成都牧马山123亩地块可行性研究报告

10号线 大件路 京昆高速 第二绕城高速 天府大道 双流西站 双流国际机场
牧 马 山
牧华路 正公路
应天寺 黄水 花源
牧 马 山 1.2公里
1.2公里
新津站
项目介绍—规划指标及出让信息
【规划指标】：
供地位 用地性 占地面积
置 新津县 花源镇 官林村 二类居 四组、 住用地 92.33 2.2 13.54 建筑密度不 规划设计条件无商 按照计容建筑面积1.2 大于30% 不高于24 业占比要求（暂按 个/100平方米;大于 绿地率大于 米 零考虑） 144㎡配比2个/户 35% 质 （亩）
呈现项目
1000 2062 1767 550 600 417 483
1500 964 1575 542 542
牧马山蔚蓝卡地亚
新津县花源镇白云村、普兴镇前锋村
新津县花源镇官林村4组、柳河村5组 新津县花源镇白云村7、8组 花源镇柳河村9组 花源镇柳河村4、5组 胜利镇白塔村五、六、七社 黄水镇桃荚村五社 胜利镇应天寺社区
1000
800
600
400 200 56 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 16.18 600 645 351.9 432
600 400 96.83 200 0
统计口径：牧马山板块（房联数据）
二、市场分析—土地近期成交：
属于环境资源和交通通达性高地块；
主打首改、再改客户，TOP不利
二、市场分析—土地市场量价：
近年来牧马山公开招拍挂土地市场无土地成交，土地成交集中与2009-2010年，目前区域库存持续去化。 从历年区域土地市场出让情况看，楼面地价维持在1400-1600元/㎡左右。
（亩） 1400 1200 1000 1200 800 718 1200 1195 1480 1535 1413 土地成交（亩） 土地成交楼面地价（元/㎡） （元/㎡） 1800 1600 1600 1400
注：仅统计公开百度文库拍挂
二、市场分析—住宅整体市场量价：
17年牧马山板块区域成交均价回升至6345元/㎡，区域2016年至今成交量大幅上升至19.27万㎡，市场回 暖态势显现。而近年成交均价偏低主要原因在于，联排成交量偏低而洋房、叠拼成交占比过大，拉低区域
整体成交均价。
牧马山商品住宅销售情况 （万㎡）
40 35 30 25 20 15 10 5 0 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 14.37 13.16 10.77 12.15 8677 8293 6887 6794 6137 存量（万㎡） 供应（万㎡） 销售（万㎡） 成交均价（元/㎡）
（元/㎡）
10000 9000 8000 7000 6345 6000 5000 4000 3000
项目介绍——交通配套：
区域交通较便利，进城大件路直达，往天府新区核心区可通过牧华路（通南湖）和正公路（通秦皇寺中
央商务区）以及第二绕城高速（通成都科技城）直达，地铁10号线已动工，预计19年通车，从红牌楼站 到新津，贯穿整个牧马山片区，而10号线花源站与新津站均距本案仅1.2公里。
第一绕城高速
3号线 太平园
市中心
19公里
15公里
天府新区 核心区
预算收入20.12亿元，增长16.6%；完 成固定资产投资255.6亿元；外贸进出 口36357万美元；社会消费品零售总额 61.4亿元，增长9.8%；城镇常住居民 人均可支配收入29708元，增长8.7%； 农村常住居民人均可支配收入16856元， 增长10.2%。
新津县是成都市下辖县，位于四川盆 地西部、成都市南部的平原腹地，东 接双流区、南濒眉山市、西临邛崃市、 北靠大邑县和崇州市，是成都市的南 大门。新津县全县幅员面积330平方公 里，辖10镇1乡1街道，户籍总人口 31.16万，其中城镇人口约12万人。 2015年，全县完成地区生产总值230.2 亿元，同比增长11.7%；规模工业增加 值120.5亿元，增长14.8%；一般公共
2009-12-11
2009-12-08 2009-11-03 2008-12-31 2008-12-31 2008-04-11 2008-04-11 2007-09-25
672.9
92.3 430 35.1 17.8 199 100 56
住兼商
住兼商 住兼商 住兼商 住兼商 住兼商 住兼商 住宅用地
截止5月2日廊桥水乡销售产品结构
楼栋 B29、B30、C30 、C31、D29、 E25 B16、B22、B23 、C13、E1-E23 A56、A58-A60 、A64、A67、 A70、B4-B6、 B10、B12、D2 产品类型 商业 叠拼 面积段 13-63 146-188 均单价 9907 6456 楼栋 B30（跃层 106㎡） B30（平层80 ㎡） B30（平层带 花园80㎡） E26（跃层 106㎡） E26（平层80 ㎡） 截止5月26日廊桥水乡洋房开盘销售情况 套数 8 面积 2145 底单价 6400 底总价 执行单价 执行总价 成交套数 1373 6709 1439
1200 1600 1250 1023 1250 2000 1333 1333 2000 1333
竞得者 四川省新铁投资 成都双流富豪实业 重庆天磊投资 重庆天磊投资 重庆天磊投资 四川省新铁投资 四川省新铁投资 四川省新铁投资 四川省新铁投资 四川省新铁投资 新津县国有资产投资 希威私人 成都青业置业 成都嘉德置业 成都嘉德置业 成都嘉德置业 成都嘉德置业
8.13
6.03
2000 1000 0
统计口径：牧马山板块，17年时间截止5.3日，备案（房联）
二、市场分析—住宅整体去化周期：
区域以低密业态为主，无高层业态，当前洋房去化周期仅6个月，供应库存均低；叠拼物业因市场供 应稀缺，去化周期仅3个月；而区域双拼产品需库存量较低，但去化周期最长市场接受度较低。
成都中晖投资有限公司拟以楼面价1600元/㎡转让股权
一、项目介绍—地块四至：
I. II. 宗地一92亩：南侧为湿地公园和绿地，西侧临大件路，北侧为柳河苑小区，东侧为空置用地； 宗地二31亩：西临空置用地，北临空置用地和柳河苑以及香榭湾小区，南临空置地块，两宗地块距金科 廊桥水乡仅220米和350米；周边生态景观较好且宗地一临大件路出入口，交通便利。
大件路入口
花源大道
大件路出口
宗地一
宗地二
大件路
220米
湿地公园
350米
一、项目介绍—地块不利因素： I. 92亩地块东北角有220Kv的高压电线通过，对东北角物业将产生一定的不利影响；
II. 同时，两地块均有24米限高要求，影响后期产品布局和业态选择。
一、项目介绍—123亩地块产品发展方向
结合地块指标及既定资源条件和限高24米要求，并经过多轮方案强排，判断项目 发展可行方向：8F洋房
【出让信息】：
宗地名称 新津县花 源镇官林 招拍挂项目 土地价格 柳河村五 出让信息 组 新津县花 村四组、 13849 1022.7 150 3500 / / /
总地价 楼面地价 地面地价 保证金 (万元） (元/㎡） (万/亩） (万元）
交地时间
开工时间
竣工时间
源镇柳河
村四、九 组
4615
1250
1.2
1.4 1.2 1.8 1.8 1 1.2 1.2
53.8
8.6 34.4 4.2 2.1 13.3 8.0 4.5
龙湖锦城置业
新津县国有资产投资 郭惠强、陈冬 新津县国有资产投资 新津县国有资产投资 鹰联基地建设 西南航空房地产开发 艺朗实业
龙湖悠山郡
720 600
600
国航凤凰苑 牧马山蔚蓝卡地亚
I. II. 金科廊桥水乡5月1号新推洋房48套，产品户型为80㎡套二和106㎡跃层套四，截止5月2日项目现场反馈 成交23套，去化率近50%，截止5月26日，案场反馈洋房销售套数已达44套，去化率近92%； 目前80㎡平层成交均价达6531元/㎡，其中带花园达6937元/㎡；而106㎡跃层成交均价6652元/㎡。
用地规模：92.33亩 容积率：为R≤2.2； 商业：0万方； 建筑密度：总≤30% 属于环境资源和交通通达性高地块； 主打首改、再改客户，TOP不利
用地规模：30.77亩 容积率：为R≤1.8； 商业：0万方； 建筑密度：总≤30%
地块指标和地块稀缺性以及收益最大 化的指导原则下，经市场研究、方案 测算，我部在定位过程中确定住宅物 业的打造方向为：8F洋房
150
1350
/
/
/
1、92.33亩和30.77亩宗地，由成都中晖投资有限公司于2011.12.27日拍卖竞得，该公司为重 说明 庆天磊投资有限公司全资子公司，目前该两宗地块均取得国土证； 2、同日，成都中晖投资有限公司还竞得一宗35亩宗地，位于30.77亩东侧。35亩宗地除缴纳了 交易服务费外，其余土地价款均未缴纳。 交易架构
牧马山板块各业态去化周期
（万㎡） 12 10 8 6 4 2 35
存量面积(万㎡)
去化周期（月）
（月） 40 35 30
25
24
25 20 15 10 6 3 5 0
0 独栋 双拼 联排 叠拼 洋房
统计口径：牧马山板块，17年时间截止5.3日，备案（房联）
二、竞品分析—金科廊桥水乡洋房开盘销售情况
成都牧马山123亩地块可行性研究报告
西南区域总部 2017年9月
目录
一、项目介绍
二、市场分析
三、定位与设计专题结论 四、量价关系结论 五、综合分析与建议
项目介绍——城市概括：
本案所在新津县，位于四川盆地西部，成都市南部，东接天府新区，西临邛崃市，南濒眉山市，是成都市的 南大门。新津幅员面积330万平方公里，距成都市区19km，距天府新区核心区15km。为川西重要的物资集 散地和交通枢纽，是四川省经济技术向西南辐射的必经之地。
牧马山板块至2013年以后就再无土地供应和成交，其板块内土地楼面地价最高达2000元/㎡；区域出让地 块均为低容积率地块，致使区域低密物业云集。
土地位置 新津县普兴镇前锋村五、六、十一组 黄水镇板桥社区3、5组(原文通村1、7社 新津县花源镇柳河村九组 新津县花源镇官林村四组、柳河村五组 新津县花源镇柳河村四、九组 新津县花源镇白云村三、四组， 新津县花源镇白云村三组 新津县花源镇白云村三、四组， 新津县普兴镇前锋村六组 新津县花源镇白云村三组 新津县花源镇柳河村四、九组 新津县花源镇 新津县花源镇花源社区10、11组 胜利镇应天寺社区1组 胜利镇应天寺社区1组 胜利镇应天寺社区2组 胜利镇应天寺社区1、2组 2007年-2017年区域土地成交及未呈现项目列表 出让时间 净用地面积(亩) 土地用途分类 计算容积率 可开发体量(万㎡) 2013-12-18 96.83 住兼商 2 12.9 2012-09-13 16.18 住兼商 3 3.2 2011-12-27 35.1 住兼商 1.8 4.2 2011-12-27 92.3 住兼商 2.2 13.5 2011-12-27 30.8 住兼商 1.8 3.7 2011-12-15 90.34 住兼商 1.2 7.2 2011-12-15 27.7 住兼商 1.8 3.3 2011-12-15 45.27 住兼商 1.8 5.4 2011-12-15 73.24 住兼商 1.2 5.9 2011-12-15 37.41 住兼商 1.8 4.5 2010-12-16 2010-10-18 2010-03-23 2010-01-25 2010-01-25 2010-01-14 2010-01-14 30.77 374 105.1 25.4 92.3 34.3 56.3 住兼商 住宅用地 住兼商 住兼商 住兼商 住兼商 住兼商 1.8 1.2 1.8 1.2 1.2 1.2 1.2 3.7 29.9 12.6 2.0 7.4 2.7 4.5 楼面地价
容积率
建筑面积
（万方）
建筑密度/
绿地率
限高(米)
最大/最小商业比
车位比
柳河村
五组 供地批 次控规 编号 新津县 花源镇 柳河村 四、九 二类居 住用地 30.77 1.8 3.69
用地性 占地面积 质 （亩）
容积率
建筑面积 （万方）
建筑密度/ 绿地率 建筑密度不
限高(米)
最大/最小商业比
车位比
组
规划设计条件无商 按照计容建筑面积1.2 大于30% 不高于24 业占比要求（暂按 个/100平方米;大于 绿地率大于 米 零考虑） 144㎡配比2个/户 35%