土地增值税清算或核定征收
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二、房地产开发企业日常征管
（六）清算需要报送的资料 《清算规程》第12条规定：
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二、房地产开发企业日常征管
2、可清算项目：(清算通知书送达之日起90日) 主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》
并送达纳税人，纳税人应在接到通知书之日起15 日内，填写《土地增值税清算申请表》 并报送主 管税务机关，经主管税务机关核准后，在90日内 办理清算税款手续。
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二、房地产开发企业日常征管
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一、土地增值税的几个概念
（一）纳税义务人 《条例》规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及
其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土 地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
《细则》规定：条例第二条所称的单位，是指各类企业、 事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所 称个人，包括个体经营者。 注：1、个人销售住房免征土地增值税（财税【2008】137号）
2、以继承、赠与方式无偿转让房地产不征土地增值税。
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一、土地增值税的几个概念
（二）征税范围
《条例》规定：转让国有土地使用权、地上的 建筑物及其附着物并取得收入的，应当依照本条 例缴纳土地增值税。
《细则》规定：条例所称的地上的建筑物，是 指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各 种附属设施。条例所称的附着物，是指附着于土 地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
土地增值税日常征管
培训对象： 基层税收管理员
培训目的： 1、梳理土地增值税相关的法律法规； 2、掌握土地增值税日常征管业务； 3、了解土地增值税清算流程和审核要点。
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土地增值税日常征管
内容概况 一、土地增值税的几个概念 二、房地产开发企业日常征管 三、旧房及建筑物转让日常征管 四、土地使用权转让日常征管
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二、房地产开发企业日常征管
（一）土地增值税的前期管理及预征 1、前期管理 （1）日常税收管理，实施项目管理 （2）按项目分别建立档案、设置台帐 （3）对立项、施工、预售全程跟踪监控 2、预征时间：按照营业税确认 3、预 征 率：普通住宅 1% 其 他 3% 店 面 5%
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二、房地产开发企业日常征管
房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例 在85%以上的； （2）取得销售许可证满三年仍未销售完毕的； （3）申请注销税务登记但未办理清算手续的；
（应在办理注销登记前进行土地增值税清算） （4）省（计划单列市）税务机关规定的其他情况。
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二、房地产开发企业日常征管
（三）企业清算期限（90天） 1、应清算项目：(符合清算条件之日起90日) 纳税人应在符合清算条件起90内向主管税务机 关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税 清算申请表》 ，经税务机关核准后，即可办理清 算税款手续。
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二、房地产开发企业日常征管
（五）税务机关清算审核期限：（受理后90天+补充资料） 1、主管税务机关应在受理纳税人清算申请之日起90内完成
清算审核工作。 2、纳税人接到补充资料通知书之日起30日内补充有关清算
材料。清算审核时间不包含纳税人应税务机关要求补充资 料的时间。 3、审核过程中发现项目符合规程第5条规定的核定征收条件， 应向纳税人开具《清算终止核准通知书》和《核定征收通 知书》并送达纳税人。
（四）清算资料报送与受理： 1、纳税人在办理土地增值税清算手续时，应向主管税务机 关提交有关清算资料，并填写《土地增值税清算材料清单》， 纳税人对提交的清算资料的真实性、准确性和有效性负责， 并承担相应责任。 2、主管税务机关收到清算材料，清算资料齐全的，应受理 并填写《土地增值税清算受理通知书》；如资料不齐全，填 写《土地增值税清算补充材料通知书》，等资料补齐后重新 办理税款清算手续。
注：集体所有土地不征收土地增值税。
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一、土地增值税的几个概念
（三）土地增值税计算方法及税率 税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数
级数 增值额与扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数/%
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不超过50%部分
30%
0
2 超过50%至100%的部分 40%
5%
3 超过100%至200%的部分 50%
15%
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超过200%的部分
60%wk.baidu.com
35%
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一、土地增值税的几个概念
（四）土地增值税的核定征收
1、实行核定征收条件： （1）依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、 费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限 办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算 的； （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
通知(国税发【2006】187号)
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一、土地增值税的几个概念
6.土地增值税清算管理规程 (国税发
【2009】91号)
7.关于加强土地增值税征管工作的通知
[2010]53号)
(国税发
8.关于土地增值税清算有关问题的通知
[2010]220号)
(国税函
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二、房地产开发企业日常征管
1、开发的房地产项目 2、自建转自用后再转让 3、购入的房产再转让
（二）土地增值税清算时间确定： 1、应清算：《清算规程》第九条
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （出售+出租+自用）
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
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二、房地产开发企业日常征管
2、可清算：《清算规程》 第十条 （1）开发项目已竣工验收，已转让、出租或自用的
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一、土地增值税的几个概念
2、核定征收的流程 （1）清算过程中发现符合核定征收条件 （2）主管税务机关发《核定征收的税务事项告知 书》 （3）税务人员对房地产项目开展核定征收核查 （4）主管税务机关审核合议 （5）通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
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一、土地增值税的几个概念
（五）土地增值税文件依据： 1.中华人民共和国土地增值税暂行条例 2.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 3.土地增值税宣传提纲(国税函发[1995]110号) 4.关于土地增值税若干问题的通知(财税【2006】21号) 5.关于房地产开发企业土地增值税清算管理问题的
二、房地产开发企业日常征管
（六）清算需要报送的资料 《清算规程》第12条规定：
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二、房地产开发企业日常征管
2、可清算项目：(清算通知书送达之日起90日) 主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》
并送达纳税人，纳税人应在接到通知书之日起15 日内，填写《土地增值税清算申请表》 并报送主 管税务机关，经主管税务机关核准后，在90日内 办理清算税款手续。
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二、房地产开发企业日常征管
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一、土地增值税的几个概念
（一）纳税义务人 《条例》规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及
其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土 地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
《细则》规定：条例第二条所称的单位，是指各类企业、 事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所 称个人，包括个体经营者。 注：1、个人销售住房免征土地增值税（财税【2008】137号）
2、以继承、赠与方式无偿转让房地产不征土地增值税。
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一、土地增值税的几个概念
（二）征税范围
《条例》规定：转让国有土地使用权、地上的 建筑物及其附着物并取得收入的，应当依照本条 例缴纳土地增值税。
《细则》规定：条例所称的地上的建筑物，是 指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各 种附属设施。条例所称的附着物，是指附着于土 地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
土地增值税日常征管
培训对象： 基层税收管理员
培训目的： 1、梳理土地增值税相关的法律法规； 2、掌握土地增值税日常征管业务； 3、了解土地增值税清算流程和审核要点。
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土地增值税日常征管
内容概况 一、土地增值税的几个概念 二、房地产开发企业日常征管 三、旧房及建筑物转让日常征管 四、土地使用权转让日常征管
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二、房地产开发企业日常征管
（一）土地增值税的前期管理及预征 1、前期管理 （1）日常税收管理，实施项目管理 （2）按项目分别建立档案、设置台帐 （3）对立项、施工、预售全程跟踪监控 2、预征时间：按照营业税确认 3、预 征 率：普通住宅 1% 其 他 3% 店 面 5%
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二、房地产开发企业日常征管
房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例 在85%以上的； （2）取得销售许可证满三年仍未销售完毕的； （3）申请注销税务登记但未办理清算手续的；
（应在办理注销登记前进行土地增值税清算） （4）省（计划单列市）税务机关规定的其他情况。
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二、房地产开发企业日常征管
（三）企业清算期限（90天） 1、应清算项目：(符合清算条件之日起90日) 纳税人应在符合清算条件起90内向主管税务机 关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税 清算申请表》 ，经税务机关核准后，即可办理清 算税款手续。
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二、房地产开发企业日常征管
（五）税务机关清算审核期限：（受理后90天+补充资料） 1、主管税务机关应在受理纳税人清算申请之日起90内完成
清算审核工作。 2、纳税人接到补充资料通知书之日起30日内补充有关清算
材料。清算审核时间不包含纳税人应税务机关要求补充资 料的时间。 3、审核过程中发现项目符合规程第5条规定的核定征收条件， 应向纳税人开具《清算终止核准通知书》和《核定征收通 知书》并送达纳税人。
（四）清算资料报送与受理： 1、纳税人在办理土地增值税清算手续时，应向主管税务机 关提交有关清算资料，并填写《土地增值税清算材料清单》， 纳税人对提交的清算资料的真实性、准确性和有效性负责， 并承担相应责任。 2、主管税务机关收到清算材料，清算资料齐全的，应受理 并填写《土地增值税清算受理通知书》；如资料不齐全，填 写《土地增值税清算补充材料通知书》，等资料补齐后重新 办理税款清算手续。
注：集体所有土地不征收土地增值税。
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一、土地增值税的几个概念
（三）土地增值税计算方法及税率 税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数
级数 增值额与扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数/%
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不超过50%部分
30%
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2 超过50%至100%的部分 40%
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3 超过100%至200%的部分 50%
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超过200%的部分
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一、土地增值税的几个概念
（四）土地增值税的核定征收
1、实行核定征收条件： （1）依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、 费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限 办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算 的； （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
通知(国税发【2006】187号)
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一、土地增值税的几个概念
6.土地增值税清算管理规程 (国税发
【2009】91号)
7.关于加强土地增值税征管工作的通知
[2010]53号)
(国税发
8.关于土地增值税清算有关问题的通知
[2010]220号)
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二、房地产开发企业日常征管
1、开发的房地产项目 2、自建转自用后再转让 3、购入的房产再转让
（二）土地增值税清算时间确定： 1、应清算：《清算规程》第九条
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （出售+出租+自用）
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
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二、房地产开发企业日常征管
2、可清算：《清算规程》 第十条 （1）开发项目已竣工验收，已转让、出租或自用的
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一、土地增值税的几个概念
2、核定征收的流程 （1）清算过程中发现符合核定征收条件 （2）主管税务机关发《核定征收的税务事项告知 书》 （3）税务人员对房地产项目开展核定征收核查 （4）主管税务机关审核合议 （5）通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
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一、土地增值税的几个概念
（五）土地增值税文件依据： 1.中华人民共和国土地增值税暂行条例 2.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 3.土地增值税宣传提纲(国税函发[1995]110号) 4.关于土地增值税若干问题的通知(财税【2006】21号) 5.关于房地产开发企业土地增值税清算管理问题的