基于宜居城市视角下高密度街区的理性发展模式研究

基于宜居城市视角下高密度街区的理性发展模式研究

——以南京老城区为例

刘翀李昂

【摘要】宜居城市是目前城市发展的目标，而高密度作为城市发展重要的方向之一，应该符合宜居城市的标准与要求。理性高密度是能够满足城市经济与社会双重利益的发展新途径。文章以南京老城区的高密度街区为研究对象，从规模与功能两方面分析高密度街区的理性发展模式。

【关键词】高密度；街区；理性发展模式

1．背景

随着我国市场经济快速发展，城市化水平迅速提高，很多城市已经将建设宜居城市，美好家园作为城市发展的目标，并向着经济繁荣、社会和谐、生活便利、景观优美等方向不断努力。但是，出于对政治、经济、形象等因素的考虑，城市不可避免的向高密度、高强度的方向发展。在这个过程中，由于受到传统的功能分区观念的束缚，再加上开发的急功近利、重视效率，土地使用功能单一、资源浪费的现象严重。随之而来的交通拥堵、环境污染、“钟摆城”、“卧城”以及城市活力的丧失等城市问题，使人们意识到单纯的最求高密度存在很多的弊端，与宜居城市的发展方向不符。因此，近些年来，很多城市在发展高密度的同时试图摸索一种经济与社会利益双赢的发展模式。其中，多次被评为宜居城市的南京在高密度的发展上具有一定的理性特征而非盲目建设。本文以南京老城区内的高密度街区作为研究对象，探讨一种高密度街区的理性发展模式。

2．高密度的概念界定

2.1 密度与开发强度

在研究高密度之前，首先要解析两个名词：密度与开发强度。在城市规划与城市设计的研究中，“密度”可以理解为“人口密度”与“建筑密度”。其中，“建筑密度”是指单位面积的土地上容纳的建筑数量。本文是对城市物质空间的研究，因此对“密度”的理解从“建筑密度”这个角度入手。“密度”具有相对性。不同的地区由于历史、经济、观念、文化、自然环境等因素的差异，对于密度的判断标准是不同的。

文中的“开发强度”是指土地开发强度，即城市的一定区域在开发建设过程中对土地的使用程度，主要表现在土地上的建筑开发容量和建筑覆盖密度，一般用容积率、建筑高度、建筑密度这三个指标来表示开发强度的高低，其中最主要指标为容积率。

2.2 “高密度”的界定

本文偏重于从“建筑密度”的角度理解“高密度”，将其界定为城市一定区域内单位用地面积所承载的建筑面积多，即开发强度高，表现为容积率、建筑高度和建筑密度的高。

这是对“高密度”总体的概述，但并不是说高密度，容积率、建筑高度和建筑密度这三个指标就一定都高。“高密度”可有两种类型：第一，容积率较高，建筑高度较高，但建筑密度并不是很大；第二，容积率较高，建筑密度大，但建筑高度不高。由于密度具有相对性，所以高密度也就是相对的，自然以上两类情况也是相对而言的。本文所指的“高密度”主要属于第一种类型，即容积率较高，建筑高度较高，但建筑密度适当。

2.3 “高密度”的理性发展

刘博敏教授认为单纯的物质空间的“高密度”是一种追“量”的发展模式。如简单地追求功能空间增“量”式的高密增长，城市中心常与交通拥挤、环境恶化与环境形象混乱联系在一起。从城市发展“质”的方面看，高密可被理解为在城市单位面积用地范围内，产生出更多的活动，容纳更多或更高等级的功能，空间环境形象表达出更好的城市特色与环境氛围1。刘教授将物质空间的“量”与城市发展的“质”结合起来，提出了“理性高密”。与“高密度”相比，“理性高密”更重视自身的发展为城市带来的经济、社会、环境等多方面的效益。

笔者借鉴“理性高密”的理念，提倡“高密度”的理性发展。“高密度”的理性发展不是盲目的追求单位用地面积内物质空间的高产出，而是在保证城市的社会与环境效益的基础上，合理的增加物质空间的数量。然而，这并不是简单的增加，“高密度”的理性发展更注重物质空间内产生的功能与活动。随着物质空间的发展，空间内的功能规模增大、种类增多、结构更加优化；空间内人的活动强度在科学合理的范围内增大，类型更加多样。理性发展的核心是以人为本，将参与活动人的多少、人活动种类的数量作为评价标准。这种理性的发展方式是笔者所提倡的，也是本文评价研究对象的标准之一。

3．南京高密度街区的选取

3.1 选取标准

3.1.1 位于南京老城区内

1刘博敏．城市高密地区的理性高密增长——福州八一七路多重制约背景下的规划探讨[J]．南方建筑．2008(4)：72-77。

本研究选取的高密度街区均位于南京老城区

内。南京老城区的范围是南京明城墙界定的区域

（见图1）。

选择南京老城区以内的高密度街区为研究对

象的原因是：第一，老城区发展的比较成熟。第

二，老城区的城市结构比较稳定。第三，老城区

能够反映出城市发展的变化与积累。因此作为研

究对象，南京老城区具有完整性、稳定性、多元

性与代表性，符合系统研究的要求。

3.1.2 具有理性高密度特征的街区

（1）容积率不低于3。新街口小四环地区2是

南京城市中心的核心地区，其高密度特征最为明显。笔者计算出小四环地区的用地面积，约50公顷，总建筑面积约180万平方米，毛容积率为3.6。但是，将3.6作为街区选取的容积率标准偏高考，原因如下：其一，小四环地区的开发程度与南京老城其它地区相比相对较高；其二，在南京老城区高密度街区中，居住是重要功能之一，小四环地区的居住功能较少。而在老城区中，居住区的容积率一般都低于城市中心。因此，笔者将3定为街区选取的容积率标准。

（2）高层建筑层数在10层以上。笔者在调研时发现，具有理性发展特征的高层建筑，一般都在10层以上。因此，笔者将10层定为街区选取的建筑高度标准。

（3）理性发展。由于理性发展的核心是以人为本，因此笔者将在街区内活动人的数量及活动种作为对象选取的标准。

3.2 南京高密度街区的选取

经过实地的调查研究，笔者按照研究对象的选取标准共选出了47个高密度街区，并且分别对街区位置、街区面积、最高建筑层数、建筑面积、容积率、街区功能以及街区类型进行了统计，街区位置见图2。

2新街口小四环是由华侨路、长江路、洪武北路、淮海路、石鼓路、王府大街以及管家桥路围合的地区。

图1 南京老城区范围图