农村土地增值收益分配现状、问题及政策

四川理工学院

农村土地增值收益分配现状、问题及对策

姓名：XX

学号：XXXXXXX

班级：XXXXXX

指导老师：XXX

完成时间：XXXX

摘要

自上世纪七八十年代我国土地改革以来，家庭联产承包制对我国的农村经济发展起到了极大地推进作用，但随着经济社会的发展，随着我国工业化和城市化的演进，市场经济的价格机制和竞争机制客观上要求将土地资源由地边际效益的农用地转向高边际效益的市用地。大量的农地被征用转化为非农用地，在促进了经济发展的同时，也涌现了一些列问题，失地农民的数量不断增加，围绕农地转让产生的土地增值收益分配问题和矛盾不断涌现。土地增值是客观存在的,是由生产性因素、非生产性因素等原因导致的。土地增值收益如何分配,直接关系到农村集体土地所有者、国家、国有土地使用者的利益,也影响社会经济的发展。由于土地增值表现为不同形态地租的资本化,所以土地增值的分配应以地租理论为依据,从影响城市土地增值的主要因素以及各自的作用力来研究。农民集体所有者凭借农地发展权、国有建设用地者以持有的土地业权(即国有建设用地使用权) 获得一部分土地自然增值收益,国家通过征收土地增值税将大部分土地增值收归国有。面对这一些列问题，应构建完善的土地增值收益分配机制。

本文主要从我国农村土地增值收益分配现状、分配中的问题入手，再加之以对该问题的认识及对策进行阐述。本文分为四章，第一章是国内外研究现状，对国内外对土地增值研究状况加以阐述；第二章是相关概念说明及我国农村土地增值收益分配现状；第三章是我国农村土地增值收益分配问题；第四章是对农村土地增值收益分配存在的问题提出建议和对策；最后是结语和参考文献。

关键词：土地增值收益农村集体土地土地流转增值收益分配

目录

第一章研究的背景和意义 (3)

第二章相关概念及我国土地增值收益分配现状

2.1相关概念解释 (4)

2.2我国土地增值收益分配现状 (4)

第三章我国农村土地增值收益分配存在的问题 (6)

第四章就土地增值收益分配问题提出的相关对策 (7)

参考文献 (8)

第一章研究背景和意义

伴随着我国经济的持续快速发展，城市化和工业化的进程也在进一步加速。世界各国社会经济发展和社会结构转型都不可避免的经历由传统农业文明向现代城市文明转换这一过程。以城市化和工业化为标志，土地这一特殊的生产要素在在市场价值规律的作用下一方面由低收益的农业生产部门转移到高收益的工业生产部门；另一方面，城市化和农村的城镇化进程的加快，对大量农村集体土地转为城市建设用地提出了巨大需求。无论是从土地的资源属性还是资产属性角度，都必然会产生土地价值的增加，而在农地非农化过程中土地增值收益分配问题无疑会成为现代城市文明进程中关注的焦点。2008 年中国耕地面积仅占世界耕地面积的 8.1%，人均耕地则不足 0.1 公顷，仅为世界平均水平的 40%。就是在这样的背景下，土地资源进一步受到工业化、城市化的压力，大量的农村集体土地（尤其是大量的优质耕地）被非农业建设占用，粮食安全也面临进一步的挑战。据历年国土资源统计年报数据统计，1978-2006 年中国的农地被非农占用年均近 30 万公顷。土地非农化为城市化和工业化发展提供了重要的基础支撑。然而，大量的土地非农化，一些负面影响也开始显现出来。第一，快速的农地非农化危及存量耕地，国家粮食安全问题受到重点关注。1986 年-2002 年，每年约 16.84 万公顷的耕地转变为非农用地，而人口每年新增1400 万左右。人均耕地资源仅 0.11 公顷，占世界人均耕地的 30%左右；第二，土地非农化多占用优质耕地，占优补劣问题严重，大量农地非农化导致城乡结合部环境质量下降。因为受到城市工业和城市生活污染，城乡结合部环境保护任务严峻；第三，非农化过程中产生大量土地增值收益分配和征地补偿标准问题，影响社会公平和正义。土地增值收益和土地供应价格相比，征地补偿的具体执行标准显得过低，导致政府可取得的土地增值收益空间过大，并且土地增值收益主要集中在县、市级政府，绝大部分用于城市建设和城市土地开发。

我国土地资源的配置方式是由市场机制和政府调控实现的。市场机制对土地资源的配置作用主要是通过价格机制、供求机制和竞争机制实现的，然而市场也存在自身无法克服的自发性和盲目性，土地资源不仅具有经济价值，而且还具有生态价值和社会价值，因此政府需要综合运用经济、行政和法律手段，调控土地资源配置。1986 年 6 月 25 日通过了《土地管理法》，后历经 1988 年、1998 年、2004 年等多次修改，但农村土地的农民集体所有制一直没有改变。为了保护农民的土地承包和规范农村集体土地使用权流转，国家先后出台了《中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》(2002)、《关于深化改革严格土地管理的决定》(2004)以及《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决

定》(2008)，对土地承包经营权流转市场的完善以及城乡建设用地市场的统一作出重要规范。《土地管理法》、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（2004 年 11月 3 日国土资发[2004]238 号）直至 2010 年 7 月国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》都体现出在城乡建设一体化过程中国家对于农村集体土地流转和土地增值收益分配的关注。

第二章相关概念及我国土地增值收益分配现状

2.1 相关概念

2.1.1 土地增值收益

土地增值收益是指农业用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建设用地的某种利用条件而发生的增值。

土地增值收益==(征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税费＋投资利息＋投资利润)×土地增值率

土地增值率的大小往往遵循以下规则：

(1)用途不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：商业——住宅——工业

(2)级别不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：一级——四级

土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参考前几年的出让、转让和估价资料，并结合专家的意见来确定，一般地，一种用途先确定级别的土地增值率，然后根据一定的递减(递增)幅度来确定其他级别的土地增值率。

2.1.2土地流转

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”

2.2我国土地增值收益分配现状

我国农村土地产生增值收益，主要有两种情形：一是政府征用土地，转为国有建设用地后产生的增值收益，这种情形最为普遍。二是农民集体经济组织将自有的农用地和未利用的土地转为集体建设用地，或农民集体经济组织自己出让和出租集体建设用地使用权产