土地增值税清算或核定征收
土地增值税可以核定征收吗
土地增值税可以核定征收吗土地增值税可以核定征收。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
如果企业的情况符合上述条件之一，那么土地增值税就会被核定征收。
扩展资料计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
第十一条条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。
房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定 转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清 算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
开发间接费用
造价咨询费
工程保险费 法律顾问费 专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物 业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区 入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 （1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出 劳动保护费、周转房摊销 销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、 等。 工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、 工程、装修等费用；（3）售楼处装修装饰费：包括设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4） 样本间费用：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用 期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将 会拆除的样本房还包括建造费用
写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手
土地增值税清算实务
观点1：有的认为以建筑工程规划许可证：以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。
观点3：根据预售对象确定项目
重庆：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售（预售）许可证规定的范围作为计税单位进行清算。
1、某经济开发公司取得国家无偿划拨的土地一块，进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，其取得收入是否要缴纳土地增值税.
某房地产开发企业2002年初以1000万购入一块地，然后直接在上面盖了房子，但没有到规划部门、建委及开发办办理相关手续，预售证也没有，所以无法给业主办产权，最后房子全部销售了，跟业主的约定就是你住吧，想住多少年就住年，但没有证，问是否要征税土地增值税税？
国税发〔2006〕187号第一条： 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
国税发[2009]91号第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
用什么材料体现“开发项目已竣工”。
闽地税发〔2007〕24号
二、根据国税发［2006］187号第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积
土地增值税的征收管理
同时，主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，
对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求
按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
三、房地产开发项目土地增值税的清算管理
（三）土地增值税的清算受理
（1）
纳税人符合下列条件之一的， 应进行土地增值税的清算： ① 房地产开发项目全部竣工、完成 销售的； ② 整体转让未竣工决算房地产开发 项目的； ③ 直接转让土地使用权的。
(1)
① 规定应当设置但未设置账簿 的； ② 擅自销毁账簿或者拒不提供 纳税资料的； ③ 虽设置账簿，但账目混乱或 者成本资料、收入凭证、费用凭 证残缺不全，难以确定转让收入 或扣除项目金额的； ④ 符合土地增值税清算条件， 企业未按照规定的期限办理清算 手续，经税务机关责令限期清算， 逾期仍不清算的； ⑤ 申报的计税依据明显偏低， 又无正当理由的。
三、房地产开发项目土地增值税的清算管理
（一）土地增值税清算的概念
概念
土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后， 依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开 发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报 表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续， 结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
土地增值税清算审核结束，主 管税务机关应当将审核结果书面通知 纳税人，并确定办理补、退税期限。
三、房地产开发项目土地增值税的清算管理
（五）核定征收
(3)
对于分期开发的房 地产项目，各期清算的 方式应保持一致。
(2)
符合上述核定征收条 件的，由主管税务机关发 出核定征收的税务事项告 知书后，税务人员对房地 产项目开展土地增值税核 定征收核查，经主管税务 机关审核合议，通知纳税 人申报缴纳应补缴税款或 办理退税。
海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告
海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告为进一步加强土地增值税清算、规范核定征收工作、根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定.现对我省房地产开发项目的土地增值税核定方法和征收率予以调整,现公告如下:一、土地增值税核定征收条件在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）2006年12月31日前达到必须清算条件但至今仍未办理清算手续的房地产开发项目，或2007年1月1日后符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的房地产开发项目。
二、土地增值税核定征收率（一）在2006年12月31日以前销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口3%，三亚4%，其他市县2%。
（二）在2007年1月1日至2008年12月31日销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口、三亚7%，其他市县6%。
（三）在2009年1月1日以后销售的房地产开发项目、土地增值税核定征收率为：中部地区，包括琼中、白沙、临高、屯昌，普通住宅6%，非普通住宅（除别墅以外）7%，别墅、商业用房以及其他房地产项目8%；其他地区普通住宅9%，非普通住宅（除别墅以外）11%，别墅、商业用房及其他房地产项目12%。
（四）若房地产开发项目跨年度销售的，则根据不同的销售年度分别适用核定征收率，无法区分具体销售年度的，一律从高确定核定征收率。
房地产开发项目（商品房）销售时间，根据商品房销售合同签订时间确定。
三、单纯转让土地使用权的，不适用本公告第二条的规定。
四、土地增值税核定征收税款的计算应交土地增值税税款=房地产销售收入X适用核定征收率五、土地增值税核定征收审批流程对符合本通知第一条规定的房地产开发项目，土地增值税核定征收按照以下流程办理：（一）主管税务机关经过实地调查认定内容属实后，报经土地增值税清算工作领导小组决定，对该项目采取核定征收；（二）向纳税人出具核定征收的税务事项告知书；（三）组织进行核定征收核查；（四）出具核定征收意见报告；（五）报土地增值税清算工作领导小组讨论决定；（六）各市县（区）局税务机关做出清算结论，下发执行。
2022年行业报告土地增值税清算“大棒”再次挥向房企业分析
土地增值税清算“大棒”再次挥向房企业分析土地增值税清算“大棒”再次挥向房企业内人士认为，此举可以在肯定程度上抑制房企的暴利，但并不意味着是对房价进行调控我国《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，根据30%、40%、50%、60%四级超率累进税率征收。
至于如何征收土地增值税，目前各地地税部门主要实行三种方式：预征、清算、核定征收。
预征方式适用于房地产开发项目全部竣工结算前取得转让房地产收入，一般预征率都较低；待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，税款多退少补。
清算时可以扣除免税项目金额，假如扣除项目或者收入总额不能正确核算时，允许采人定征收土地增值税。
有税务专家介绍，土地增值税可调整土地增值收益，又由于三种征收方式的征收时点、适用税率不同，因此，对地产开发商来说，何时缴、争取哪种方式缴、缴多少土地增值税，不仅是影响房企税后利润的一个重要因素，也会对资金链产生肯定的影响。
正由于如此，一些房企会利用种种手段钻政策空子，或者不进行项目结算，或者躲避土地增值税清算的条件，达到迟缴和少缴土地增值税的目的，这已经成为房地产开发行业中普遍存在的现象。
虽然自2022年以来税务部门加强堵塞这方面的漏洞，但在实际征管中问题依旧存在。
今年5月，具有注册会计师资格、注册税务师资格的李劲松律师就质疑，29家上市房企2022年报反映，这些企业应缴未缴土地增值税总计高达640亿元。
为何会有这么一大笔应缴未缴税款挂在账中？缘由就在于这些房企的项目还没有进行结算或者达不到土地增值税清算的条件。
对此，在此次下发的67号文中国家税务总局也承认，土地增值税征收管理工作仍需进一步规范，“特殊是在土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、削减核定征收项目等方面还需要进一步加强管理”。
王骏估计，近年来始终拖着没有清算的房地产开发项目将会在今年夏季迎来一次“大扫尾”。
王骏还指出，加强对土地增值税的征管并不意味着是对房价进行调控，由于，目前影响房价最主要的因素并非是包括税金在内的成本，而是投资和投机需求、国际和国内热钱炒作、虚假宣扬与利益链条等多种因素的交织作用所致。
深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知-深地税发[2009]460号
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深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知
（深地税发〔2009〕460号）
各基层局：
为简化我市房地产开发项目土地增值税清算工作，现将土地增值税核定征收有关问题通知如下：
一、核定征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的，可以适用核定征收。
二、核定征收率：对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。
核定征收税款包含已预征税款。
三、执行时间：从文件下发之日起执行。
深圳市地方税务局
二〇〇九年十月二十九日
——结束——。
土地增值税清算与征管的最新规定
土地增值税清算与征管的最新规定各省、自治区、直辖市地点税务局，宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，依照«中华人民共和国土地增值税暂行条例»及实施细那么的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在运算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，依照合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在运算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得运算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目运算分摊并提供金融机构证明的，承诺据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率运算的金额。
其他房地产开发费用，在按照〝取得土地使用权所支付的金额〞与〝房地产开发成本〞金额之和的5%以内运算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目运算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按〝取得土地使用权所支付的金额〞与〝房地产开发成本〞金额之和的10%以内运算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用运算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种方法。
(四)土地增值税清算时，差不多计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中运算扣除。
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
土地增值税有关政策及清算审核
不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土 地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非 营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠 与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
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第二部分
2.合作建房
3.企业兼并转让房地产
暂免 12
第二部分
有关事项 4.房地产交换 5.房地产抵押 6.出租 7.房地产评估增值 8.国家收回房地产权 9.转让、抵押、置换
土地增值税基本政策介绍
是否属于征税范围 1.单位之间换房，征 2.个人之间互换自住房免征 抵押期不征；抵押期满，不能偿还债 务，而以房地产抵债，征 不征（无权属转移） 不征（无收入） 不征 征
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第一部分
土地增值税法规体系
3、规范性文件：
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发〔 2010〕53号 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔 2010〕220号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税 发〔2009〕91号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题 的通知国税发〔2006〕187号 ……
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第二部分
土地增值税基本政策介绍
2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转 让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税 是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转 让行为征税。 3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以 继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。
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第二部分
土地增值税基本政策介绍
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河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知
河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局：为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：一、土地增值税预征率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：（一）普通标准住宅1.5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。
二、土地增值税核定征收率（一）普通标准住宅2%;（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%;（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；（四）符合第三条第（二）项条件的8%。
三、土地增值税的核定征收所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。
主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。
（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。
1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。
（二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。
1、擅自销毁账簿；2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的；3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的；4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的；5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
土地增值税清算规程
第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
国税发[2009]91号
![国税发[2009]91号](https://img.taocdn.com/s3/m/a751d9f9770bf78a65295472.png)
国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
土地增值税的核定征收
（一）核定征收的条件 国税发【200ห้องสมุดไป่ตู้】91号第三十四条 在土地增值税清
算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。 1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置
账簿的； 2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入
凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或 扣除项目金额的；
土地增值税的核定征收
4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规 定的期限办理清算手续，经税务机关责令 限期清算，逾期仍不清算的；
5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由 的。
土地增值税的核定征收
（二）核定征收注意的问题 1、核定征收不能低于预征率。国税发【2006】187
号第七条 2、国税发【2009】91号第三十五条 符合上述核定
征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税 务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土 地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合 议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 3、91号第三十六条 对于分期开发的房地产项目， 各期清算的方式应保持一致。
土增税九大节税筹划方法、征收标准、清算条件
⼟增税九⼤节税筹划⽅法、征收标准、清算条件⼟地增值税的计算与税筹问题，是我被问得最⾼频的问题之⼀，今天专门写⼀篇⽂章来理⼀下。
为了充分将清楚⼟增税，我花了⼗多个⼩时整理了⼟增税的相关所有素材。
全⽂⽐较烧脑，建议先转发朋友圈，或者收藏，需要时再拿出来看，会⼤有收获。
⼟增税应税⾏为⼟地增值税的应税对象，是转让⼟地所有权，地上建筑物及附着物等视同销售取得收⼊的⾏为。
包括房屋销售和⼟地转让，都是需要缴纳⼟地增值税的。
⾄于股权转让是否需要缴纳⼟地增值税，学界现在还有分歧，实际操作需要根据各地的税务部门认定标准。
在全国⼤部分地⽅未将股权转让认定为视同销售的⾏为，个别地⽅除外，⽐如河南。
征税步骤⼟地增值税的缴纳，分两步，⼀是销售环节的预征收，⼆是竣⼯环节的清缴。
⼟增税的预征，⼀般按照销售合同约定⾦额的2%-5%区间浮动，具体根据每个地⽅政府制定的条例。
例如：青岛市将⼟增税的预征分为普通住宅和⾮普通住宅，普通住宅单价2万以下的按照2%的预征率，单价2万以上的按照2.5%的预征率；⾮普通住宅单价2万以下的按照2。
5%的预征率，单价2万以上的按照3.5%的预征率；成都直接将⼟增税预征按照普通住宅、⾮普通住宅、其他房产分为三类，分别实现2%、3%、4%的预征率。
⼟增税税率⼟地增值税税率实⾏的是四级超率累进税率，具体税率如下图:有⼀个例外，《⼟增税暂⾏条例》第⼋条对增值率不超过20%的普通住宅，免征⼟增税。
因此筹划这20%免征⼟增税，是很多公司的招拍挂项⽬进⾏税务筹划的重点。
清缴的条件分为法定清缴条件和认定清缴条件两种：法定清缴条件。
具体有三种：⼀是房地产全部竣⼯的；⼆是整体转让未竣⼯项⽬的，也就是所谓的在建⼯程转让；三是直接进⾏⼟地所有权买卖的认定清缴条件。
也是三种情况：⼀是已实际竣⼯的项⽬，或者销售⽐例达到85%的，或者未达到85%，但是剩余未售物业出租的；⼆是已经取得预售证（或者销售证）满三年的；三是项⽬已经申请财务注销但是未办理⼟增税清算的。
青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告
青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告文章属性•【制定机关】青岛市地方税务局•【公布日期】2014.02.26•【字号】青岛市地方税务局公告2014年第1号•【施行日期】2014.03.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（青岛市地方税务局公告2014年第1号）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际，决定进一步规范我市房地产开发项目土地增值税预征和核定征收管理，现将有关问题公告如下：一、关于房地产开发项目土地增值税的预征（一）纳税人在未取得由主管地税机关作出的开发项目土地增值税清算申报审核结论之前，转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入，均应按规定的预征率，预缴土地增值税。
纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。
（二）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：1.普通标准住宅，预征率为2%。
但对于每平方米销售价格超过20000元，不超过25000元的，预征率为3%；每平方米销售价格超过25000元的，预征率为5%。
2.非普通标准的住宅，预征率为3%。
但对于每平方米销售价格超过20000元，不超过25000元的，预征率为4%；每平方米销售价格超过25000元的，以及别墅（独栋商品住宅），预征率为5%。
3.单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施，预征率为3%。
4.商业用房、办公用房，预征率为5%。
纳税人销售的经济适用住房、廉租住房、限价房等保障性住房，暂不预征土地增值税；销售保障性住房项目中的商业用房和非保障性住房，应按规定预征土地增值税。
在土地增值税清算中符合什么条件可实行核定征收
在土地增值税清算中符合什么条件可实行核定征收土地增值税是一种针对土地增值收益进行征收的税种。
在土地增值税清算中，核定征收是一种常见的征收方式。
然而，核定征收并非所有情况下都适用，它需要符合一定的条件才能实行。
本文将探讨在土地增值税清算中，符合什么条件可实行核定征收。
首先，最基本的条件是土地使用权归个人所有。
核定征收适用的对象通常是个人，因此对于土地使用权归属于国家、集体所有的土地是不适用核定征收的。
只有当土地使用权属于个人时，才可以考虑核定征收的方案。
其次，核定征收需要符合土地增值税法的规定。
根据我国土地增值税法，核定征收的土地应当满足以下条件：1.土地属于非农、非建设用地。
核定征收主要适用于一些非农业和非建设用地的土地。
例如，用于商业、办公、住宅等非农业和非建设用途的土地可以考虑核定征收。
而农田、工业用地等不符合核定征收条件。
2.土地出让金已经缴纳。
根据土地增值税法第六条的规定，土地增值税的征收对象是土地使用权的转让者，即土地出让权的出让者。
如果土地出让金尚未缴纳，就无法满足核定征收的条件。
因此，在实施核定征收之前，必须确保土地出让金已经缴纳。
3.符合居民住房政策。
在土地增值税清算中，对于个人住房的土地，可以参照国家有关居民住房政策进行核定征收。
这意味着符合居民住房政策的住房土地，可以根据相关规定享受一定的减免或优惠政策。
除了以上条件外，还需要进一步满足核定征收的具体要求。
根据土地增值税法第十五条的规定，核定征收的具体要求包括以下几点：1.核定征收的税款按照增值额的3%进行计算。
这意味着核定征收的税款是根据土地增值的额度来计算的，并且税率为3%。
增值额可以通过土地使用权的增值、房屋租金等相关因素来进行计算。
2.核定征收的税款在土地转让时一次性缴纳。
核定征收的特点是在土地转让或使用权到期时一次性缴纳税款。
这与按照实际增值额度和周期进行征收的方式不同。
3.核定征收的税款由征税人自行申报并缴纳。
在核定征收中，征税人需要自行计算增值额和税款，并按照规定的时间和程序进行申报和缴纳。
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（应在办理注销登记前进行土地增值税清算） （4）省（计划单列市）税务机关规定的其他情况。
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二、房地产开发企业日常征管
（三）企业清算期限（90天） 1、应清算项目：(符合清算条件之日起90日) 纳税人应在符合清算条件起90内向主管税务机 关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税 清算申请表》 ，经税务机关核准后，即可办理清 算税款手续。
2
一、土地增值税的几个概念
（一）纳税义务人 《条例》规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及
其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土 地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
《细则》规定：条例第二条所称的单位，是指各类企业、 事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所 称个人，包括个体经营者。 注：1、个人销售住房免征土地增值税（财税【2008】137号）
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二、房地产开发企业日常征管
（五）税务机关清算审核期限：（受理后90天+补充资料） 1、主管税务机关ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ在受理纳税人清算申请之日起90内完成
清算审核工作。 2、纳税人接到补充资料通知书之日起30日内补充有关清算
材料。清算审核时间不包含纳税人应税务机关要求补充资 料的时间。 3、审核过程中发现项目符合规程第5条规定的核定征收条件， 应向纳税人开具《清算终止核准通知书》和《核定征收通 知书》并送达纳税人。
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二、房地产开发企业日常征管
（一）土地增值税的前期管理及预征 1、前期管理 （1）日常税收管理，实施项目管理 （2）按项目分别建立档案、设置台帐 （3）对立项、施工、预售全程跟踪监控 2、预征时间：按照营业税确认 3、预 征 率：普通住宅 1% 其 他 3% 店 面 5%
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二、房地产开发企业日常征管
2、以继承、赠与方式无偿转让房地产不征土地增值税。
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一、土地增值税的几个概念
（二）征税范围
《条例》规定：转让国有土地使用权、地上的 建筑物及其附着物并取得收入的，应当依照本条 例缴纳土地增值税。
《细则》规定：条例所称的地上的建筑物，是 指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各 种附属设施。条例所称的附着物，是指附着于土 地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
15%
4
超过200%的部分
60%
35%
5
一、土地增值税的几个概念
（四）土地增值税的核定征收
1、实行核定征收条件： （1）依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、 费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限 办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算 的； （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
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二、房地产开发企业日常征管
（六）清算需要报送的资料 《清算规程》第12条规定：
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一、土地增值税的几个概念
2、核定征收的流程 （1）清算过程中发现符合核定征收条件 （2）主管税务机关发《核定征收的税务事项告知 书》 （3）税务人员对房地产项目开展核定征收核查 （4）主管税务机关审核合议 （5）通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
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一、土地增值税的几个概念
（五）土地增值税文件依据： 1.中华人民共和国土地增值税暂行条例 2.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 3.土地增值税宣传提纲(国税函发[1995]110号) 4.关于土地增值税若干问题的通知(财税【2006】21号) 5.关于房地产开发企业土地增值税清算管理问题的
注：集体所有土地不征收土地增值税。
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一、土地增值税的几个概念
（三）土地增值税计算方法及税率 税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数
级数 增值额与扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数/%
1
不超过50%部分
30%
0
2 超过50%至100%的部分 40%
5%
3 超过100%至200%的部分 50%
（二）土地增值税清算时间确定： 1、应清算：《清算规程》第九条
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （出售+出租+自用）
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
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二、房地产开发企业日常征管
2、可清算：《清算规程》 第十条 （1）开发项目已竣工验收，已转让、出租或自用的
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二、房地产开发企业日常征管
2、可清算项目：(清算通知书送达之日起90日) 主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》
并送达纳税人，纳税人应在接到通知书之日起15 日内，填写《土地增值税清算申请表》 并报送主 管税务机关，经主管税务机关核准后，在90日内 办理清算税款手续。
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二、房地产开发企业日常征管
（四）清算资料报送与受理： 1、纳税人在办理土地增值税清算手续时，应向主管税务机 关提交有关清算资料，并填写《土地增值税清算材料清单》， 纳税人对提交的清算资料的真实性、准确性和有效性负责， 并承担相应责任。 2、主管税务机关收到清算材料，清算资料齐全的，应受理 并填写《土地增值税清算受理通知书》；如资料不齐全，填 写《土地增值税清算补充材料通知书》，等资料补齐后重新 办理税款清算手续。
通知(国税发【2006】187号)
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一、土地增值税的几个概念
6.土地增值税清算管理规程 (国税发
【2009】91号)
7.关于加强土地增值税征管工作的通知
[2010]53号)
(国税发
8.关于土地增值税清算有关问题的通知
[2010]220号)
(国税函
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二、房地产开发企业日常征管
1、开发的房地产项目 2、自建转自用后再转让 3、购入的房产再转让
土地增值税日常征管
培训对象： 基层税收管理员
培训目的： 1、梳理土地增值税相关的法律法规； 2、掌握土地增值税日常征管业务； 3、了解土地增值税清算流程和审核要点。
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土地增值税日常征管
内容概况 一、土地增值税的几个概念 二、房地产开发企业日常征管 三、旧房及建筑物转让日常征管 四、土地使用权转让日常征管