面地价达6429元/平方米，创出该片区的新“地王”。

福田区出让的旧改项目居住用地，建筑面积1.85万平方米，除去回迁部分，楼面地价高达15550元/平方米，为近年来深圳土地市场新高。

土地市场的升温说明开发商的资金周转已得到缓和，开发商新一轮的土地储备已开始。

二、新房市场（一）、供应分析在投资需求入市、楼市进一步回暖的推动下，开发商推盘的速度明显加快，大户型产品趁此轮市场上升趋势及时推出。

年度深圳别墅市场解析研究报告书

2005深圳别墅研究报告目录第一部分概述第二部分深圳别墅市场发展历程1、历年市场供应2、近年别墅类物业销售情况第三部分深圳别墅市场特征和趋势1、区域分析1.1别墅区域发展第一阶段1.2别墅区域发展第二阶段1.3未来别墅发展的主要区域2、产品分析2.1容积率与建筑形态的关系2.2户型结构和面积配置2.2.1、户型结构2.2.2、功能与面积尺度关系2.2.3、各类型别墅功能分区的权重2.3建筑风格2.3.1岭南风格主导早期别墅市场 2.3.2西式古典怀旧风格盛行2.3.3现代风格创新2.3.4有机结合风格渐成趋势3、价格分析3.1近年二级市场售价走势分析3.2三级市场租、售价格分析4、客户分析4.1客户区域及特征4.2消费案例5、营销方式探讨第四部分深圳别墅市场发展前景编委：指导：梁容潘军编委：路莹隆颢研究团队：青忠贵刘启陈俊伊张县庭吴茂萍吴刚外的两种物业类型：一种是House，一种是Villa。

如果直译过来，House应该是“住宅”，而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡人们的生活富足之后，其居所也会发生第一居所和第二居所的分立。

换而言之，人们这时不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不用于休闲度假的房子，属于第二居所，不同于一般住宅；House则相当于生活型住宅，是常住的第一居所。

从建筑形态上一般分为SINGLE FAMILY HOUSE 立的住宅，不与其它住宅相连，双拼别墅相当于两套住宅连接在一起，联排别墅则相当于三套及以上的住宅连接在一起。

HOUSE可能是平房，也可能是二，受土地资源的限制，还衍生出一种叠拼别墅。

叠拼别墅是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或六层，上面一户，下面一户，每一套户型或加起来，外观像普通多层、内部空间却具有独立别墅的一些元素。

叠拼所包括的土地价值要低于联排、双拼、独立别墅等建筑形态，但又会明显高于多层等立别墅和双拼别墅，近年虽出现如Townhouse、Townhome、Cityhouse等形态上仍表现为独立、双拼、联排和叠拼四种。

深圳市别墅市场调研报告

深圳市别墅市场调研报告深圳市别墅市场调研报告一、背景深圳是中国经济特区的重要城市，也是中国改革开放的先行示范区。

经济的快速发展和人口的增长，使得深圳的房地产市场持续升温。

在这个背景下，别墅市场作为高端房地产的代表，也得到了越来越多的关注和需求。

本报告旨在对深圳市别墅市场进行调研，分析其市场现状和潜力。

二、市场现状1. 购房需求稳定增长：随着深圳经济的快速发展和人口流入的增加，高净值人群对高品质生活的追求越来越高。

他们更倾向于购买别墅作为居住选择，使得别墅市场增长迅速。

2. 地理位置优势：深圳紧邻香港，具备便利的交通和珍贵的自然资源。

很多别墅项目坐落于山水优美的地段，吸引了更多购房者。

3. 售价持续上升：别墅项目的稀缺性和独特性，使得价格一直处于高位。

高净值人群对于豪宅的高需求，也促使着别墅市场的价格不断攀升。

4. 各类别墅项目齐全：深圳市别墅市场涵盖了豪华度假别墅、山水别墅、园林别墅等多种类型，满足了不同购房者的需求。

三、市场潜力1. 国内外人才引进：深圳市吸引了大量的优秀人才，他们对高品质生活的需求将进一步推动别墅市场的发展。

2. 国家政策支持：国家逐渐放开对海外买家的房地产购买限制，进一步扩大了别墅市场的潜力和购买人群。

3. 基础设施完善：随着深圳市基础设施建设的不断完善，别墅区的交通和配套设施将更加便利，吸引更多购房者。

4. 旅游业的推动：深圳是中国重要的旅游城市之一，别墅旅游将成为热门选择，进一步带动别墅市场的需求和发展。

四、市场建议1. 多样化产品：别墅开发商应提供多样化的产品，满足不同客户的需求和喜好，例如海景别墅、山景别墅等。

2. 提升品质：别墅项目的品质是吸引购房者的重要因素，开发商应注重打造高品质的别墅，提高市场竞争力。

3. 加强宣传：别墅市场在深圳的知名度相对较低，开发商需要加大宣传力度，提高市场曝光率。

4. 利用数字化工具：借助数字化工具如社交媒体和在线平台，开发商可以更好地与潜在购房者沟通，提高销售效率和市场占有率。

2006年深圳豪宅市场总结

2006年深圳豪宅市场总结引言：深圳豪宅市场在经历了2006年猛烈的调控之后，目前的深圳豪宅市场正在面对一个两难局面，一方面是供给的不断减少，另一方面则是价格的不断上升，海水和火焰面前如何抉择，是摆在目前深圳豪宅市场面前的一个现实的问题。

直线减少的供给2005年的深圳房地产市场可以称之为“豪宅年”，各种豪宅项目在深圳的各区竞相入市，从振业城、万科17英里到关内的中旅国际公馆2期、水榭花都3期、中信红树湾等项目，均吸引了众多业内外人士的眼球，在豪宅市场的带动下，楼市的整体价格也水涨船高，在2005年底大幅跃升，全年均价上涨15％以上。

不过进入2006年之后，豪宅的供给水平却直线下落。

根据美联物业深圳市场研究部所统计的数据，2006年深圳市豪宅供给由2005年的105.3万平方米直线缩减到48.7万平方米，下降幅度超过五成。

供给的直线下降主要是由于政策的影响，自2003年国土资源部就下达了停止别墅类用地供应的通知，目前市场上的别墅项目多是在此之前拿到的土地，在土地部门的三令五申之下，豪宅市场的土地阀门已经彻底的关上，今年批准的别墅面积仅局限在华侨城波托非诺·天鹅堡3期的7441.83平方米，仅仅相当于2005年的零头。

此外今年推出的“国六条”也明确对套型以及比例进行了限制，长期看来，深圳的豪宅项目用地将随着别墅用地减少而减少，一手豪宅的推盘量可能会在未来的3－5年内趋于零。

龙岗区成为豪宅热门地段从2006年深圳豪宅市场的项目分布来看，更多的是集中在关外龙岗区，占据了全年豪宅推售面积的60.8％，当仁不让地成为了深圳豪宅市场的领头羊。

从龙岗区所推出的项目来看，除了一些大盘的后续之作如万科城二期、振业城等项目之外，还有招商·依山郡等新推项目。

尽管龙岗区的整体房价相对其他区域较低，但作为豪宅市场的大户的确是值得注意。

美联物业市场研究部认为，造成龙岗区的豪宅项目的集中推售有这样几个原因：首先，龙岗区的房地产开发本来就相对其他区较为滞后，正是这种开发洼地吸引了各大开发商的投入，如招商等，都选择在龙岗通过豪宅项目打开进一步的市场；其次龙岗区本身的自然环境也相对较为优美，有较多的山地、海岸等景观资源，自然也能够吸引豪宅项目的落户。

深圳别墅市场总结

深圳别墅市场总结深圳别墅市场是近年来蓬勃发展的一部分，并且逐渐成为该地区房地产市场的重要组成部分。

不同于传统的公寓或住宅楼，别墅以其独特的豪华和独立性吸引了高端消费者的关注。

以下是对深圳别墅市场的总结。

首先，深圳别墅市场的需求稳步上升。

由于城市经济的发展，居民的收入水平不断提高，并且对高品质住宅的需求也随之增加。

别墅的独立性和私密性使其成为高端消费者的首选，他们希望在城市喧嚣中获得一片宁静的天地。

其次，深圳别墅市场的地理位置因素也很重要。

市中心地段的别墅往往更受欢迎，尤其是在交通便利和生活配套设施完善的地方。

随着城市的扩张，一些地处远离市中心的郊区也开始崭露头角，吸引着愿意享受特殊生活方式的购房者。

再者，别墅市场的价格也是该市场的一个特点。

深圳别墅市场的房价明显高于传统的住宅楼。

这部分是由于别墅的建筑面积更大，并且配备了更多的豪华设施，同时别墅地皮的稀缺性也是价格上涨的一个因素。

尽管如此，高端购房者仍然愿意为独立性和舒适享受付出更高的价格。

最后，深圳别墅市场也面临着一些挑战。

首先是土地供应的困扰，城市规划的限制和土地资源有限导致别墅用地相对稀缺。

其次是市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商开始进入别墅市场，给原有的市场格局带来一定的挑战。

综上所述，深圳别墅市场是一个稳步增长的市场，对于高端购房者来说具有很大的吸引力。

尽管面临一些挑战，但随着城市的发展和人们对高品质住宅需求的增长，深圳别墅市场仍然有着很大的潜力。

深圳别墅市场是近年来蓬勃发展的一部分，并且逐渐成为该地区房地产市场的重要组成部分。

不同于传统的公寓或住宅楼，别墅以其独特的豪华和独立性吸引了高端消费者的关注。

以下是对深圳别墅市场的继续总结。

一方面，深圳别墅市场的发展得益于城市的经济繁荣和快速的城市化进程。

作为中国经济腾飞的城市之一，深圳吸引了大量的高新技术企业和金融机构入驻，带来了许多高收入群体。

这些高收入群体对高品质住宅的需求越来越高，推动了别墅市场的快速发展。

深圳房地产市场分析报告

深圳房地产三级市场分析报告一、市场的前景及成长性深圳市房地产二级市场从 1997 年到 2005 年，销售面积增长的比例为 295%，而同期的三级市场却增长了 1523%，为二级市场的 5 倍，且二三级的销售比例也慢慢缩小，接近 1：1 的比例。

表 1 深圳市房地产二三级市场销售面积增长对照表2005 年虽然是政策年，政府出台了许多调控房地产发展的政策和措施，但还是不能抑制三级市场高速的发展。

2005 年三级市场的楼价比上年增长了 10.1%，二手住宅交易面积为 595.67 万平方米，比上年同期增长 25.53％，且商业性的物业面积和价格也大幅度上升，各区域增幅超过20%。

从历年销售对照的数据及发展趋势来看， 2022 年三级市场销售面积有望超过二级市场。

深圳改革开放以来，城市化进程日新月异，城市经济稳定快速增长,良好的教育体系逐渐形成，且深港一体化进程加速，再加之珠三角二小时生活圈的概念，都给这个城市注入了强有力的竞争力，同时完善的城市配套设施，良好的景观优势，都吸引了大批的置业者。

随着深圳土地资源的日渐稀缺，房地产价值凸显，其具有的保值、升值功能被众多客户所看好，需求量大增，造成阶段性的供不应求，二级市场价格在2004、2005 年大幅走高，未来新房价格也将继续高企。

在对二级市资源的争夺中，经济较弱的群体将被挤出，而将目光投向价格相对实惠的三级市场。

相关数据表明深圳总人口在 1200 万摆布，人口的快速增长为三级市场的长远发展带来强有力的需求支撑。

从盘源来看， 1997 年至 2005 年二级市场共销售 5730.85 万平方米，而三级市场销售面积为 2654.31 万平方米为其 46％。

在价格走高，有利可图及对高品质居住条件的追求下，未来将有更多业主出售房屋，三级市场盘源将持续活跃。

2005 年 4 月 5 日,国土局售房中心发布,全市存量 22 万套公房,2001 年开始我市办理了“绿转红”的手续可以交易的安居房达 5 万套，这也给三级市场提供了大量的盘源。

深圳豪宅市场调研分析报告

深圳豪宅市调研报告一、深圳豪宅市场发展历程一般意义上我们对于豪宅型物业的理解为符合“建筑面积144平方米以上或容积率1.0以下又或成交价高于同级地块均价的1.2倍等条件之一的住宅定义为豪宅。

虽然这一定义针对目前深圳豪宅市场还不是很完善，但它至少让我们能比较贴近的对豪宅进行真正意义上的解释。

豪宅的特点正是在这一基础上突显其富贵、宽大、稀缺、不可复制、高品质、高舒适等特性。

纵观整个深圳豪宅市场，它共经历了五个发展阶段：深圳的第一代豪宅出现在上个世纪80年代末和90年代初，物业类型为居住功能型的别墅，以外销为主，目标客户多为港人或在华投资者，这一时期豪宅开发比较分散，主要集中于罗湖和南山，代表楼盘有：华侨城的东方花园、蛇口的碧涛苑、南头的华侨新村等；第二代豪宅为生活便利型别墅，多建于90年代初至90年代中期，这时期的豪宅项目开始注重地域选择讲究生活便利，形成闹中取静的特点，销售为外销为主，内销为辅，尤以香港投资者居多。

开发区域集中于银湖、蛇口，代表楼盘有：金碧苑、金湖山庄等；第三代豪宅为便利景观型豪宅，开发时间多为95年至2001年，这一时期的豪宅开发不再局限于单一的建筑形式，开发思路趋于成熟，注重地域选择和环境资源的利用，形成了以别墅为主，空中豪宅为辅的发展模式和方向，这一时期房地产市场低迷，外来投资炒家已基本离市，客户类型多为自住型内地客户，开发区域集中于蛇口、华侨城，代表楼盘有：颐园二期、田园居、华侨海景山庄、东海花园等；深圳第四代豪宅与第三代豪宅没有太大变化，同属于便利景观型豪宅，开发时间集中在02年至03年，开发区域集中于：香蜜湖、大梅沙、中心区、华侨城等，代表楼盘为：香榭里、水榭花都、港丽豪园、熙园、波托非诺纯水岸等，这一时期豪宅形成别墅与空中豪宅相对立的格局，别墅建筑与空间小高层，甚至高层建筑相结合，由于产品的多样化，客户也呈多样化，各豪宅片区的客户群差异较大，如香蜜湖片区深圳本地的成功人士居多，而蛇口、东部大梅沙仍有大部分香港和内地的客户。

2009年深圳二级市场总结(深圳中原)

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作物学报
第 36 卷
恰当的遗传多样性参数和有代表性的样本量 , 使检测到的遗传多样性及其估算的参数均具有较高的可比性 , 对物种和居群间遗传多样性的研究及其保护对策的确定均至关重要 [4-6] 。如赵茹等 [5] 采用计算机模拟的方法对野生大豆居群遗传多样性估算与取样策略的研究表明 , 不同分子标记检测到同一野生大豆居群的各种遗传差数值不同 ; 同一居群中的不同样本量对遗传多样性参数的估算值有较大的影响 , 当选用多态位点百分率 (P)时 , 30~45 个植株才能代表总体 90%以上的遗传变异。于种群间的变异 [7-9] , 在茶树遗传进化分析和分子系统学的亲缘关系分析时 , 特别是涉及到有性系种群时 , 不能用 1 个个体代表 1 个种。 2001 年 , 沈程文用 RAPD 方法对茶树安化云台山种 27 个有性单株的遗传多样性研究表明 , 安化云台山种的种群内遗传多样性平均达到 79.3%, 这说明茶树安化云台山种的种群内仍然存在丰富的遗传多样性。 2008 年 , Ohsako 等
1 Tea Research Institute, Chinese Academy of Agricultural Sciences / National Center for Tea Improvement, Hangzhou 310008, China; 2 Nanjing Agricultural University, Nanjing 210095, China
作物学报
ACTA AGRONOMICA SINICA 2010, 36(12): 21912195 ISSN 0496-3490; CODEN TSHPA9
/zwxb/ E-mail: xbzw@

深圳别墅市场研究报告

深圳别墅市场研究报告一、关于 Townhouse所谓 Townhouse一样指联排住宅，有天有地，有自己的院子和车库。

它是二战后英国进展新城镇时期显现的住宅，现在欧洲国家专门普及。

其由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150平方米～200平方米左右〝离自然不远、离红尘专门近〞，一语道破Townhouse的杰出实质：离城不远，交通便利。

Townhouse的另一种叫法是经济别墅，虽不浪漫，但却也说到了本质。

即Townhouse是个中庸的产品，比别墅〔用地、面积、价款〕经济，但又满足了人们脚踏自己土地，头顶一方天的需要。

生来为中间阶层预备。

Townhouse的最大魅力就在于它同时满足了人们的庭院情节和街坊交往的需要。

中国人具有浓烈的土地情节，期望拥有专属于自己的一片土地和天空，又专门期望保持良好的邻里关系。

Townhouse具有独立的庭院，这使它与一样的公寓式住宅形成了截然不同的生活方式，而其几户甚至十几户联排的布局使得邻里接触趋于频繁，这又是独栋别墅所不具备的。

因此，从生活方式来看，Townhouse是结合了别墅和公寓优点的完美生活形状。

从硬件条件来看， Townhouse也是介于别墅和公寓之间的产品。

别墅因其低密度、低容积率，私家花园占地专门大，价格昂贵，被视为住宅进展的终极方向；都市公寓的特点那么是高密度、高容积率。

Townhouse在建筑密度、容积率等方面正好界于二者之间，既属于都市范畴又不在市中心区，既满足了人们靠近自然、实现别墅妄图的愿望，又有较方便的交通条件，为都市边缘地带的住宅，要求密度较低，但又远比别墅集约，一样容积率操纵在0．6—0．8之间。

Townhouse要求具备比较严格的先天条件。

从国外及北京、上海、广州等都市Townhouse 进展体会来看，开发Townhouse一样应具备以下十大条件：地段：应在都市边缘地带，距市中心 15—30分钟车程。

交通：社区周边有完善的交通道路网络，邻近高速公路或都市快速路。

深圳市南山区楼市及标杆楼盘价格分析

深圳市南山区楼市及标杆楼盘价格分析“宁要关内一张床，莫要关外一间房”南山10万每平的楼盘比比皆是，权威统计，南山是目前深圳市内二手房均价最高的区域，而且相比其它区域高出很多。

南山房价能有如此高度，离不开以下几个原因：区位、产业结构、学位。

1.区位南山位于深圳的南部，靠近深圳湾，有着十分丰富的海景资源，这也成为不少临近深圳湾楼盘的卖点，如：红树西岸、浪琴半岛、半岛城邦等，目前都是海景豪宅的佼佼者。

除此之外，区域内还拥有南山、塘朗山等山脉，山景资源也是南山不少楼盘的一大特色，例如兰溪谷、十五峯等。

2.产业结构房价的高低除了取决于区位外，购买需求也是很重要的因素，而购买力更多体现在产业结构上。

南山较早的一批购买力是科技园的高薪白领，科技园聚集一大批顶级企业，如中兴、腾讯、华为、百度等，企业员工的高收入，成为南山房产的支撑力之一。

如今，新加入的深圳湾超级总部基地和留仙洞总部基地，以及后海总部基地建设等，都是定位比较高的。

特别是后海总部建设，很多知名企业的总部都坐落在这里，如华润、腾讯、百度、阿里巴巴等，为后海提供了大批购买力，如今后海的房价也是不容小觑。

同时，还有受到极大关注的前海自贸区经济建设，作为一个定位在国家层面的规划建设，目前前海自贸区还在建设中，但一些企业总部例如顺丰、前海人寿等已进驻。

前海自贸区将是深圳对标世界一流的金融中心，前海未来的房价是可期的。

3.学位深圳的名校资源分布不均，这也成为深圳房价差距较大的一个因素。

下表统计了2016年和2017年两年各校中考成绩排名（八大）情况。

南山排名靠前的学校数量比福田和罗湖都要多一些，如南山二外、育才、南山外国语、南山实验都是目前南山的主流名校。

数据来源于搜狐教育南山大致可分为9个片区，分别是：西丽、科技园、南头、前海、后海、蛇口、华侨城、南油、南山中心区。

区域定位：高新产业园、学位、刚需科技园中区有南外文华本部学位，但学区内大部分楼盘楼龄都比较老，相比之下，南区的楼盘都比较新，而且楼盘品质不错，部分单位临近深圳湾，有一定的海景资源，因此价格也会相对较高，是不少对学位和居家有要求的购房者的关注对象。

深圳住宅高端市场调查报告

深圳住宅高端市场调查基于2005年4月份国家房地产政策陡变和高端产品本身开发周期长的原因，2005年上半年，深圳别墅市场变化不大。

尽管售卖推后，但在房地产市场举重若轻的推广方式“春交会”中，众楼盘悉数亮相，开展展示推广。

他们分别是：中信龙岗高尔夫、观澜湖高尔夫大宅、圣莫利斯、仙湖山庄一期、万科城、第五园、振业城、天琴湾、星河·丹堤、城市山谷等十个项目。

别墅市场整体呈现以下态势：一、各别墅项目推售时间整体推后说明：蓝色部分为3月调查结果，红色部分为6月调查结果，黄色部分为3月调查结果但6月调查后表示不确定状态。

各别墅项目目前进度2005.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2006.1 2 3 4 5 6 仙湖山庄二期波托菲诺·别墅2期东方花园城市山谷3期9万3项目天琴湾三洲田溪之谷尖岗山观澜大宅万科第五园星河丰泽湖振业城中信高尔夫从以上列表分析可以看出，14个别墅项目中，3个仍不确定推售期，2个项目按时销售，其它项目皆推后1到6个月不等。

对项目的具体分析后，新政的发布对各项目多少有影响，不管是“客户积累期”的项目，如振业城，还是其它别墅项目，工期普遍延后。

二、新增别墅项目6个截止本调查结束，深圳市场又新增了6个别墅项目，位置集中在关外，宝安1个，龙岗5个，推售时间集中在第3季度和明年年中。

通过一、二项分析可以看出，深圳市场的“别墅厮杀”将移师2 005年底和2006年上半年。

新增别墅项目2005.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2006.1 2 3 4 5 6圣莫利斯观澜大宅黄金岭2期中心城大综艺中信龙岗高尔夫鸿荣源招商三、罗湖新增高端项目3个2003年中信星光名庭的入伙，基本结束了罗湖毫宅风云，2004年是罗湖小户型唱主角的一年，2005年，静寂的罗湖区终于从“淘金山”项目开始发出声音，40余万平方米的的建面，分3期开发，有别墅、多层、高层等丰富产品类型，拥有无敌的东湖自然资源和淘金山景。