关于二手房交易征收个人所得税的思考

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海纳百川 有容乃大 关于转让自有住房征收个人所得税的思考 土地资源管理专业
本。按照一般的经济学原理，交易成本无疑会对交易双方的交易决策产生影响，进而影响 双方的供需意愿。但是对于不同的市场环境和不同时期的交易来说，该税对于交易双方的 交易决策和供需状况的影响又是不完全一致的。在国外的实践中，严格的资本利得税对于 压缩房产买卖获利空间、引导居民投资方向、限制大规模房地产投机行为发挥了极大的作 用，如英国的资本利得税等。但这又是否意味着对转让自有住房所得征收个人所得税在中 国房地产市场调控中能够发挥同样的效用呢？在中国房地产市场长期供不应求、刚需强劲、 投资渠道狭隘、土地财政、相关制度不完善等市场问题存在的前提下，转让自有住房个人 所得税的现实效果还有待商榷。此次政策制定的初衷就是抑制投资投机性购房，促使房价 理性回归。这也是本文的分析重点；二是完善税制，增加财政收入，缓解地方土地财政困 局。我国人口众多、资源匮乏、地区发展不平衡、社会问题众多，政府财政支出总额巨大、 支出范围广泛，财政压力较大。同时由于中央和地方的财税分权以及地方财力不足等造成 土地财政等一系列问题。实施这一税收，对于增加财政收入、增强政府财政支出能力影响 显著，也可以逐步缓解对土地财政的依赖程度，也可进一步与国际税收征管体制接轨，增 强政府的公共财政职能，完善市场经济税收体系；三是调节收入财富分配，改善社会整体 福利。“贫富差距过大”在中国社会中是一个普遍的问题，也是一个不争的事实。“不患 寡而患不均”观念深入人心，“贫富差距”若不能得到有效的缩小，无疑会对社会的稳定 与发展产生巨大的负面影响，也是对社会整体福利的巨大损失。收入差距的绝大部分是资 本性收入，而以往很多政策中心都是在于调节劳动性收入，这也是这些年来调节收入分配 政策收效甚微的主要原因。房产作为财产的主要内容，又具备资本的特性，其交易所带来 的资本性收入是可观的。那么对于转让房产所得征收个人所得税，理论上无疑会对收入分 配起到有效的调节作用，缩小因资本禀赋所造成的收入差距，改善社会整体的福利。
假设三：在相对较长的一段时期内，房地产住房市场以转让交易为主，不考虑房屋 住房租赁。同时排除保障性住房，消费者只在自有住房和新建商品房之间抉择。
“居者有其屋”观念在中国深入人心，房屋的所有权一直被视作家族的象征。随着时代 的进步，虽然这一观念在现代家庭中有所淡化，但仍然代表了绝大多数人的住房观念。房 产的所有权直接影响人们的婚姻、教育、医疗等等。所以对住房市场交易方式的假定比较 具有现实意义。保障性住房的产生是基于住房的公共属性以及政府干预而产生的，更多的 是政府这只有形的手对市场这只无形的手的干预。我们主要探讨转让自有住房个人所得税 对房地产市场的市场均衡状况的影响，因此有必要在分析时将保障性住房排除在外。但在 得出结论的时候又必须考虑这一因素，此处做出消费者只能在自有住房和新建商品房之间 做抉择的假设条件仅仅是为了分析上的需要。
面对政策调控效果不甚理想的残酷现实，2013 年 2 月 20 日，国务院常务会又确定了 五项加强房地产市场宏观调控的政策措施（《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控 工作的通知》（国办发〔2013〕17 号）以下简称《通知》），又称“国五条”。可以看做 是对房地产市场进行的新一轮宏观调控的开始。在《通知》中，最引人注目的是关于对转 让自有住房征收个人所得税的规定，规定如下：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对 出售自由住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房 屋原值的，应依法严格按转让所得 20%计征。为什么这一举措能够引起这么大的市场反应 呢？一般认为主要有以下两点原因：一是《通知》中对征收个人所得税的严正态度所释放 出的政策信号；二是对其市场作用效果的争论。按照政策制定背景和政策内容来看，此次 “国五条”中对于针对转让自有住房所得征收个人所得税有以下功能追求：一是抑制投资 投机性购房，促使房价回归理性。自有住房交易个人所得税按照其所处的商品流通阶段来 划分的话，是属于在交易环节征收的税种。该税种的征收直接增加了自有住房二次交易成
政策功能价值的定位是一项政策的灵魂。若一项政策不能有效的实现其功能价值定位， 那么这项政策就是无效的甚至是错误的。转让自有住房个人所得税虽然主要有上诉三种功 能价值定位，按照政策制定环境与政策初衷来说，抑制投机投资性购房需求，促进房价回 归理性是上述三项功能定位中的核心和基础，真正是该项政策的灵魂。因此，能否达到抑 制投资投机性购房需求的目的，直接就决定了这项政策的成功与否。但是，对于这一举措 能否达到预期效果又存在巨大的争议，很多人担心这一税收的征收有可能会抑制正常的刚 性需求和改善型需求，甚至会降低房地产存量市场的供应，加剧房地产市场的供需失衡， 推动房价的逆行上涨，背离政策初衷。本文针对这一政策的争议，从转让自有住房 个人所 得税价值功能定位、经济供需分析 、政策执行效度等方面对转让自有住房个人所得税进行 了思考和分析，最终得出对房地产市场税收调控的政策建议。
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假设二：对转让自有住房所得征收个人所得税增加自有住房二次交易成本，在较长 一段时间内（3—5 年）会影响自有住房供给和需求。
转让自有住房个人所得税无疑会增加自有住房交易成本，压缩自有住房交易获利空间， 而且这种影响是较长时期的。交易成本的增加，在一个较长的时间内会削弱自有住房所有 者转让房屋的意愿，也会影响购房者的购买意愿，影响甚至改变交易双方的交易偏好。交 易偏好的改变必然会在一个相对较长的时期内影响自有住房市场的供给和需求。
关键词：房地产市场调控； 转让自有住房个人所得税；供需平衡 ；分析建议
一、引言
2013 年 2 月，全国 100 个城市住房平均价格为 9893 元∕㎡，较 1 月份环比上涨 0.83%，其中 74 个城市环比上涨，26 个城市环比下跌，涨幅最高为常熟，为 4.05%，跌幅 最高为为温州，为 3.90%。与去年 2 月份相比，全国 100 个城市住房平均价格同比上涨 2.48%。
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关于转让自有住房征收个人所得税的思考
王艳西1 孙晓雅2
（1.学号：1044013037；2.学号：1044013137）
摘要：房地产市场调控一直是政府的工作重心所在，同时也是备受社会争议的焦点问题。2013 年最新出 台的房地产调控“国五条”，其中对转让自有住房征收 20%个人所得税的规定更是引起了社会民众的广泛 争议，争议主要围绕个人所得税能不能降低房价、会不会打击到刚性需求等问题。本文主要针对此争议， 构建供需均衡模型，分析转让自有住房个人所得税对市场供需平衡（存量市场、增量市场）和政策执行力 的影响。研究表明：个人所得税对抑制投资投机性需求、促进房价回归的直接作用不大，但是可以间接的 对减小投资投机行为、保障基本住房需求、促进房价回归理性起到一定作用。并提出重新定位其价值功能、 完善征管体系、利用税收优惠促进存量市场流通增加市场供给的建议。
2.供需平衡分析 （1）存量市场（自有住房市场） 根据中国人民大学社会学系与香港科技大学社会科学部合作主持的“中国综合社会调 查（China General Social Survey，CGSS）”项目 2003、2005、2006、2008 年的调查数 据，经过综合分析得出中国城市居民住房拥有情况，如下表所示：
表 1 我国城市居民 2003—2008 年住房拥有情况
根据上表我们可以看出，中国社会是一个高度重视住房自有的国家，中国城市住房自 有率比较高，在 70—80%之间。因此住房存量市场就必然成为房地产市场的一个重要并且 是主要的组成部分，住房存量市场的供需状况对于整个房地产市场的供需状况、健康发展 有着举足轻重的作用。转让存量住房（自有住房）个人所得税是对存量市场的一个重大调 控，调控效果直接会对整个房地产住房市场产生巨大影响。
从统计数据我们可以看出，就全国范围内来看，城市住房价格的总体趋势仍是不断上 涨，虽然上涨趋势就历史水平来说有所减慢，这得益于中央政府接连不断的宏观调控政策。 “十年九调”、“十调九涨”是对这十年来房地产市场宏观调控历程的一个形象说明，我 们不否认在宏观高压政策调控下，房价增速有所减缓。但与此同时，“买房难，买房贵” 仍是一个很严重的社会问题，稳定房价仍是政府对房地产市场进行宏观调控调控的首要目 标，政府任重而道远。
该税对于住房存量市场的需求者来说，影响要较为简单。由于住房市场供不应求状态 的长期存在以及居民收入水平较低，相当部分的住房需求者还是会选择购买自有住房的， 使得税负转嫁成为可能。为获得同等条件住房，住房需求者可能会付出更多的货币支出。 这可能会在短期内减少自有住房的购买数量，这在各地区“国五条“细则出台后自有住房 交易量突然减少的情况中可以得到反映。如北京、上海、深圳等房价上涨较快地区，虽然 在中央释放出要从严征收个人所得税后，自有住房交易量出现“井喷”现象，但是近几日 随着地方实施细则的出台，自有住房交易市场又迅速“冷冻”。市场进入观望期，此后自 有住房购买可能会稍有回升，但相对于征税前的水平来说，其需求还是会稍有下降。在假 设一的前提下，住房需求者在相对较长时间内（3—5 年），其需求曲线可能会如图 1 所示， 由曲线 D 偏移至曲线 D’。
住房存量市场（自有住房市场）的市场供给在整个住房市场供给中占有很大的比重。 按照供给者的交易目的来划分，笔者认为住房存量市场（自有住房市场）的供给可以分为 两个部分：一是出于改善住房条件目的而进行的出售自有住房的行为造成的供给，以下简 称住房存量市场Ⅰ类供给；二是出于投资投机目的而出售自有住房的行为造成的供给，以 下简称住房存量市场Ⅱ类供给。
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图 1 住房存量市场供需平衡
转让自有住房个人所得税对于住房存量市场Ⅰ类供给来说，20%的税率直接大幅度的降 低了其转让自有住房所获得的收入，在现有其他薪酬收入及其他劳动性所得和资本性所得 保持稳定的情况下，转让自有住房所得会远远低于征税前转让自有住房所得，直接降低了 转让者再次购买更高质量自有住房的能力，降低二次甚至三次性改善住房水平的预期。在 这种情况下，有意愿改善住房条件的居民就不得不考虑更多的因素，现有高房价与转让房 屋所得降低之间的矛盾、转让现有住房与购买新住房所带来的交易成本等等，考虑到这些 因素，这些转让者可能就会打消或者延迟自己的改善性需求，以等待收入水平提高或房价 降低。对于住房存量市场Ⅱ类供给来说，该税的征收直接会增加其交易成本，在价格的增 长不能弥补这一交易成本的情况下，其获利空间会被大大的压缩，就算考虑到税负转嫁的 问题的话，结果是相似的，因为这部分税收不可能完全的通过价格转嫁给消费者，在假设 三的前提下，消费者可以选择购买新建商品房（尽管价格更高，但效用亦更大）。在这种 情况下的，投资者可能会选择更长期持有或转化为自用，而投机者可能会延期交易。此时 住房存量市场Ⅱ类供给可能会在较长一段时间内（如 3—5 年）减少。综合考虑两类供给的 话，综合效果就是，该税的征收由于会减少供给者从转让自有住房交易中所获的收益或者 效用，可能会在一个较长时期内减弱其交易冲动，使得其供给曲线向左偏移，如上图 1 所 示，供给曲线由 S 移动至 S’，并且 S’曲线的斜率要小于 S 曲线的斜率，因为在预期收益 空间被压缩的时候，使得其供给意愿对于价格变化更加的敏感。