历史地段城市更新的城市设计转型实践——以济南百年商埠区槐荫片区城市更新项目为例

的趋势下， 城市新增机会用地呈现规模小、 设计条件复杂的特点，
对城市设计的各个方面，如用地策略、功能策划、城市意向与空间构成等，提出更为精细化 的要求。历史地段城市更新项目，情况更为复杂，往往面临保护城市历史文脉和改善民生两 大矛盾性诉求同时存在的情况， 这要求城市设计根据价值判断做出科学合理的权衡。 近年来， 小规模渐进式的更新模式因尊重产权个体、 经济可行、 可较多保留社区文脉而受到广泛关注 和认可， 这一模式对蓝图式的城市设计表达也提出新的要求， 即在城市空间的结构性与整体 性管控下制定相对具体的分期实施策略。 对于历史地段城市更新类的城市设计项目， 上述要 求可分解为三个难点问题，需要着重解决： （1） 历史文化价值评估与特色空间重构 地块的发展变化经历了较长的历史时期， 积累了各式各样的历史记忆和文化资源， 需要 理清脉络分清主次， 结合操作可行性和当代城市生活需求， 对保留和更新的具体内容做出价 值判断，最终落实到物质空间，形成独特的城市特色空间体系。 （2）指向实施、定性定量并重的商业策划 历史地段的城市更新不仅仅是物质空间的更新， 更意味着所承担的城市职能的更新和功
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小结
在“新常态”背景下，针对历史地段城市更新的城市设计亟需丰富内涵并拓展外延。城
市设计长于物质空间的建构， 历史地段的城市更新落实于物质空间而不局限于物质空间。 因 此，在传承历史文脉，尤其在对接市场和面向多元主体渐进式实施方面，城市设计还需不断 总结积累经验，并寻求与其他专业机构（如市场策划和管理咨询）的合作及相互支持。 参考文献
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能业态的更新， 以及由此带来的生活场景的更新。 这一过程往往涉及产业植入和功能业态调 整， “拍脑袋”式的策划过程和“自上而下”规划角度的考量难以保障市场机制下的街区活 力。需引入科学的商业策划和商业量定量分析加强城市设计的可实施性。 （3）实施策略 历史地段城市更新通常项目周期长， 特别是近年来经济形势变化、 社区意识觉醒以及对 诸如“新天地”项目的反思，政府主导、多方参与的小规模渐进式更新模式得到较多认可， 历史地段更新类城市设计需要在历时较长的渐进式更新进程中发挥作用， 分期实施策略在城 市设计项目中的重要性增加，甚至成为评价该类型项目成功与否的关键。 下文将以济南百年商埠区槐荫片区城市更新项目为例， 详细介绍针对上述三个要点的城 市设计实践。
图 9. 济南市商圈结构分布图
图 10. 土地价值及市场表现分析图表
西市场历史悠久， 具有较浓厚场所精神特质， 服务市井生活的商贸交易功能自开埠之初 延续至今。目前是服务于济南西部的最大商圈，税收贡献大。西市场商圈在文化传统和经济 社会发展两方面的不可替代性决定了对其的更新策略为业态类型及商业量的调整， 以及以此 为基础的物质空间设计。 这里采用全市商业结构配比和市内同类商圈横向比较两种方式， 综 合分析西市场商圈的发展潜力和业态调整方向。济南市商圈结构分市、区两级，两大市级商 圈多个区级商圈联动（详见图 9） 。随着商埠区槐荫片区城市活力的复兴，西市场商圈有潜 力从同类型商圈中脱颖而出， 升级为副市级商业中心， 从而改变济南市商圈大结构。 根据 《济 南市城市商业网点规划（2012-2020） 》中提及的服务半径、人均商业经营面积等商业网点建 设控制标准，区级商业中心的总零售经营面积约为 15 万㎡，副市级商业中心 20 万㎡，西市 场现状商业总量约为 12 万平方米，有 3 万～8 万㎡的提升空间。从业态角度考量，西市场 商圈由小商品批发市场和提供中低档产品的购物广场两部分组成， 其中， 小商品批发市场既 是其特色所在，也存在较大的问题。横向对比济南四大小商品批发市场，分析其市场表现及 土地价值利用情况，发现西市场商圈租金高企，但小商品批发市场单位面积成交额偏低，未 能充分发挥土地的经济价值，竞租能力差(详见图 10)，在单纯依靠市场规律运作的情形下易 被替代。为保留西市场文化价值的同时最大限度地挖掘经济价值，提出保留小商品市场、整 体运营、高附加值业态（如商务、创意文化产业）植入、竖向立体发展的策略，并以此为基 础进行城市空间组织与设计（详见图 11） 。
公顷用地，编制修建性详细规划。经四路基督教堂所在地块近中山公园，区位优越，易引入 社会资本，针对这一地块，在制定修建性详细规划深度的城市设计基础上，通过城市设计导 则和建筑外观设计导则建立指标体系，以城市设计地块图则的形式（详见图 13） ，反映对空 间形态的管控，并与控规直接对接，细化相关要求，如檐口线高度、开放空间位置、形态单 元最大长度、建筑色彩、屋顶形式等等。在项目选址与审批、规划设计方案审查和竣工验收 各阶段，采用“设计条件+导则附图”的方法，将规定性要点加入现行的管理体系中。对于 条件尚未成熟但改善民生诉求迫切的老旧小区， 进行专题研究， 针对小区环境和建筑单体两 大改造内容，根据改造需求分类，制定分类分项的改造导则（详见图 14） 。
图 1. 济南商埠区小方格网城市骨架
图 2. 建筑风貌多元
图 3. 商埠区走向衰落亟待更新
2007 年以来，为带动商埠区的城市更新与整体复兴，济南先后编制了针对商埠区保护 发展的《济南商埠区历史文化城区保护策略研究》和《济南古城及商埠区保护与发展研究》 ， 明确了各类保护要素，划定“三经四纬一园十二坊”的保护区划（详见图 4） ；同时对商埠 区城市功能进行梳理，明确西市场和大观园为商业核心、以经二路为商业街的功能结构，提 出提升商埠区的游憩功能；针对空间形态，制定了保护街道尺度、不开路不拓路、保护沿街 立面连续性的总体原则。2010 年商埠区市中片区率先启动指向实施的城市更新，在《济南 商埠风貌区保护与复兴城市设计》 （详见图 5）的基础上，编制了先期实施地块的修建性详 细规划，现已进入施工阶段。
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济南商埠区槐荫片区城市更新项目的城市设计实践
2.1 项目概述
济南作为国家历史文化名城，底蕴深厚，历史文化资源众多。1904 年，胶济铁路在济 南设站，从此拉开了济南自开埠历史的序幕。商埠区遵循现代城市建设的理念，以东西向经 路和南北向纬路相交形成的小方格路网为骨架，城市空间独树一帜（详见图 1） ；中西方建 筑文化在此交融碰撞（详见图 2） ，西式洋楼和中式宅院鳞次栉比，中西结合的建筑样式新 颖独特；银行、戏院、市场、洋行、影楼、教堂等多类型城市功能云集，产生了活跃多元的 生活场景，商埠区盛极一时。历史发展时代变迁，商埠区在历经众多历史时期、见证各类历 史事件后逐渐走向衰落，如今的商埠区生活设施落后，居住拥挤，人口老龄化严重，商业衰 落（详见图 3）……同时保留的历史文化遗存也日久失修，如清末民初民族工商业发展时期 的老字号商业建筑，买办资本家家宅， “五三惨案”纪念地，日本部队驻地和日本领事馆建 筑，革命纪念性建筑，以及新中国成立后集体居住建筑和 80 年代初期的小商品市场等。商 埠区的城市更新紧迫性凸显。
2.4 多层级、分时序的实施策略指引
商埠区槐荫片区城市更新项目将开发模式和实施管理建议纳入城市设计范畴， 针对项目 的实际情况建议以政府为主导，引入 PPP（Public-private Partnership）模式，即“公共私营 合作”的融资模式，在保障公共利益的同时，可较大程度利用社会资本；制定了以“街坊” 为单位，分批推进、动态释放土地的分期开发时序。 近期开发围绕两大内容：一是有条件的“街坊”率先启动城市更新项目；二是基础设施 的改造和环境的改善。先期启动地块中，济南饭店所在地块条件最为成熟——产权单一，现 为国营资本运营；历史资源丰富，较少涉及拆建，更新策略以建筑和场所的活化利用为主。 结合前期“城市艺术创意公园”和“婚礼广场”的策划，本次城市设计项目针对该地块 2.6
图 13. 城市设计地块图则
图 14（a）. 老旧小区环境分类改造导则
图 14（b）. 老旧小区建筑分类改造导则
远期开发存在较大的不确定性， 现阶段根据整体城市设计为远期开发制定开发强度控制 要求，通过匡算拆建量，发现难以做到地块内平衡，提出“整体运营、内外捆绑”安置思路， 以弥补历史地段对建设强度的限制，增加可实施性。
图 6. 社会阶层分布的历史演进
图 7. 基于空间的历史价值评估及现状落点
图 8. “一核两市三轴”的特色空间体系
2.3 定性与定量相结合的功能策划及商业规模研究
商埠区槐荫片区城市设计项目将“西市场商业中心”和“商埠区特色街区”列为更新重 点，着重进行功能策划和规模定量研究，试图从市场供求与经济测算的角度，弥补以往城市 设计项目重设计而轻策划的不足。
图 11. 高附加值业态植入与立体的空间策略
图 12. 根据商业量测算反推空间模式
表 1. 各商业类型商业量汇总统计表（数据来源：“商业规模与业态规划分析” ）
商埠区特色街区的商业开发为新植入模块，是基于“三经四纬一园十二坊”的、最能反 映商埠区历史文化价值的特色街区。这里采用案例借鉴与城市设计空间方案相互校核的方 法，确定业态和商业规模。首先根据商埠区的历史文化价值和区位条件，确定商埠区特色街 区的整体定位，即市中心的以历史文化休闲为主题的商业中心，以本市消费者、周边办公居 住人群为主， 兼顾国内外旅游消费人群。 按照官方公布的人均 GDP， 选取与济南相近的苏州、 厦门和福州作为参考对象（详见表 1） ，粗略确定 20 万～30 万㎡的基本商业面积，以及百货 店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮、旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊等基 本业态。市中区商业规模约为 15 万㎡，偏重商务金融服务专业店专卖店等业态，因此，槐 荫片区的商业量空间在 5-15 万㎡之间，业态选取应更侧重文化娱乐、餐饮、旅游服务、展 示等。根据用地面积和容积率控制指标测算，商业经营面积占特色街区总开发面积的 12%-36%，可反推空间组织模式(详见图 12)。
图 4. “三经四纬一园十二坊”保护区划
图 5. 市中区城市设计鸟瞰效果图
商埠区槐荫片区的城市设计项目在这一阶段介入， 以商埠区整体为研究范围， 以槐荫辖 区经四路以北的 73.5 公顷用地为规划设计范围，对接历年来的各项研究，在地段保护专题 研究的基础上，制定改善民生、提升历史地段活力、传承历史文化的城市设计策略，并提出 面向实施的路径指引。