九十年代海南房地产泡沫警示
实用文_银行业法律案件案例分析报告_1
银行业法律案件案例分析报告银行业法律案件案例分析报告篇一:1、海南发展银行是怎样建立起来的?19__年之前，即海发行兼并托管信用合作社事件之前，海南省被设立为经济特区，经济开始快速发展，房地产业也大规模扩张，同时伴生了许多金融机构。
但是并没有得到政府的有效监控，房地产业出现了泡沫，并在19__年代中后期，泡沫开始崩溃。
海南省的银行类金融机构数目很大，在这种激烈的市场竞争情况下，各个信用社都采取了高利息的方式来吸引存款。
后来随着房地产泡沫的破灭，许多信用社都出现了大量的不良资产，而对储户承诺的高利息也加剧了这些信用社经营困境。
19__年12月16日，中国人民银行宣布，关闭海南省5家已经实质破产的信用社，其债权债务关系由海发行托管，其余29家海南省境内的信用社，有28家被并入海发行。
2、海南发展银行为何被政府关闭?(一)不良资产比例过大。
可以说，海南发展银行建立本身就是一个吸纳海南非银行金融机构不良资产的怪胎。
19__年5月以后，国家加大金融宏观调控力度，房地产热逐步降温，海南的众多信托投资公司由于大量资金压在房地产上而出现了经营困难。
有关部门认为，可以靠公司合并后的规模经济和制度化管理，使它们的经营好转，信誉度上升，从而摆脱困境。
19__年底，遵循同样的思路、有关部门又将海南省内28家有问题的信用社并入海南发展银行，从而进一步加大了其不良资产的比例。
二)违法违规经营，海南发展银行建立起来以后，并没有按照规范的商业银行机制进行运作，而是大量进行违法违规的经营，其中最为严重的是向股东发放大量无合法担保的贷款。
许多股东的贷款发生在其资本到账后的一个月，入股单位实际上是刚拿来，又拿走。
股东贷款实际上成为股东抽逃资本金的重要手段。
这种违法违规的经营行为显然无法使海南发展银行走上健康发展的道路。
3、对海南发展银行风险进行分析?从海发行的本身来看，一方面，从海发行的性质来看，它是由中国人民银行总部设在海南省的一家股份银行，银行由海南省政府控股，它不仅有中国银行强大的后盾，还有海南省地方政府的大力支持，无论是在政治还是经济领域都有着强大的优势。
海口房价演变的历史过程
案例：海口房价泡沫重演？ 案例：海口房价泡沫重演？
• 万通地产董事长冯仑在接受本报记者采访时表示，三亚备 万通地产董事长冯仑在接受本报记者采访时表示， 董事长冯仑在接受本报记者采访时表示 受关注，和早些时候来比， 受关注，和早些时候来比，这轮的房地产热最大的不同在 于有直接的需求支持。 于有直接的需求支持。 • “当时人均 当时人均GDP才1000美元，现在平均 美元， 美元， 才 美元 现在平均3000美元，有10 美元 个城市已经超过1万美元 现在老年人有养老保健的需求， 万美元， 个城市已经超过 万美元，现在老年人有养老保健的需求， 人们有休闲度假的需求， 冯仑说， 人们有休闲度假的需求，”冯仑说，“另外市场成熟度不 一样，当时没有运作经验，都是皮包公司在空转， 一样，当时没有运作经验，都是皮包公司在空转，现在则 是大型民营企业和国企进驻，有的在那里已经扎根多年， 是大型民营企业和国企进驻，有的在那里已经扎根多年， 而且对休闲地产、度假产品积累了很多开发经验， 而且对休闲地产、度假产品积累了很多开发经验，像张宝 全的红树林酒店，就是和以前第一次去海南不一样了。 全的红树林酒店，就是和以前第一次去海南不一样了。” • 冯仑同时提醒说，海南市场是一个相对比较脆弱、波动比 冯仑同时提醒说，海南市场是一个相对比较脆弱、 较大的市场。三亚主要以弹性需求为主， 较大的市场。三亚主要以弹性需求为主，要依附大陆经济 的情况，大陆经济状况一旦不好， 的情况，大陆经济状况一旦不好，度假需求是首先被削减 的。
市场均衡与供求定理
微观经济学中商品价格是指商品鹅均衡价格， 微观经济学中商品价格是指商品鹅均衡价格，而 商品的均衡价格是在商品的市场需求与市场供给 这两种相反力量的相互作用下形成的。因此， 这两种相反力量的相互作用下形成的。因此，需 求曲线与供给曲线的位置移动都会使均衡价格发 生变动。 生变动。在本案例中以需求曲线的移动对均衡价 格的影响较为明显：在供给不变的情况下， 格的影响较为明显：在供给不变的情况下，需求 水平增加会使需求曲线向右移动， 水平增加会使需求曲线向右移动，从而使均衡价 格与均衡数量都会增加。 格与均衡数量都会增加。
1992,海南房地产泡沫事件启示录
1992，海南房地产泡沫事件启示录众所周知的导火索，引发了众所周知的泡沫，造就了众所周知的人物、财富以及亏空。
为什么总会不厌其烦地回首这段地产史，难道只是为了追忆辉煌或伤痛？今天看来，追忆远不是目的。
■本报记者李诚如今在海南三亚担任某星级酒店副总经理的于益贤，是当年“海南房地产泡沫”的亲历者。
1992年海南房价疯涨时，他担任一家房地产公司的副总。
这是他在接受本报记者采访时，一上来就说的三个故事——故事一：1992年，于益贤所在的房地产公司在海口建起了37幢别墅。
据他回忆，当时别墅的成本是2000元/平方米，开盘售价为4500元/平方米，结果销售的第一天就被炒房者全部买去，一套不剩，仅仅几天，别墅再次标价，价格已涨到8000元/平方米，抢的人头破血流。
于益贤感叹，盖房的不如炒房的。
故事二：于益贤手下有一个售楼小姐，广东人，原先在政府机关上班，1992年辞职，带了一点生活费来到海南，刚来时找不到工作，就先做售楼小姐，工资不高，她和人合伙炒房，3个月后辞职专职炒房，走的时候，坐驾奔驰，身家上百万。
于益贤再次感叹，这种一夜暴富的故事，在1992年的海南，就像空气一样习以为常。
故事三：于益贤在南京工作过，南京有不少熟人，每年有不少朋友去海南玩，于益贤也会尽地主之谊。
1992年炒房高峰，再有朋友过来玩，于益贤会建议他带个大额的汇票，玩几天，买几套房子再卖出去，带来的500万的汇票就变成800万了。
“那是个疯狂的年代，也是个泡沫年代。
”于益贤总结说。
是泡沫，总会有破灭的时刻。
1993年底，海南房地产的美丽泡沫化为乌有，这个号称中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产史上占据特殊地位。
于益贤说：“90年代，对于从未遭遇过真正金融危机的中国内地来说，从民间到决策层，都缺乏对泡沫经济的系统研究。
”“击鼓传花”于益贤记得他刚到海口市的情景，1989年——海南岛建省刚满一年（建省前，海南隶属于广东，1987年海南的工农业生产总值只占广东省的5%）。
上世纪90年代海南房地产泡沫警示
上世纪90年代海南房地产泡沫警示1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。
如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。
为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。
包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。
一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。
对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，是一段难以磨灭的记忆。
1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。
海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。
用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。
1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。
海南建省和特区效应也因此得到全面释放。
高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。
事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。
时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天：1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业；据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。
房地产市场崩溃之案例
房地产市场崩溃之案例∴北海热土九十年代初期北海市一大景观——近十万人不远万里来此淘金，有人一夜之间成为千万富翁；也有人早晨起来就由富豪沦为负债平民。
9个开发区破土动工，千余家房地产开发公司结彩燃鞭、挂牌开张。
据统计，在不到两年的时间里，来自全国30个省市的3000家企业，近10万外地人前来淘金，投入的资金高达100多亿，北海市政府出让规划用地多达67.75平方公里，建筑工程项目投资43亿，施工面积接近400万平方米，在建工程中超过20层的建筑达45幢，14条宽50米以上的城市干道同时开工。
那时的北海，是一片激动人心的热土，许多传奇故事在这里一幕幕上演。
1984年，北海被国家批准为全国十四个沿海开放城市之一。
1992年，仅用了一年时间，一个不足9平方公里的城市拓展到28平方公里，扩建框架延伸到80平方公里。
1992、1993年的GDP增长幅度48.17%和74.8%，一项统计数据表明，全国14个沿海开放城市9个主要经济指标综合比较，增长最快的是北海。
北海以低门槛的政策为中心，以房地产的拉动实现了第一次经济腾飞。
广西北海市政府效法广东、海南，抓住房地产业，掀起了“开发热”，在1992年一年之内就建立近20个开发区，批出土地80多平方公里，批准成立房地产公司500多家。
到1993年6月为止，该市的房地产企业已有1100多家。
北海市的土地，地方政府实行“低门槛政策”，但在1993年上半年，这些土地经三四次转手后，市场价格涨至原价的一二十倍。
土地价格从1992年初的三、五万元／亩开始急速攀升，1993年春节前后到达顶点，很多地块超过了100万／亩，1993年8月开始下降，1994年，跌到有价无市；这一时期，北海房地产市场上的公寓、写字楼、别墅的价格也由800元—1000元／平方米升至3000元／平方米、4000元／平方米。
但变冷后，房产和土地价格同步下跌，到1999年，房产跌到700元／平方米、地价格8万元／亩，许多房产与其最高价相比，已跌去6、7成。
三亚房地产泡沫之辩——别把“旅游岛”错当“房产岛”
三亚房地产泡沫之辩——别把“旅游岛”错当“房产岛”何维达;刘亚林
【期刊名称】《商界：评论》
【年(卷),期】2010(000)002
【摘要】这是一个理性的时代。
同时也是一个疯狂的时代。
理性与疯狂，都在2009年的岁末，突然聚焦到了海南的岛地产上。
【总页数】5页(P112-116)
【作者】何维达;刘亚林
【作者单位】北京科技大学经济管理学院;北京科技大学
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.从济州岛文化旅游热看三亚市文化旅游开发 [J], 布乃青
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3.国际旅游岛建设背景下三亚市体育旅游发展的SWOT分析 [J], 赵媛媛
4.群岛旅游地海洋旅游资源非使用价值支付意愿偏好研究——以山东庙岛群岛、浙江舟山群岛和海南三亚及其岛屿为例 [J], 肖建红;高雪;胡金焱;丁晓婷;赵玉宗;赵梓渝
5.国际旅游岛与自由贸易港建设背景下三亚会奖旅游目的地发展策略探究 [J], 孙行;杨亚雯
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回顾海南房地产泡沫
回顾海南房地产泡沫背景海南在过去数十年中，一直被视为中国大陆的后花园，拥有美丽的海滩、温暖的气候和优美的景色。
这些因素吸引着大量的游客和投资者前来购买房地产。
然而，房地产市场却一度出现泡沫。
海南房地产泡沫的形成海南的房地产市场在2008年后开始升温。
当时，政府提出了“国际旅游岛”的计划，旨在将海南打造成一座国际旅游胜地。
这一计划使得海南的房地产市场进入了一段疯狂的增长期，许多投资者纷纷涌入海南，购买土地和房产。
此外，银行也积极发放贷款，对于购房者来说，贷款利率低、甚至有利率优惠政策。
随着资金的充沛，房价不断攀升。
一些开发商也开始以哗众取宠的宣传手段，吸引更多的投资者。
然而，由于房地产市场缺乏有效的监管政策和投资者风险意识不足，房价开始暴涨。
在海南的一些地区，房价甚至涨到了每平方米数万元的天价，许多投资者被迫面对高额的贷款和房屋的空置问题。
海南房地产泡沫的破灭2010年，为了控制房地产市场的泡沫，海南省政府开始出台措施，包括提高土地出让费用、取消住房贷款优惠、加大对房地产市场的监管力度等。
这些措施导致房价的下降，很多投资者开始抛售自己的房产。
一些地区的房价甚至下跌了50%以上，导致一些开发商和投资者陷入巨大的财务困境。
同时，银行也开始提高房贷利率和严格审查房贷申请，使得房地产市场的活跃度一度下降。
反思海南房地产泡沫的形成和破灭，提醒我们对于房地产市场需要进行持续的监管和调控。
在海南房地产泡沫的形成中，政府的计划和措施本身不是问题，问题在于缺少有效的监管措施，导致了市场的疯狂增长。
在破灭后，政府出台了严格的监管政策，有力地遏制了房价的上涨，但也给不少开发商和投资者带来了巨大的损失。
在修正市场行为时，我们需要保护投资者利益的同时，也要避免给市场带来持续的不利影响。
回顾海南房地产泡沫的形成和破灭，我们能够得出一些。
其一，房地产市场需要政府、开发商和投资者三者的合理分配和监督，这是市场可持续发展的关键所在。
海南：永远的传说
家政 策指 引 有 着 直接 关 系。 海 南省 人 民政 府 副 省 长姜 斯 宪在 博 鳌 国 际 旅 游 论 坛 地 产 与 旅 游 主 题 论坛 上 发 表 演讲 信 心 百 倍 表 示 ： “ 南不 会 重 蹈 覆 辙 ， 我 们 对 海 南房 地 产 市 场 长期 稳 定 发 展 有 信 心 。” 海 依 据 前 不 久 刚 由 国 家 发 改 委批 复 的 《 南 国 际旅 游 岛 建 设 发展 规 划 纲 要 》 ，Ａ ２ １ 年 ＿ ２ ２ 年 ， 海 南 全省 固 定 资 产投 海 Ｋ ００ ￣ ００ ， １ 将 达 到 ３５ ７ ４， ， 相 当于 海 南建 省 以 来２ 年 的 ５ 之 多 。 “ 界一 流 的 海 岛休 闲度 假 旅 游 目的 地 ” 、 “ 国 生 态 文 明 建 ． Ｔ￣元 ２ ２ 倍 世 全 示 范 区” 、 “ 国际 经 济合 作 和 文 化 交 流 的 重要 平 台 ” 、 “ 海 资 源 开 发 和 服 务 基 地 ” 、 “ 家 热 带 现 代 农业 基地 ”— — 南 国 国 家战 略 支撑 下 ，海 南将 全 方 位 齐 头 并进 ，海 南房 地 产 不 仅 不 会 重 蹈 覆 辙 ， 随 着 海 南经 济 的 整体 提 升 ，还 将 创 造 更 多的
迹。
海 南 的 未 来 天 更 蓝 ，水 更 清 。
海南，会成为一个永远的传说。 圈
洲 有 关 国 家政 府 、工 商界 和 学 术 界领 袖 就 亚 洲 以 及 全球 重要 事 务在 这 里 进 行 高层 次 的对 话 。
海 南还 在 延 续 传 说 。
今年 １ 月， 《 国务院关于推进 海南 国际旅游 岛建设 发展 的若干 意 见》 发布 。 “ 国际旅 游岛”的定位将海南的发展 上升到
海南地产之辩
按照房产理 论 ， 量市场对增量 市场 存
维普资讯
圣 观 察 济
ＵＳｌ ＥＳ Ｓ Ｎ
０ 集 体过 冬之 时 ，有一 个地 方 涨 ２ ％以 上 。 ７月 １ ０日， 口市玉沙 村拆 海 匕 灿烂 ， 这个地方便是 海南 。
１９元 二 度 的 数 据 显 示 ，与 去 年 同 迂地块 ，挂牌起 始价为 ６ ３ 季
资本 优势 ， 将海 口品质好 、 规 鞍钢实 业总 公 司的一名 司机 ，孩子 已上 一家人月收入低于 ４ ０－ 。 ００ ￣ 模大 的地块 纳入 旗下 ，拿地 小学二年级，
一
般都 在数百 亩 以上 ，显得
２０ ０ ７年海 口市城 镇居 民可支 配收入
２８ 气势如虹 。照此看来 ， 上市 公 仅 为 １２ ９元 ， 比全 国城 镇 居 民 人 均 ３８ ４７ 司逐渐成 为海 口、三亚 等地 １ ７６元 还低 １９ 元 。收入 如此低 的居
困境 。可是 ， 漫漫 十余年后 ， 当大盘 “ 跌跌 了一 番 。有统 计数据表 明 ，截至 ２ ０ ０ ７年 不休 ” 时 ， 之 一轮 重返 大海 南 的地产 潮竟 底 ， 口的房 地 产外销 比例 为 ７％， 海 ３ 三亚
然 逆 市 而 来 … …
出租的房子 ， 在业 内被称 为“ 关房” 空 。 近年 海 南销售 的 ２ ０余 万套房 屋 中 ，
０ ０元以下 。近两年尽 管建 ０万元整 。从 造价成 本为 ２ ０ 匕 上涨 １ ．％， ８ １ 商品住宅平均价 身价 ，这个价格足足 高出 ９ 海 口房地 产史 来看 ，这样 的价 格 同样 只 筑成 本有 所提 高 ，但 造价 成本 不会超 过 ｉ ０ ０元 ／平 方 米 ， 同 比 增 长
实 际情 况是 ，尽管 房子 卖得 热火 朝
海南房地产泡沫破裂始末
海南房地产泡沫破裂始末1990年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。
1991年11月23日，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确规范了房改的分阶段及总目标、基本原则、有关政策、工作部署、工作领导等。
对房改的深化进行起到了重要的依据作用。
1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。
全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。
一时间，该地区房地产价格扶摇直上。
这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热，也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔。
1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。
导致1994年海南房地产泡沫爆发的一个主要原因是“炒地皮”，当时在海南，几乎人人炒楼花。
地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。
1993年，海南建省和特区效应也因此得到全面释放。
高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
1988年房地产平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，比1991年增长257%。
1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。
1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
随着银行收缩银根，全面停放开发贷款和住房按揭贷款。
1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落。
这场调控的遗产是给占全国0.6％总人口的海南省，留下了占全国10％的积压商品房。
房地产大泡沫的十大启示
房地产大泡沫的十大启示作者：暂无来源：《投资与理财》 2016年第10期任泽平任泽平在2014 年预测A 股“5000 点不是梦”，2015 年预测“一线房价翻一倍”。
房地产是周期之母，十次危机九次地产。
在悉心研究历史几大房产泡沫后，任泽平分析出房产泡沫的十大启示。
全球历经几次房产泡沫，19 2 3～19 2 6年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986～1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992～1993年中国海南房地产泡沫、1991～1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001～2008年美国房地产泡沫与次贷危机。
往事并不如烟，岁月变迁人性不变。
纵观全球历史上几次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下几点启示。
启示一：房地产是周期之母。
从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。
每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关，比如1991年前后的日本、19 9 8年前后的东南亚、2 0 0 8年前后的美国。
从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2～3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。
以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
以中国为例，房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约250万亿元，是2015年GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。
启示二：十次危机九次地产。
由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。
1993年海南房产的大崩盘
１９９３年海南房产的大崩盘一九九三年，通货膨胀。
朱镕基采取一系列措施，使通货膨胀得到有效治理，实现中国经济软着陆。
治理通货膨胀，为中国经济进一步发展扫清了障碍，也维护了中低收入者的利益，使他们免遭富豪阶层的掠夺。
其中，行之有效的一项政策就是出台了“国务院十六条”。
1993年，海南，始终是中国房地产的可怕记忆。
至少在当前这一代开发商中，它就像一个可怕的噩梦，如影随形，挥之不去。
房地产泡沫的巅峰与破灭在那一轮地产泡沫时期，以四大银行为首的资金，包括大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入了房地产市场。
“要挣钱，到海南;要发财，炒楼花”，这句话就像后来的“人傻钱多速来”一样流传广泛。
从1988年海南建省开始的房地产投资热，在这一年达到了巅峰。
资料显示，1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。
1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米。
“一开始都不敢相信，不敢签。
从1楼签了房产卖买合同，到6楼加价就卖了。
现在想想都害怕。
”曾经经历过海南房地产泡沫的潘石屹经常这样描述当时的疯狂。
任志强后来总结道：“1992-1993年的经济高速增长是在其它行业的投资几乎无增长的条件下，以房地产业投资为主要拉动的单一高速增长。
”这种情况决定了房地产泡沫的脆弱性。
1993年6月23日，在“国16条”出台前一天，一件影响房地产命运的大事件终于发生。
它的实际影响甚至从1993年一直延续到现在，成为发展商耿耿于怀的心头大患，它就是——终止房地产公司上市。
这一决定，在当时为阻止资金大量进入房地产起到了釜底抽薪的作用。
1993年6月24日中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的16条政策措施，开始了对房地产市场大规模的清理整顿。
房产泡沫在急剧膨胀后砰然破碎。
海南房地产泡沫历史
估计现在很多90后和00后都不知道海南岛房地产行业90年代经历过多大的风浪，今天我们重温下当年海南地产泡沫有多么可怕的经历。
2008年随着海口市南海大道９号，楼高１８８米的海口明光海航大酒店正式落成，这栋搁置了多年的海口较高“半拉子”工程迎来了它新的生机，昔日的“烂尾楼”变成了今日海口的“”。
从１９９９年至２００７年，海南花８年时间，终以把被誉为“天涯，海角，烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”盘活。
击鼓传花海南炒房成风１９９２年的春天，改革开放总设计师邓小平动身南巡。
当时的国内，针对改革的诸多争论、质疑声不断，邓小平以他独有的睿智和眼光，在南巡过程中，发表了许多振聋发聩的讲话，勇敢地为改革开放大业护航。
南巡讲话对于社会主义的本质和判断标准、计划和市场的关系等重大问题做了改革开放以来较全面明确的阐述。
小平同志在他的暮年，对２０世纪９０年代之后的中国政治经济大局进行了准确的的定位。
“胆子更大一点，步子更快一点”，南巡讲话精神已成为中国继续前行的号角。
海南建省后，闯海南，淘金去，成为无数内地人的选择。
“那是一个疯狂的时代。
”经事的人，无论成王败寇，都认同这一判断。
“十万大军下海南，各大财团抢地盘”。
满大街都是各地口音的炒房炒地者，他们口中吐出一个个惊人的天文数字，数字背后却只是一块不毛之地，或是刚刚挖了个坑的“大厦”。
这些天文数字还在不断膨胀，直到演变成一个令其原形毕露的词汇：海南地产泡沫。
“一开始都不敢相信，不敢签。
在１楼签了房产购卖合同，到６楼加价就卖了。
现在想想都害怕。
”潘石屹曾这样回忆。
周先生是某省驻海南办事处专业，曾经为单位在海南炒房地产。
１９９２年，周先生来到海南。
那时候，海南房地产正是热火朝天的时候，大家都像疯了一样。
除了炒房地产，海南还在热炒内部股。
社会上购内部股，根本不问这是什么公司的股票，都是用真金白银去购。
到较后，全部变成了废纸。
在海南“地产泡沫”较膨胀时，各地“热钱纷纷流入，房价以每天２００至３００元的速度上涨。
卫留成：海南不能再陷房地产泡沫泥潭
泥潭 ，再 也 不能 走 这个 路子
国务 院国资委主任李荣融 日前在第十一届北京大学光 华新年论坛上说 （ 盛若 蔚 ） 说
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海南省委书记卫留成近 日 在海南省委五届六次全会上
（ 应珊 马 陈伟 光 罗 昌爱 ）
其次是要抓成本。说实在的，竞争的背后就 是成本的竞争。别看 价等不 良势头，我们一是要搞好房地 产发展规 划，严格 按规划办事； 企业老总坐在前台谈 判，背后靠的是企业的成本，成本 降得下来就有 二是要控制好供地的数量 ； 三是要控制好房地产开发和建设的节奏与 竞争力， 就能谈得赢 ； 降不下来，很难赢 。所以国资委成立后，我们对 进度，不能～哄而上，在控制节奏的基 础上提 高房地产的品位 ；四是
高达 ８ ％。结果，一有风 吹草动，银行听说 这个企业有点问题 ，就把 ７ 企业的资金紧缩 结果这个企业因为资金链断裂只能接受重组 。所以，
现金流一定不能断，否则就必死无疑。 雷曼兄弟公司高层在出席美国国会听证会时的第一句话就是 ：为
象已经引起了海南省委、省政府的高度警惕。 实施国际旅游岛建设是 国家战略，目 的也就是为了扩大我国的对 外开放， 为了更好地保护好海南的生态环境 ， 为了强岛 富民。 这不能含糊。 面对这 种情况，我们省委、 省政府 的态度是 ： 坚持科学发展观，保持 冷静头脑 ，确保 国际旅游岛建设稳步推进、健康发展，确保老百姓在
家企 业 那么简 单。在 前景不太 明
朗的时候 ， 没有什么比捂紧 “ 钱袋 子”
更为紧迫的
高，并 非好事。最 终都会转嫁 到消 费者身上 ，弄不好就是 泡沫，海南
再也不能陷入 这个泥潭 了
房地产泡沫的特征及表现
房地产泡沫的特征及表现（1）房地产泡沫的特征房地产产品不同于一般的产品，它具有资本品和耐用品的双重特征。
具体而言，它具有与资本品类似的特征，比如被投资者用于投资、投机，从中获取收益;从另一个方面，它具有与耐用消费品类似的特征，譬如不可能严重脱离真实价值，需求弹性小。
当房地产泡沫发生时，会呈现一系列特征，这些特征对于我们分析、理解房地产泡沫至关重要。
那么，房地产有哪些特征呢?归纳起来，总共有以下特征:①土地泡沫决定房地产泡沫房地产的价值由房产和地产构成。
房产的价值主要是建筑房屋耗费的原材料、人力成本、机器设备等，这部分的市场价格会上涨，但幅度不会太大，不会偏离基本价值，因而房产的建筑成本的上升幅度比较小。
然而，地产的情况却大不相同。
在市场的资源配置过程中，资源越是稀缺，市场价格越高，反之则相反。
土地不同于其他的生产要素，它是一种稀缺资源，在经济过程中的地位极其重要。
随着城市化的快速推进，城市的用地需求越来越大，但土地供给有限，必然导致土地价格快速上涨。
开发商为了保证利润，必然会把土地价格的上涨成本转移到房价上面，直接导致了房价的上涨。
土地价格的上涨占据着房地产价格上涨的绝对比重，当土地泡沫发生时，房地产泡沫就会不可避免。
因而，房地产泡沫的一大特征是土地泡沫决定房地产泡沫。
②房地产泡沫一般出现在经济繁荣、扩张的时期我们回顾之前发生过的房地产泡沫，发现它们都有一个共同的特征，那就是每一次房地产泡沫的发生，都是出现在经济的繁荣时期;在经济处于萧条、衰退的时期，还没有出现过房地产泡沫的现象。
比如，20世纪20年代美国佛罗里达泡沫和20世纪90年代日本的房地产泡沫，都是出现在各自国家经济的繁荣时期。
这背后的原因在于，当经济繁荣时，政府为了进一步提高经济增长率，会加大固定资产投资，特别是当消费不振、出口疲软时。
固定资产投资的一个重头戏就是房地产投资，房地产的大量投资带动了城市经济的发展，但也不可避免地推高了房价。
海口市处置积压房地产8年经验谈
海口市处置积压房地产８年经验谈作者：戴开权来源：《中国经济周刊》2008年第06期众所周知，上世纪90年代的海南海口是全国房地产泡沫的重灾区。
截至1998年底，全市空置商品房360万平方米；停缓建工程项目416宗，涉及原规划报建面积1438万平方米；闲置土地2856公顷。
按经济适用住房标准，即每套房面积100平方米供5人居住计算，海口市空置和停缓建的商品房总面积够18万户90万人居住，而当时全市常住人口才80万人。
1999年7月，国务院审时度势作出处置海南省积压房地产试点工作的决定。
经过海口市各有关部门8年的艰辛努力，许多专家学者曾预言15年都处置不完的积压房地产终于圆满完成处置任务。
在这个过程中，一些经验固然值得总结，而如何将历史教训转化为促进房地产市场健康发展的措施，显得尤为重要。
六条经验一是制定政策法规，提供法律保障。
在充分调研的基础上制定了20多个政策法规和规范性文件，明确了各部门的职责，促进全市处置工作依法、规范、高效地进行。
二是积极推出转化房，促进销售盘活。
充分利用积压商品房转化为经济适用住房销售优惠政策，通过返还开发企业土地出让金的办法，降低积压商品房销售价格，实行政府限价，面向广大中低收入阶层销售，消化了一大批积压商品房。
同时也吸引了大量岛外人士前来购买，出现了“东北村”、“浙江苑”、“上海帮”等，转化房已成为海口房地产市场的一大亮点。
三是强制代为处置，突破处置难点。
政府限定一个时间让停缓建工程项目产权人申报处置方案，对超过期限不作为的停缓建工程，政府就指定机构进行代为处置，处置收益存放在法院或财政指定的账户，待产权人理清关系后，凭有效证明文件再申领分配。
四是实施分类处置，确保处置实效。
一是“压”：项目在规划审批时按原批建的40%进行核减，同时注意不搞一刀切，对自身配套完善、符合城市规划的项目，可以通过优化方案，按原开发强度续建。
二是“拆”：拆除不符合现行城市规划要求的停缓建项目。
海南房地产泡沫的分析
海南房地产泡沫的分析什么叫房地产泡沫？房地产泡沫是泡沫中的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；是房地产价格波动的一种形态；房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
【案例分析】总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
短短三年，房价增长超过4倍。
最后留下是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。
当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。
一．海南房地产泡沫产生的原因1.房地产商品的特别性。
在肯定时期内房地产商品供求不易平衡，而且条约期摊销交易资本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。
中国改革开放的进一步加强，促使海南一夜之间成为人们投资的乐园，海南房地产的需求爆炸式的增长。
2.地皮的稀缺性。
都市面积在都市化历程中可以不停扩大但是地皮资源是稀缺有限的，我国的地皮资源相对匮乏，随着经济的生长，人们对稀缺的地皮需求有无穷扩大的趋向。
而海南是属于独特的热带无冬岛屿，景色美丽，空气清新，气候宜人，既是休闲、旅游、度假的胜地，更逐渐成为人居环境优秀的稀缺资源。
而且3.4万平方公里的海南岛却不足800万人口，人口密度不大，更是给更多人来选择。
3.地价具有捏造性。
由于人们预期的分歧理地皮使用收益贴现值之和与现实的市园地价之间总存在真相上的毛病。
这种毛病越大，说明现实的市园地价中捏造部门越多大概说泡沫因素越多，反之越少。
综观房地产泡沫的膨胀乃至幻灭无不与发达致富的欲望与从众举动有关。
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九十年代海南房地产泡沫警示开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。
当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。
1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。
如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。
为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。
包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。
一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。
对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，是一段难以磨灭的记忆。
1988 年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。
海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。
用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。
1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。
海南建省和特区效应也因此得到全面释放。
高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。
事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。
时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天：1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业；据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。
短短三年，增长超过4倍。
与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。
1992 年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。
经过轮番倒手，政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。
以至于次年前来视察的朱镕基副总理忍不住提醒当地政府：“北海不同于我的上海…… （北海建设）要量力而行”。
在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。
其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。
泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。
几乎所有的开发商都成了银行的债务人。
精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。
据潘石屹本人透露，他和几位合伙人在海南炒房的第一笔资金500万元，就是通过一个北京朋友从银行弄到的贷款。
由于投机性需求已经占到了市场的70％以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手。
每一个玩家都想在游戏结束前赶快把手中的“花”传给下一个人。
只是，不是每个人都有潘石屹这样的好运气。
1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆地吹响。
当天，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。
银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。
这场调控的遗产，是给占全国0.6％总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。
全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。
开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。
当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。
更糟糕的是，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。
即使是已经建成的抵押项目，由于泡沫破裂后，项目大幅贬值，其处置难度也超过想象。
据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20％，现金回收比例不足20％。
一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资，同样损失惨重。
为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。
1995 年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。
但是这一亡羊补牢之举并未奏效。
仅仅两年零10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。
1998年6月21日，央行不得不宣布关闭海发行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。
据了解，从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。
截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17％，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％。
从2006 年下半年开始，元气大伤的海南房地产也开始出现了缓慢的恢复性增长，不过，总成交量仍然有限。
当年侥幸逃过一劫的潘石屹提醒人们：海南房产泡沫的后遗症仍未彻底结束。
眼下正在全国其他城市蔓延的这场“史上最坚硬的泡沫”，究竟会不会重蹈十五年前海南的覆辙，没有人能说得清。
When you are old and grey and full of sleep,And nodding by the fire, take down this book,And slowly read, and dream of the soft lookYour eyes had once, and of their shadows deep; How many loved your moments of glad grace, And loved your beauty with love false or true,But one man loved the pilgrim soul in you,And loved the sorrows of your changing face; And bending down beside the glowing bars, Murmur, a little sadly, how love fledAnd paced upon the mountains overheadAnd hid his face amid a crowd of stars.The furthest distance in the worldIs not between life and deathBut when I stand in front of youYet you don't know thatI love you.The furthest distance in the worldIs not when I stand in front of youYet you can't see my loveBut when undoubtedly knowing the love from bothYet cannot be together.The furthest distance in the worldIs not being apart while being in loveBut when I plainly cannot resist the yearningYet pretending you have never been in my heart.The furthest distance in the worldIs not struggling against the tidesBut using one's indifferent heartTo dig an uncrossable riverFor the one who loves you.倚窗远眺，目光目光尽处必有一座山，那影影绰绰的黛绿色的影，是春天的颜色。
周遭流岚升腾，没露出那真实的面孔。
面对那流转的薄雾，我会幻想，那里有一个世外桃源。
在天阶夜色凉如水的夏夜，我会静静地，静静地，等待一场流星雨的来临…许下一个愿望，不乞求去实现，至少，曾经，有那么一刻，我那还未枯萎的，青春的，诗意的心，在我最美的年华里，同星空做了一次灵魂的交流…秋日里，阳光并不刺眼，天空是一碧如洗的蓝，点缀着飘逸的流云。
偶尔，一片飞舞的落叶，会飘到我的窗前。
斑驳的印迹里，携刻着深秋的颜色。
在一个落雪的晨，这纷纷扬扬的雪，飘落着一如千年前的洁白。
窗外，是未被污染的银白色世界。
我会去迎接，这人间的圣洁。
在这流转的岁月里，有着流转的四季，还有一颗流转的心，亘古不变的心。