房地产价格组成
房地产全过程成本构成
成本科目组成
基本组成
工程前期费用
1、勘察测量：初勘、详勘、桩堪、沉降观测等 2、设计费用：各类设计费用； 3、三通一平：临时道路、临时用水、临时用电、场地平整、红线外 提升改造。 4、临时设施：临时办公场所、临时围墙、临时场地占用、临时围挡。
建安工程费用
1、土石方工程：土石方开挖、回填、种植土回填； 2、基础与地基处理：降水、基坑支护、桩基、基础换填等 3、地下结构及粗装饰 4、地上结构及粗装饰 5、门窗工程：入户门、防火门、外窗、卷帘门、单元门等 6、外墙装饰：保温、涂料、石材、幕墙、百叶栏杆、雨篷、楼体亮化等； 7、公共装饰：公区精装、电梯门套、公共标识； 8、安装工程：给水、排水、强电、弱电、采暖、通风、消防、燃气配套等 9、设备安装：电梯、太阳能、指纹锁、新风、抗震人防设备、直饮水等
8+1个
二级科目
40～50个
三、四级科目
300～500个
基本组成
土地成本
1、土地出让及相关税费：土地出让金、契税、印花税、土地建设使 用税、耕地占用税等； 2、合作款项：补偿合作方的低价等； 3、拆迁补偿费：红线内建筑、苗木等赔偿费用； 4、其他费用：无法明示的费用例如议价、中介等费用。
政府行政事业性费用
全过程八类成本
全过程八类成本
园林及市政管网
主要指小区的水、电、暖(热力)、气(天然气)、 通讯(电话、宽带)、有线电视、安防、道路、 绿化等费用。
公共设施配套
指为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如 学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套 设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
成本科目组成
成本组成科目
园林及市政管网
1、园林工程：园区景观绿化亮化工程、院墙、 标识、车棚、信报箱 2、室外管网配套：室外强、弱电、室外给水、 雨污水、室外采暖、室外消防、安防智能化等
房地产建设和投资成本主要组成内容
房地产建设和投资成本主要组成内容
1.土地征用及动拆迁补偿费
1.1土地征用费：土地补偿费、青苗补偿费、粮油差价、蔬菜地建设费、垦复基金、耕地占用费、劳动力安置费、老年社员养老费、征地包干费及征地管理费、其他费用。
1.2动拆迁补偿费：拆迁私房补偿费、拆迁单位补偿费、集体设施补偿费、其他费用。
1.3动迁房源建设费。
1.4其他费用。
2.前期工程费
勘察费、设计费、可行性研究费、招标费、临时措施费（临时道路建设费、临时水源建设费、临时电源建设费等）、土地平整费、其他费用。
3.建筑安装工程费
建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、监理费、其他费用。
4.基础设施费
排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通信费、照明费、环卫费、道路桥梁涵洞费、绿化带建设费、建设配套费（住宅建设配套、商业网点建设费、临时建设工程费、临时占路费）、施工配套费（许可证执照费、竣工图编制打印费）、其他费用。
5.公共配套设施费
教育设施费、医疗设施费、商业设施费、地区行政设施建设费、服务设施费、其他费用。
6.开发间接费用
工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、利息、审计费、公证费、评估费、周转房摊销费、其他费用。
房地产公司销售费用构成(二)2024
房地产公司销售费用构成（二）引言概述：房地产公司的销售费用构成是指该行业公司在销售过程中所产生的各项费用的组成和构成方式。
这些费用直接影响着公司的销售成本和盈利能力。
本文将重点探讨房地产公司销售费用构成的相关内容，以此帮助读者了解该领域的经营机制和费用控制方法。
正文：一、市场调研费用1. 调研人员薪酬：为吸引并留住高资质的市场调研人员，公司需要支付具有吸引力的薪酬。
2. 调研报告费用：公司需要委托专业机构进行市场调研，并支付相应的调研报告费用。
3. 数据采集和分析费用：公司需要投入一定的资金来收集和分析相关市场数据，以在决策过程中提供有力的支持。
二、广告和宣传费用1. 广告投放费用：公司需要投入资金来在各种媒体上进行广告宣传，包括电视、报纸、杂志和网络等。
2. 广告制作费用：公司需要支付广告策划、拍摄、制作等的相关成本。
3. 签约代言人费用：公司可能会选择一位知名人士担任品牌形象代言人，需支付相应的签约费用。
三、销售人员薪酬和福利费用1. 销售人员基本薪酬：公司需要支付销售人员的基本工资，以保证他们的工作积极性和稳定性。
2. 销售津贴和奖金：公司可通过设置销售目标和绩效考核体系来激发销售人员的积极性，并支付津贴和奖金作为激励措施。
3. 社会保险和福利：公司需要为销售人员缴纳社会保险以及提供适当的福利待遇，如医疗保险、住房补贴等。
四、销售渠道费用1. 线下渠道费用：公司需要支付线下销售渠道的开设和运营费用，包括门店租金、装修费用、人员薪酬等。
2. 线上渠道费用：公司需要投入一定的资金来维护和推广线上销售渠道，包括网站建设、电子商务平台推广等。
五、客户服务和售后费用1. 客户服务热线费用：公司需要支付设立和运营客户服务热线的费用，以提供及时的咨询和问题解决服务。
2. 售后服务费用：公司需要投入一定资金来提供售后服务，包括维修、保养和投诉处理等。
3. 客户回访费用：为了了解客户的满意度和需求，公司可能会组织客户回访活动，并支付相应的费用。
房地产专业术语
房地产专业名词及术语(1）1、住宅(1）住宅的类型①按照住宅层数分类可分为:低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅(超高层住宅）；②按照住宅的平面布局分类可分为：点式(墩式、塔式)住宅、条式（板式）住宅；③按照住宅的设计特点分类可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼)、退台式住宅（台阶式住宅)、跃层式住宅（复式住宅)、错层式住宅（梯间式住宅）；④按照住宅使用功能分类可分为:公寓,纯办楼，商场，综合楼和别墅等。
(2）共有住宅(公房）：是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。
在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。
（3)私有住宅：是由个人或家庭购买、建造的住宅.公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。
（4）期房:指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房称为期房。
消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
（5）现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。
(6）准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
(7）房屋的所有权:为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和.拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利(8)房屋使用权：是指对房屋拥有享用权,拥有对房屋租进行租赁或交易的权利。
（9)房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和,既房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益的处分的权利.（10）产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证"的二合为一，是房地产权的法律凭证。
房价成本构成及影响因素
房价= 土地成本（30%）+建安成本
（20%）+ 销售管理成本（10%） +税费（15%）+开发商利润（25%）
土地是楼市的第一风向标
地价是推动房价继续上涨的必要条件
宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价
从表中的两条价格曲线来看，房价随着地价上涨的关联性十 分清晰，当年地价上涨，那么第二年房价也会有一个相应的上 涨，如果将房价前移一年，两者具有高度的同步性。
传统的经济学定义，需求是价格的 反函数
中国房子价格涨得越凶，买家越疯 狂
国人历来对家情有独钟，房子作为 家的象征、体现及消费者的心理对 房价也有较大影响
消费者心理影响因素
圈地心理 养老心理 虚荣心理 投资心理 怕涨心理 传承基业心理 改善居住条件心理
销售管理成本（10%）
政策因素
各类福利住房政策、房价监管调控政策、公积金及房贷政策、租赁同权...这些政 策都会有效作用于房地产市场，并直接或间接地对房价产生影响
市场自我调节
房子作为一种特殊的商品，生产超过需要时，市场上供过于求，价格下跌，利 润减少；当价格跌到价值以下时，利润率低于平均水平，商品生产者就会缩减生 产，使市场上供给减少，求大于供，价格又会回升。 商品有消费和投机（投资）两种属性，对于消费类的商品，传统经济理论是适用 的。而一旦一种商品的投机（投资）属性高于消费属性时，情况就相反了
房价影响因素
人口因素 地价因素 政策因素 市场自我调节
人口因素
地区内人口越多，住房需 求就越大，在土地供应量 有限、住房供应量一定的 前提下，市场出现供不应 求，房产价格就会上升。
地价因素
地价和房价之间是可以进行粗略的换算和预测
房价= 土地成本（30%）+建安成本（20%）+ห้องสมุดไป่ตู้
2022年房地产策划师三级模拟试题B(基础知识)
2022年房地产策划师三级模拟试题B(基础知识)2022年房地产策划师三级模拟试题B(基础知识)一、单项选择1.（）是指房地产开发企业建设并出售出租的房屋。
[1分]A.经济适用房B.廉租房C.商品房D.信贷房2.（）的创新首先是在开发理念上的创新。
[1分]A.房地产开发项目B.房地产建设项目C.房地产策划项目D.房地产投资项目3.发展规划是政府对（）的综合部署和调整，是一种法律的行为。
[1分]A.农村土地、空间布局、农村性质B.城市土地、城市布局、城市性质C.城市土地、空间布局、城市性质D.农村土地、农村布局、农村性质4.策划是按特定（）的系统工程[1分]A.程序运作B.目的C.机构D.规划5.（）是为了更好地了解市场，明确项目成败的原因或减少决策中的不确定性。
[1分]A.问卷调查B.消费者调查C.项目调查D.市场调查6.项目的（）调研又称为项目开发条件分析。
[1分]A.宏观环境B.市场环境C.自然环境D.微观环境7.（）的目的是为了满足目标消费者的需要和欲望。
[1分]A.市场调查B.市场营销C.品牌营销D.市场评估8.房地产市场（）数据处理中最常用的方法是频数分析及列连分析。
[1分]A.调查问卷B.策划C.网络调查D.调查数据9.一般来讲，（）以市场供需为立足点。
[1分]A.非定向研究B.定向研究C.非可行性研究D.可行性研究10.在房市场中，（）对房地产产品有不同的欲望和需求，这是构成房市场细分的依据。
[1分]A.需求者或销售者B.购买者或租赁者C.购买者或求租者D.租赁者或销售者11.房地产项目策划是一个从市场到市场的过程：（）[1分]A.市场需求——研发产品——销售产品B.市场调查——生产产品——销售产品C.市场调查——研发产品——销售产品D.市场需求——生产产品——销售产品12.（）是对已经找出的问题作如实的反应和具体的回答。
[1分]A.探索性调查B.描述性调查C.因果性调查D.预测性调查13.（）是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲或设计调查问卷，然后向被调查者以提问回问卷的方式请他们回答，在被调查者的回答中收集所需资料。
房地产价格组成部分
房地产价格组成部分引言：房地产是人们生活中重要的一部分，而房地产的价格则是大家最为关注的话题之一。
了解房地产价格的组成部分，有助于我们更全面地认识房价形成的原因，从而更好地进行投资和规划，下面我们就来探讨一下房地产价格的组成部分。
1. 土地价格房地产的最重要组成部分之一就是土地价格。
不同地区的土地价格差异巨大，这是由于地理位置、经济发展水平等因素引起的。
在中国，特别是在一线城市和核心地区，土地成本往往占据房价的很大比例。
土地政策的调整以及政府对土地供应的控制，都会直接影响到土地价格的波动。
2. 建筑成本除了土地价格外，房屋本身的建筑成本也是房地产价格的重要组成部分。
建筑成本包括建筑材料、人工成本、施工进度等方面的支出。
建筑成本的高低与房屋的品质和装修水平密切相关。
房屋品质好、装修豪华的房屋成本自然也较高。
3. 利润和风险补偿作为商业活动，房地产开发商需要获得一定的利润和风险补偿。
开发商投入的资金、人力、时间等资源都是需要得到回报的，因此一定的利润是必要的。
同时，开发商在项目开发过程中也要承担一定的风险，如市场风险、政策风险等，这些风险也会在房价中得到体现。
4. 市场供需关系房地产市场的供需关系是影响房价的重要因素之一。
供需关系的不平衡会导致房价的波动。
当房屋供应过剩时，房价可能会下降；相反，当房屋供应不足时，房价可能会上涨。
未来经济发展预期、购房需求的变化等都会对房价产生影响。
5. 政策因素政府的宏观调控政策也是房地产价格的重要影响因素。
政府通过调整土地供给、加强房地产市场监管等手段来控制房价涨幅。
各地的购房政策、贷款政策等都会对房价形成起到一定的影响。
结论：房地产价格的组成部分是多方面的，其中土地价格、建筑成本、利润和风险补偿、市场供需关系以及政策因素都起到了重要作用。
在理解房地产价格形成的同时，我们需要多方面的考虑因素，以制定科学的投资策略。
此外，政府和相关部门的政策调控也对房地产价格起到了重要的引导作用，我们需要密切关注并遵守相关政策法规，以更好地参与房地产市场。
地产成本组成模型
地产成本组成模型是指将房地产项目的成本按照一定的分类标准进行划分，从而形成一个完整的成本体系。
房地产项目的成本组成模型主要包括以下几个部分：
1. 土地获取成本：主要包括土地购买价、拆迁补偿成本、契税等。
2. 前期工程费：主要包括勘测丈量费、规划设计费、报批报建费用、三通一平等。
3. 建筑安装工程费：主要包括主体建筑及安装工程费、公共部位装修、门窗工程、安装工程等。
4. 红线内配套费用：主要包括水、电、气、热工程、智能化工程、园林景观、市政工程等。
5. 土地开发费用：主要包括管理费、销售费用、财务费用等。
6. 设计相关费用：主要包括规划设计、施工图设计、景观设计费、精装设计、装配式设计、BIM设计等。
7. 施工监理费：主要包括施工监理、质量检测、安全监测等。
8. 销售及推广费用：主要包括广告宣传、营销策划、销售代理等。
9. 运营管理费用：主要包括物业管理、maintenance & repair 等。
10. 其他费用：主要包括税费、保险、运输、仓储等。
房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成
房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成一、房地产开发商都需要缴纳哪些税1.契税建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。
2.营业税自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。
3.城市维护建设税与教育费附加在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税与3％的教育费附加。
城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。
4.城镇土地使用税房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。
年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。
根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
5.房产税以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。
应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。
根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
6.车船使用税以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。
车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～32 0元，由纳税人所在地税务机关征收。
房地产成本的组成
房地产成本的组成1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。
在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
房地产价格构成
第一节。
房地产价格的概念一、房地产价格的构成房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发及经营过程中，凝结在房地产商品中的物化劳动和活劳动价值量的货币表现形式。
房产和地产的不可分割性决定了房地产价格是房产价格和地产价格的统一，地价蕴于房价之中，是房地产价格的重要组成部分。
房地产商品的价格由成本和利润两部分组成，用公式表示就是：商品房价格=成本+利润.房地产商品的价格还可以进一步分解为:商品房价格=商品房的综合造价+流通费用+利润+税金。
具体来说，房地产价格由以下几部分组成。
（一）生产成本1.土地征用费土地征用费是指开发经营单位按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的向被征地单位支付的各项费用的总和。
它主要包括土地补偿费（即有关地下、地上物的补偿费），征用市郊菜地的新菜地开发建设基金、安置补偿费、耕地占用税等。
2。
拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费是指开发经营单位拆除被拆迁人所有的房屋及地上附属物的补偿费,以及对被拆迁人安置所支付的安置费。
它包括搬迁费、周转房费、临时设施费、拆迁户临时过渡费等。
3。
勘察设计及前期工程费勘察设计及前期工程费用包括总体规划、设计、项目可行性研究、勘查、测绘以及“三通一平”过程中发生的一切生产性费用。
4。
房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费又称为主体工程费.它主要包括建筑安装工程施工图预算的费用和开发企业直接支付的应计入项目成本的工程费用.5。
住宅小区基础设施建设费这是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路工程,如供水、排水、排污、供电、供气、通信电缆、小区内道路等建设费用，以及环卫绿化设施费。
第七章房地产营销策略--定价策略房地产市场营销6.小区非营业性公共配套设施费住宅小区内为居民服务配套建设的各种非营业性公共配套设施的建设费,如居委会、派出所、托幼、小学、卫生站、消防、自行车棚、公厕等。
7。
管理费管理费是指组织开发项目的土地开发、房屋建设和房屋流通所发生的费用，主要包括管理人员的工资、办公费、差旅费、固定资产使用费、职工教育费、产品销售费、房屋售出前的维护管理费以及契约、合同公证、签证费等，还包括房产税、土地使用税、车船使用税等，收费标准是以上述1—6项之和为基数取一百分比，具体比例由市、县人民政府确定。
房子单价的计算公式
房子单价的计算公式房子单价是指每平方米的房价，是购房者和开发商、房地产中介等行业人员关注的重点指标之一。
房子单价的计算公式是由房价和房屋面积两个变量组成的，本文将从这两个方面详细介绍房子单价的计算公式。
一、房价房价是指房屋的售价，通常由开发商、中介等行业人员给出。
房价的计算方法有以下几种：1.按建筑面积计算按建筑面积计算房价是指将房屋的建筑面积乘以每平方米的价格，即：房价=建筑面积×每平方米价格例如，某小区的房屋建筑面积为100平方米，每平方米价格为10000元，则该房子的房价为100×10000=1000000元。
2.按套内面积计算按套内面积计算房价是指将房屋的套内面积乘以每平方米的价格，即：房价=套内面积×每平方米价格例如，某小区的房屋套内面积为80平方米，每平方米价格为12000元，则该房子的房价为80×12000=960000元。
3.按总价计算按总价计算房价是指将房屋的总价除以建筑面积或套内面积得到每平方米的价格，即：每平方米价格=房价÷建筑面积或房价÷套内面积例如，某小区的房屋总价为120万元，建筑面积为100平方米，则该房子的每平方米价格为120÷100=12000元/平方米。
二、房屋面积房屋面积是指房屋的建筑面积或套内面积，通常由开发商、中介等行业人员给出。
房屋面积的计算方法有以下几种：1.建筑面积建筑面积是指房屋的所有建筑面积，包括墙体、门窗、阳台等，通常由设计师或测量员测量得出。
2.套内面积套内面积是指房屋内部的实际使用面积，不包括墙体、门窗、阳台等，通常由设计师或测量员测量得出。
三、房子单价的计算公式房子单价的计算公式是由房价和房屋面积两个变量组成的，通常有以下几种计算方法：1.按建筑面积计算房子单价按建筑面积计算房子单价的公式为：房子单价=房价÷建筑面积例如，某小区的房价为100万元，建筑面积为100平方米，则该房子的房子单价为100÷100=10000元/平方米。
房地产开发项目成本费用组成
房地产开发项目成本费用组成对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。
（一）开发成本共有八项：1.土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征用及拆迁安置补偿费。
（1）土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2）拆迁安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.前期工程费。
前期工程费主要包括：（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4.建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
房地产开发成本构成及费率测算
房地产开发成本构成及费率测算一、土地开发成本构成1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘;养殖场的拆迁赔偿费等;旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等;2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款;3、出让金国家收取的款项;包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分;4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去;①场地平整②勘察设计③临时设施④桩基工程⑤土建安装⑥管理费七通一平费用单独施工、计算时计入;⑦利息七通一平费用单独施工、计算时计入;5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用;包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等;8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的;所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本; 二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用;主要包括：①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资;②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及周转材料的摊销费;③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用;包括折旧费、大修费、附属工具费;动力及燃料费等;④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用;主要包括：- 工作人员工资- 工资附加费- 办公费- 差旅费- 检验试验费⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费; - 供热及换热站- 供电设备、安装外接及配电室、配电箱费用- 电梯2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建①中小学校、幼儿园②健身设施或用房③医院④派出所⑤环境卫生用房⑥物业管理用房保安监控室⑦居委会⑧商店⑨停车场洗车场⑩其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费单指工程施工费用①道路停车场地面硬化围墙②排水、排污管道③供水管道、二次加压④监控系统⑤供电线路、路灯⑥宽带及机房⑦有线电视⑧通讯线路⑨供热管道及换热站⑩园林、绿化三、基础工程费主体工程基础费用四、城市基础设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市基础设施配套费5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费五、前后期费用1、勘察设计费2、监理费3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费7、综合开发管理费8、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费10、物业前期费11、散装水泥限袋费12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、安全监督费15、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预算费19、施工噪音管理费20、专家评审费六、预备费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资4、煤气施工5、供电6、供水外接7、排污费七、经营管理费企业运行项目管理过程中所发生的费用;1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费6、行业管理部门培训费7、城市交通集资费8、报刊费9、街道管理费10、计划生育管理费11、社会统筹12、教育基金八、贷款利息项目贷款或投资款项的计息,各银行是以复利计息的;九、不可预见费十、销售、广告费1、销售提成费用2、广告费3、销售营业税十一、各种税费国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等;十二、总投资额十三、利润额二房地产开发成本构成都有哪些开发成本构成都有哪些分别占总成本的比例包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用等;其中：1. 土地土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等;2.前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等3.建筑安装工程费,指以出包方式.自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等4.基础设施费,开发小区内的道路,供水,供电,供气,排污,排洪,通讯,照明,环卫,绿化等费用;5.公共配套设施费,指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出;6.开发间接费用包括,组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等;开发成本的组成内容从上可以看出：构成开发企业产品的,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本;如要计算开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用;管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用;它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况;同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任;因此,现行会计中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,开发企业开发产品只计算,不计算完全成本;探秘开发成本“戏法” 利润监管亟待加强记者进行了一番采访,了解到开发“成本戏法”的某些奥秘;土地成为“虚增成本”道具开发离不开土地,国家对土地实行“招拍挂”的初衷,在于体现市场公平,提高价格透明度;但记者在广西、湖南等地了解到,“招拍挂”反而成了某些开发商虚增成本的道具;规模较小的项目,某些开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”“上限”,与有可能参与竞标的同行,在茶楼酒肆或者会议室里组成“价格同盟”,由一家公司以较低的价格竞拍下来后,其他公司共同建设,但楼盘参照周边楼盘价格定出高价;对于规模涉及几百亩土地的项目,土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控,开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”,通过招投标“评估”方式,排挤一些外来的竞争者,通过打压对手,减少竞争压力“夺标”;此外,在掌握从政府部门漏出的“风声”后,开发商在未来的黄段抢先“圈地”;如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕,开发商就会连夜“跑马圈地”,因为这时候土地价格最低廉;通过上述三个办法拿到土地,都能降低成本;但为什么末了地价成本又都上去了呢“这就是手段了”广西熟悉行业会计内幕的人士江海强说,“招拍挂”之后,大部分企业不会立即上交所有款项,往往会申请延期交款;根据国家规定,相关职能部门应向企业收取滞纳金,但滞纳金数额由职能部门说了算,这就留下了“操作”空间;“职能部门要求收取的滞纳金、罚款,到企业成本账里就提高了好几倍;”建材、“人头”和规划都能做“成本文章”建筑材料是开发商成本控制的重要筹码;钢筋、水泥、板材、管线等,某些开发商善于“恰到好处”地在几乎所有不影响工程质量安全的环节上使用价格相对低廉的产品;“尽管这部分材料成本低廉,但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍至3倍;”一些房产公司工程部门人员私下说;凑人头数也是一个“绝招”;某些开发商搞来亲戚朋友甚至整村整族人的身份证来制造使用大量“农民工”和“技术工程师”的假象;在某些项目,农民工的工资甚至可以开到每月2000元至3000元,拿不出任何资质证明的“技术工程师”,每月开出的工资也达到8000元甚至10000元,大量的虚增成本开支从此而来;此外,修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心,但这也是实现“成本飙升”的重要环节;一般来讲,大户型利润比中小户型高,所以在楼盘建设过程中,开发商有意将大户型面积进一步加大,将中小户型面积进一步压缩;竣工后在测量过程中,通过有“内部关系”的职能部门,将这种同一楼盘不同户型面积“乾坤大挪移”,对外宣称在楼盘开发过程中,根据建筑实际情况进行的修订;这样一来,交房时大户型的面积一般都要比原来多5%以上;房开商李萍告诉记者,如果是同一房价的大小户型,由于减少了水电管线、钢筋水泥的投入,大户型的成本也比中小户型要低1/5左右；而市场上往往大户型的售价要比同一地段中小户型价格高出1/4-1/5,大户型的利润空间会更大;在上报测量的过程中,通过中小户型扩大大户型的成本,通过大户型的实际销售来获取利润,成为开发商赚取高额利润的主要手段;一位地产业内人士说,某些测量评估单位因为面临市场竞争压力,往往在测量开发商房屋面积时睁一只眼闭一只眼,部分开发商玩弄成本增长也就成为轻而易举的事;成本转移＋透支＝亏损假象常年从事开发的业内人士陈宗海说,目前大部分企业都办了物业公司,而开发商往往通过将物业公司、其他楼盘成本集中到即将验收的楼盘上来,用“东墙成本西墙贴”的方式,造成成本高的假象;一些在东部沿海和中、西部省区同时都有楼盘开发的开发商就更容易转移成本,极少遇上监管部门跨地域核实;广西金虹律师事务所律师吉昆峰认为,某些地方政府在“虚亏实盈”格局中也扮演着不光彩的角色：为了体现政绩,实现“财政年年增收”,很多城市下辖的区级政府鼓励企业提前缴纳来年甚至未来几年的税收;长沙市一位部门负责人说,这样做实际上将多期开发税负集中释放,增加了当期,进而也就刺激了当期房价;而开发到了二期、三期,税已缴完,成本越来越低,房价反而随着大环境越卖越高;深圳平石投资公司资深专业人士张天运等人认为,政府要确保对的调控能力,除了运用金融杠杆,还必须一方面加强对开发商各类成本的详细统计、评估,将这些细节纳入房价是否虚高的考察体系中；另一方面,政府相关职能部门应该向购房者公开相关成本信息,这样才能实现房价的有效回归;张天运认为,地方各级政府乃至县区政府,完全能够根据当地价格和各种成本因素作出评估,核定行业在本地区的平均利润率,向开发商强制征收暴利税,并在下一次招投标过程中设置严格的利润门槛,才能确保调控落到实处;业内人士曝光开发成本清单回报率近100%昨日,一位杭州的房产业内人士向记者传递了一份房产清单表一;从这份清单上看出,该开发商凭借该项目共赚取了亿元的毛利润,相对其6亿的成本来说,回报率近100%;表1：杭州某楼盘成本清单项目名称计算式金额万元一土地面积出让面积亩94133平方米二可建房面积主要部分多层公寓94560平方米占%小高层公寓40000平方米占%沿街商铺4000平方米占%半地下汽车库17280平方米小计167890平方米三容积率四销售额多层公寓780094560小高层公寓800040000 32000沿街商铺120004000 4800汽车库8100小计五项目成本万元1、地价投标价165万/亩241362、配套费37933、建安工程造价171984、建设与准备费19625、财务费用26886、销售广告费%7、营业税%8、不可预见费548311%项目成本合计六利润七所得税33%八净利润表2：上海ZH房产成本清单一期A块利润测算：一期A块建筑面积万元/㎡：商铺7000㎡,住宅：44000㎡1成本:动迁成本：亿元,楼面价4900元/㎡；建安成本2000元/㎡配套费用1500元/㎡组成：规费：300元/㎡、设计、环境费：100元/㎡、管理费用：200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用100元/㎡成本=4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡×万元/㎡=亿元2销售收入：商铺售价3万元/㎡；住宅售价万元/㎡.销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×万元/㎡=亿元清单,这组本该透明、公开的数据却是记者通过复杂的途径辗转得到的;3毛利：亿元- 亿元= 亿元三浅议开发企业成本管理浅议集团开发企业成本管理WTO的加入,将促进国内市场与国际市场的接轨,国外巨额资金涌入国内市场,规模过小、力量分散的企业必将经受不起这样的冲击,即使规模效益显着的集团企业生存压力也将增大,必然要求降低各项成本;集团总部与其子公司之间在成本管理上各具所长,二者相互促进,会更好的发挥作用;集团总部在成本管理中扮演着指导者、监督者的角色;而各开发企业则可以依据不同的地域特征、政策环境等充分发挥自己的灵活性,利用总部总结的先进经验,更加有效的管理;一、集团总部的成本管理职责1、制定、修正集团成本管理制度,督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况,对成本实行监控;2、进行,对市场走势作出分析、判断,及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层以作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解,协助公司争取优惠政策、处理有关政策性问题;3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,帮助公司做好项目前期策划中的成本控制;立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合集团利润目标要求；◆投资风险能否有效控制;4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况,适时了解各项目成本的实际构成,汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况,协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作;5、建立成本信息监控中心,及时收集各项目成本动态资料,为集团管理层提供充分、有效的决策依据,并按要求将有关意见反馈给各开发企业;6、组织集团成本管理的信息交流,通过培训、双向交流、研修会等方式,增进全员的成本管理意识,推广集团内外成本管理经验,寻求降低成本的有效途径,促进集团成本管理水平的提高;7、根据管理的需要,派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计,对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见;并结合项目收益情况,考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标;二、开发企业的成本管理职责1、认真执行集团成本管理制度,结合实际制定本单位成本管理,并自觉接受总部监督;2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况,确定项目开发计划,组织立项调研、选址和前期策划,提出立项建议和开发设想,并按要求向集团总部提交立项可行性报告,履行立项审批程序;3、规划设计阶段,应按市场定位和成本估算准确把握设计方案,组织审查设计概算的经济合理性,使规划设计既符合规范,又体现成本控制的意识和要求;4、客观、认真地进行项目成本费用测算,编制项目成本费用计划,确定项目及每个单项工程的目标成本,分解成本费用控制指标,落实降低成本技术组织措施;5、遵循基本建设程序,进行项目实际操作,对成本实行项目经理负责制和全员全过程控制,对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控;保证将成本控制在目标成本范围内;6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系,防止和杜绝重大工程质量事故,努力缩短开发周期,严格控制项目的质量成本和期间费用,加速投资回报,提高投资回报率;7、组织项目费用核算,及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况,按规定编报成本会计报表等有关资料;坚持成本报告,保证成本信息交流的及时、有效;8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素,用足用活各种政策、资源,提高成本控制的预见性,努力寻求降低成本费用的途径;9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训;三、成本监控集团应建立总部以管理监控为中心、各开发企业以操作监控为中心的成本监控系统;实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制;各监控中心应树立全员成本意识,对成本实行全过程监控;各开发企业应根据管理需要和项目实际情况,设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位,保证成本控制工作的顺利进行根据管理的需要,各公司应制订和完善各方面内容的成本管理制度,如招、投标管理制度；合同管理制度；工程质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交管理制度；预决算包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付管理制度；费用控制制度；材料设备管理;集团总部应不断总结各开发企业成本控制经验,在此基础上,逐步健全、完善集团成本管理;各开发企业应按根据项目开发的节奏,及时编制成本计划,并跟踪、检查、考核计划的执行情况：◆开发产品成本计划按完全成本口径；◆期间费用计划；◆降低成本技术组织措施计划;各开发企业也应完善成本考核办法,确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标;各开发企业在成本控制过程中,应定期、按开发阶段对成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析,以及时总结经验教训,做好下一步成本控制工作;集团总部根据管理需要,应按项目就成本控制情况进行分析检查;四、开发环节的成本控制1.立项环节的成本控制各开发企业新项目立项时须向集团总部提交立项请示和详细的可行性研究报告,并经集团立项听证会讨论通过;可行性研究报告除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容：◆成本费用估算和控制目标及措施；◆投资及效益测算、利润体现安排；◆税务环境及其影响；◆资金计划；◆竞投方案仅限招标、拍卖项目；◆投资风险评估及相应的对策；◆项目综合评价意见;2.规划设计环节的成本控制总体规划设计方案必须包括建造成本控制总体目标,应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查,获通过后进入下一设计阶段如单体设计、扩初设计、施工图设计;每一阶段都须要求设计单位出具设计概预算,并在与上一阶段的概预算进行认真分析、比较的基础上,编制建造成本概预算,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计;设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性包括建成后的物业管理成本等进行会审,提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正,避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费;关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发企业依据各自的特点灵活处理;由此可见,集团总部的成本管理工作大部分集中在前期,而监控整个过程,总结各阶段成功的经验,提供给各开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制,因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用,控制住这些费用就控制住了费用的主要部分;第一部分征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址,首先必须符合城市总体规划,还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等;用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等,毗邻无异议;同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握;第二部分勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分;对前一部分通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包,必须按照新的招投标法的规定,通过公开招标确定承包单位,最大限度压低承包价; 工程项目在设计上的浪费是十分惊人的,设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美,不要多余的功能和多余的承重力,积极推行价值工程管理; 设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头,方案设计与施工图设计分开的做法; 三通一平工程费用,也是前期工程费控制的重点;土、石方工程一般工期较短,也没有复杂严格的质量要求,可以采用市场价格,实行总价招标; 施工用水、用电线路的敷设,一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要,切忌重复建设,增加成本;第三部分建安工程费的全程控制一、决策阶段的难题和对策：1、加强项目投资决策的科学性、系统性,准确市场定位;2、推行价值工程管理,“用最少的投资,争取最大的效益”：1 保持项目功能不变,降低项目投资；2 投资不变,提高项目功能；3 投资虽有所增加,但功能提高幅度更大；4 降低一些次要功能,使成本大幅度降低；5 运用新科技、新技术,既提高功能,又降低项目投资；3、决策的连贯与调整;前期计划的完整、系统、合理、科学,尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升;。
房地产价格组成部分
房地产房价组成部分
（一）成本法公式
计算公式：
房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润
房价=土地成本+ （前期工作费用+建安成本+配套费用）+ （销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费）+ （营业税+所得税）+开发利润
发成本
房地产房价举例
设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层■高层、商业综合体为例 建
以占地100亩，
各项成本计算
前期开 发成本
土地费用
（二）销售法公式
房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润+ （附加值价格）
房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+ （销售+财务+办公费用+不可预见费）+ （营业税+所得税）
+开发利润+ （品牌价值+成熟价值+升值价值+教育价值+产品价值+物业服务价值+其它价值）
1、品牌价值
一级品牌：300—500元/平米
二级品牌：200—300元/平米
三级品牌：50—100元/平米
2、成熟价值：
大盘：200—500元/平米
中档楼盘：100—200元/平米
3、升值价值:
升值潜力大：500—1000元/平米
般：100—300元/平米4、物业价值:
一级知名物业：300—500元/平米
二级物业：100—200元/平米
三级物业：50—100元/平米
5、教育价值：
优质教育：300—500元/平米
一般教育：100—200元/平米6、产品价值：
创新产品：100—300元/平米
热销产品：50—100元/平米
7、规模价值：
500亩以上：200—500元/平米200—500 亩：100—200 元/平米100—200 亩：50—100 元/平米。
房地产价格组成
房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成：
1） 土地费用
3）相关税费
税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。
3．影响房地产价格的因素
1）需求拉动是房地产价格上涨的直接因素。
房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。
①从消费需求来说，近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。
2）成本推动是房地产价格上涨的内在动力
①近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。
②建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。
4）投机的作用对房价上涨影响颇大
按照经济学的理论有效需求等于消费需求加上投机需求,消费需求是实实在在的需求,这种需求不会引发房地产泡沫,而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件. 投机需求的产生源于人们的非理性预期以及中国百姓的投资渠道缺乏。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是老百姓，也成了高房价的最后买单者。
③在商品房开发成本中，各种税费也占了不小的比重。税费繁多，税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要的原因，是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。
房地产建筑成本
房地产建筑成本1. 引言房地产建筑成本是指在房地产开发和建筑过程中所需的费用，包括土地购置费、规划设计费、建筑材料费、劳动力费用等。
对于房地产开发商和建筑公司来说，控制好建筑成本是提高项目盈利能力的关键因素。
本文将从各个方面详细介绍房地产建筑成本的组成和影响因素。
2. 房地产建筑成本的组成房地产建筑成本由多个方面的费用构成，主要包括以下几个方面：2.1 土地购置费土地购置费是指购买土地的费用，通常是房地产项目的首要支出。
土地购置费受土地位置、土地面积、土地出让条件等因素的影响。
2.2 规划设计费规划设计费是指由设计机构进行的规划和设计工作所需的费用。
规划设计费与项目的规模、复杂程度以及设计师的知名度等有关。
2.3 建筑材料费建筑材料费是指用于建筑施工和装修的材料费用，包括水泥、钢材、玻璃、瓷砖等。
建筑材料费的高低受市场行情、材料质量和供应情况的影响。
2.4 劳动力费用劳动力费用是指施工工人的工资和福利费用。
劳动力费用的水平取决于地区的人工成本、工种的熟练程度及项目的工期等。
2.5 设备器械费用设备器械费用是指在建筑施工中所使用的机械设备的费用，包括起重机、混泥土搅拌机等。
设备器械费用与设备种类、使用时间和租赁费用相关。
2.6 管理费用管理费用包括项目管理、施工管理和质量监督等方面的支出。
管理费用与项目的规模、管理水平和市场需求有关。
3. 影响房地产建筑成本的因素房地产建筑成本受多种因素影响，以下是几个重要的因素：3.1 土地位置土地位置是影响房地产建筑成本的重要因素之一。
位于城市核心地带的土地成本通常更高，而位于郊区或偏远地区的土地成本相对较低。
3.2 建筑规模和复杂度建筑规模和复杂度直接影响建筑成本。
较大规模和复杂的建筑项目通常需要更多的材料和劳动力，从而增加了成本。
3.3 施工技术和工艺施工技术和工艺的不同也会影响建筑成本。
一些先进的施工技术和工艺可以提高效率和质量，降低人力成本。
3.4 市场行情和供需关系市场行情和供需关系对建筑材料和劳动力价格产生直接影响。
房地产价格影响因素
一房地产价格的构成房地产价格有两大组成部分，一是地产价格，二是房产价格，二者相互联系、相互影响、相互制约，共同形成一个有机的整体。
从构成来看，房地产价格～般包括土地开发费、房屋开发费、各种配套及税费、开发商利润等组成部分二房地产价格的特征房地产价格是由于房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。
房地产是实物、权益、区位的综合体，具有不同于一般商品的特殊属性，因此其价格表现出不同于其他商品价格的显著特征。
其主要特征体现在：(1)房地产价格受区位的影响很大这是由房地产的位置固定性决定的，任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)。
房地产不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。
(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格由于房地产不可移动，在交易中可以转移的是其所有权、使用权或其他权益。
实物状况相同的房地产，权益状况可能干差万别，从而造成房地产价格的巨大差异。
(3)既有交换代价的价格，也有使用代价的租金房地产由于价值量大、寿命长久，具有买卖和租赁两种交易方式，买卖和租赁两个市场并存。
有些类型的房地产，如公寓、写字楼、旅馆等，租赁甚至是主要的经营方式。
房地产的价格与租金的关系，类似于资本的本金和利息的关系。
(4)房地产价格是在长期考虑下形成的因为房地产的价值量大，人们对其交易一般是谨慎的，并且由于房地产具有独一无二的特性，对影响其价格的质量、产权、物业管理等方面的情况在短时期内不易了解，因此房地产的交易价格难以在短期内达成。
(5)房地产价格通常是个别形成的容易受交易者的个别因素的影响房地产具有独一无二性，要了解其情况，必须到现场踏勘。
又由于其价值量大，相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，所以其价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素如偏好、讨价还价能力、感情冲动等的影响。
房地产成本组成
房地产成本组成房地产开发成本组成1.桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为9 0~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
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房地产价格组成标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
房地产价格组成一、土地费用：
土地费用（土地类型、土地性质、招拍挂）
二、建安成本：
1、前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；
2、基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。
）；
3、建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）；
4、公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。
）
相关税费：
三、税费
影响房地产价格的因素
一、房地产的需求主要分为消费需求和投资需求
二、成本推动是房地产价格上涨的内在动力
1、土地价格；
2、建安成本；
3、税费
三、消费者预期是房地产价格变动的根本原因：
1、消费者（业主、准业主）预期房价；
2、开发商（买涨不买跌）；4、投机的作用（低买高卖）
四、供需状况
五、自身条件；
1、位置；
2、地质；
3、地形地势；
4、土地面积；
5、土地形状；
6、日照；
7、通风、风向、风力；
8、气温、湿度、降水量；
9、天然周期性灾害；10、建筑物外观；11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等
六、环境因素；
1、声觉环境；
2、大气环境；
3、水文环境；
4、视觉环境；
5、卫生环境
七、人口因素
1、人口数量；
2、人口素质；
3、家庭规模
八、经济因素
1、经济发展；
2、物价；
3、居民收入
九、社会因素
1、政治安定状况；
2、社会治安程度；
3、房地产投机；
4、城市化
十、行政因素
1、土地制度；
2、住房制度；
3、房地产价格政策；
4、特殊政策；
5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划
6、容积率；
7、覆盖率；
8、建筑高度等指标；6、税收政策；7、交通管制
十一、心理因素：
1、购买或出售心态；
2、欣赏趣味（个人偏好）；
3、时尚风气；
4、接近名家住宅心理；
5、讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；
6、讲究风水；
7、价值观的变化。