经营性物业抵押贷款管理办法
银行经营性物业贷款管理办法模版
x银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据人民银行、银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。
经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
第三条发放经营性物业贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。
合法合规是指经营性物业贷款业务须符合国家法律、法规及我行有关规定。
产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。
抵押足值是指经营性物业贷款须以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。
现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。
第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。
借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条贷款用途。
经营性物业贷款用途必须坚持合法合规原则。
贷款可用于物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需求以及借款人生产经营中的其他合法资金需求，主要包括置换借款人为建设或购置该物业形成的银行贷款及股东借款等负债性资金，以及超出项目资本金规定比例以上的资金和置换存量经营性物业贷款等。
经营性物业贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：１．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级在ＢＢＢ级（含）以上，无不良信用记录；２．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；３．城市区域借款人所有者权益在８０００万元（含）以上，县域借款人所有者权益在５０００万元（含）以上；４．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；５．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；６．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；７．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；８．x银行规定的其他条件。
商业银行经营性物业抵押贷款管理办法
农村商业银行经营性物业抵押贷款管理办法
第一章总则
第一条为进一步适应农村商业银行（以下简称“本行”）房地产抵押业务的发展，规范各类经营性物业抵押贷款的业务操作，防范抵押房地产在营运期间的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据人民银行、银保监会及本行信贷管理有关规定，经合本行实际，特修订本办法。
第二条本办法所称经营性物业抵押贷款是指本行向法人发放的，以其拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的租金收入为主、以借款人的其他经营收入为辅进行还本付息的贷款。
经营性物业是指已竣工验收并正式投入商业性（泛指经营性，下同）营运，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流较为充裕、综合收益较好的商业用房、办公用房、工业用房、工业用标准房等不动产，包括商场、店铺、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施及位于工业园区且整体对外出租的厂房等物业形式。
经营性物业抵押贷款用于固定资产投资的必须同时符合国家和本行的相关政策规定。
第二章贷款对象、条件
第三条贷款对象。
借款人必须是经有权部门批准成立并依法
1。
XX银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法
XX银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法第一章总则第一条为了进一步丰富我行贷款品种，提高市场竞争力，我行开发了经营性物业抵押贷款品种，根据相关法律法规及我行相关授信制度，结合实际情况，特制定本暂行办法。
第二条经营性物业，是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、专业市场、酒店、专业仓库、工业厂房等。
经营性物业抵押贷款，是指我行向中小企业或个体私营企业主（指主要股东或实际控制人个人）发放的以其自有的经营性物业抵押，以该经营性物业的租金收入质押，并以此租金收入和经营收入作为主要还款来源的中长期贷款。
第三条经营性物业抵押贷款流程主要分为贷款受理与调查、审查与审批、合同签约、发放与支付、授信后管理五个环节。
贷款的用途属于固定资产贷款的，还应遵守《XX银行固定资产贷款管理实施细则》的相关规定。
第四条经营性物业抵押贷款管理应遵循“从优选择经营资产、注重第一还款来源、审慎评估现金流量、合理确定金额期限、严格实施账户监管、定期评价资产价值”的原则。
第五条本办法适用于XX银行所辖分行、中心、总行直属支行（以下简称经营行）办理经营性物业抵押贷款。
第二章基本规定第六条市场准入申请人为我行中小企业或个体私营企业主，其贷款申请应符合我行公司和个人经营性贷款的基本条件，具有稳定的生产经营活动，没有不良信用记录，能够与我行建立起长期的合作关系，其还款来源为申请企业的租金收入及经营收入。
申请人应将其经营性物业抵押给我行，并将该物业项下所有租金债权质押给我行，并与我行签订相应的最高额抵押合同、最高额质押合同、应收账款质押登记协议等法律文本，资金结算通过我行办理，接受我行对物业营运收入、支出款项的封闭式监管。
第七条抵押物应符合的条件：（一）符合当地城市规划要求，经竣工验收合格并已投入正常运营，申请前出租率不低于60%；（二）所有权、经营权、收益权和处置权清晰，已办妥房屋所有权证等不动产权属证书；（三）经营该物业可以获取合法的租金收入或运营收入，所产生的现金收入持续、稳定、充沛，能够覆盖贷款本息；（四）所处地理位置优越，规划设计合理，配套设施齐全，物业资产市场价值相对稳定；商业物业原则上应位于城市中央商务区、中心商业区等成熟繁华地段，商业、商务氛围浓厚；工业物业原则上应位于成熟的工业集聚区，布局合理，交通便利，配套条件好，以规划的重点工业区为主；（五）抵押物的楼龄原则上不超过15年（核心商业区除外），且地理位置佳，具备良好的变现能力；（六）能办理合法有效的资产抵押和以经营收入为应收账款质押的登记手续，容易处置；（七）我行要求的其他条件。
4.银行经营性物业贷款管理办法
银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为规范和促进银行股份有限公司，经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关规定和银行相关制度，制定本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。
经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的（特别规定除外），以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
第三条发放经营性物业抵押贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。
合法合规是指经营性物业抵押贷款业务须符合国家法律、法规及银行有关规定。
产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。
抵押足值是指经营性物业抵押贷款须足以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。
现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。
第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。
借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，原则上已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条贷款用途。
经营性物业抵押贷款用途必须坚持合法合规原则。
贷款可用于借款人在经营期间维护、改造、装修物业，日常资金周转等;可用于置换其它银行贷款、股东借款等负债性资金以及借款人生产经营中的其他合法资金需求。
经营性物业抵押贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：1．在银行开立基本账户或一般账户，信用等级在级（含）以上，无不良信用记录；2．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；3．所有者权益在3000万元（含）以上；或部分商用物业建成时间较早，随着时间的增长，物业已有较大增值，经评估物业价值超过5000万元的；4．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；5．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；6．董事会或股东会等相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；7．同意与银行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；8．符合银行规定的其他条件。
银行经营性物业抵押贷款管理办法
ⅩⅩ银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）第一章总则第一条为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据《中国ⅩⅩ银行固定资产贷款管理办法》和《中国ⅩⅩ银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。
经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。
第三条经营性物业抵押贷款按照《中国ⅩⅩ银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理。
第二章贷款对象与用途第四条贷款对象。
借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条贷款用途。
贷款可用于物业在经营期的资金需求。
对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。
贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章贷款条件与申请第六条贷款条件。
（一）借款人须具备下列基本条件：1．具有法人营业执照并已办理年检手续；2．属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；3．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；4．所有者权益原则上在5000万元以上；5．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录；6．拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证；7．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；8．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；9．我行要求的其他条件。
经营性物业抵押贷款管理办法
招商银行经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为规范我行经营性物业抵押贷款管理，促进业务健康发展，根据国家有关法律法规和我行相关制度，特制定本办法。
第二条经营性物业抵押贷款是指我行向合法持有经营性物业的客户发放的，以经营物业收入作质押和主要还款来源，并以该物业作抵押的中长期贷款。
本办法所称经营性物业是指已经竣工验收并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内能够获得较为稳定现金收入的商业房产，包括商场、商铺、办公楼、酒店及出租型公寓、专业市场、工业厂房和仓储设施等。
第三条经营性物业贷款管理遵循“严格限定贷款用途、合理匡算贷款金额、专户监管经营收入、动态测评押品价值”的原则。
第四条经营性物业抵押贷款仅可用于以下用途：（一）该经营性物业的扩建、装修和改造。
如工程仍有未结－1－工程款的，须优先用于归还工程款。
（二）归还/置换建造或购买该经营性物业的银行借款和股东借款。
（三）购建新物业，但仅限于非开发商类借款人。
第五条开发商以经营物业抵押申请贷款用于滚动开发的，不得办理经营物业抵押贷款，必须按房地产开发贷款进行管理，不在本办法范围之内。
第六条本办法适应于我行境内各机构，包括境内分行以及总行业务经营部门（以下简称经办行）。
第二章业务准入标准第七条借款人必须具备以下条件：（一）经工商行政管理部门（或上级主管机关）核准登记的企业法人或其他经济组织。
（二）经营管理规范，财务状况良好，无不良信用记录。
（三）持有有效贷款卡，在我行开立基本账户或一般结算账户。
（四）具有拟抵押物业的合法经营资格，已取得了相关资质－2－和批文。
（五）合法拥有经营性物业的全部产权，具有对物业的独立的经营权、收益权和处置权，无产权及其他法律纠纷，具有丰富商业经营管理经验，可保证物业持续良好经营。
第三方物业抵押原则上不接受。
（六）同意将物业经营收益作为贷款质押担保，同意将物业经营所产生的收入归集我行指定账户并接受我行监管。
（七）满足我行要求的其他条件。
某银行经营性物业贷款管理办法
某银行经营性物业贷款管理办法某银行经营性物业贷款管理办法一、引言随着社会经济的发展和金融市场的繁荣，某银行致力于为各类企业提供全方位的金融服务。
为了更好地满足客户的需求，某银行制定了一系列经营性物业贷款管理办法，旨在为企业提供稳定、高效的融资支持，促进企业的可持续发展。
二、管理办法概述经营性物业贷款是指某银行向借款人发放的，用于满足借款人企业自用的经营性物业项目投资、改造、并购等需求的贷款。
该管理办法的适用范围包括但不限于商业地产、工业园区、仓储物流、租赁物业等经营性物业项目。
管理原则方面，某银行的经营性物业贷款管理办法遵循市场化、灵活性和可持续性的原则。
在风险可控的前提下，为符合条件的借款人提供优质、便捷的金融服务。
三、审批流程申请经营性物业贷款的借款人需提供相关资料，包括项目资料、企业资料、还款能力等。
某银行在收到申请后，将按照内部审批流程进行审核，包括项目评估、风险评估、贷款额度核定等环节。
审批周期根据具体情况而定，一般不超过10个工作日。
四、风险控制为确保贷款的安全性和稳定性，某银行采取了一系列风险控制措施。
首先，银行将对借款人的信用状况进行全面评估，以确定借款人的还款能力和信用等级。
其次，通过对物业项目的实地考察和详细评估，确定项目的价值和潜在风险。
此外，某银行还将与借款人签订详细的贷款合同，明确还款期限、利率、违约责任等条款，以约束借款人的行为。
五、监管措施为确保经营性物业贷款管理办法的有效实施，某银行采取了以下监管措施：1、定期对贷款项目进行跟踪检查，了解项目的运营情况和还款能力，确保借款人有能力按时还款。
2、对借款人的资金流动进行监控，防止资金挪用和违规使用。
3、定期对贷款档案进行审查，确保贷款资料的完整性和准确性。
4、对违反贷款合同的行为进行及时处理，采取必要的法律措施维护银行的合法权益。
六、总结某银行经营性物业贷款管理办法旨在为企业提供稳定、高效的融资支持，促进企业的可持续发展。
银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法模版
银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法模版银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法第一章总则为规范银行经营性物业抵押贷款的管理，减少风险，保护金融机构和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规和规范性文件，制定本办法。
第二章抵押物的标准第一条银行经营性物业抵押贷款所涉及的抵押物，应当是经营性物业所有权人的合法产权，因此产生在该产权上的权利和利益（包括租金、物业费等）都是抵押物的组成部分。
第二条抵押物的性质应当符合以下条件：（一）经营性物业的所有权已经办理了产权证书登记手续；（二）经营性物业所在的建筑物已经取得了施工许可证和竣工验收合格证明。
第三条抵押物的标准应当符合以下条件：（一）在土地使用权属于经营性物业所有权人的情况下，应当是纯住宅或商业物业；（二）在租赁权属于经营性物业所有权人的情况下，应当是综合性商办、写字楼或酒店物业。
（三）在土地使用权非经营性物业所有权人的情况下，经营性物业应当是长期租赁、融资租赁或承租备案的。
第三章抵押贷款的发放和管理第四条银行经营性物业抵押贷款的申请人应当为具有完全民事行为能力的法人或自然人。
第五条抵押贷款的金额应当符合银行相关规定，申请人应当提交完整的贷款申请材料。
第六条贷款利率和期限应当按照银行相关规定执行，其中贷款利率应当根据申请人的信用评估、抵押物的价值、担保方式等相关因素来确定。
第七条抵押贷款的管理应当注意以下事项：（一）在贷款发放前，应当严格审核申请人的资质，确认抵押物的所有权及权益，并对抵押物进行价值评估。
（二）在贷款管理过程中，应当对借款人及其对抵押物的任何损害行为进行监管，以保障贷款安全。
（三）在贷款到期前，应当提前提醒借款人进行还款，当贷款到期无法还清时，银行应当采取合理措施追讨欠款。
第四章其他事项第八条进行银行经营性物业抵押贷款业务的金融机构应当依照各自的经营管理规定，制定完整的业务操作手册，并按照规定执行。
中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知
中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知文章属性•【制定机关】中国人民银行,国家金融监督管理总局•【公布日期】2024.01.24•【文号】•【施行日期】2024.01.24•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】银行业监督管理正文中国人民银行办公厅国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：为促进房地产市场平稳健康发展，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解风险，现将有关要求通知如下。
一、明确业务管理口径本通知所称经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。
商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
除本通知所称经营性物业贷款外，其他贷款仍按现行政策执行。
二、坚持依法合规展业商业银行要按照市场化、法治化原则，依法合规开展经营性物业贷款业务。
符合本通知定义的经营性物业贷款应纳入房地产贷款统计。
经营性物业贷款的借款人须依法成立，承贷物业应产权清晰，无复杂的债权债务关系。
经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业。
经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。
经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。
2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。
经营性物业抵押贷款管理办法
经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应商业地产市场发展需要，规范零售经营性物业抵押贷款业务的管理，有效控制业务风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《物权法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》等有关法律、法规和银行有关制度，制定本办法。
第二条零售经营性物业抵押贷款是指我行向持有经营性物业的借款人发放的，以经营性物业抵押并以该物业租赁收入作为主要还款来源的人民币贷款。
借款人包括自然人和企业法人。
经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的营业用房和办公用房。
第三条本办法适用于我行所属分（支）机构办理的零售经营性物业抵押贷款。
第二章授信对象、条件和贷款用途第四条贷款对象年满18周岁、贷款到期时年龄不超过65周岁具有完全民事行为能力的自然人；或中国人民共和国境内，经工商行政管理部门注册成立的企业法人（不包括房地产开发企业）。
第五条借款人需同时具备以下条件（一）自然人需同时具备的条件1、具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明；2、借款人信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；3、须为拟抵押经营性物业的所有人，对其拥有的经营性物业有处臵权；4、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。
同时，同意我行对其监管账户中不少于两个月的（若按季还款，不少于三个月的；按半年还款，不少于四个月的）还款本息金额进行冻结；5、我行要求的其他条件。
（二）企业法人需同时具备的条件1、具有固定经营场所，能够提供企业法人营业执照和年检证明；2、经营管理规范，近几年未发现重大违规经营事项；3、有中国人民银行贷款卡，资信状况较好，当期无逾期贷款或垫款；4、能够出具股东（或董事会）有效决议书，同意将其持有的经营性物业抵押给我行；5、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。
银行经营性物业贷款管理办法两篇.doc
银行经营性物业贷款管理办法两篇第1条银行商业地产贷款管理办法第一章总则第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性房地产贷款业务健康发展，根据XX银行、中国银行业监督管理委员会的有关规定和我行相关制度，制定本办法。
第二条本办法所称经营性物业是指综合收益良好的商业经营场所、办公场所、酒店、商场(购物中心)、酒店公寓、工业及仓储场所等物业形式。
，已经完成验收并投入运行。
经营性物业贷款是指银行向具有法定主体资格的经营性物业业主发放的贷款，以业主拥有的物业作为贷款的抵押物，以物业的经营收入作为主要还款来源。
第三条经营性房地产贷款的发放应符合国家法律法规的有关规定，遵循“安全、流动性和效率”的原则。
第二章贷款对象和目的第四条贷款对象。
借款人必须经主管部门批准成立，并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格。
借款人拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，对借款人拥有的经营性物业拥有独立处置权。
第五条贷款的使用。
经营性物业贷款可用于借款人生产经营中的合理资本要求，包括置换借款人形成的用于建设或购买物业的债务资金、超过规定比例的项目资金和增值资金在物业价值中的比重，运营期间物业维护、装修、装修、招商引资等经营性资金，置换现有经营性物业贷款等。
不得用于国家禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行现有的不良贷款或非法贷款。
第三章贷款条件及申请材料第六条贷款条件。
(1)借款人的基本要求是 1.持有贷款凭证(卡)并在我行开立基本存款账户或一般账户。
原则上，信用等级在A级(含)以上，无不良信用记录。
2.产权清晰、公司治理结构健全、管理规范、财务状况良好；3.属于房地产开发企业的，应当取得房地产开发主管部门颁发的房地产开发企业资质证书，并办理年检手续。
4.所有者权益在8000万元(含)以上；5.大股东或实际控制人具有良好的经营业绩和较强的综合实力；6.拥有经营物业的产权，并持有合法、有效的产权证书；7.董事会或相应的决策机构同意将其拥有的经营财产用作贷款抵押；8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺资金结算、物业管理产生的收付等中间业务由我行办理，并接受我行对物业管理收入、支出的封闭式监管；9 .xx银行规定的其他条件。
经营性物业抵押贷款业务管理办法
xxxx银行经营性物业抵押贷款业务管理办法第一章总则第一条为进一步规范经营性物业抵押贷款业务，促进本行经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据国家有关法律、法规和我行的有关信贷政策，制定本办法。
第二条经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房以及标准工业厂房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、用于出租的标准工业厂房及相关配套设施等物业形式。
第三条经营性物业抵押贷款是指我行向经营性物业所有人发放的，用于物业在经营期的资金需求，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入、借款人经营性收入进行还本付息的贷款。
第二章贷款对象与条件第四条贷款对象借款人必须是经工商行政管理部门（或主管机关）核准登记的企（事）业法人或其他经济组织，其所拥有的商业营业用房、办公用房以及标准工业厂房已经投入商业运营，并拥有独立的所有权、经营权、收益权和处置权。
第五条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：１.具有有效法人营业执照；2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；3.信用等级在A(a)以上，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录；4.拥有经营性物业全部产权，产权清晰合法、有效；5.所拥有的经营性物业应已产生稳定经营性现金流或预计可产生稳定现金流，对于出租的物业要求提供相应的租赁协议或经营协议资料，对于自营物业提供因物业产生的相关收益佐证材料；6.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；7.同意对物业经营收入、支出款项的进行管理，同意我行对物业经营产生的相关资金流动和结算的监管并承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理；8.借款人在我行反洗钱客户身份识别为“低风险”。
（二）商业经营性物业须具备的基本条件：１.经营性物业应符合城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并已投入商业运营；２.地理位置优越，物业原则上应位于城镇中央商务区和中心商业区等城镇中心繁华地段。
中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法
中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应经营性物业贷款业务发展需求，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。
第二条本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或80％以上已签订稳定租约、经营管理规范、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或工业用房等出租型物业。
第三条中国民生银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。
第四条经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、工业用房三类，由特殊承租人主要租用或整体租用，并签有长期租赁合同。
零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。
第五条经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业。
第二章定义与释义第六条承租人，是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。
第七条特殊承租人，是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业。
第八条主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。
主力承租人以外的为一般承租人。
第九条整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或两家承租人的租赁面积一般达到全部可出租面积的70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。
租户构成达不到上述标准的称为零散租赁。
第十条经营性物业租金收入，是指经我行测算的、可用来偿还贷款本息的经营性物业全部承租人缴纳的租金，但不包括承租人租用物业后二次出租所收取的租金。
经营性物业抵押款贷管理方法
经营性物业抵押款贷管理方法一、资金用途监测01贷款出账后7日内，主办客户经理通过调阅借款人用款流水或相应的用款认定记录（指固定资产贷款或项目融资贷款）对贷款直接用途跟踪检查，录入提款记录，监督检查贷款实际用途是否符合借款人的提款申请和借款合同约定的用途和方式，对转入他行同名账户的贷款资金，应收集与贷款用途有关的凭证并归入三类档案备查；02检查后主办客户经理必须在信贷管理系统《授信用途检查报告》中记载检查情况，方视检查完成（7日内完成）。
检查具体内容包括：信贷资金划付日期；划付金额、交易对手、支付方式（包括自主支付和受托支付）、申请或合同约定的授信用途、信贷资金实际用途是否与合同约定相符；挪用的贷款是否已按规定进行了处理、授信用途检查评价等；03对于资金在7日内尚未使用或未一次全额使用的，存续期间授信用途须将后续资金使用情况持续录入信贷管理系统《授信用途检查报告》，直至资金使用完毕，生成完整报告；二、加强对抵押物的管理01动态及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。
借款人将抵押的物业出售时，须经银行同意并相应归还银行贷款。
02业务主办行（部）在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，定期（原则上一年一次）对抵押进行再评估，若出现抵押物贬值、租金收入下降等危及银行贷款安全的情况，应及时采取要求借款人补充抵押物或变更贷款额度、期限、利率等措施。
03从实践经验总结来看，经常发现申请人自建自持物业已建成时间较长，但仍有部分价值在“在建工程”科目反映。
经调查，申请人与建设承包企业存在金额较大的工程纠纷，申请人尚拖欠工程款。
只因未提交司法部门受理，故无法通过法院被执行系统查询相关信息。
在这种情形下，一旦建筑工程承包商向法院申请追偿，抵押资产出让所得将优先用于偿还工程款，将极大影响银行的抵押权利的实现。
因此，要高度关注抵押资产是否存在工程欠款、拖欠金额等情况，审慎评估可能对抵押权利实现造成的影响，采取必要的风险缓释措施，确保银行抵押权的有效性、较强的变现能力和抵押价值的充足性。
XX农商银行经营性物业抵押贷款管理办法
附件1：XX农商银行经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为丰富本行的信贷产品，满足客户经营商业用房的需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范信贷风险，根据《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》等法律、法规及本行规定，特制定本办法。
第二条本办法所指的经营性物业抵押贷款是指我行向借款企业发放的，以符合本办法规定的经营性物业作为抵押物，并主要以该物业的经营收入用于还本付息的贷款。
第三条本办法所指的经营性物业是指已取得符合我行信贷管理规定的产权证、经营管理规范、经营收入稳定、综合收益良好的商业经营性物业和工业经营性物业。
其中：商业经营性物业主要包括商场、商品交易市场、办公楼、综合商业设施等物业；工业经营性物业主要包括标准厂房、仓储用房等物业。
第四条经营性物业抵押贷款应按照我行现行《人民币固定资产贷款管理办法》和《对公授信业务放款及支付审核管理规定》等相关规定对贷款资金的发放和支付、物业经营收入和支出款项进行监管。
第五条经营性物业抵押贷款纳入公司授信业务统一管理，业务受理权限、贷款审查审批权限按当年授信授权相关管理规定执行。
第六条经营性物业抵押贷款采用银团贷款模式操作的，按我行现行银团贷款相关规定执行。
第二章管理机构及职责第七条总行公司金融部负责经营性物业抵押贷款管理办法制定；负责全行经营性物业抵押贷款业务的组织推动。
第八条总行风险管理部负责制定经营性物业抵押贷款业务的风险管理政策；负责CIMS系统的维护及管理，以及对经办机构CMIS系统操作的指导。
第九条总行授信审批部负责权限内经营性物业抵押贷款业务的审查审批，并对经办机构审查审批指导。
第十条总行资产监控部负责组织推动经营性物业抵押贷款业务的贷款检查、风险监测、不良贷款管理等事宜第十一条总行计划财务部负责统一制定经营性物业抵押贷款的定价指导原则。
第十二条总行会计结算部负责经营性物业抵押贷款会计核算管理。
第十三条总行合规内控部负责对经营性物业抵押贷款业务法律性文件的合法、合规性进行审查。
银行经营性物业贷款管理办法
银行经营性物业贷款管理办法
经营性物业贷款管理办法是已竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营利润稳定、经营性现金流量充裕、综合较好的办公用房、商业营业用房和工业营业用房，主要包括写字楼、酒店和综合商业设施等物业形式。
这些经营性物业的收入包括物业所有者经营物业取得的全部收入，包括但不限于：物业租金、广告位租金、临展费、管理费、保证金及进场费等。
很多银行金融机构会一些适合企业的产品，比如可以以经营性物业作为抵押，因为这个物业是有营业收入的，所以可以用于偿还欠款。
在申请时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测，谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。
银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。
如有些银行推出了一系列新举措，如为借款人调整贷款期限、允许借款人变更物、变更房地产权利人等。
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******农村商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运期内的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据根据国家相关法律法规和《江苏***农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。
经营性物业抵押贷款是指江苏***农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。
第二章贷款对象和用途第三条贷款对象。
经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。
个体工商户原则上以营业执照上经营者名义申请。
第四条贷款用途。
主要用于物业在经营期间的资金需求，具体可分为两种类型：（一）自行建造的物业。
可用于物业本身的装修改造，也可用于置换负债性资金（指建造该项物业的银行借款、股东、关联公司借款和经营性物业项目本身超过资本金比例以上的负债资金）；（二）购置的物业。
可用于置换购置款。
第三章贷款条件和申请第五条贷款条件。
贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。
（一）贷款对象须具备下列基本条件：法人类贷款条件1、具有法人营业执照并已办理年检手续；2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；4、资信优良，所有者权益原则上在500万元（不含）以上；5、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录，成立不足2年的新设立企业其控股股东应有良好的信用记录。
信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等；6、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；7、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；8、同意与本行签订租金账户监管协议，接受本行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。
同时，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在本行办理；9、本行要求的其他条件。
自然人类贷款条件1、个人资信良好。
在我行及他行未发生过逾期和不良记录，社会形象佳，未受过公安和行政部门处罚，个人及家庭负债与其经营收入相符；2、拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证，个人名下物业可为与他人共有，但须征得共有人的书面同意；3、借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；4、同意与我行签订租金账户监管协议，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。
同时，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理；5、本行要求的其他条件。
（二）经营性物业具备的基本条件：1、经营性物业应符合各地规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；2、地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区、中心商业区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚的繁华地段；3、经营性物业已使用期限原则上不超过10年；经营性物业用地已使用年限原则上不超过10年；4、经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流足够按期归还贷款本息；5、经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；6、经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；7、经营性物业必须通过出让方式合法取得国有土地使用权证书。
第六条贷款申请。
借款人申请经营性物业贷款时，除提供本行《信贷管理基本制度》及相关文件要求的资料外，还需提供以下资料：（一）经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；（二）租赁的物业。
须提供真实的租赁合同原件，出租人的营业执照或身份证复印件；（三）物业用于出租的，原则上须提供真实的租赁合同、协议原件、承租方营业执照、承租方知晓物业抵押给本行的声明等。
租赁合同涉及多页的，页面与页面之间必须同时加盖双方骑缝公章。
若不能提供上述资料时，调查人应在调查报告中明确提出不能提供的理由及对抵押权实现的障碍，如无影响可不提供上述资料；（四）物业用于经营的，须提供经营主体的营业执照、组织机构代码证、税务登记证；（五）本行要求提供的其他证明文件和资料。
第四章贷款额度、期限、利率和科目第七条贷款额度。
贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定。
同时，贷款额度一般掌握在不超过物业市场评估价值的60%，最高不超过物业市场评估价值的70%，对门面房抵押的一般控制在物业市场评估价值的50%以内。
采用综合收入还款的，必须还款来源确定，同时经营性物业产生经营性净现金流（净现金流指已扣除经营物业必须支付的日常支出后的现金流）占应归还贷款额度的比重不得低于50％。
第八条贷款期限。
根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，并由借款人出具书面还款计划。
经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。
同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。
第九条贷款利率按照本行《贷款利率定价管理办法》执行。
第十条贷款科目。
经营性物业抵押贷款在抵押贷款科目中核算反映。
第五章贷款的调查和评估第十一条申请经营性物业抵押贷款，应向本行提供以下资料：（一）法人客户：1、营业执照（副本）复印件；2、税务登记证复印件；3、组织机构代码证（副本）复印件；4、贷款卡、基本账户开户许可证复印件；5、公司章程及验资报告，出具董事会决议的企业还须提供股东大会关于成立董事会的决议或相关证明材料；6、法人代表身份证明，相关授权委托书；7、公司同意借款决议及法定代表人（投资人、负责人）及股东连带责任保证书（含配偶）；8、当期、上年末、同期财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；9、主要发生资金往来银行账户对账单和本行银行账户对账单，如重复只提供一份；10、经营性物业权证（房产所有证书和土地使用权证书）；11、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；12、相关抵押担保材料，如抵押物清单、估价报告、保单、同意抵押决议等；13、本行需要提供的其他资料。
（二）个人客户：1、借款人身份证及配偶身份证复印件、结婚证复印件、夫妻共同借款声明（个体工商户须提供营业执照复印件）；2、申请人简易资产负债表；3、经营性物业权证（房产所有证书和土地使用权证书）；4、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；5、相关抵押担保材料，如抵押物清单、估价报告、保单、同意抵押证明等；6、本行需要提供的其他资料。
第十二条经营性物业抵押贷款比照项目贷款的有关规定进行调查和评估，并重点关注以下内容:（一）借款人的主体资格。
公司的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况，并对物业每年经营收入（个人收入等）及综合还款能力进行评价;个人的经营业绩、信用状况、财务状况等进行调查和评估，并对物业每年经营收入及综合还款能力进行评价；（二）物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得产权证；物业的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力、年度大修及日常维护成本等；（三）物业的运营时间，是否是属于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目；（四）物业的完整性情况，是否物业中的优质部分已出售，或是仅是部分物业用于抵押，抵押权是否分散等，综合判定是否会造成整体处置的困难或抵押物变现价值的不足；（五）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情况，租金收入是否与贷款额度和贷款期限相匹配等；（六）租赁合同（协议）情况。
租赁合同（协议）是否真实，其内容是否存在损害本行利益的约定，特别是承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利等对本行使抵押权的限制和影响。
同时，为防止借款人与承租人双方合谋以租赁权恶意对抗本行抵押权，必须对租赁合同备案的真实性进行调查认定；（七）承租人的情况，包括其资信、经营状况、租金支付能力及违约情况等。
第六章贷款的审批和发放第十三条经营性物业抵押贷款审批权按照本行《贷款转授权管理办法》及相关的补充调整文件的有关规定管理。
第十四条贷款发放前，根据贷款人需要，可对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并明确本行为第一受益人，保险期限不得短于贷款期限。
第十五条贷款行应通过受托支付或借款人自主支付的贷款资金审核支付方式进行管理与控制。
贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托,将贷款资金直接支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。
置换他行贷款、负债、单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付,应采用贷款人受托支付方式。
借款人自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后,由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人的交易对象。
贷款行要根据借款人的合同要求对信贷资金逐笔审核，并及时检查项目实施的实际进度和金额。
第七章担保方式第十六条经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、且已取得房产证、土地证，并投入正常运营的经营性物业的房地产同时作抵押担保。
必要情况下，可追加其他担保方式。
第十七条经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保本行作为第一抵押权人。
置换他行贷款的，应建立资金专户，确保本行贷款专项用于归还他行贷款，并确保他行抵押权释放后设定为本行贷款抵押权。
在他行将该经营性物业抵押权释放为本行抵押权前，必须要求借款人为本行贷款提供阶段性担保。
第八章贷款偿还第十八条还款方式。
借款人可选择等额本息还款和等额本金还款。
贷款人根据借款人的收入实现时间来决定具体的还款期限，以月租方式或日常经营实现收入的，应选择按月还款；以季租、半年租、年租或其他实现收入周期超1个月的，应选择按季还款。
第十九条等额本息还款，把经营性物业贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月或季中。
作为还款人，每个月或季归还固定金额，每个月或季还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
第二十条等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。
贷款人将本金分摊到每个月或季内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
这种还款方式前期支付的本金和利息较多，但还款负担逐月递减。
第二十一条在借款合同中应明确下列事项（一）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时，贷款行应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容。