房地产策划培训资料PPT课件

收入水平、置业计划等
家庭结构、文化背景、职业、区属 工作地点、现有居住状况等
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主要从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地 产经纪、房地产开发商推荐服务商和高级人才等业务， 举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节 操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连 续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。 主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司 管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”等三大系列 近百本实操型房地产专业书籍。
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主讲人介绍
余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，近百本房 地产图书主编，房地产综合服务门户网站总裁，广州 市智南投资咨询有限公司总经理。1978年出生于广东 省潮州市饶平县黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学 土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管 理（营销管理方向）研究生进修班。
房地产市场环境 • 结构及其规模（一、二、三级市场） • 板块布局（热点区域） • 行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）
结论：房地产未来发展趋势
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2、项目价值分析 （1）区位价值分析 • 产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等） • 街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等） （2）项目资源分析 • 自然（山景、海景、湖景等）、人文景观 • 交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等） • 配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）
反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值 的变化百分比／参数值变动的百分比
风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确的判断
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第二阶段 项 目 研 究
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房地产策划培训资料PPT
前期策划篇
BY 余源鹏房地产大讲堂
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机构介绍：
【余源鹏房地产大讲堂】是由100本房地产图书作 者余源鹏发起成立，由中国房地产培训学会主办， 广州市智南投资咨询有限公司承办。
【余源鹏房地产大讲堂】聚集中国房地产界一线实 操精英，以余源鹏主编出版的房地产作为基本教材， 以网络课程的形式，向全国房地产行业从业人士提 供极具专业性、实战性、时间灵活、学费低廉的 38个房地产系列实战培训课程，每课时学费仅20 元，随报随学。
研究方法：案例分析
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4、潜在客户群研究——以项目为出发点的定向研究
（1）确定研究对象
周边客群
历史客群
项目
特有客群
投资客群
新生客群
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（2）确定研究内容 需求特点
置业原因 需求特点
置业能力 客户基本特征
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策划？ 前期策划？
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前期策划的总体流程
第一阶段 第二阶段
市场定位
第三阶段
第四阶段
可行性 研究
项目研究
项目研究？ 市场研究？
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项目研究的目的：
地块
宏观环境分析 项目价值分析 竞争环境分析 潜在客户分析
市场状况 可能的客户 可能的产品
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1、宏观环境研究 经济环境 • 宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等） • 重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会） • 城市经济状况（GDP、人均收入等） • 城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等） • 人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）
推广手法
（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）
销售策略 其他成功因素
研究方法：现场考察 + 小组座谈
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（3）成功案例分析 通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足 为我所用。
研究内容：开发策略 产品特色 推广手法 销售策略 其他成功因素
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3、竞争对手及成功案例研究
（1） 同区位、同类型、同价位竞争项目分析 通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼 盘进行分析，寻求突破创新和差异化。
同区位：包含 同一地段或同等地段两个方面。 同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型
客户定位
具
产品定位
具 具
具
地块
具具具
产品方案
具具
价格定位 开发周期 销售周期
经济效益 分析
推广方案
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第一阶段 可 行 性 研 究
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可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技 术经济分析、论证的过程。 • 是项目投资决策的依据。 • 是筹集建设资金的依据 • 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 • 是编制下阶段规划设计的依据
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可行性分析的研究内容
市场分析
宏观市场、区域市场
市场预测
供给预测、需求预测、价格预测
收入、成本、费用预测 财务评估
销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费、税费等
静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期
盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点
等。 同价格：包含同单价和同总价两个方面。
研究内容：同质产品供应总量 产品特点 价格 客户
研究方法：踩盘、小组讨论、问卷
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（2）经典楼盘分析 通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。
研究内容：产品特色
（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等）