物业综合管理服务

程
翻修工程
的 种
综合维修工程
类
房
屋
维
修
根据维修工程任务，编制房屋维修施
施
工工程计划及工作量，严格执行维修
工
工程施工程序，合理安排人力、物力
管
理
和财力
的
不断更新房屋维修技术，提高劳动生
主
产率，加强维修材料消耗定额管理，
要
任
降低维修成本，增加盈利
务
房
屋
维
修
施
工
运用科学管理的方法和职能，对计
管
理
划落实、维修技术的革新、劳动力和
理
的
申请表》、《装修验收书》《动用明火
依
申请表》
据
房屋维修施工管理
房
屋
维
修
是指按照一定施工程序、施工质量标
施 工
准和技术经济要求，运用科学的方法对房
管
屋维修施工过程中的各项工作进行有效、
理
科学的管理
含
义
房
屋
的
维
维修条件上的限制性
修
施
维修范围的复杂性
工
管
理
特
点
房
屋
维
修
小修工程
施
中修工程
工
工
大修工程
施安全的管理工作
房
屋
二次装饰必须符合楼宇原来设计时的
二
工程技术规范与技术标准
次
装
二次装修一般是在已有入住业主或非
修
业主使用人的情况下进行的，因此施
的
工时顾及住（用）户的正常工作及生
特
活。尽量避免或减少对他们造成的影
点
响
房
屋
二
次
装
修
对施工人员技术及素质要求比较高
的 特
在装修的过程中，容易损坏毗连房屋
的
备设施进行的日常养护、维修
管
与更新
理
房
屋
设
内容：
备
设
房屋设备设施基本资料管理
施
设备运行与保养管理
的
管
设备、设施的维修与更新
理
房
屋
设
设备原始档案的管理
备
设
建立原始资料档案
施
建立设备卡片
基
设备维修资料档案的管理
本
报修单
资
运行记录
料
管
技术革新资料
理
设
备
运
行
接管验收
与
保
设备设施的日常性维修保养
养
预防性计划维修保养
点
和公用设备设施，要注意安全和防火
装
建设部1995年8月颁布《建筑装饰
修
装修管理规定》、1997年4月颁发的
管
《家庭居室装饰装修管理试行办法》，
理
地方性的装饰装修管理规定，以及物
的
业管理企业制订的《住户装修管理规
依
定》等。这些规定规范了人们的装修
据
行为，明确装修活动的各种要求和工
作程序
装
修
管
有关装修管理的常用表格有：《装修
质
为房屋的使用、管理、维护和修缮提供
量
管
科学的依据
理
房屋质量管理中最主要的工作是房
屋完损等级评定
房
房屋的完损等级就是房屋的质量等级
屋
房屋的完损等级划分的依据是：各类
完
房屋的结构、装修和设备
损
等
房屋的完损等级划分为5类，即：完
级
好房、基本完好房、一般损坏房、严
重损坏房和危险房
房
屋
完
损
房屋完损的等级，反映了房屋质量的好
重
搞好资料档案的管理，有利于提高管
要
理水平，开展评优、创优工作
性
物
业
档
案
基建依据文件
资
竣工验收文件
料
勘察、设计文件
的 管
施工技术文件
理
竣工图纸
内
声像材料
容
物
业
档
案
资
资料档案建立的四个环节
料 建
收集
立
整理
的
方
归档
法 与
利用
要
求
房屋修缮管理
气象因素
房 屋
自然因素
地理因素
修
房屋
缮
损坏
生物因素 灾害因素
管
理
日
常
以设备操作人员为主，对设备采取清
维
洁、坚固、调整、润滑、防腐为主的
修
检查和预防性保养措施
保
养
要求操作人员实行定期保养责任制，
管
做好交接班前准备、检查设备工作，
理
在保证设备系统安全、正常、各部位
要
清洁润滑和运行正常的情况下，方可
求
接受投入使用操作
日
常
维
要求设备操作人员严格遵守设备操
的
资源的利用等进行科学的管理与控制
主
要
任
务
维
修
施
工
管
计划管理
理
工程程序管理
的
内
容
房
屋
维
修
是指依据国家和地方的有关规定和物业
的
责
管理合同的有关约定，明确房屋维修的
任
责任及其费用的承担的管理工作
管
理
房
屋
维
修
在保修期内新建房屋，自其竣工验收
责
合格到保修期满前，由施工单位负责
任
房屋的质量保修
可
保修期满后保修期满以后，应由业主
房 屋
伙手续后，在正式人住前，根据自己
二
的使用特点和要求，对房屋进行重新
次
设计、分隔、装饰、布置等。有时业
装
主人住一段时间后，或非业主使用人
修
调换后，往往又要将原来的装修推倒，
按自己的意愿进行装修
装
是指在房屋建筑物的管理中，对
修
业主权属范围内的修缮行为进行规范管
管
理
理，以确保物业内及公共部位、公共设
分
或非业主使用人承担房屋的维修责任，
为
并承担相应的费用。同时，业主或非
两
业主使用人与物业管理企业，应就不
种
同情况明确各自的责任
情
况
房屋设备设施管理
物
给排水设备
业
用电设备
设
供暖与燃气设备
备
设
消防设备
施
通信设备
智能化管理系统
房
屋
设
含义：指根据设备设施的性能，按照
备
一定的科学管理程序和制度，
设
施
以一定的技术管理要求，对设
等
坏，它是根据房屋各个组成部分的完损程
级 的
度来综合评定的
评
评定的要求
定
评定的基本方法
计
通过房屋的完损等级的评定，可
算
确定完好房、基本完好房的面积之和，
房
屋
占总物业面积的百分比，即房屋的完
的
好率
完
房屋完好率
好
＝ （完好房所占面积＋基本完
率
好房所占面积）/房屋总面积
二次装修与管理
指房屋已建设完成，业主办完入
《物业管理实务Ⅰ 》
第五章 物业综合管理 服务
本章讲授：
本
建筑物的管理
章
房屋设备设施管理
讲
授
物业环境管理
物业安全管理
业主及非业主使用人的管理
1．了解
绿地与绿化管理
学
习
2．掌握 物业基本资料的管理
目
房屋二次装修管理
车辆道路管理 环境卫生管理
的 与
房屋设备设施基本资料管理 设备维护与更新
3．重点掌握 房屋修缮管理
建
物业的核心部分
筑
物
传统的房屋管理其主要内容就是建筑物
的
的管理
管 理
现代物业的建筑投入大、价值高，功能
先进、使用寿命长，在管理上的要求
更高
建
筑
物
的
管
资料档案管理
理
修缮管理
质量管理
物业档案资料的管理
物
业
档
案
物业档案资料的管理是开展物业管理
资
料
的前提
管
健全有序的资料档案是提高管理效率
理
的重要条件
的
要
设备运行管理
求
治安防范管理 消防管理
突发事件处理
居住行为的管理
物
业
指为满足广大业主使用人的服
综 合
务需求，保证物业正常运转，发
管
挥物业基本功能的公共服务或常
wenku.baidu.com
理
服
规服务；是专业化程度较高的服
务
务类别
物
业
综
房屋修缮的管理
合
管
设备设施管理
理
服
环境管理
务
主
聚居人群的社区管理综合服务
要
内
公共秩序管理
容
房屋等建筑体的管理
管
原因
使用不当
理
人为因素
设计施工质量低劣
维修保养不善
房
屋
修
是指物业管理企业根据国家对物
缮 管
业维修管理的标准、要求以及物业管理
理
委托合同的规定，对所管理的物业进行
维护修缮的管理活动
房
屋
修
缮
管
房屋修缮管理的主要内容
理
的
质量管理
主
装修管理
要
内
房屋维修施工管理
容
房
就是对房屋的使用状况进行安全程
屋
度的检查和满足使用功能方面质量评定，