最新徐州某商业地块规划与建筑方案

商业价值，增加人气？
3、如何将周边人流有效引入地块内部？
商办
4、B4-3地块容积率为3.5，包含占地面积较大的65126平方米
商办
商住
影剧院及SHOPPING MALL，如何在此情况下保证高容积率？
商办
商办
二类
5、基地限高100米，其中B6-1地块南侧考虑配合南侧政府办
居住 用地
公楼的城市形象，设计将南侧建筑高度控制在80米左右，如
商办
商办 商办
2
案例分析
3 案例分析：难波公园
空间丰富流畅，易于营造良好的商业氛围，形成强烈场所感的同时为人们 提供不同的购物体验，给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者在 这里进行社交生活。购物内街设计为峡谷式，满足购物者的猎奇心理， 为商业带来长久的人流吸引力。
错落有致的购物空间，营 造出强烈的场所感
街角布置棒约翰及屈臣氏
街角布置一茶一座及国美
3 案例分析：新大路广场 将吸引力较强的商铺布置在商业区纵深部位，便于人流的引入，增加商业人气。
反例——沿张扬路布置大量餐饮，导致大量人流阻断在张扬路上，无法将人流引入内街，内街人气不足，气氛萧条。
内街人气不足， 气氛萧条
沿张扬路布置大量商业， 人流聚集。
峡谷式商业内街
案例分析：新加坡Vivo city
将活动和流动的概念，融入空间与钢筋水泥结构里 整个建筑的结构不是以层层楼面切割空间，而是空
间与空间衔接 成流线的体验。来往人流有如水里飘来游去的鱼儿
通向屋顶平台供游人娱乐休闲。
3 案例分析：大宁商业广场 街角布置吸引力较强的商铺，便于人流的引入，增加商业人气。
1 设计理念
4、商业价值的递减原则 较大规模的商业空间难免要形成主空间与次空间，而从主空间 到次空间的人气急剧下降，就是商业价值的水平递减。 商业空间地面层的人气最旺，按照竖向交通的层数依次递减， 就是商业价值的垂直递减。
如何提升商业价值，避免递减原则？ 1、增加一层开口，形成曲折的界面，增加展示面的长度
类住宅人流 类住宅人流 办公人流
人流通过屋顶平 台进入上层商业
通过峡谷通道进入内部 中庭，发散至各方向商 业内街
“购物公园”的构想
通过缓坡台阶串联屋顶平台， 逐渐深入地块腹地，使商业与城 市绿地形成渗透关系，为购物者 带来如漫步公园般的购物体验
规划分析
规划部分
城市绿化
逐渐抬高的屋顶花园，形成 立体景观空间，与城市绿化 形成互动关系
规划分析
规划部分
主要交通流线分析
视觉效果
鸟瞰示意1
视觉效果
鸟瞰示意2
视觉效果
商业空间示意1
视觉效果
商业空间示意2
视觉效果
局部效果示意1
视觉效果
局部效果示意2
视觉效果
局部效果示意3
设计过程演变
1、基于道 路及城市空 间关系，生 成方形原始 体块
2、呼应东 侧城市绿化， 生成斜面
3、形成阶 梯式绿化， 并分析人流 集散方向
设计理念
2、沿公园界面缓坡上行的露台式商铺—城市绿洲 普通的商业街设计会导致部分地块内部的部分店面成为商业消极 空间；将景观完全融入到建筑内部，并达到与自然和谐共处，营 造出可休憩的交流场所，使消费者停留时间延长，地块商业价值 得到进一步提升
设计理念
3、交错丰富的水平联系 各层都设计有连廊，联系内街两侧商业，叠加后产生丰富光影效 果，增加购物的趣味性，为本商业带来活力
何在高容积率下达到各功能区域间的协调以及空间上的
平衡？
商办
商办
商办
政府办公用地
四、设计重点分析
商办
商办
商住
商办
商办
设计重点：
1、临公园的建筑要充分利用景观优势 2、合理利用基地长宽空间，达到地块价值最大化 3、设计时注重塑造城市空间形象，与区域空间相协调 4、公共空间是使人流停留的重要空间，本案要重点通过对内部广场 等公共空间的设计来增加商业氛围。 5、通过建筑设计的手法，进行人流的导入以及内部人流的引导，使 地块内的商业价值提升。
用地
块东西最长350米，最短约为283米·，南北最长365米，最短
约为258米；基地东侧及北侧有大量的商办、商住及居住
用地，有充足的外来人流；
方案一为B6-1地块设计，方案二为B4-3及B6-1整体设计；
由基地现状可知，地块东侧有规划主题公园及城市绿地， 北侧为商办用地，南侧为政府办公用地；
二类业价值的 垂直递减原则
徐州B6-1地块规划与建筑方案
1
基地现状
一、基地现状及设计条件
B4-3 B6-1
B4-3 B6-1
原规划地块范围
用地性质 用地面积
容积率
B4-3： 影剧院用地 81408平方米 ≤0.8
B6-1： 商办用地 55838平方米 ≤4.5
建筑面积 65126平方米 251271平方米
用地性质 B4-3： 商办用地 B6-1： 商办用地
4、根据上 步人流方向 切割体块， 形成商业内 街
5、置入高 层体块
6、完整体 型效果
设计理念
本案以“购物公园”为设计主题，衍生出一系列设计理念，以
回应项目所处基地的自然特点及其独特空间 1、峡谷式商业内街 峡谷式商业内街不仅串联起整个地块的商业，保持动线的连贯 同时保证一层公共空间的灵动自由，满足人们购物时的探索欲望， 并且可使商业的有效面积明显增加
现规划地块范围
用地面积
容积率 建筑面积
81408平方米 ≤3.5 284928平方米
55838平方米 ≤4.0 223352平方米
二、基地现状及人流方向分析
商住 商办
商办
商办
商住
商住
商住
商办
商办
商住
商办
商住
商办
商办
商办
商办
政府办公用地
二类 居住
B6-1地块东西长度为230米，南北向长度275米；B4-3地
张扬路
内街 张扬路
3
方案一 —视觉效果及设计理念
视觉效果
徐州B6-1
项目
数值 单位
备注
总用地面积
55838 ㎡
地上建筑面积 220400 ㎡
商业
41800
㎡
办公
56000
㎡
其中
标准层按1500计算
类住宅 122600 ㎡
建筑密度 绿地率 容积率
40% 20% 3.95
规划平面
规划部分
类住宅人流
河流 城市绿地 公园人流 周边地块人流
本案用地 政府办公用地 周边人流聚集地块
三、设计难点分析
商住 商办
商住
商住
商住
二类
设计难点：
居住
用地
1、基地东侧的城市绿地景观良好，如何既保护绿地的本身
商办
商办
商住
景观，同时又加以利用来提升本地块的土地价值？
2、基地进深最深入为230米及350米，如何提升基地内部的