保障房资产证券化研究报告

保障房资产证券化研究报告

2017年10月

目录

一、保障房定义及相关政策 (3)

（一）保障房的意义 (3)

（二）保障房的定义 (3)

1、一般性定义 (3)

2、《城镇住房保障条例（征求意见稿）》定义 (3)

（三）政策梳理 (3)

二、保障房ABS发行概况 (7)

（一）审批制下发行情况 (7)

（二）备案制下发行情况 (7)

三、保障房ABS操作要点 (9)

（一）保障房ABS介绍 (9)

（二）保障房ABS项目的选取标准 (9)

（三）保障房ABS的重要参与方 (10)

（四）保障房ABS的交易结构 (11)

（五）保障房ABS的现金流归集 (12)

（六）保障房ABS的增信措施 (12)

四、保障房ABS案例分析 (13)

（一）扬州保障房项目 (13)

1、交易结构 (13)

2、基础资产 (14)

3、产品结构 (16)

4、现金流归集与分配 (16)

5、增信措施 (17)

6、相关方简介 (17)

（二）天津房信限价房项目 (18)

1、交易结构 (18)

2、基础资产 (18)

3、产品结构 (19)

4、现金流归集与分配 (19)

5、增信措施 (21)

6、相关方简介 (21)

五、保障房ABS发行利率 (23)

（一）保障房ABS发行利率概况 (23)

1、AAA级资产支持证券发行利率情况 (23)

2、AA+资产支持证券发行利率情况 (23)

3、AAA级资产支持证券与AA+级资产支持证券比较分析 (23)

（二）保障房ABS发行利率与其他固收产品利率比较分析 (24)

1、利率表现情况 (24)

2、AAA级资产支持证券与其它固收品种利差比较分析 (24)

3、AA+级资产支持证券与其它固收品种利差比较分析 (25)

4、保障房ABS发行利率与其他固收产品利率比较 (25)

一、保障房定义及相关政策

（一）保障房的意义

改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。其中，棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。大力推进棚户区改造，不仅有利于稳增长，而且能够有效改善困难群众的住房条件，促进社会和谐稳定。

（二）保障房的定义

1、一般性定义

保障房，即保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。

2、《城镇住房保障条例（征求意见稿）》定义

根据国务院2014年3月发布的《城镇住房保障条例（征求意见稿）》，其中定义如下：

保障性住房，是指纳入城镇住房保障规划和年度计划，限定面积标准、租售价格等，向符合条件的保障对象提供的住房。

城镇住房保障，是指通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，为住房困难且收入、财产等符合规定条件的城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员提供支持和帮助，满足其基本住房需求。

（三）政策梳理

各级政府部门高度重视保障房建设，并发布了一系列政策积极采取有效措施做好保障房工程相关工作，近年中央部门保障房相关政策梳理如下：

二、保障房ABS发行概况

（一）审批制下发行情况

截至2014年2月前，共有2单保障房ABS项目受理获批并最终发行，其基础资产均为BT债权。根据2014年12月《资产证券化业务基础资产负面清单》，以地方政府为直接或间接债务人的基础资产和以地方融资平台公司为债务人的基础资产均列入负面清单，因此BT债权不能作为资产证券化项目的基础资产。

此外，审批制后期的BT债权类ABS申请均被证监会撤回，因此审批制时证监会已经不认可BT债权类ABS。

（二）备案制下发行情况

根据2014年12月《资产证券化业务基础资产负面清单》，其中列入负面清单的基础资产包括“待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。”因此，保障房作为基础资产的资产证券化项目是受到监管层认可的。

截至2016年10月，备案制下保障房ABS共发行5单，均在深交所挂牌转让，计划管理人均为华泰资管，具体情况如下：

三、保障房ABS操作要点

（一）保障房ABS介绍

保障房ABS是指基于保障房未来销售收入产生的现金流作为资产支持证券还本付息来源的资产证券化项目。但保障房未来销售收入不能直接作为基础资产，需要嵌套信托受益权模式，具体原因如下：

目前监管层对基础资产的界定较为严格，可直接作为基础资产的大类分为债权、收益权、信托受益权、门票等权利凭证。其中深交所对收益权作为基础资产做了严格规定，仅包括高速公路收费收益权、电力收益权、污水处理收益权；债权作为基础资产分为已存在债权债务关系的债权和未来债权，均需要债权有效存在且有合同作为依据；门票等权利凭证作为基础资产需要采取出售票证形式进行经营，并有明确法律依据，且特定化手段具有可操作性（包括票号编码、销售记录等）。

此外，基础资产的定义为，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。而房屋销售无法特定化，所以保障房销售难以直接作为基础资产。

因此，保障房未来销售收入不能直接作为基础资产，需要作为底层资产，然后包装成信托受益权的方式作为基础资产。

（二）保障房ABS项目的选取标准

1、保障房项目已四证齐全，最好已经办理完销售许可证。

因为最终项目需要通过信托贷款方式给持有保障房的借款人放款，所以保障房项目四证齐全才能满足信托放款的432要求。

此外，保障房项目最好在半年或者1年内开始销售，才能覆盖项目每年付息。

2、保障房项目需市场化销售。

保障房项目需要向购房者收款或实质向购房者收款，不能为政府或政府平台回购模式。否则，该项目将符合负面清单中以地方政府为直接或间接债务人的基础资产或者以地方融资平台公司为债务人的基础资产。