房地产评估教案4 成本法
房地产估价-第四章-成本法课件资料
2015年9月
管理工程学院
该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价
=（取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利 息）÷【1－（销售税费率＋销售利润率）】÷（该荒地总面积×可 转让土地面积的比率）
=【120000000×（1+10%）3+250000000×（1+10%）1.5】
÷【1－（5.5%+9.5%）】
4.或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包 商将直接可使用的建筑物交给发包人，在这种情况下，发 包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的 正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。
2015年9月
管理工程学院
四、建筑物的折旧
1．建筑物折旧的概念
估价上的折旧与会计上的折旧，既有相似之处，也有本 质区别。估价上的建筑物折旧是指由于各种原因所造成的 建筑物价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其 重新购建价格之间的差额，即：
2015年9月
管理工程学院
3.求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土 地已经取得，且此土地是一块空地，但除旧建筑物之外， 其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建 筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物所需的 一切合理、必需的费用、税金和正常利润，即为建筑物的 重新购建价格；
3.（数量调查法）工料测量法
工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数 ，然后逐一乘以估价时点的各种相同材料、设备的单价和人工费标准 ，再将其相加来估算建筑物的重新购建价格的方法。
4.变动率，将估价对象建 筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物的重新购 建价格的方法。
÷（2000000×60%）
房地产评估成本法
新开发的土地价格=取得待开发土地的本 钱+土地开发本钱+管理费用+投资利息 +销售费用+销售税费+开发利润
例2：某开发区拟出让一宗土地，出让年限为 50年。该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿 费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均 每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2 亿元，当地银行贷款年利率一般为10%，每亩 征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第
+开发利润
V=A+B+C+D+E+F
A=3000*20000=6000万元 B=1800*50000=9000万元
C= B*30% =270万元
D=A[(1+6%)2.25-1]+(B+C) *40% [(1+6%)1.5-1]+ (B+C) *60% [(1节 房地产价格构成 房地产价格通常由6大项构成：
①土地取得成 ②开发本钱 ③管理费用 ④投资利息 ⑤销售税费 ⑥开发利润
房地产评估
一、土地取得本钱 指在取得房地产开发用地所必须的费
用、税金等 一般由购置土地的价款和在购置时应
该由房地产开发商〔作为买方〕缴纳的 税费〔契税、交易手续费等〕构成。
房地产评估
根据房地产开发用地取得的途径，土 地取得本钱的构成可以分为如下三种： 〔1〕征收农用地：农地征收中发生的费 用和土地使用权出让金。 〔2〕城市房屋拆迁取得：房屋拆迁中发 生的费用和土地使用权出让金等。 〔3〕通过市场购置取得：政府的招标、 拍卖、挂牌出让等。
二、开发本钱 开发本钱是在取得开发用地后进展土地开发和房
屋建设所需要的直接费用、税金等。 在理论上，可以将其划分为土地开发本钱和建筑
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法
房地产评估中的成本法是一种评估方法，根据该方法，房地产的价值取决于其建筑成本和土地价值之和。
成本法主要用于评估新建房地产项目或者进行重建的房地产项目。
它根据建筑物的重建成本，加上土地的市场价值，来确定房地产的总价值。
成本法的核心思想是，建筑物的价值应该等于其重建成本减去建筑物的折旧值，再加上土地的市场价值。
具体的评估步骤如下：
1. 确定建筑物的重建成本：这包括建筑材料、劳动力和其他建筑相关费用。
这个成本应该是根据当前的市场价格确定的。
2. 确定建筑物的折旧值：折旧是指建筑物随着时间的推移而价值的减少。
折旧可以根据建筑物的使用寿命和当前的状况来估算。
常用的折旧方法有直线法和余额递减法。
3. 确定土地的市场价值：土地价值通常是根据市场需求和供应以及土地所在位置来确定的。
可以使用市场比较法或收益法来确定土地的价值。
4. 计算房地产的总价值：将建筑物的重建成本减去折旧值，再加上土地的市场价值，即可得到房地产的总价值。
需要注意的是，成本法在一些情况下可能会低估房地产的价值，特别是对于已经存在一段时间的建筑物而言。
因此，在房地产评估中，通常会结合其他评估方法来综合考虑房地产的价值。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法一、概述房地产评估是指对房地产进行价值评估的过程，通过对房地产的各项要素进行分析和对比，得出一个合理的估值结果。
成本法是常用的评估方法之一，通过计算房地产的建造成本及相关费用来确定其价值。
二、评估目的评估的目的是为了确定房地产的市场价值，以便于买卖、出租、抵押等交易活动的进行。
成本法适用于新建房地产、改建房地产、特殊用途房地产等情况。
三、评估步骤⒈收集资料评估师需要收集与房地产相关的各种资料，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、施工合同等文件。
⒉分析土地价值评估师需要根据土地所在位置、规划用途等因素分析土地的价值，并计算出土地的评估价值。
⒊计算建筑成本评估师需要根据房地产的建筑面积、建筑材料、施工工艺等因素计算出建筑的成本。
这包括施工材料费、人工费、设备费等。
⒋考虑附属设施和装修费用评估师需要考虑房地产的附属设施和装修费用，包括公共设施、园林绿化、室内装修等。
⒌考虑管理费用和融资成本评估师需要考虑管理费用和融资成本对房地产的价值的影响。
这包括物业管理费、维修费用、融资成本等。
⒍综合评估结果评估师需要将各项成本综合考虑，并结合市场需求、供需关系等因素得出评估结果。
四、附件本文档涉及的附件包括但不限于：土地使用权证、建设用地规划许可证、施工合同等。
五、法律名词及注释⒈土地使用权证：证明土地使用权归属人享有土地使用权的证据文件。
⒉建设用地规划许可证：为开发商提供的合法建设房地产的许可证。
⒊施工合同：开发商与施工方签订的合同，用于规定房地产建设的各项要求和条款。
六、结束语本文档详细介绍了房地产评估中的成本法方法，通过计算房地产的建造成本及相关费用来确定其价值。
评估的目的是为了确定房地产的市场价值，以便于各种交易活动的进行。
附件中提供了相关文件，法律名词及注释帮助读者更好地理解内容。
第4章房地产估价方法-成本法
2. 实际观察法
――估价人员亲临现场，直接观察建筑物在物 质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折 旧总额。
建筑物损耗：可修复的损耗和不可修复的损耗 （修理或更换），预计修复所需的费用小于或 等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复 的损耗(如外墙的刷新)，反之，为不可修复的 损耗。对于可修复的损耗，可直接估算其修复 所需的费用作为折旧额。
V=C×q（q的计算仍用年限法）
可按下列3个步骤进行：
（1）用年限法计算成新率。如用直线法计算成新 率的公式为：
q=[1-(1-R)t/N]×100% 若建筑物的R=0，则： q=[1-t/N]×100% （2）根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初
步判断，看是否吻合。 （3）采用实际观察法对上述结果做进一步的调整
某建筑物的重置价格为180万元，经济 寿命为50年，有效经过年数为10年。 其中，门窗等损坏的修复费用为2万元； 装修的重置价格为30万元，平均寿命 为5年，已使用3年；设备的重置价格 为60万元，平均寿命为15年，已使用 10年。残值率假设均为零。求现值。
3. 成新折扣法
不以耐用年限和已使用年数为基准，而是根 据建筑物的结构、装修和设备等部分的实际 完损程度来确定建筑物的成新度，依据实地 观察，判定建筑物的成新折扣度。
4.房地产估价方法——成 本 法
引言：
本章主要介绍成本估价法的基本原理和 操作要点。通过本章学习，应掌握成本 法的基本原理、适用范围、操作步骤和 基本公式，理解成本、重置成本、直接 成本、间接成本、减价修正等基本概念， 并掌握建筑物的重新建造成本和减价修 正额的评估方法，了解租赁房地产的收 益和成本，掌握评估租金的成本法—— 积算法。
客观性
房地产估价课件第四章 成本法
2007.1
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三、成本法适用的范围和局限 性
1. 适用范围 2. 局限性
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由于房地产市场狭小，其市场可比实例不多， 或由于新开发地区形成独立的地域环境，而无 法运用市场比较法或收益法估价时，可采用成 本法。
有的房地产因特殊性较大，无法在市场上找到 比较理想的房地产可比实例作估价参照物。
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5.耐用年限与折旧年限
耐用年限是指建筑物能够正常使用的年 限，它是由建筑物结构、质量等决定得 自然寿命。
折旧年限是建筑物价值转移的年限，是 由使用过程中的社会经济条件决定的社 会必要使用寿命，或称经济寿命。
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十、建筑物折旧估算的基本方 法
1. 耐用年限法 2. 市场资料法 3. 成新折扣法 4. 罗斯法
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六、重建成本与重置成本
1. 重建成本 2. 重置成本
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七、重新建造完全价值的构成
1. 直接成本 人工费、材料设备费、机械使用费、小
承包商费 2. 间接费用 承包商的间接费和开发商的间接费用
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八、重新建造完全价值的估算方法
1. 理论估算方法
2. 实务估算方法
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在目前情况下新建造的商品住宅，根据成本估价法 评估其具体价格，可用下列各项费用之和来确定：
征地费 拆迁补偿费 勘察设计及前期工程费 房屋建筑安装工程费 小区内基础设施建设费 开发公司的管理费 投资利息 开发公司的利润 税费 代收费用
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法1.引言本文档旨在对房地产评估中的成本法进行详细介绍。
成本法是一种评估房地产价值的方法，通过计算建设或重建房地产所需的成本，以确定其当前市场价值。
该方法适用于新建建筑、改建建筑或经过整修的建筑。
2.目标与用途成本法的主要目标是确定房地产的重建成本以及折旧和消耗。
成本法的主要用途包括以下几个方面：________2.1 评估保险价值：________成本法可用于确定房地产在保险公司角度的估值，以确保适合的保险覆盖。
2.2 工程控制：________成本法可用于管理建筑工程，包括预算编制、成本控制和费用预测。
2.3 财务报告：________成本法可用于编制财务报告，包括资产负债表和损益表。
2.4 交易决策：________成本法可用于确定买方是否愿意以特定价格购买房地产。
3.评估步骤成本法评估房地产的步骤如下：________3.1 收集基本信息：________收集有关房地产的基本信息，包括建筑年代、建筑面积、土地面积等。
3.2 确定重建成本：________确定重建房地产所需的成本，包括建筑材料、劳动力、设备和其他相关费用。
3.3 考虑折旧和消耗：________根据房地产的使用寿命和折旧率，计算折旧和消耗的费用。
3.4 计算当前市场价值：________根据重建成本、折旧和消耗的费用，计算房地产的当前市场价值。
4.附件本文档涉及以下附件：________4.1 房地产基本信息表：________用于记录收集到的房地产基本信息。
4.2 重建成本计算表：________用于计算房地产的重建成本。
4.3 折旧和消耗计算表：________用于计算房地产的折旧和消耗费用。
4.4 市场价值计算表：________用于计算房地产的当前市场价值。
5.法律名词及注释本文涉及的法律名词及其注释如下：________5.1 房地产评估：________根据相关法律法规，对房地产进行价值评估的行为。
房地产成本法课程设计
房地产成本法课程设计一、课程目标知识目标：1. 让学生掌握房地产成本法的基本概念、原理及计算方法。
2. 使学生了解房地产成本法在房地产评估中的应用及重要性。
3. 帮助学生了解房地产成本法的相关政策法规。
技能目标：1. 培养学生运用房地产成本法进行房地产评估的能力。
2. 提高学生分析房地产成本构成、计算成本价值的能力。
3. 培养学生运用相关软件工具进行房地产成本法评估的操作技能。
情感态度价值观目标：1. 培养学生对房地产评估工作的兴趣和热情，增强职业责任感。
2. 引导学生关注房地产市场的动态，提高对行业发展趋势的敏感性。
3. 培养学生诚信、严谨、客观的评估态度，树立正确的价值观。
课程性质分析：本课程为专业核心课程，旨在让学生掌握房地产成本法的基本知识和技能，为未来从事房地产评估工作打下基础。
学生特点分析：学生为高中年级，具有一定的数学、经济学基础，但可能对房地产评估领域的专业知识和技能掌握不足。
教学要求：1. 结合实际案例，注重理论与实践相结合，提高学生的实际操作能力。
2. 注重启发式教学，引导学生主动思考、分析问题。
3. 定期进行课堂讨论和课后作业，巩固所学知识，提高学生的综合素质。
二、教学内容1. 房地产成本法概述- 房地产成本法的定义与特点- 房地产成本法的基本原理2. 房地产成本构成- 土地成本- 建筑成本- 融资成本- 税费成本- 其他成本3. 房地产成本法的计算方法- 直接成本法- 间接成本法- 重置成本法- 成本加成法4. 房地产成本法在实际评估中的应用- 案例分析：住宅、商业、工业房地产成本法评估- 成本法在房地产投资决策中的作用5. 房地产成本法相关政策法规- 我国房地产成本法相关政策法规解读- 房地产评估行业规范及职业道德教学大纲安排：第一周：房地产成本法概述、土地成本第二周：建筑成本、融资成本第三周：税费成本、其他成本、直接成本法第四周：间接成本法、重置成本法、成本加成法第五周：房地产成本法在实际评估中的应用、相关政策法规教学内容与教材关联性：本章节教学内容紧密围绕教材中关于房地产成本法的相关章节，结合实际案例，使学生系统掌握房地产成本法的相关知识和技能。
房地产估价之成本法
第六章成本法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。
教学内容：第一节基本原理一、成本法的称呼原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法二、概念成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础,再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。
三、理论依据从买方的角度看，是替代原理;从卖方的角度看，生产费用价值论。
四、适用条件与对象——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。
—-单纯建筑物-—独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产估价时须用客观成本,不能用实际成本五、一般步骤：1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料2、估算重置价格或重建价格3、估算折旧4、求出积算价格第二节房地产价格构成房地产价格的一般构成（采用成本法）1、土地取得费用——征地费和“房屋折迁安置补偿费”-—土地使用权出让金或地价款——有关土地取得的手续费及税金2、开发成本——勘察设计和前期工程费——基础设施建设费——安装工程费——公共配套设施建设费—-开发过程中的税费3、管理费用主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等4、投资利息5、销售税费—-销售费用：广告费、代理费-—销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加-—其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费6、开发利润第三节基本公式一、基本公式：房地产价格＝重新构建价格－折旧二、新开发土地：新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润三、新建房地产：新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润四、旧房地产：旧房地价格＝房地的重新构建价格－建筑物的折旧＝土地的重新构建价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧第四节重新购建价格一、定义:假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。
房地产评估之成本法
本钱法及其运用要求1.熟悉本钱法的寄义；2.熟悉本钱法的理论依据；3.掌握本钱法适用的估价工具；4.熟悉本钱法估价需要具备的条件；5.熟悉本钱法估价的操纵步调；6.掌握房地产代价组成；7.掌握本钱法的根本公式；建代价的寄义；建代价的求取思路；建代价的求取方法；建代价的求取要领；12.掌握修建物折旧的求取；衡宇完损品级评定的有关划定；14.了解衡宇折旧的有关划定。
第一节本钱法概述本节论述本钱法的寄义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价工具（掌握），本钱法估价需要具备的条件（掌握）以及本钱法估价的操纵步调（熟悉）。
扼要地说，本钱法是凭据估价工具的重置本钱或重建成原来求取估价工具代价的要领。
具体地说，本钱法是求取估价工具在估价时点的重新购建代价和折旧，然后将重新购建代价减去折旧来求取估价工具代价的要领。
所谓重新购建代价，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价工具的须要支出，大概重新开发建立全新状况的估价工具的须要支出及应得利润。
所谓折旧，是指种种原因造成的房地产代价减损，其金额为房地产在估价时点的市场代价与在估价时点的重新购建代价之差。
本钱法也可以说是以房地产代价的各个组成部分的累加为底子来求取房地产代价的要领，即先把房地产代价分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。
因此，本钱法也被称为积算法，由此还可知本钱法中的“本钱”并不是通常意义上的本钱（不含利润），而是代价（包罗利润）。
但在该要领中也用到了通常意义上的本钱，别的还用到了用度、支出、代价等相关观点。
因此，在遇到“本钱”、“用度”、“支出”、“代价”等词时，要注意凭据上下文的内容判定它们的具体内涵。
本质，是以房地产的重新开发本钱为导向来求取房地产代价，测算出的代价称为积算代价。
优点：代价易于区别项目组成，测算有依据本钱法是先分别求取估价工具时点的重新购建代价和折旧，然后将重新购建代价减去折旧来求取估价工具代价的要领。
房地产估价成本法理论教案
第一节基本常识一、成本法概念二、成本法适用范围三、成本法估价原则替代原则;供求原则;均衡原则;外部性原则；最高最佳使用原则；四、成本法的一些基本认识五、成本法的步骤湖南工程职业技术学院备课纸第二节成本法的计算一、成本法的计算分为两类:一类是新开发土地、新建房地产的估价；一类是旧房地产估价；新开发土地或新建房地产估价公式多个,按公式套条件即可；旧房地产估价基本公式:房地产价值=房地产重新构建价格-折旧=地上建筑物（房屋）重新构建价格+土地价格—折旧；而地上建筑物（房屋）新构建价格又分成两种，一种是房屋重置价格（建一个有同等功效的），一种是房屋重建价格(建一个一模一样的,俗称复制）；二、新开发土地或新建房地产成本法估价计算1、新开发土地估价公式中具体内涵如下：例22、新建房地产公式与计算第三节旧房地产成本法估价一、计算公式1、第一类:土地的求取用基准地价法，在房地产估价实务中学习；具体的建筑物的重新购建价格可采用政府确定公布的基淮房屋重置价格然后进行修正求取，也可以按照工程造价估算的力法来求取,具体的方法订：单位比较法;分部分项法；工料测算法：指数调整法等四种.第四节建筑物折旧二、无形资产也有“折旧"，不过我们叫摊销三、折旧涉及的概念残值率）。
例：某人2010花费5000元，预计可用10年；到2014年，电脑贬值为3200元；到2020年电脑当废品回收获得500元。
问该电脑原值、2014年现值、残值各是多少？残值率多少？年折旧额是多少？（二）年折旧额的计算1、平均年限法（直线折旧法）:每年折旧额均匀相等；年折旧额=（原值-现值)/已使用的年限;年折旧额=（原值—残值）/折旧年限或者叫可使用总年限；例：某设备原值3万,累计使用10年，预计残值3000元,清理费1000元，则该设备年折旧额,年折旧率、残值率各是多少；2、双倍余额递减法(加速折旧）:既按直线折旧率的2倍计提折旧，折旧年限最后两年按净值减去残值平均折旧。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法1. 简介房地产评估是指对房地产进行全面、科学、客观的评估工作，以确定其市场价格和价值。
房地产评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将介绍房地产成本法评估的基本概念、原理和步骤，并对其优点和局限性进行分析。
2. 成本法评估的基本概念成本法评估是以房地产的重建或复制成本为基础，通过考虑建筑物的折旧和损耗，来确定房地产的价值。
基本上，成本法评估是建立在以下两个假设的基础上：购买者愿意支付房地产的成本，而不会超过购买新建房屋的成本。
房地产的价值应该与其重建成本相当。
3. 成本法评估的原理成本法评估的原理十分简单，即通过计算房地产的建筑成本、土地成本和其他相关成本，来确定其总成本。
然后，考虑建筑物的折旧、使用年限和市场价值，来确定房地产的评估价值。
具体来说，成本法评估包括以下步骤：1. 估计土地成本：根据市场数据和专业评估师的经验判断，估计房地产所在土地的市场价值。
2. 估计建筑成本：通过计算建筑物的重建成本，包括材料费用、劳动力费用和其他相关费用，来确定建筑成本。
3. 考虑折旧和使用年限：通过考虑建筑物的折旧和使用年限，来确定其当前价值。
通常，建筑物的折旧可以根据其年龄、物理状况和功能进行评估。
4. 确定评估价值：将土地成本和建筑物的当前价值相加，得出房地产的评估价值。
4. 成本法评估的优点成本法评估具有以下几个优点：相对简单：成本法评估不需要依赖市场交易数据，而是根据建筑成本和折旧等因素进行评估。
因此，相对于其他评估方法，成本法评估更加简单和直观。
适用范围广：成本法评估适用于各种类型的房地产，包括商业用途、居住用途和工业用途等。
无论房地产的用途是什么，都可以通过成本法评估来确定其价值。
可靠性较高：成本法评估基于建筑成本和折旧等客观因素，与市场价格的波动没有直接联系。
因此，在市场不稳定或交易数据不充分的情况下，成本法评估仍然可以提供比较可靠的房地产价值估计。
房地产评估之成本法
成本法及其运用要求1.熟悉成本法的含义；2.熟悉成本法的理论依据；3.掌握成本法适用的估价对象；4.熟悉成本法估价需要具备的条件；5.熟悉成本法估价的操作步骤；6.掌握房地产价格构成；7.掌握成本法的基本公式；8.熟悉重新购建价格的含义；9.熟悉重新购建价格的求取思路；10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式；11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法；12.掌握建筑物折旧的求取；13.了解房屋完损等级评定的有关规定；14.了解房屋折旧的有关规定。
第一节成本法概述本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。
1.成本法的含义简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。
成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。
因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。
但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。
因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。
本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。
优点：价值易于区别项目构成，测算有依据成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
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购买——土地价款和税费
2.开发成本：土地开发成本+建筑物建造成本
3.管理费用：主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等，土地取得成本和开发成本的一定比率
4.投资利息：上述三项的利息
5.销售费用
6.销售税费
7.开发利润：可根据计算基数的不同分为直接利润率、投资成本利润率、成本利润率、销售利润率。
新开发土地的价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润
P86 （4-2）（4-3）（4-4）例4-1
4.3.3 适用于新建房地产的基本公式
P87 （4-5）（4-6）
4.3.4适用于旧房地产的基本公式
操作步骤：
1．求取估价对象房地产在估价时点的重新建造成本；2．计算建筑物的折旧；3．重新建造成本扣除建筑物折旧得到估算价格。
一般地，特殊有保护价值的建筑物采用重建较为适宜；普通建筑物适用重置；因年代久远，已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式样、建筑技术等变迁，也往往采用重置。
4.2 房地产价格的构成
4.2.1房地产价格（成本）的基本构成
从房地产开发经营的全过程来考虑，也就是从得到开发用地到建设到销售整个过程来看，房地产的成本应当涉及到7个部分：
1.土地取得成本
主要包括：征地费，拆迁安置补偿费、城市建设费。
土地取得情况有三种：
征用——征用农地（生地）；征用旧城改造用地（毛地）；征用可以直接利用的城市建设用地（熟地）
旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建造成本-建筑物折旧
P87 （4-7）（4-8）
注意：
（1）估价时点的确定，通常是现在，但也有过去的（纠纷案中），重新是现在时点的价值。
（2）成本不等于价格
（3）不一定符合最有效使用原则
4.4 建筑物的重置价格
4.4.1 重置价格的概念
重新构建价格分为：重置价格和重建价格
1. 商品住宅价格的构成：合理成本，适当利润
（1）成本
（2）利润
（3）税金
（4）地段差价
2. 经济适用房价格的构成
（1）开发成本
（2）利润
（3）税金
4.3 成本法的基本公式
4.3.1 基本公式
估算价格=重新构建价格–折旧
依据房地产的具体形式，我们可针对三类估价对象而变化：
（1）新开发土地
（2）新建的房地产（指房地、建筑物两种情况）
4.1.2 成本法的理论依据
从买方的角度看，是替代原理；
从卖方的角度看，生产费用价值论。
4.1.3适用条件与对象以及局限性
1.独立或狭小市场上没有交易实例或交易实例很少；无法使用市场比较法或收益法计算
2.既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施的估价；
3.特殊房地产如道观、寺庙、教堂、桥梁、涵洞等；
课程名称：房地产估价
章节名称：第4章成本法
教学目的和要求
1．掌握成本法的基本原理
2．掌握成本法的估价步骤
3.掌握成本法的运用
教学重点
掌握成本法的基本原理
掌握成本法的运用
教学难点
成本法的运用计算
教学方法
讲授教学法和实例计算演示法
教学手段
板书配合多媒体
教学实施步骤
首先用问题引导学生思考，然后讲授本学科基本知识，再通过实例进行计算演示
4.2.2 农地征用和城市房屋拆迁补偿的估价规定
征地估价——是指将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用的土地的补偿价格进行的评估。
城市房屋拆迁补偿估价——是指未确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
1.征地和房屋拆迁补偿估价使用的法律法规及文件（P81）
（3）旧的房地产（指房地、建筑物两种情况）
新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等因素给予适当修正。
求取上述三类估价对象重新构建价格的步骤：
首相搞清楚房地产价格构成，其次估算各构成部分的金额，最后将各构成部分的金额累加。
4.3.2 适用于新开发土地的基本公式
2.征地补偿估价
征地补偿内容及补偿标准如下：
（1）土地补偿费
（2）征用耕地的安置补助费
（3）青苗补偿费和地上附着物补偿费
（4）征地房屋拆迁补偿费
3.城市房屋拆迁补偿估价
（1）城市房屋拆迁有关税费的组成
（2）城市房屋拆迁补偿估价对象
（3）城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法
4.拆迁估价的工作方式
4.2.3现行商品房和经济适用房价格构成的有关规定
4.新近开发出来的土地，如填海造地、开发区土地等。
估价时须用客观成本，不能用实际成本
局限性
1、是从生产费用角度进行估价的源自特别适合于有重置成本和折旧的建筑物的折旧。不赞成对单独土地进行成本法估价，不规范也缺乏理论依据。
2、注意小心计算必要而适当的费用，以客观成本为依据。
3、对使用期过长或特别旧的房产，很难估计其折旧；很难估计由于设计、式样的规格和质量以及施工人员的素质所造成的质量上的差异。
课时分配
讲授学时
教学讲义
第4章
4.1成本法的基本原理
4.1.1成本法的概念
是通过求取估价对象在估价时点的重置价格和重建价格后扣除折旧，来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本概念与会计中成本概念不一样：
会计中的成本——会计帐目上记载的建造时发生的历史成本，
成本法中的成本——估价时点的重置价格；社会平均成本。
4.1.4 成本法求取房地产价格的步骤
1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料
2、估算重置价格或重建价格（如果求取房地产的价格，则需要加上通过市场比较法或其他方法求取的土地价格）
3、估算折旧
4、利用相应公式求出估算价格
注意：
1. 实际成本和客观成本的区分，要考虑实际供求关系
2. 影响成本法两个重要的方面：成本、折旧，而对成本和折旧的掌握也对估价人员提出了很高的要求，成本方面，要求懂得建筑、造价和技术经济等方面的知识；而折旧方面，要求估价人员要有实事求是的态度和丰富的经验。
重置价格——在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用的情况下，可以采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑在家购、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。（替代品丰富，成本减少）
重建价格——在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用的情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。（建筑难度高，成本增加）