项目可行性研究报告(1)

项目学可行性研究报告学院经管学院姓名李晓宁班级12-1工商学号1209105023可行性报告总述-- 读后感首先，可行性研究是一门运用多种科学成果保证实现投资效果最佳的综合性科学。

可行性研究是对拟投资项目进行调查研究和综合论证，为投资决策提供科学依据，从而保证所投资项目在技术上先进可靠，经济上合理有利，操作上合法可行。

比如，投资的目的和条件、市场情况、技术选择、配套协作条件、投资额度、如何融资、效益如何、风险所在等，都是可行性研究要回答的问题。

从这篇报告中，我们可以得出的是，通常情况下，一份可行性研究报告应当包含如下几个部分：摘要，可行性研究的前提（有关原材料的投入的选择供应，工艺方案的确定，生产方案的确定等），可行性研究分析（技术可行性分析，经济可行性分析，社会因素可行性分析等），其他可供选择的方案以及最后的结论意见。

由此可见，一份可行性研究报告，它所考虑的东西应当是包含很多方面的！我们必须综合有关这个项目的很多内容来分析这个项目的可行性。

另外，首先，一份可行性研究报告，我们必须要给出这个项目的背景，即介绍一下这个项目的由来等相关知识。

接下来我们需要对我们这份可行性研究报告所要达到的目的做一个陈述。

让人们了解我们做这个可行性研究报告时要达到什么样的效果。

这篇可行性分析报告先分析项目的背景，从青岛市的地理位置，气候环境，旅游城市，文化商圈，基础设施，人口分布等各个方面来区位优势，从而得出项目投资的前提，适合建设该项目，其次从该项目的开发建设方面，周边成熟的住宅区，完善的市政建设，便利的交通，地铁站等，以及周边的地势平坦，更便于建设开发。

最后在从产品营销入手，确定出合理营销手段，并通过采用以下几种方法进行研究：静态评价方法（投资收益率，投资回收期），动态评价方法（净现值法，内部收益率法，收益成本比值法，），不确定性分析。

得出相关的财务信息，这样科学方法的运用可以使其更具说服力，更具科学性我们应当学会充分利用这些方法对项目进行充分的分析以得出全面的，合理的方案。

从而得出此项目的建设是可行的。

当然要的出更加合理的可行方案，需要用到更多的财务分析方法，相应的指标，采用科学的手段，才能得出更好地项目分析，一个项目可行性分析的准确与否，决定了这个项目的投入是否能带来收益，也反映出了做好项目可行性分析报告的重要性，否则，只能造成资源的浪费也打不到相应的效果。

可见一份可行性研究报告对于一个项目的管理有多么重要！青岛市宜景湾项目可行性研究报告摘要：本文主要通过对青岛市宜景湾项目的具体操作、营销策略以及项目的财务情况进行具体研究和分析，通过这些分析，总结得出可行性结论，从而为地产项目的进一步深入科学研究提供素材。

关键词：地产项目可行性财务分析1. 项目背景及必要性青岛是中国重要的经济中心城市和沿海开放城市，是国家级历史文化名城和风景旅游、度假胜地。

青岛市位于山东半岛南端，面积10654平方公里，总人口699万。

其中市区面积1102 平方公里，人口224 万。

现辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7个区及即墨、胶州、胶南、平度、莱西5个县级市。

气候温和，属温带季风气候，年平均气温12.2 度。

先后获得了联合国和国家人居环境范例奖、中国人居环境奖、全国文明城市等荣誉称号。

青岛已经成为最适宜人类创业、居住的城市之一。

近年，旅游经济的火热和外地人的大量涌入，青岛奥运概念因素的影响，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好青岛的发展潜力，到青岛投资房产。

由于综合因素的影响，青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展。

成为最为火热的行业。

经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。

短短四、五年的时间里，青岛房产价格翻了1-2 倍，甚至更多。

特别是近几年，青岛概念高速变现，充满活力的城市吸引着大量人口的拥入。

于是住宅供需矛盾就愈发明显起来。

在市南区土地资源紧张、缓解住房压力难度加大的情况下，市北区房产的崛起遇到了最好的机遇。

市北区位于青岛市市区中南部，东邻崂山区，南接市南区，西濒胶州湾，北连四方区，东西最大横距11.5 公里，南北最大纵距4.2公里，城区面积28.63平方公里，另外还有6平方公里的青岛高新区新产业团地。

近年来，市北区大力发展特色商业产业，目前已建成了青岛啤酒街、文化街、台东三路商业步行街、科技街、婚纱摄影街、家具街、体育街、文具街、电子街、天幕美食城10 多条特色商业街区，总长度超过10 公里，聚集众多商家。

特色商业带动和促进了周边区域经济的发展，并成为市北区招商引资的一张特色名片。

本文研究的宜景湾项目地处市北区黄金地段，位置优越，交通便利。

项目依托CBD 核心商务区，结合市北区打造“十里商贸长廊”的理念，着力打造成市北区十里商贸长廊的新商业节点。

青岛CBD核心商务区规划结构为“一心、三轴、一带、两区”。

总建筑面积492.97 万平方米，中央商务区规划人口为 5.4 万人。

一心为中央商务区主中心，位于敦化路与连云港路交叉口，以多栋造型优美的超高层商务办公楼围合布置，形成中部的圆形城市广场，容纳商务办公、信息、金融为主的商务核心；三轴为沿敦化路东西向商务发展主轴、沿连云港路南北向商务发展次轴和沿绍兴路绿化景观轴；一带为海泊河滨水景观带；两区为南京路以西商务核心区和南京路以东综合居住区。

“十里商贸长廊”西起胶州路、东至劲松五路，沿线经过热河路、辽宁路等11 条道路，全长12.5 公里，将即墨路、辽宁路、台东等六大商圈连接为一体。

市北区政府将统一“十里商贸长廊”沿途商家的外部形象，并对走廊两侧进行高标准亮化，将其打造成一条与前海一线遥相呼应的城市“金腰带”。

近年来, 中央商务区加快发展, 随着万达项目、中海山东路项目、良辰美景、嘉合新兴等地产项目的建设，极大的改善了中央商务区的基础条件，提升了中央商务区的城市形象，带动和促进了周边区域的发展，使城市面貌焕然一新。

2. 项目概况该项目位于青岛市商务区的南京路以东的综合居住区，周边是成熟居住区, 周边市政配套和生活配套设施齐全。

本项目所处位置是一处非常适合建设高档商品房和商业项目的地方。

项目占地25411.28 平方米，其中商业3011.28 平方米，住宅22400 平方米。

规划总建筑面积154703.9 平方米，七栋高层住宅楼和一栋高层办公楼兼酒店。

本项目地块靠近地铁站，项目交通便捷，紧邻南京路和辽阳西路两条交通干道。

辽阳西路和南京路为城市主干道，辽阳西路东接青银高速和机场，西接环胶州湾高度。

南京路南接金融中心，北接生活区。

周边已建成一些居住小区，配套设施较为齐全。

项目周边地势平坦，易于开发建设。

3. 产品营销策略3.1 目标购房人群到市北中央商务区内置业的市区人口具有非常强的年轻化特征，30 岁左右的购房者成为绝对的主力，这部分人群以企事业单位的普通员工为主，因为市南区的房价压力，才选择在市北区置业。

未来，随着万达等项目的投放，该区域的购房人群将中坚化，同时，随着项目的发展，中高收入者也会更多地来此购房置业。

3.2 价格定位该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。

选择景观及楼层相对较差的户型，制订有竞争力的起价（10000 元左右），并根据质素调整不同户型的价格，令景观较好部分的户型承担更多的成本（20000 元左右），从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。

3.3 销售价格的制定具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。

综合青岛市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，制定销售价格：第一阶段，本阶段为市场导入期，为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。

本阶段的售价在单位成本的基础上适当提高，销售平均价格为：15000 元/ 平方米；第二阶段，本阶段为市场上升期，取得商品房预售许可证后正式开盘，由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。

本阶段的售价在单位成本基础上再次提高，销售平均价格约为：17000 元/ 平方米；第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。

因此本阶段的销售在单位成本的基础上更进一步提高，销售平均实收价格约为19000 元/ 平方米。

可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。

如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的减少折让；反之，则加大折让，但维持最高平均5% 的折让率。

3.4 价格分布不同朝向、不同楼层的房屋品质存在一定的差距，应加以价格上的调整。

我们将不同朝向、位置和不同景观的房屋划分为多个级别，并配合不同楼层的价差，调整出不同房屋的价格分布。

3.5 销售进度目标形象建立及售前宣传铺垫阶段（从开工开始一年内）：完成5%（本阶段，通过努力争取关系客户和内部客户，于公开认购之前就有不少于5% 的楼房面积落定，将能极大的鼓舞和带动潜在的目标客户跟进）。

正式销售阶段：三年销售期内完成95%。

4. 投资估算及资金筹措本项目预计总投资100928.54 万元。

其中，土地出让金总价43490.73 万元，前期开发成本4992.68 万元, 工程建筑安装费用29893.46 万元, 销售费用3055.48 万元, 管理费用597.87 万元, 财务费用3640 万元。

企业自筹资金50000 万元，占总投资比例的50%；申请金融机构融资50000 万元，占总投资的50%。

5. 项目财务分析本项目住宅建筑面积154703.9平方米,测算采用住宅12000 元/ 平方米、商业20000 元/ 平方米、酒店10050 元/ 平方米计算。

预计本项目销售收入227774.14 万元，预计实现利润总额59345.59 万元，税后利润44384.19 万元。

税后投资利润率高达43.53% 。

6. 结论通过以上的分析和策略，本项目具有很大的投资吸引力。

财务分析表明，项目本身经济效益显著，还贷的资金来源充足。