济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告
别墅项目可行性定位报告
别墅项目可行性定位报告一、引言在当今社会，越来越多的人对生活品质有了更高的要求，个性化居住已经成为一种时尚和追求，同时随着人们收入水平的提高，对居住条件的要求也越来越高。
因此，别墅项目作为高端住宅产品，在房地产市场上有着广阔的前景和发展潜力。
本报告对别墅项目的可行性进行定位分析。
二、市场分析1.需求分析：随着经济发展和人们收入水平提高，对高端住宅的需求也逐渐增加。
同时，随着城市化进程的推进，人口密度不断增加，很多人对更宽敞舒适的居住环境有了更高的追求。
别墅因其独特的空间和私密性，越来越受到中高收入人群的青睐。
2.竞争分析：别墅项目的竞争对手主要包括其他房地产开发商的高端住宅项目。
竞争对手们普遍采用差异化的定位策略，注重产品的独特性和高品质的装修，以满足高端消费者的需求。
3.价格分析：别墅项目的价格相对较高，一般针对中高收入群体。
但是价格更高也意味着利润空间更大，只要能够满足消费者的需求，别墅项目仍然具备较高的可行性。
三、项目定位1.目标市场定位：针对中高收入人群，项目以品质、独特性和私密性为核心卖点，打造高端别墅项目。
2.产品定位：通过打造高品质的别墅产品，创造舒适、私密、安全的居住环境。
项目注重建筑设计的独特性和新颖性，致力于为业主创造与众不同的居住体验。
3.价格定位：根据项目的高品质和独特性，定价相对较高，但仍在可接受范围内，以保证项目的盈利能力。
4.营销策略定位：项目应注重与潜在消费者的互动和沟通，通过高质量的宣传材料、展示等方式，展示项目的独特魅力和优势，吸引潜在客户。
四、可行性分析1.市场需求：根据市场分析，高端别墅项目有着较大的市场需求，尤其是在中高收入人群中。
这一需求在未来还将持续增长，因此别墅项目具备可行性。
2.竞争优势：通过打造高品质、独特性和私密性的别墅产品，项目能够与竞争对手形成差异化竞争，吸引目标客户。
另外，项目选择适宜的地理位置、便捷的交通等因素也有助于提升竞争力。
3.盈利能力：虽然别墅项目定价较高，但是通过节约成本和有效管理，项目仍然具备较高的盈利能力。
2019年8月居易国际·山东雪野湖项目市场研究与定位报告
Slogan—品味上海，上海品位
重庆德普·常青藤人文别墅
以消费者洞察为市场突破点。
一个有思想的人，如何来看待别墅？他们又希望别墅能带来何种生活体验？ 洞察：客户群看待别墅，往往不带有任何符号。他们只是需要一个空间， 来与自己形成一种共鸣，满足心理的一种慰藉。
Slogan—有思想的人都很寂寞，幸好还有常青藤
大济南·高端人士·度假行宫
济南城市圈高端人士度假、休闲、娱乐、商务、居住的山水行宫
山东高速项目产品矩阵模型：
竞争力分析：
① 该项目配备高尔夫、水上游乐中心、五星级酒店等高端配套，将成为其撬动前期市 场的有力支点。
② 该项目具有先天的一线湖景资源和国企背景、资金优势。 ③ 与绿城集团的合作，将提升该项目的整体品质和市场影响力。预计该项目将导入绿
关于和声。
About HOSN.
持续发展的公司，不断重塑自我，突破常规。
Sustainable development of the company, Constantly reshaping themselves to break through conventional.
这是和声机构的旋律。 This the melody and sound of HOSN.
恒大项目
民俗文化走廊 马鞍山森林公园
山东高
速项目
本
案
左岸水都度假中心
水上运动中心
农业观光区
二、项目用地资源研究。
中心湖景线价值
自然人文价值
山体生态价值
1.中心湖景线价值——石质岸线，二类湖景
• 本案紧贴环湖大道，拥有西、南二侧较好的向湖观景面，满足亲湖体验。
• 从未来看，这一线的用地已经所剩无几，作为度假居所既有稀缺性，又有高成长性， 潜力无限。
旅游度假区规划策划案例：山东莱芜雪野湖牧鹤湾度假区策划-绿维创景
旅游与城市规划设计丏家
产业地产与新型城镇化运营服务商
项目布局图 后期效果：
旅游与城市规划设计丏家
产业地产与新型城镇化运营服务商
旅游运营网
项目强调自然环境、与环境相生相融的建筑与设施以及人与自然和谐的游憩 方式，成为引爆雪野旅游区全面发展的起搏器，雪野湖旅游发展的样板，并在向 着莱芜市重要的形象名片以及济南城市圈标志性的旅游度假目的地发展。
旅游运营网
山东莱芜雪野湖牧鹤湾度假区策划
难点聚焦：
北京绿维创景规划设计院
如何整合自身优势，避开济南周边“老牌旅游”项目的竞争?
项目业主：
山东高速集团有限公司
完成时间：
2008 年
项目背景：
在济南都市圈中，莱芜北部地区被定义为“济南的后花园”。所以，雪野湖 责无旁贷成为后花园的重中之重。相对于济南的快节奏与喧嚣，这个“花园”是 激烈生存竞争中都市人放松身心、修生养息的地方。不同于都市环境，雪野湖的 自然山水与休闲生活方式将给人带来休闲文化体验，达到使人重获活力、恢复精 神和斗志的目的。
山东莱芜雪野湖牧鹤湾度假区策划
旅游与城市规划设计丏家 产业地产与新型城镇化运营服务商
北京绿维创景规划设计院
New Dimension Planning & Design Institute Ltd.
官方网站：旅游运营网
版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
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个度假区划分为“”一带四区：一带——滨湖休闲带，四区——温泉度假区、运 动休闲区、商务休闲区、东岭度假社区。功能分区图旅游与城市规划设计丏家
雪野湖第二阶段
莱芜市城市总体规划（2003-2020年） Laiwu City Macro-plan(2003-2020) 确定雪野镇为旅游型重点镇，规划人口1-3 万人。
南栾宫
Nan Luan Palace
房干生态景区
Fang Gan Ecological Scenic Zone
锦阳关齐长城
Jin Yang Gate Qi Dynastic Great Wall
淄博Zhibo
潍坊 Weifang 青岛 Qingdao
• 雪野湖，作为莱芜的咽喉要道，济 南与莱芜的交界口，更是处于主要 城镇的边缘地带。
泰安 Taian
雪野湖 Xueye Lake 莱芜 Laiwu 曲阜 Qufu
• 目前已有的定位：济南都市圈的后 花园，依旧未更改雪野湖边缘性的 特质。
济宁 Jining
济宁 Jining
雪野湖休闲度假区概念规划 Xue Ye Lake Concept Plan
4
区域交通分析
Regional Communications Analysis
烟台 Yantai
• 莱芜不具备机场，而铁路为主要服 务于货运的支线，因此公路运输在 其对外来联系中起着最主要的作用； 与济南、泰安联系密切，受济南辐 射力最大。
基地环境分析
Environmental Site Analysis
项目经济分析
Project Economic Analysis
限制与机遇
Constraints and Opportunities
相关案例研究
Related Case Studies
规划策略
Planning Strategies
整体规划概念
•
2019年8月居易国际·山东雪野湖项目市场研究与定位报告
Part2.项目与竞争解读
一、项目概况——规模较大，景观资源较好。
• 项目规划用地1560亩（可建设用地870亩），南临环湖大道并与雪野湖相望。用地 依山临水成环抱之势，自然地势起伏变化，环境优美，用地内部现有几处村落依山 势而建、零落其中。规划环湖2路穿项目用地而过。
• 目前整体地块内拆迁工作还未进行，还有村落集中居住和学校正常办学。
Slogan—品味上海，上海品位
重庆德普·常青藤人文别墅
以消费者洞察为市场突破点。
一个有思想的人，如何来看待别墅？他们又希望别墅能带来何种生活体验？ 洞察：客户群看待别墅，往往不带有任何符号。他们只是需要一个空间， 来与自己形成一种共鸣，满足心理的一种慰藉。
Slogan—有思想的人都很寂寞，幸好还有常青藤
Slogan—不动声色的优雅
杭州·青山湖81号
纯粹的广告推广解决营销的案例。
半路接手，原有概念缺乏市场认知与共鸣。 和声巧妙地将Noosa（“天堂”）与杭城结合，以“COPY NOOSA” 概念，整合通路发起广告创意
， 无任何营销活动配合下，纯粹广告推广最终达成项目南区、东区别墅全部售完的成果。
恒大项目
民俗文化走廊 马鞍山森林公园
山东高
速项目
本
案
左岸水都度假中心
水上运动中心
农业观光区
二、项目用地资源研究。
中心湖景线价值
自然人文价值
山体生态价值
1.中心湖景线价值——石质岸线，二类湖景
• 本案紧贴环湖大道，拥有西、南二侧较好的向湖观景面，满足亲湖体验。
• 从未来看，这一线的用地已经所剩无几，作为度假居所既有稀缺性，又有高成长性， 湖 项 目
市场研究与定位报告
2019年8月2日
别墅项目策划文案
别墅项目策划文案目录：文字不配音段书记您好：对本项目进行了前期概念定位，供您过目!在看这个概念之前先了解一下，房地产策划最经典的四部曲子！第一部：项目前期市场调查项目前期市场调查就是了解客户的真正需求！只有了解客户真真正正的需求，做好属于他们的产品才能够让80%的人喜欢，接着才会产生购买的想法。
第二部：项目定位项目定位就是根据第一部的市场调查得出的客户真正需求为他们定做他们喜欢的产品第三部：项目推广项目推广就是深入人心的让客户知道我们的产品。
做到宣传人群准确，项目卖点到位，既达到宣传效果，又可以节约广告费用！项目推广中包含两部分第一部分：就是临沂八大媒体的宣传和阶段性活动的宣传第二部分：就是项目现场三点一线的建设第一部分，临沂八大媒体的宣传：宣传中的重中之重就是要找到我们项目的独特之处！心动之处！让客户一看便动心的宣传主题。
阶段性活动的宣传：利用品酒会，冷餐宴等等的活动方式，将有购买能力的客户吸引到销售案场，进行宣传参观样板间，洽谈销售的过程。
第二部分：项目现场三点一线的建设：所谓三点一线，即销售部，园林景观参展区，样板间三点连成的一线，这三点一线是客户到达咱们小区所有经过的路线，能够身临其境的感受到他未来家的气派、豪华、独特的设计，以及身份的象征。
第四部分：案场管理案场管理，即是客户来到现场之后的程序，要注重2方面：1、销售案场整体工作人员形象素质要做到临沂同等项目最好2、销售案场谈判主任的价格合理分析、入市良机分析、升值保值分析以及销售技巧的高标准培训以及持续不断的提升。
从而保证进场客户最大的成功比率这四个部分，前后照应，缺一不可，即位连环效应！目前临沂别墅项目：普遍失误在市场定位不准确导致连环失败（后面有案例分析）下面，就是本项目具体前期概念定位展示项目整体开发思路：力求打造临沂最高端以别墅为主的综合项目城建设分五期开发：第一期开发：1、沿河景观绿化带2、销售部(未来会所)3、园林景观展示区4、200户联排别墅5、10栋多层住宅6、办公大楼及开发公司需要的配套设施1、沿河景观绿化带现在全国所有高端项目中，一律先建好所有绿化，之后再建设房屋。
雪野湖游玩活动方案策划
雪野湖游玩活动方案策划一、基本信息1.地理位置雪野湖位于山区，距离山城市中心约200公里，交通便利。
2.观光设施湖边设有观光码头、步行道、观景平台等设施，方便游客欣赏湖景。
3.住宿湖边设有度假村、酒店、民宿等多种住宿选择，可根据需求选择合适的住宿方式。
二、游玩活动方案1.湖边漫步在湖边的步行道上，游客可以欣赏到湖水清澈见底、周围景色优美的景观。
步行道沿湖岸延伸，长度约为5公里，被树木环绕，空气清新宜人。
游客可以选择在清晨或黄昏时分漫步，感受自然的宁静。
2.划船观景雪野湖上设有划船观景项目，游客可以租用划船进行湖上漫游。
划船时可以欣赏到湖面的倒影和周围山峦的壮丽景色，感受大自然的魅力。
为了确保游客的安全，我们会提供专业的划船指导员，并提供必要的安全设备。
3.湖边露营雪野湖周围有专门的露营区域，游客可以选择在湖边露营，与大自然亲密接触。
在湖边的野外露营区，设有篝火烧烤区、帐篷搭建区、卫生间等基础设施，方便游客进行露营活动。
同时，我们会提供必要的露营装备租赁服务，包括帐篷、垫子、睡袋、烧烤用具等。
4.登山探险雪野湖周围有许多山峰可以进行登山活动，包括雪山、云峰、秀峰等。
对于爱好登山的游客来说，这是一个绝佳的地方。
我们会提供登山路线指引、导游服务，确保游客的安全和顺利登山。
同时，我们也会提供必要的登山装备租赁服务，如登山杖、登山包、防寒衣物等。
5.自行车骑行雪野湖周围有专门的自行车道，游客可以租用自行车进行湖畔骑行。
自行车道位于山脚下的平坦地带，途径草地、林间小道等景点，游客可以边骑行边欣赏湖景和自然风光。
6.湖边钓鱼雪野湖水域丰富多样的鱼类资源，对于喜欢钓鱼的游客来说，这是一个理想的地方。
我们会提供钓鱼工具的租赁服务，并指导如何进行钓鱼活动。
在湖边钓鱼，可以享受宁静的时光，感受大自然的宽广。
7.户外烧烤湖边设有专门的烧烤区域，游客可以自行准备食材和烧烤用具，在湖边进行户外烧烤。
我们会提供烧烤用具的租赁服务，并提供必要的食材推荐。
雪野别墅
LED大屏幕展示
长途汽车站售票口大屏
长途汽车站检票口大屏
解放桥历山路大屏
济南国际机场大屏
其他互动媒体
□ 报刊：《齐鲁晚报》、《山东商报》、《齐鲁周刊》、《旅游世界》、《视周刊》。 □ 电台： M88.7、99.1城市之音、交通音乐之声、济南新闻广播。 □ 网络：人民网、齐鲁网、舜网。
推广执行
前导期—外部传播
雪野别墅宣传推广策划案
目录 Contents
PART 1 前言 PART 2 项目分析 客户群分析 PART 3 推广定位 推广计划 推广执行
前 言
PART 1
诚然，许多城市已经踏上了城市经营的探索之路，可谓成果丰硕。只是今天， 我们该以一个怎样的城市品位，从居住观、居住理念、居住环境乃至居住空间等 等一系列问题做为命题，站在一个更高的角度来提升城市人的生活与居住层次呢？ 这是一个值得深思熟虑的问题。 目前，在各地房地产蓬勃发展的阶段，随着各种形态住宅工程的启动，房地 产市场正逐步走向成熟和万善。发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺 乏精心策划的项目将举步维艰。引导市场、引导消费者、刺激消费者是关键。 因此，富有独特个性和充满激情的整合推广与营销方案，相信将有助于本案 顺利实现销售计划，并为树立该案品牌形象打下坚实基础，以鲜明的气质形象成 为市场的引领者。
□ 济南机场LED大屏位于机场1楼接机口，凡到站旅客以及接站人员均可看到。大屏（4.8mX3.8m)位置 绝佳，是济南机场标志性信息播放终端和最佳品牌广告传播平台。 □ 解放桥路口大屏(（128平）地处解放路与历山路交叉口，是全市的交通枢纽，连接泉城路繁华商 圈，直通银座广场、贵和购物中心、皇冠假日酒店，通往名胜古迹千佛山，紧邻家乐福，日车流量 在30万车次以上。是各大品牌提升形象扩大影响，拓展济南市场的信息播放终端和最佳传播平台。 □ 济南长途汽车总站大屏项目位于长途汽车总站内，济南长途汽车总站日发班次3012个,中高档班车占 营运车辆的75％以上,日发送量4.2万人次，高峰时日发量高达9.2万人次。全年运送旅客超过2000万 人次。总站大屏项目由三块大屏组成（售票大厅一块(4m*5m)，发车长廊东西各一块 （11.5mX1.95m）），三块屏幕覆盖面广，到达率高，受众人群数量大，播放形式涵盖视频、图画、 文字、声音等，画面清晰，形式多样是最佳的信息播放终端和最佳品牌广告传播平台。
旅游规划专题之四雪野休闲度假区旅游开发建设规划
一、概况（一）自然社会情况1、自然状况本区位于莱芜市北部，规划面积46 平方公里，莱明公路穿越景区，交通区位优越。
本区属泰山余脉、泰山与鲁山过渡地带，出露地层为20亿年前形成的徂徕山花岗岩，分布广泛。
区内地貌以中低山为主，西部大舟山海拔米，东部马鞍山海拔米，中间为雪野湖（雪野水库）。
本区为大陆性季风气候，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，春季干旱少雨，秋季多晴好天气，四季分明。
最热月7月份平均气温℃，最冷月1月份平均气温℃。
降水多集中于夏季，年平均降水量730毫米左右。
主要气象灾害有：大风、暴雨、冰雪等。
本区植被条件较好，郁闭度约，部分地区可达左右，以暖温阔叶落叶林为主，木本植物有油松、赤松、华山松、侧柏、刺槐、毛白杨、杂交杨、枫杨等30余种。
草本植物有金针、沙蓬等数百种，其中以黄花菜个大肉肥而闻名。
动物资源也比较丰富，有狼、狐狸、刺猬、水鸭、啄木鸟、斑鸠、喜鹊及鲤鱼、鲫鱼、鲢鱼、黑鱼、鳝鱼、草鱼等多种鱼类。
2、社会状况该区内主要包括华山林场及雪野镇、大王庄镇、羊里镇的南双王、北双王、南白座峪、北白座峪、邢家峪、西站里、大小罗圈、龙亭峪等村。
经济以农业为主，兼有生姜、苹果、渔产品等物产。
(二)旅游开发情况1、旅游资源特点分析1)山势陡峻，水面宽阔区内大舟山海拔米，是游览区内最高峰，马鞍山海拔米。
区内海拔600米以上的山峰十余座。
山体陡险、雄伟，并有多处高度在70-80米的陡崖，如马鞍山湖山亭所处崖头呈凌空之势，奇险无比。
区内雪野湖建于1958年，主坝长1200米，最大坝高米。
最大蓄水量为亿立方米，最大水面可达万亩。
四周群山环绕，绿树成荫，岸线曲折多变，多库岔、滩涂，有岛屿、半岛多个，景观优美。
现开辟垂钓区十多个，第十三届全国钓鱼比赛在此举行。
该湖已被全国钓鱼协会命名为“华东地区垂钓基地”。
2)三山环一水，形成环境优美的山水组合总观本区布局，西为孔雀山(金泥湾)和悬羊吊鼓山，东部为马鞍山，中间为宽阔的雪野湖，形成“三山环一水”的地貌格局。
会增值的别墅策划书3篇
会增值的别墅策划书3篇篇一会增值的别墅策划书一、项目背景随着人们生活水平的提高和对高品质居住环境的追求，别墅市场具有巨大的潜力。
我们旨在打造一个不仅能提供舒适居住体验，更具有显著增值潜力的别墅项目。
二、项目定位将别墅定位为高端、豪华、独具特色的居住产品，吸引追求高品质生活和具有投资眼光的客户群体。
三、项目优势1. 独特地理位置：选择环境优美、交通便利、具有发展潜力的区域。
2. 卓越设计：聘请知名设计师，打造独特且时尚的建筑风格和室内布局。
3. 高品质配套：包括私人花园、泳池、高端物业服务等。
四、增值策略1. 持续提升品质：在建设和后续维护过程中，始终保持高标准。
2. 打造品牌形象：通过专业的营销和推广，树立项目的高端品牌形象。
3. 引入优质资源：如与知名学校、医疗机构等合作，增加项目附加值。
4. 社区文化营造：组织各类高端活动，营造独特的社区文化氛围。
五、营销推广1. 线上推广：利用社交媒体、专业房产网站等进行广泛宣传。
2. 线下活动：举办开盘活动、品鉴会等，吸引潜在客户。
3. 合作与代理：与专业房产中介合作，拓宽销售渠道。
六、后期服务提供全方位的售后服务，包括物业管理、设施维护、安保等，确保业主的居住满意度，进一步提升项目口碑和价值。
七、预期收益通过合理的定价策略和有效的营销推广，预计实现别墅的快速销售和价值增值，为投资者和开发商带来可观的收益。
篇二会增值的别墅策划书随着人们生活水平的提高和对高品质居住环境的追求，别墅市场具有广阔的发展前景。
我们旨在打造一处具有独特魅力和巨大增值潜力的别墅项目。
二、项目定位定位为高端、豪华、舒适且具有独特设计的别墅社区，吸引追求高品质生活和投资增值的客户群体。
三、项目优势1. 优越的地理位置：选择在环境优美、交通便利、配套设施完善的区域。
2. 独特的设计理念：聘请知名设计师，打造独具风格的别墅外观和内部布局。
3. 高品质的建筑材料：确保别墅的质量和耐久性。
4. 完善的配套设施：包括私人花园、游泳池、健身房等，提升居住体验。
山东高速-山东雪野湖项目前期(PPT173页)
3、具备恢复个体健康功能，具有主题性，且能满足高端客户文化需求的度假区是本项目未来发 展的方向；
4
旅游度假市场发展趋势
国际度假旅游市场发展到现在，已经由一种概念上升到寻求产品与项目的支撑
第一阶段——疗养康复阶段 第二阶段——疗养游乐相结合 第三阶段——游乐度假阶段
这一阶段的主要产品是海水浴、温泉浴、矿泉浴、阳光 浴、医疗保健以及少量的娱乐活动；
• 项目立地条件分析 • 物业功能布局建议 • 商业物业经营管理模式建
• 莱芜城市发展研究
项
• 莱芜经济发展研究
析
• 项目整体定位
• 物业体量配比建议
议
目
• 未来导入客源研
• 核心物业市场定位
• 项目最佳开发策略建议
启
3 雪野湖开发研究
究
• 配套物业市场定位
动
• 新城区开发要素分析
• 结论及启示
• 目标客户特征和
山东省城镇体系“一群三圈”空间发展策略拓展济 南城市发展空间，优化城市空间布局，促进济南经 济覆地向西拓展，强化山东省向西联系的通道。
济南都市圈内部城市之间联动发展的轴心六条空间轴线：以济 南为核心，依托综合交通走廊，实施“强化核心、多元增长、 区域联动、县域支撑”空间发展战略，构筑聊城—济南—淄博、 德州—济南—泰安、滨州—淄博—莱芜三条发展主轴和德州— 滨州、聊城—泰安—莱芜、济南—莱芜三条发展副轴。
10
模块2：莱芜城市布局及经济格局研究
11
莱芜城市发展研究
12
莱芜城市发展研究/莱芜现状调研
济南都市圈建设发展步伐加快，莱芜已纳入多元发展的济南都市圈
莱芜
全国城市带的实力，以作为济南都市圈渗透扩大城 镇体系中济南都市圈的空间策略：打通并积极建立 与京津以及石家庄、太原等华北区域中心城市的空 间联系，培育壮大鲁西北门户辐射范围的支撑。
雪野休闲度假区旅游开发建设规划
雪野休闲度假区旅游开发建设规划一、概况（一）自然社会情况1、自然状况本区位于莱芜市北部，规划面积46 平方公里，莱明公路穿越景区，交通区位优越。
本区属泰山余脉、泰山与鲁山过渡地带，出露地层为20亿年前形成的徂徕山花岗岩，分布广泛。
区内地貌以中低山为主，西部大舟山海拔823.1米，东部马鞍山海拔671.9米，中间为雪野湖（雪野水库）。
本区为大陆性季风气候，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，春季干旱少雨，秋季多晴好天气，四季分明。
最热月7月份平均气温30.9℃，最冷月1月份平均气温8.1℃。
降水多集中于夏季，年平均降水量730毫米左右。
主要气象灾害有：大风、暴雨、冰雪等。
本区植被条件较好，郁闭度约0.5，部分地区可达0.8左右，以暖温阔叶落叶林为主，木本植物有油松、赤松、华山松、侧柏、刺槐、毛白杨、杂交杨、枫杨等30余种。
草本植物有金针、沙蓬等数百种，其中以黄花菜个大肉肥而闻名。
动物资源也比较丰富，有狼、狐狸、刺猬、水鸭、啄木鸟、斑鸠、喜鹊及鲤鱼、鲫鱼、鲢鱼、黑鱼、鳝鱼、草鱼等多种鱼类。
2、社会状况该区内主要包括华山林场及雪野镇、大王庄镇、羊里镇的南双王、北双王、南白座峪、北白座峪、邢家峪、西站里、大小罗圈、龙亭峪等村。
经济以农业为主，兼有生姜、苹果、渔产品等物产。
(二)旅游开发情况1、旅游资源特点分析1)山势陡峻，水面宽阔区内大舟山海拔823.1米，是游览区内最高峰，马鞍山海拔671.9米。
区内海拔600米以上的山峰十余座。
山体陡险、雄伟，并有多处高度在70-80米的陡崖，如马鞍山湖山亭所处崖头呈凌空之势，奇险无比。
区内雪野湖建于1958年，主坝长1200米，最大坝高30.3米。
最大蓄水量为2.21亿立方米，最大水面可达1.8万亩。
四周群山环绕，绿树成荫，岸线曲折多变，多库岔、滩涂，有岛屿、半岛多个，景观优美。
现开辟垂钓区十多个，第十三届全国钓鱼比赛在此举行。
该湖已被全国钓鱼协会命名为“华东地区垂钓基地”。
济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告定稿版
济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】雪野湖别墅项目前期策划定位报告2010年3月目录第一部分：市场调查与分析一、宏观市场调研与分析（一）济南市经济环境概况（二）济南市城市空间发展战略（三）济南市房地产市场分析二、济南别墅市场专项分析（一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研（三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析一、雪野湖基本概况二、项目宗地分析三、项目SWOT分析第三部分：项目定位一、目标客户群核心定位二、产品定位三、总结第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析(一)济南市经济环境概况1.济南市经济现状与发展2.产业结构情况2008年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为5.8：44.1：50.1，一、二产业比重分别较上年减少0.1和1.1，第三产业增加1.2。
3.政府推动经济发展的产业重点济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。
从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。
2009年，济南市GDP在全国省会城市中占第8位，全社会固定资产投资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。
不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。
(二)济南市城市空间发展战略济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。
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雪野湖别墅项目前期策划定位报告2010年3月目录第一部分：市场调查与分析一、宏观市场调研与分析（一）济南市经济环境概况（二）济南市城市空间发展战略（三）济南市房地产市场分析二、济南别墅市场专项分析（一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研（三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析一、雪野湖基本概况二、项目宗地分析三、项目SWOT分析第三部分：项目定位一、目标客户群核心定位二、产品定位三、总结第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析(一)济南市经济环境概况1.济南市经济现状与发展2.产业结构情况2008年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为：：，一、二产业比重分别较上年减少和，第三产业增加。
3.政府推动经济发展的产业重点济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。
从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。
2009年，济南市GDP在全国省会城市中占第8位，全社会固定资产投资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。
不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。
(二)济南市城市空间发展战略济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。
城市空间布局：“一城、一区、一带”一城：中部主城区一区：西南部长清地块一带：东部产业带（章丘）(三)济南市房地产市场分析1.济南市房地产市场概况类别房地产开发投资总额同比增长率（%）商品房销售面积（万同比增长率（%）商品房销售总额同比增长率人均住宅使用同比增长（㎡由上表分析可以得出，济南房地产市场开发投资总额、商品房销售面积和销售总额每年均呈现快速平稳增长趋势。
2.济南市土地成交情况2009年济南市全年出让106宗地，较2008年翻了一番，出让面积及折合总建筑面积的涨幅均在150%以上，平均地价为万元/亩，楼面地价为元/㎡。
其中，商业综合用地平均地价万元/亩，平均楼面地价元/㎡；住宅用地平均地价万元/亩，平均楼面地价为元/㎡。
3. 2009年济南市主城区房地产市场表现状况调研槐荫区35万方多层、小高层、高层具存80-140㎡5600-6500中端客户群从上表可以看出，主城区内市场主要以小高层为主，别墅的市场主要分部在繁华的市中心和历下区，但这并非传统意义上的纯别墅，而是坐落在繁华市区内的类别墅，供应量较少，主力户型在150-300㎡之间，别墅平均价格在8000-15000元/㎡左右。
2009年，济南市主城区内，商品房的平均价格同比涨幅近13%，部分地区涨幅超过20%。
市场影响因素分析如下：由于房地产在本轮经济中的带动作用明显，地方政府的大力支持，以及宽松的货币政策，民众对通货膨胀的预期；济南市场供应不足，政府推出地块较少；刚性需求强劲。
4. 济南市住宅市场发展趋势随着城市建设的进行，西部，北部即槐荫区，长清区，天桥区成为较有潜力的片区，土地供应量较多，将成为济南未来几年发展热点。
济南西客站区建设将继续推动城市的西进步伐，品牌开发商增多，产品升级加速。
中海、绿城、绿地、恒达、保利等品牌开发商在济南的房地产市场占有量正逐步增加，高品质住宅供应量的增加将会推动济南房地产市场的品牌和产品层面的竞争。
5. 济南购房消费观在09年12月份的“中国购房者信心指数”调查显示，济南人的购房信心仅次于排名第一的北京人，排名第二。
调查内容包括购房意愿、购房实际能力、能否承担当地房价等方面。
●投资群体信心最足在首次置业群体、改善性需求群体和投资群体中，投资需求群体购房信心最高。
手头富足的投资者们对通胀的担忧催生了保值增值的需求。
●小户型难寻在投资旺盛的市场需求下，开发商建了较多大面积户型住房，从成交平均面积来看，普遍超过100㎡，可见投资者需求旺盛。
二、济南别墅市场专项分析(一)济南别墅及高端物业发展及现状概况1. 1998年-2007年济南别墅项目概况●自始至终的“淡定”1998年，济南第一个别墅项目——金宫山庄进入别墅市场，但由于济南市民受传统儒家保守中庸思想的影响，大多数人有着不外显，不露财的城市性格，市场反应却很冷淡。
之后南部山区的加州花园、北部的国科国际高尔夫别墅、西部的文昌山庄等别墅项目加入了别墅市场行列，使得济南的高端物业市场不断升温。
但在07年之前，销售却从没“火”起来。
●户型追求大07年之前的别墅项目，面积从200-400㎡不等，240㎡以下的户型少之又少，总价达到了200多万每套，户型配比不够合理。
●类别墅价格远超纯别墅价格07年之前，济南存在的纯别墅价格一般在4500-8000元/㎡之间，这些大都有丰富的自然资源和山水景观，是纯粹意义上的别墅；而济南城区的类别墅项目，价格多在8000-15000元/㎡。
这与一线城市别墅现象呈反相。
这与济南人的别墅消费习惯有很大关系，很多人依然把别墅定义为日常居住，由于资源稀缺和地块本身的价值决定了类别墅不菲价格。
●有钱难买高品质别墅一些具备别墅消费需求的客户，如企业高层管理者、私营企业主及文艺界名流，对别墅格外挑剔，但济南的别墅市场正处于发展阶段，尚不成熟，在景观设计、户型创意、居住理念等方面尚不完美，所以，济南出现“有钱买不到好别墅”感叹。
2.2008年-2010年3月份济南别墅项目概况●一线大鳄进驻2009年一线品牌开发商的进驻带来了先进的开发理念和成熟产品，济南别墅产品档次大幅提升，挖掘出济南的大量潜在客户，出现火爆情况。
●高端市场受宠济南的高端住宅市场需求不断升温，出现了产品“越高端越受宠”的现象。
2009年济南的别墅在建项目有10个，市场总供应量862套，总面积万方，其中新增供应量为779套，总面积万方，全年共成交702套，总面积万方，新推出的别墅基本售罄，2010年济南将会有10个别墅项目，约40万㎡的别墅产品集中推出。
●全方位百花齐放07年之前，济南市的别墅市场主要集中在南部千佛山周边，如今分布在东南西北各个方位，呈现百花齐放的局面。
反映了济南的别墅市场开始由单纯的“卖资源”向“卖产品”转变。
在售及潜在项目分布地域广阔，涉及济南市区、郊区、下属县市,市区楼盘集中在南部、东部：2)东部：瑞境皇冠水岸、齐鲁涧桥、蟠龙山水、诺贝尔城、中海华创、中海紫御东郡、海尔绿城全运村、燕子山庄、原山9号、黄金99、中齐未来城、东山墅、彩虹水岸3)南部：金宫山庄、鲁能领秀城、中齐他山、外海蝶泉山庄、银丰花园、舜耕名筑、峰景尚院、天泰太阳树、九如山庄4)西部：鲁商御龙湾、康桥圣菲、中建怡水和苑、名门世家、黄金崮云湖高尔夫别墅、海那城5)北部：国科高尔夫别墅、齐鲁温泉水郡、翡翠郡(二)济南代表性高端物业调研由上表可以看出，代表性高端物业售价因地域、建筑形态不同而价格差别较大：1）联排：4000元——10000元2）独栋：7000元——25000元3）洋房：5000元——9800元4）叠加：5000元——8000元小结：由上表可以得出，济南的高端物业市场联排市场占有量最多，但受本地消费观念影响，高价格主要分布在近郊，主要分布在济南的东部产业带（章丘）以西和南部千佛山一带，与发达城市别墅市场分部有所不同。
（三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量由上表可以得出，独栋共计：20套；联排共计：780套；叠加共计：160套；花园洋房：780套；组院：30套小结：济南未来的高端物业市场上，联排，花园洋房等占有总量的88%，而独栋别墅比例仅占市场量的1%，是未来高端市场上的绝对稀缺产品。
总结：济南市排屋的占有量较高，较受济南本地人民欢迎，价格相对较高，而纯粹的别墅，即现在称为独门独院，又是目前较为稀有的产品，越来越奇货可居。
据统计，500万以上身价的人在济南大概有5万人以上，而济南并没有5万套高端产品与之相应，高端住宅产品在济南仍严重缺少，这一市场在济南有着巨大的发展潜力。
第二部分项目条件分析一、雪野湖基本概况1.观光旅游资源丰富。
雪野湖素有“山东湖滨休闲度假中心”之称，整个区域分为房干生态景区和雪野湖景区两大板块。
雪野湖景区控制面积130平方公里，核心景区规划面积60平方公里。
总开发面积18平方公里，共分为七个重点区域，即吕祖泉历史长廊，雪野北岸新镇，东部高尔夫社区，水上运动中心，南岸果园社区，左岸水都，马鞍山森林公园。
雪野旅游区景区分布图2.独特的自然优势。
雪野湖为济南50公里圈内最大的水面，湖面面积12平方公里，湖面开阔，岸线曲折，四周群山环抱，森林苍郁，集太湖烟波浩渺之势，西湖淡妆浓抹之美，进入景区给人以回归大自然的感觉。
3.交通便利。
距莱城20公里，距济南44公里，东与淄博毗邻，西与泰安接壤，踞山东省中心，区内有省道242线、244线、327线和济青高速南线，雪野旅游区进入了济南半小时经济圈。
4.雪野旅游区概念规划。
雪野旅游区整体开发定位为：山东湖滨休闲度假中心，山水运动、会议疗养基地。
发展目标是：中国着名的复合体验型、生态型休闲度假旅游与高端商务旅游胜地，东北亚地区知明的休闲度假目的地。
雪野湖旅游区整体概念行规划雪野湖东岸高尔夫社区雪野左岸水都雪野湖水上运动中心雪野湖民俗文化长廊雪野湖北岸新镇雪野湖基本概况小结：山东高速国际度假区、雪野现代科技农业园、大鑫游艇俱乐部和莱钢集团五星级酒店等一批旅游大项目已经进驻旅游区，五星级酒店、高尔夫、水上运动、民俗文化长廊、生态示范观光农业等的规划，可以说，随着大型项目的完善，这里将是济南市的后花园，莱芜市的前门厅，也是唯一的一处有资格，有机会成为济南中央别墅区的风水宝地。
二、项目宗地分析项目地处莱芜雪野湖风景区通天河北畔，从济南走高速行程约40公里，距莱城约25公里，东与淄博毗邻，西与泰安接壤，交通便利，高速收费往返40元；项目周边着名景点有通天河寨山文昌公园、房干生态旅游区、华山国家森林公园、黑龙潭旅游区等。
项目距莱城约25公里，距莱钢与济南距离相当。
三、项目SWOT分析1.项目优势●项目地处风景区内，周边风景区众多；●本项目启动较晚，有利于吸取其他项目失败点，借鉴他项目之优势；●项目地势较高，背山面水，东西狭长，景观资源最大化，视野开阔，彰显尊贵；●项目成本较低；●雪野湖旅游景区配有高档休闲娱乐配套：高尔夫、五星酒店、民俗文化长廊、水上乐园、科技示范农业；●风景区内交通便利。