高校物业管理现状

高校物业管理现状及发展定位的思考

东北大学子秋有勇

一、概述

物业管理是我国改革开放以来出现的一个新兴产业，80年代初期由国外引入，在出现，陆续传播到地。在20多年的发展历程中，对改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，维护社区稳定，扩大就业，起到了积极作用。最近几年来，随着住房制度的改革，住房分配货币化政策的实施，城镇居民出现了大量的个人购房，物业管理直接进入了千家万户。

在物业管理的快速发展过程中，不可避免地出现了一些问题，如物业管理企业行为不规，服务不到位，收费与服务不相符，损害业主的合法权益等；也有业主夸大权力，忽略义务，轻视合同的现象，造成物业管理无法进行。这些, 是中国物业管理行业的普遍特点。

二、国物业管理现状

物业管理由引入，也在得到了快速的发展。国物业管理行业的现状，大概可以分为以下几种情况：

1、快速发展的物业管理企业

快速发展的物业管理企业以南为多。这类物业管理企业的特点是已经形成了完善的物业管理体系。这其中包括管理企业的管理与服务已经完善，同时业主的权力与义务也正常履行。如的万科物业管理公司。这类小区确实达到了绿、静、美、安的要求，物业管理从业者与业主密切配合，大家充分行使权力，认真履行各自的义务，共同建设小区。物业管理企业有充足的人力资源和经济实力，在工作中不断地总结经验，查找不足，努力完善自己的服务，竭力提高服务质量。在这个孜孜以求的过程中，不断产生新的适应当时形式的管理和服务模式，提高物业管理档次。他们不断地提升物业管理的理念，达到了快速发展。

2.、靠借鉴别人的模式和经验得以存在和发展的物业管理企业

并不是所有的物业管理企业都有足够的人力资源和经济实力，因此更多的物业管理企业不

具备创新的能力。他们更多做的，是“拿来主义”，向先进的物业管理企业学习，通过实地考察、查阅资料, 并结合自身的实际情况，来选择一个管理的模式。这种管理模式尽管不是很先进，但在借鉴的时候取长补短，秉承被借鉴对象的优点，加上对自身有了足够的认识，因此对企业来讲在的一定的时间段还是很合适的。在这类企业的身上，不能发现太多新的东西，物业管理水平提升缓慢。社会上的绝大举数物业管理企业属于此类情况。不在最前沿并不等于说搞不好物业管理，他们也一直按行业标准的要求来充分行使权力并履行自身的义务，与业主关系融洽，小区管理井井有条。

3、转型阶段的物业管理企业

说其为转型阶段物业管理企业，是因为物业管理企业本身不正规。往往是某个单位的什么科室在快要解散的时候，突发灵感组成了一个物业管理企业。人员情况、经费情况等等都不能达到物业管理企业要求的标准。几个人管理者雇用几个保洁员、保安员就开始了“物业管理”。上级拨点款，自己再出租几套房屋，实在不行就卖几套门市房，收不收物业管理费无所谓。这种情况也不少，在某些事业单位和机关较多，尤其是在北中小型城市中，这种情况几乎是随处可见。这样的物业管理企业所辖的往往就是本单位的小区或自己开发的小区。几幢楼，规模很小，因此在没有做出太多成绩的同时往往也不会出现什么错误。况且以前没有人管的小区现在有人管了，业主的心里觉得还不错。

4、物业管理企业尚未形成

这种情况也是集中在北中小型城市中，南相对少些。物业管理这一概念还未能明确，大家的观念还停留在总务处、房产科、基建处等老式的计划经济概念当中，为物业管理，尚未来得及考虑。

这种情况往往在一些机关或事业单位较多，这些单位往往历史较长，有些福利房子以前分给了职工，形成了一个小院，因此卫生、维修等都得有人负责。再加上以前单位为了安排人、提职、提干, 而产生了一个个新的部门，目前又无法合并。总之，一般的活现在都有人干，物业管理晚一点实施并无大碍。

三、高校物业管理现状

应该说，高校的物业管理受社会环境影响非常大。高校的物业管理本身就很落后，又没有足够的人力来对此进行研究和探讨，因此向社会先进的物业管理企业学习是高校物业管理获得间接经验和管理模式的主要渠道。对国高校物业管理作一下简单的分析就不难发现，处在物业管理整体水平较高城市的高校，物业管理也就更加规、更加完善、更加接近行业标准的要求；反之，所在城市的物业管理水平不是很高，高校的物业管理也不会走得很超前。因此说，社会大环境对于高校物业管理的产生和存在非常重要，甚至是决定性的作用。

高校物业管理的发展，也与社会大环境有密切的关系。如果大环境形成，物业管理这一概念得到普及并深入业主之心，物业管理的进程自然要快，实施物业管理的难度自然就小。如果大环境不是很先进，招投标市场不健全，业主脑海中还都是计划经济下的条条框框，实施物业管理的难度也就大。

我们曾对高校的物业管理作过认真的分析，认为高校的物业管理分为以下几种情况：

1、完全企业化，并走出高校，占领校外市场

这类高校中的物业管理企业是高校后勤社会化改革的排头兵。往往是成立得较早，学校给予了足够的政策，外部市场环境好；同时，从业者有敏锐的头脑和开拓市场的精神。

学校给予政策扶植和经济扶植对高校物业管理的产生和发展很重要。学校的物业管理企业离不开学校的支持，以什么样的姿态产生、存在和发展都与学校定的调子有关，至少对于高校物业管理企业初期运行十分重要。如果学校先把物业管理企业完全企业化了，将它的职能统一了，将它的基本条件完备了，自然也就有了走向市场的可能。如果市场是相对完善的，竞争是平等的，那么凭借高校这一社会认可的品牌，将在高校所做的物业管理工作作为经验和业绩，从业者大胆地开拓市场，自然会产生良好的经济效益和社会效益。据了解，浙大的物业管理公司就是这样一个典型的例子，我们曾与福江总经理通过，他们2003年校外业绩非常出色。

2、半企业化状态，同时具备企业和事业“双重性格”

这种情况在高校中较为普遍。有的已经是一个企业，取得了独立法人资格；但同时对于校来讲，职能象一个科、一个处。这种情况的形成往往与学校定的调子、历史沉淀下来的组织机构有关。历史的原因将物业管理的职能给分解了：供暖归一个部门，绿化归一个部门，维修又是