商铺投资基本概念阐述2

⑵ 道区： 指位于口岸区域中间地段或中心地段的位置。它往往是 顾客出行的必到区域或目的区域。
⑶ 深角区：指位于口岸区域内偏僻角落或离区域中心较远的位置。 小位主要是用来对店铺集中的市场中，各店铺相对位置优劣情况进 行评价。如电脑城中的各个摊位，荷花池内的各个摊位等。也同样 可以用该指标的思想来评价某个区域，各店铺相对位置的优劣。如 春熙路商圈，购买力强劲的南面和西面住户，在进入该区域时，百 货大楼和人民商场就成为南面和西面住户进入该商圈的门区，而且 百货大楼和人民商场正逐渐成为东面住户进入该商圈的深角区了。
次要商圈：在该商圈的顾客占顾客总数的比例较 少，顾客也较为分散。
边际商圈：在该商圈的顾客占顾客总数的比例相 当少，顾客也非常分散。
商圈也随历史、城市发展和经营实力缓慢变化。
商圈聚财的要素
地点：三多一 少—人多车多钱 多多、租金少
商品：三高一 可靠—品牌、 毛利、回转品
质可靠
服务：三好一 地道—动线、 氛围、制度服
⑻ 熟岸与生岸
口岸所在地已被消费者所知晓和认同的叫做熟岸，反之，消费者知之甚少或不认 同的口岸叫做生岸。盐市口、春熙路已是成都市民家喻户晓且认可的口岸，叫做 熟岸；刚刚形成的，知晓度低的口岸，或是形成了一段时间，但是消费者认同度 低的口岸，这些口岸就叫做生岸。
商圈范围的确定
3. 小位： 小位是指口岸所在区域中各店铺的相对位置。可以分为三类：门区、 道区和深角区。 ⑴ 门区： 指位于口岸区域出入口的位置。
⑵ 阴岸与阳岸
阳岸： 指正面朝向街道而且空间完全开阔的口岸；阴岸指背后或侧
面朝向街道或者空间被遮蔽的口岸。人民南路绿树如荫，位于树 后的口岸叫做阴暗；而像百货大楼、人民商场这些口岸则叫做阳 岸。阳岸比阴岸好，因为阴岸的展示度不及阳岸，不利于被消费 者看到，所以可能会减少光顾的顾客数量。门前有花坛、电压器、 路栅栏和厕所的面要小心。
⑴ 核心圈――核心圈是指在城市里最集中、最繁华的商业零售区域。例如成 都市的春熙路-盐市口商圈，绵阳的步行街。
⑵ 延伸圈――延伸圈是指核心圈的外围区域。如成都市盐市口商圈外的东大 街、红星路等，绵阳的百盛等。
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⑶ 副圈 ――副圈是指在城市里次集中、次繁华的零售区域。例如成都市的西 延商圈、建设路商圈、牛市口商圈等，绵阳的游仙芙蓉汉城等。
⑷ 孤点 ――孤点是指在城市里单独形成的集中、繁华商业零售区域。城乡结 合部。例如成都市的仟村、云龙、老佛爷、金宇百货，绵阳的芙蓉汉城、芙 蓉金城等。
商圈范围的确定
选址要素之位的分析
2. 中位：中位是指大位中的具体位置。可以从不同角度分为八类：
⑴ 台岸与凹岸
以口岸所在道路路面为标准，需要上阶梯的口岸称为台岸；需要 下阶梯的口岸称为凹岸。如成都的21世纪电脑城，它的二楼高出 道路平面几阶梯，叫做台岸；它的一楼比道路平面低出几阶梯， 叫做凹岸。台岸和凹岸都不及与路面处于同一平面的口岸（平岸） 好。一般来说，台岸和凹岸都会在一定程度上阻碍消费者的光顾， 减损顾客数量。 警惕：地下室，上五步台阶的门面和凹门面，千万要小心
商圈范围的确定
选址要素之位置分析 商业零售口岸选址的位，指零售口岸所处的区
域、地点、场所、位置，包括大位、中位和小 位。大位决定口岸吸引顾客的潜在能力；中位 和小位部分地决定潜在顾客是否愿意光临口岸 所处的位置。
商圈范围的确定
选址要素之位的分析
1. 大位： 大位是指所研究城市的商业零售格局，可以分为四部分：核心圈、延伸圈、 副圈和孤点。
⑹ 过岸与驻岸
人流在经过零售店时，只有少数进入店内，大多数人流只是路过，这样的口 岸叫做过岸；若多数人流进入零售店，则把这样的口岸叫做驻岸。驻岸比过 岸好。如：火车站等地
⑺ 群岸与孤岸
口岸旁有较多其他类型的经营者的口岸叫做群岸，没有或很少其他类型的经营者 的口岸叫做孤岸。其他类型的经营者包括：酒店、餐饮、娱乐场所等。一般来说， 群岸优于孤岸，因为群岸有助于形成商气、汇集人气从而带来财气。如春熙路上 有酒店、餐馆、电影院等。这样的地方方便消费者购物、休闲、娱乐、饮食等一 揽子需要，因此往往会聚集人气，从而加大零售店达成成交的可能性。而有些居 住小区里孤零零的杂货店就叫做孤岸。
商业作战之王道—
商铺投资基本概念阐述
商圈的定义及分类
商圈是指商家吸引消费者的地理区域，或 者可以理解为商家经营的影响范围，由消 费者的购买行为和商家的经营能力共同决 定的。 一般来讲，商圈可视为以商家为中心，向 四周所展开的同心圆。 商圈分为： 核心商圈
次要商圈 边际商圈
三种商圈的区别于定义
核心商圈：在该商圈的顾客占顾客总数的比例最 高，每个顾客的购货额也最高，顾客的集中度也 最高。
⑶ 礁岸与祥岸
旁边有顾客敬而远之的场所或商品的口岸叫做礁岸；否则叫做祥岸。一般来 讲，人们对花圈、垃圾场都敬而远之、绕道而行。因此，位于该类商品旁经 营其他商品的口岸所面对的人流量将因之比通常情况下更少，这类口岸就叫 做礁岸；口岸旁边没有大众反感的商品或场所，甚至有吸引大众的商品或场 所的口岸，如位于麦当劳、肯德鸡旁的零售服装店，就叫做祥岸。
总之：政府、银行、派出所和医院等地要小心开店
⑷ 花岸与蕾岸
现在繁华，但即将衰败的口岸叫做花岸；现在冷清或繁华但即将繁华 或更加繁华的口岸叫做蕾岸。如大发市场（已取缔）、荷花池市场， 由于经营混乱、假冒商品，并在一定程度上影响区域社会秩序，很可 能取缔或重新规划，叫做花岸；而羊市街西沿线正在聚集各类餐饮店， 将可能成为成都又一个餐饮集中地，叫做祥岸。
务地道
商圈范围的确定
项目 日常购买频率 商品消费特性 使用交通工具 提供服务面积 一般认定
说明
商圈
高
小
计划性
大
机动车
大
大
大
半径以500—1000米为主
说明 低 冲动性 步行 小
商圈 大 小 小 小
商圈范围确定
零售商业选址要素： 位：位置分析 人：人口分析 道：道路分析 流：流量分析 气：三气分析 势：走势分析 心：重心、中心、址心分析
商圈范围的确定
选址要素之位的分析
2. 中位：
⑸ 金岸与草岸
一条街道，一边繁华，一边冷清；繁华的一边叫做金岸，冷清的一边叫做草 岸。如人民南路，从天府广场看过去，左边街道商业繁华，叫金岸；右边街 道商业冷清，叫草岸。 当然，并不是所有街道都必定是一边为金岸，另一边为草岸。如春熙路，两 边街道都是金岸，而成渝高速公路，则大部分两边都是草岸。