沈阳星河湾万科兰乔圣菲考察报告
楼盘考察学习报告
楼盘考察学习报告本次楼盘考察学习报告以对某楼盘的实地考察为基础，旨在全面了解楼盘的规划、设计、建设和销售情况，以提供决策参考和经验总结。
以下为报告正文：一、背景介绍本次楼盘考察学习是针对某楼盘的综合性调研活动。
此楼盘位于城市中心，占地面积约200亩，规划包含住宅、商业和公共设施等多个功能区。
二、规划和设计楼盘整体规划设计以人民群众生活需求为导向，注重创造宜居环境。
楼盘内绿化面积占比较高，通过公园、步行道等绿地设置，为居民提供了良好的休闲空间。
此外，建筑外观设计简约大方，符合现代建筑风格。
三、建设情况1.相对较大的建筑密度：由于地块限制，楼盘建筑密度较大，但在保证居民私密性和居住舒适度的同时，合理安排了公共空间和公共设施。
2.高品质的建筑材料：楼盘选用了高品质的建筑材料，确保建筑质量和使用寿命。
外墙采用了保温材料，可有效降低能耗。
3.配套设施齐全：楼盘内部设施配套完善，如物业管理中心、停车场、儿童游乐区等。
同时，便利设施如超市、健身房等一应俱全，满足了居民生活的各种需求。
四、销售情况1.推广策略：楼盘销售团队通过多种渠道进行推广，包括线上线下相结合的方式，有效提升了楼盘的知名度。
2.销售成绩：经过半年的销售，楼盘已售出70%的房产。
其中，一部分购房者是本地居民，还有一些是外地投资客。
3.购房者满意度：通过与已购房居民的交流，了解到他们对于楼盘的满意度较高。
他们普遍认为楼盘的位置优越、配套设施齐全以及建筑质量可靠。
五、总结和建议综上所述，本次楼盘考察学习使我们全面了解了该楼盘的规划、设计、建设和销售情况。
楼盘的规划以人民生活需求为导向，建筑材料和配套设施质量上乘，销售成绩和购房者满意度也较高。
然而，在进一步推广和销售过程中，我们建议楼盘团队继续加强市场调研，深入了解目标客户需求，并根据需求进行合理的推广策略制定。
此外，可以通过加强建筑宣传和社会化媒体的使用，提高楼盘的知名度和美誉度。
总之，本次楼盘考察学习为我们提供了宝贵的经验和启示，相信这将对今后的楼盘销售和开发决策产生积极影响。
沈阳棋盘山板块别墅市场调研报告-40页
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忠诚︱敬业︱实干︱创新
沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅项目分布
碧桂园太阳城
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沈阳中体奥林匹克花园· 花园一号
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翔凤· 山水国际
皇第龙邸
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博士花园
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九如溪谷
佳苑庄园
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泉涌山河里 泉涌新镇 维也纳森林别墅
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大溪地
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北美家园
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8栋洋房 沈阳中体奥林匹克花园· 花园新城
从2009年上半年的数据来看，销售面积并不算高。但2009年10月、11月，随着保利· 十二橡树和首创· 琥珀湾的开盘销售， 沈阳别墅市场销售会有稳步的提高。
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沈阳别墅市场宏观发展概况-主流建筑风格
项目名称 漫步地中海 阳光假日山庄 唯美十方 万科· 兰乔圣菲 方迪山庄 桑堤亚纳 中旅国际小镇 信盟花园 翔凤山水国际 香格蔚蓝 主要风格 澳洲 欧陆 北美 南加州 欧式 西班牙 意大利西班牙 欧式风格 英式维多利亚 欧美
万科· 兰乔圣菲、保利· 十二橡树、首创· 琥珀湾、桑 堤亚纳、唯美十方、唯美玖墅、漫步地中海、中旅 国际小镇、沈阳碧桂园、方迪山庄、阳光假日山庄、 维也纳森林别墅、辉山别墅、首创· 银河湾
泛浑南板块
富力· 仙湖国际、信盟花园、花溪山庄、锦绣山庄、皇嘉美墅、美地庄园、玫 瑰园、香格蔚蓝、优山美地、听雨观澜、穗港公园里、米拉晶典、莱茵南郡、 绿岛花园、佳地园、比华利、碧桂园· 凤凰城、唯美品格、丰达花园别墅、圣 诺兰桥
沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅项目分布
沈北板块
翔凤· 山水国际、中体· 花园一号、皇第龙邸、泉涌山河里、泉涌新镇、大溪 地、清韵百园、中体· 花园新城、泰盈· 九如溪谷、碧桂园· 太阳城、佳苑庄园、 博士花园
万科兰乔圣菲2008年度市场报告
万科兰乔圣菲2008年度市场报告一、别墅市场综述万科兰乔圣菲奥林匹克花园中海龙湾金地长青湾富力仙湖国际沈阳碧桂园中旅国际小镇经济型别墅代表：以低廉的价格吸引相对低端的客户。
桑堤亚纳山地别墅代表：以稀缺的山景资源吸引高端客户。
城市别墅代表：以距城市较近、城市土地稀缺等卖点吸引相对高端客户。
市场呈现三角竞争格局从供应的产品来看，市场上出现了城市别墅及经济型别墅产品，使原有山地别墅及远郊别墅的单一供应的市场结构发生了变化。
由于地域属性及产品细节不同，需求购买别墅产品的选择空间变大，故而同样的高端产品，从客户争夺来讲，城市别墅对本案形成了一定客户冲击，市场上呈现出三角型的竞争格局。
品牌地产进军沈阳08年，众多品牌开发商开始进军沈阳南部，如金地、中海、碧桂园、港中旅、富力等。
他们在全国有较高的知名度，有较为成功的开发经验，对产品有独特的开发理念。
这些正规军的进入，使沈阳别墅产品得到了升级，满足了高端人群更高别墅需求，但同时对万科兰乔圣菲来讲，品牌竞争也逐渐的显现出来。
锦绣山庄远郊别墅代表：以距城市较近、城市土地稀缺等卖点吸引相对高端客户。
二、各类别墅分析山地别墅、城市别墅、远郊别墅和经济型别墅山地别墅代表项目：桑迪亚纳、奥林匹克花园桑堤亚纳产品类型：联排、独栋和双拼面积区间：独栋400-500平；联排350左右平推售情况：08年供应15套独栋、12套联排开盘日期：2006年销售价格：联排0.7万元/平，独栋1.7万元/平消化情况：独栋消化13套，联排消化10套现售产品地势最高,位置较好联排主要销售部分，产品位于园区北坡，位置较好独栋产品主要销售部分城市别墅代表项目：金地长青湾、中海龙湾联排别墅首推部分别墅区经济型别墅代表项目：中旅国际小镇、沈阳碧桂园1期产品现基本售罄中旅国际小镇开盘日期：项目经过5个多月的客户积累于2008.9.29开盘。
供应套数：双拼20套、联排80套左右。
销售套数：联排销售不到50套。
沈阳小区调研报告
沈阳小区调研报告
调研对象：
本次调研对象为沈阳市某小区的居民，共计调查了100户居民。
调研目的：
了解居民对小区环境、物业服务、安全问题等方面的满意度，为小区改善和提升居民生活质量提供参考。
调研方法：
采用问卷调查的方式，以匿名方式进行调查，调查内容包括小区环境、物业服务、安全问题等方面。
调研结果：
1. 小区环境满意度：
有60%的居民对小区环境表示满意，40%的居民认为需要改善。
居民满意度较高的原因包括小区整洁、绿化率较高；居民认为需要改善的方面包括噪音问题和停车位不足。
2. 物业服务满意度：
有70%的居民对小区的物业服务表示满意，30%的居民认为
有待提升。
居民满意度较高的原因包括物业人员态度友好、及时响应居民需求；居民认为需要提升的方面包括物业公司对小区设施的维护不够到位和物业费用偏高。
3. 安全问题：
有80%的居民对小区的安全问题表示满意，20%的居民认为
仍存在安全隐患。
居民满意度较高的原因包括小区内有安保人
员巡逻、进出小区有门禁系统；居民认为存在安全隐患的方面包括小区周边治安问题和门禁系统功能尚不完善。
调研结论：
根据调研结果，小区在环境、物业服务和安全问题方面的整体满意度较高，但仍存在一些需要改善的问题。
建议小区加强噪音管理、增加停车位的数量以满足居民需求；物业公司应提高设施维护水平并适度降低物业费用；针对安全问题，应加强小区周边治安管理，并进一步完善门禁系统的功能。
通过本次调研，希望小区相关部门和物业公司能够针对问题所在，积极改善小区的环境和服务质量，提升居民的生活品质，促进小区的可持续发展。
兰乔圣菲六期土建监理细则
沈阳万科兰乔圣菲六期土建监理细则沈阳市振东建设工程监理有限公司目录一工程项目概况二施工准备阶段三土方工程四基础工程五主体工程钢筋工程模板工程混凝土工程现浇结构工程六砌体工程砌体工程监理工作流程砌体工程监理要点砌砖工程七现浇混凝土外墙保温八抹灰工程九文化石粘贴十外墙涂料十一细石混凝土地面十二室内大白十三防水工程十四门窗工程一工程项目概况2。
1 项目名称:万科兰乔圣菲六期工程2。
2 建设地点：沈阳市东陵区东陵东路123号2。
3 建设规模：23465平方米。
总共18栋。
2.4 项目组成、结构类型、建筑要求2。
5 投资总额：7000万元人民币。
2.6 计划工期：2010年4月开工至2011年11月末竣工.2。
7 质量要求：达到国家建筑工程施工质量验收统一标准。
2.8 工程设计单位和施工单位：二、施工准备阶段监理1 在设计交底前，总监理工程师应组织监理人员熟悉设计文件，并对图纸中存在的问题通过建设单位向设计单位提出书面意见和建议。
2 项目监理人员应参加由建设单位组织的设计技术交底会,总监理工程师应对设计技术交底会议纪要进行签认。
3 工程项目开工前，总监理工程师应组织专业监理工程师审查承包单位报送的施工组织设计(方案）报审表，提出审查意见，并经总监理工程师审核、签认后报建设单位。
4 工程项目开工前，总监理工程师应审查承包单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系，确能保证工程项目施工质量时予以确认。
对质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系应审核以下内容：4.1 质量管理、技术管理和质量保证的组织机构；4.2 质量管理、技术管理制度;4.3 专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。
5 分包工程开工前，专业监理工程师应审查承包单位报送的分包单位资格报审表和分包单位有关资质资料,符合有关规定后，由总监理工程师予以签认.对分包单位资格应审核以下内容：5.1 分包单位的营业执照、企业资质等级证书、特殊行业施工许可证、国外（境外)企业在国内承包工程许可证；5。
地产-万科兰乔圣菲别墅
1一生领导潮流，难得随波逐流风云间隙，何妨放下一切，让思想尽情随波逐流。
这里珍藏着两条原生河道，它们经历着这块土地百年的风雨和阳光，沉淀着醇厚的人文意蕴，就连上方飘渺的空气都充满时间的味道。
经过系统整治的河道，生态恢复良好，绝非人工的景观河可以相提并论。
草坡堤岸自然延伸入水，有摇动的水草、浮游的小生物，大大小小的卵石，更不缺少流淌荡漾的情趣。
2踩惯了红地毯，会梦见石板路还没进门，就是石板路，黄昏时刻，落日的余辉在林荫路上泛着金黄的光，再狂野的心也会随之安静下来。
车子走在上面会有沙沙的声响，提醒你到家了。
后庭的南面以手工打磨过的花岗石、板岩等天然石材拼就，供你闲暇之余赤脚与之厮磨。
屋檐下搁着石臼与粗瓷坛，仿佛在静静等待着雨水滴落，追忆似水的年华。
3没有一定高度，不适合如此低调低坡屋顶下,那种平和淡泊的心境氛围，只有真正的名仕巨富才能心领神会、视为知己。
由南加州RANCHO SANTA FE 建筑风格演绎而来的兰乔圣菲别墅，不像古典式豪宅那样复与张扬，没有任何刻意与炫耀的形式，惟有质朴纯粹、充满手工与时间痕迹的建筑语汇，仿佛在平静中述说一段悠长久远的的历史，一个意味深长的传奇、一种阅尽辉煌的人生。
4看不见浮华，正是价值所在没有多余的装饰，或者张扬的树种。
亲近平和的庭院氛围会让你想起早期的庄园，混合种植着树木和密植树木和密植的低矮灌木、花草，以尽可能与原生态林相匹配。
前庭后院用矮墙、花架和绿篱进行分别，车行系统与人行系统也以植栽的灌木分割，形成和谐的景观感与空间感。
前院风格开放，是与友人品茗会聚之所，是专门留给主人的思想领地。
5没有CEO，只有邻居放下名利与地位，忘掉尊贵与虚荣。
兰乔圣菲的会所是原味精神的延伸，当然也是家的延伸。
沿着河边道路踱过石桥，就是三面环水的会所。
这是由多重院落组成，内含大草坪及无边界泳池的围合式建筑。
没有任何金碧辉煌，只有阳光、花草、艺术与健谈的邻居，最适在风云际会的间隙，邂逅知已之士，享受阅尽奢华后的淡泊与闲情。
星河湾项目考察分享报告
间的发展商是我们坚持的态度。
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一个标准
要引导一种不断进步的行 业标准。广州星河湾在选材用
料、工艺、环境、室内装修和
设备配套上都做了一些有益的 探索，而北京星河湾投入的成
本更大，甚至把开盘时间推迟
种立永恒之业的目标去建造，
使楼盘成为所在城市的名片。
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一种态度
星河湾是要让成千上万个 家庭在里面生活七十年，对于 几万人、两三代人的生活会有
非常深远的影响，做一个对业
主负责、对城市负责、对社会 负责，为业主用心营造生活空
目录
06 20 58 95
Contents
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问题提出
星河湾概况
规律探寻
经验总结
商业定位
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通过对星河湾项目的考察，我们在本报告中主要思考三大问题
1
星河湾的豪宅标准化的规律与特征是什么？ 星河湾如何因地制宜、同中存异？ 随着时间推移，在产品方面星河湾如何实现自身的改进提升？
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用
心——用心的执着
用心——用心决定“舍”与“创”的
结果，决定“得”与“新”的程度， 用心立基业。 执着于社区建设的每一个环节、每 一处细节。 “心”到才能“行”到，“行”到 才能“功”成。 用心用在事前，极尽心力系统规划 全过程；用心用在事中，以超越常 规的标准完成每一件事；用心用在 事后，不断总结，不断完善，不断 提升。 自动自发，全力以赴，不浅尝辄止、 得过且过。用心用到尽。
沈阳万科优秀项目参观总结
一、楼盘概况
中国的兰乔圣菲是深圳万科地产top系列作品中的一个著名品牌，隶属于万科臻品别墅系列产品，在 全国都统一称为兰乔圣菲，增添了项目品牌的知名度和业主的归属感。让兰乔圣菲成为一种身份的代 名词。万科兰乔圣菲由美国原班人马设计，建筑风格与兰乔圣菲小镇类似，建筑用材很多都原装进口， 部分定制，保证了风格的原汁原味性，打造中国的兰乔圣菲小镇，有人文的沉淀、有历史的沉淀，经 得起推敲的建筑，可以为家族的传承找到落脚。
沈阳万科柏翠园
沈阳公司优秀项目参观总结 制作：贾昊聪
一、楼盘概况
项目简介：万科柏翠园位于沈阳五里河区域，西侧毗邻河畔花园， 南拥五里河公园。项目不但享有繁华都市的商务配套，而且周边自然 景观优越，居住舒适性极高。因此，万科把这一城市稀缺土地定位为 纯粹的居住型高端社区，致力将其打造成为万科集团在全国城市豪宅 系列产品中的代表作品。柏翠园项目以美国中央公园大宅为蓝本，全 部为高层住宅产品，建筑采用具有独特贵族气质的都市新古典风格， 项目计划在年内上市销售。
四、实测实量
• 抹灰工程还需注意的是刮白之后光感将不打分， 如果顶棚没有抹灰将按照混凝土的顶板指标进行 受检，所以顶板水平度我们要控制住，在任何时 间都不要出现问题，保证百分之百的合格。
四、实测实量
墙面的实测数据工整规范，测量部位全面，混凝土整体光感较好，基本上无打磨 和剔凿的情况出现，这与飞检的前期策划以及后期的施工工艺的要求、控制、管 理上都有很大程度上的关系，柏翠园的成功秘诀也就在此，简单总结就是几句话： 策划合理，精心管理，严格控制，规范测量。
四、实测实量
测量窗底框标高偏差的手法赏析
四、实测实量
测量抹灰方正性手法赏析
四、实测实量
空鼓修补后，为了避免影响抹灰的光感，又寄希望抹灰的光感达到一定分 数（因为刮白之后不评光感分数），所以修补后进行刮砂，这样就有效的 规避了修补后的抹灰墙面补丁。
【VIP专享】万科沈阳建筑工业化考察报告
沈阳工业化考察报告一.考察简介1.考察时间：2011年8月17日；2.考察项目：沈阳万科金域蓝湾、沈阳万科春河里项目；3.考察内容：工业化施工二.考察项目特点1.沈阳万科金域蓝湾此项目工业化施工对象为高层，建筑外檐采取涂料涂刷，室内所有二次结构部位均在一次结构施工时浇筑，虽然成本有些许增加，但从总体来看节约了项目工期、降低空鼓开裂投诉维修费用、提高品牌质量；沈阳金域蓝湾的工业化形式为外围护与pc板置换式，pc板参与主体结构受力，所以pc板两侧均甩筋后浇，置换式的施工优点是省去外架搭设工期及成本、同时利于pc板成品保护，缺点是以室内为调节基准，pc板室外存在微量错台，因采用涂料外檐可找平。
照片说明Pc板因参与受力所以两侧均甩筋，形式为夹心保温。
Pc板下口的两个凹槽用来控制其定位及水平向位移。
因采取了置换式施工省去了外架搭设费用。
局部搭设部位为现浇结构。
1.沈阳金域蓝湾高层工业化优势在于外立面规整，且外立面采用涂料形式，涂料可以找平pc板室外微量错台（因为没有外架pc板调节只能以室内为准，室外板间会产生微量错台）。
2.其pc板较轻可用塔吊施工。
浇筑完成后的室内墙面，pc板参与结构受力。
Pc板吊装就位过程：移除此位置定型临边防护---pc板吊装就位调节---固定pc板拉结杆此为定型临边防护与pc板相交部位所有楼层防护均采用此种定型护栏，结构浇筑时预留pvc管作为定型护栏插孔。
每层pc板施工前，先安装本层定型护栏，然后用pc板逐个替换。
2.沈阳春河里作为沈阳市工业化观摩项目，进入施工现场给人第一感觉现场文明施工整洁、规整，细节考虑周到（冲车设备是项目自己设计的，相对成品冲车设备成本减半，且效果很好），工人生活区安全设施、生活设施齐全且布置很人性化。
此项目工业化形式有两种：一个是类似金域蓝湾的半工业化形式，另一个则为纯装配式工业化结构。
本项目局部现浇结构模板支撑结构形式采取了定型方钢带钉钢支撑，这种支撑形式优点在于支撑结构均匀稳定，浇筑成活混凝土平整度、垂直度、观感优异。
地产项目考察学习汇报
地产项目考察学习汇报第一篇：地产项目考察学习汇报沈阳、大连地产项目考察学习汇报为了提升营销操盘管理水平，为新项目做知识储备，6月1日至5日我们先后赴沈阳、大连考察了龙湖天璞、华润长安里、龙湖天宸原著、金地旭辉九韵风华、融创、万科西华府、美的时代城、华润二十四城、保利天玺、亿达河口湾、龙湖天琅、华润半山悦景等地产项目。
通过这次学习的机会，使我开拓了视野，拓宽了思路，丰富了自己房地产知识。
此次考察学习的项目处于不同推盘节点，分别处于开盘蓄客、强销期、日常销售等阶段，推盘策略及营销方式各不相同，全文将根据项目的售楼处设计规划、景观园林、产品亮点、物业服务等方面吸取经验，寻找值得借鉴学习的东西。
一、售楼处1、售楼处设计随着新中式建筑风格受到追捧，此次考察的地产项目建筑风格多数以新中式为主，售楼处与项目风格保持高度一致，成为了解项目的第一印象。
新中式既保持了传统建筑的精髓，又有效地融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用的同时，增强了建筑的识别性和个性，用传统建筑语言书写现代时尚生活。
（1）外立面龙湖天璞效果图龙湖天璞华润长安里龙湖天琅华润半山悦景临街商业与售楼处保持一致2内部功能分区区位图、沙盘整体组成项目介绍区域水吧、洽谈区，保持私密性单独划分出活动区域整个华润长安里售楼处一轴相连使各个功能区相互独立却又有机结合。
大堂挑高、大气得体中国画、多宝阁、博古架的运用体现项目的中式风格3、示范区景观、园林新中式建筑园林吸取北方皇家园林墙院围合方式，材质上多选用地域色彩浓厚的灰砖，形成雄浑、宏大的气势，空间结构上则是尽可能多地设计庭院空间，以追求全包围形式；还借鉴了南方以苏州园林为主“天人合一”的造园理念、精致的景观和空间处理手法。
亭、台、楼、阁、轩借鉴园林中常见的如借景、漏景、对景、隔景等景观处理方法，淡丽清雅，诗意油然而生。
借鉴传统影壁使用琉璃景观4、细节体现龙湖天璞别墅对客户进行筛选，参观样板间需验资；周边地价提示标出各项目拿地低价，凸显本项目的区位优势及性价比匾额可定制风险提示示范区指示二、产品亮点 1户型设计项目产品与其它产品对比全城唯一的90平米三房两卫设计，注重了户型的功能性某项目125㎡四室两卫2人性化考量为每一户业主赠送定制玺印可收放墙凳地面无滑道推拉门可开放封闭厨房3居住科技龙湖天璞美的时代城三、服务物业服务规程龙湖物业人性化细节（1）夜间小区灯光调暗三分之一，保安换软底鞋巡逻，不影响低层业主休息；（2）雨后半小时，及时清理小区凳子上水渍，方便业主雨后散步休息；（3）科学调研建议业主上午十点后晒被子，下午四点前收被子，并帮助业主收晒被子。
万科考察报告
B类装修标准中吊顶较 多，细木工板及木龙骨使用量较大。现场
所有木质材料均按照规范标准涂刷防火涂料。墙面刮白前增加
高强石膏找平工序，有效的控制墙、顶面平整度。
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2、成品房内收纳系统的配置标准
入口玄关柜、卫生间镜柜、储藏柜的收纳系统，细致化 的功能划分。
入口玄关柜的配置及其重要，但内部配置的标准成品房 提供的是引导性设计。客户可以自行增加相关的分隔， 电源和悬空鞋柜的设计方便个体的使用习惯， 入口玄关柜、镜柜的选用，在不影响空间的基础上，合 理的引入。
做精装房不仅仅是做装修而是在为客户提供全面的家居解 决方案。人性化的功能设计完美空间的基础，灵动的软装配 饰设计为整体空间营造生活化的场景。
宏碁公司用十年的时间总结万科的精装修工程，整理了厚 厚的一本施工管理手册。为我们做精装修提供了大量的宝贵 经验，让我们可以在施工过程中少走很多弯路。
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3、细节化、人性化设计的深入设计
(1)卫生间洗手盆置物柜门板采用镜面设计有效节 省了墙面空间。 (2)厨房、卫生间管道专用检修口整齐美观。 (3)卫生间浴室柜台盆外侧包裹石材。双层抽屉增 加储藏功能。 (4)洗衣机嵌入橱柜内适合卫生间较小的户型。
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4、功能化的设计深入
1.入户门口处设计隐藏挂钩方 便挂置物品。 2.洗手盆的设计增加了洗衣服 的功能。 3.小户型客厅安装晾衣架。实 现功能叠加。
14
5.
利 用
软
装
配
饰
做
情
景
化
的
样
板
情景化的软装设计能让样板间变的
间
生动。模拟生活场景拉近客户与样
板间的距离。提升客户的购买欲望。
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万科考察报告_1
万科考察报告篇一：楼盘考察报告万科楼盘考察报告——万科中粮本岸周雨城万科进入苏州有近两年时间了，虽然经过收购南都房地产运作过玲珑湾项目，但是真正意义上的自己的项目的运作还是近期的事情。
作为业界的老大，万科的产品总是备受关注。
这几天，位于苏州工业园区的项目万科中粮本岸的样板间正式对外开放，也算是万科所谓第五代产品别墅产品的正式亮相。
万科之前开发的别墅项目中，深圳的第五园是影响颇大的一个项目。
不仅是在各个评奖中不断获奖，在普通客户中也得到了很大的认同。
本岸项目延续了第五元的主要思想，充分考虑了中国客户的需要，通过简洁立面，富于变换空间实现一个外部封闭，内部通透的中国式空间。
在小区规划上面，院落作为小区规划的重要元素，通过不同户型的排列组合，从而形成井然序的生活空间。
本岸在立面设计上，大量采用了众多的中国元素，比如白墙灰瓦，马头墙。
但并不是简单的重现，而是通过简化与提炼，创造出一种全新的形象。
由于小区的套型设计充分考虑了空间的变化。
从而使小区的宅间道路虽然狭窄，但是富于韵味。
两边林立的墙体显得清新而高雅，气势不凡。
本岸的户型设计是典型的中国式户型，两进式的院落充分吸收了中国式园林的特点，整个房子充分利用中庭，进行采光与通风。
同时围绕着中庭，进行功能的布局。
庭院以北的房间基本上是主卧，书房等，而南面基本上的儿童房，客厅，露台等。
通过这样的分区，使房间的功能分区主次分明。
本岸的设计延续了中国住宅的简朴，清新与特俗的传统，外部立面简洁，内部空间丰富。
通过错落式的庭院设计，创造出丰富多彩的居住空间。
万科本岸户型面积基本为300 平方米左右，每套的售价为四百五十万左右。
这样的价格应该说在苏州的别墅市场上还是具有非常强的吸引力。
开盘当日基本售馨，说明客户对万科品牌及产品的认可程度还是非常高的。
当然，本岸的产品也有其值得思考的地方。
首先是其风格采用的中国式的风格。
应该是的独树一帜，人们习惯了西班牙，法式各种西欧式的别墅，转而寻求传统的方向说明中国人的传统情节，同时也说明了中国建筑的有外国建筑无可替代的优点。
关于11月11日踩盘后总结关于项目考察总结(doc4页)
ANC“星河湾、香江、翡翠绿洲、广雅”项目考察总结——正域·白云尚城北区附加值提升、可借鉴之处说明序号所考察项目做的成功之处和不足之处北区提升附加值暨可借鉴之处1 「星河湾」从消费者（市场需要）角度出发从卖象、入住的实用（用象）两点出发，对楼盘的精益求精，优良的品质大大增加了业内人士及消费者对产品附加值的认可---硬件过硬（业主满意度问卷来了解业主对前期的意见建议及后期的期望）我们要关注/做好①客户的真实需求，从卖点、实用点出发，②从竞争对手角度出发③从市场未来走势出发；系统的定位，完善产品的规划、建筑风格、装修、物业服务各方面，打造正域自有的特色，从而增加附加值，为后续的开发打造品牌价值2 星河湾的附加值来自于企业的内部管理，软件过硬,其他三个盘的销售厅的布局、销售人员的专业职业性、形象感、样板房的管理水平与星河湾有一定的差距：如山水华府、翡翠绿洲的售楼是和餐饮在一起，进入售楼后有茶楼的气味，其售楼部办公点的复印机设在公共的通道上，既不安全，也显出管理的零乱，如其卫生间小便器安装与墙体的缝隙，天花脱落等；雅居乐售楼员一路嚼口香糖，一路讲解，反观星河湾，明知我们是行业人员去踩盘，仍职业的接待，这正是展示公司品牌的时机五星级的酒店之所以服务好，软硬件都很重要，我们要从售楼部、各部门办公室的选址、装修、标识及内部管理等进行系统的规划设计及管理；如我们的营销办公室、工程办公室、物业客服的办公室对外形象差，标识不统一，不明显，装修不够品味；如售楼员对来客的关注度不足，为了张挂灯笼就忽略了草皮，造成了绿化的损伤，影响了形象；物业人员专业水平不足，现在小区的设施翻新养护不足；未交付区景观养护人员换水时，水阀盖板打开不摆放作业牌，景观和安全标识不完整，存在安全隐患等等，这些都说明我们管理上还有很长一段路要走，内部管理亟待加强与完善。
3 景观的打造既有看象又实用且注重标识及配套物品的协调；星河湾、香江（山水华府、翡翠绿洲）在这方面做的比雅居乐要出色，体现了景观投入50元/平方，房价溢价500元/平方的行业惯用手法；如垃圾桶、矮灯在星河湾是绿色系列，而香江是木制的黄色垃圾桶，相比而言星河湾更注重物品与景观协调性，大大增加了产品的附加值；我们一二期乔木、草坪、灌木的位置布置，虽然手法上和星河湾有相似之处，但细节上差距较大：①垃圾桶、标识类与景观协调性方面；所以我们北区的景观设计要提前，与建筑外立面、建筑风格、装修格调及物品配置均要力求协调；②我们的乔木类太靠近路边，所以视线受到一定阻碍，且乔木遮盖了草皮，使草皮生长缺少光照，长势、管理有了缺陷；③要多些功能性的，如老人、小孩子坐在树下、路边的凳子类的；景观中考虑能否种些防蚊的植物和灭蚊的灯等；另考虑晚上景观的效果和功能性如小区的公告栏要有灯光，晚上业主才回来，能看到；如利用防洪渠的公共路面做些体育健身设施、早晚老人跳舞打太极拳的音响、场地，以后小区晚会的场地；增加些矮地灯，补充灯光高低错落的光感序号所考察项目做的成功之处和不足之处北区提升附加值暨可借鉴之处4 策划、包装企业/产品/服务的手法：①星河湾通过宣传××钢琴、××冰箱、香江宣传××总统用的水龙头；我们应该深挖企业/产品/服务文化（卖点），如恒域企业的建筑介绍（参考远大在珠海盘的包装手法），学习万科善于宣传策划的方法，使公司的形象让消费者从知悉到熟悉到认同到跟随，另可宣传规划公司（如雅居乐宣传是中信的设计师设计），还要做好一、二期的包装，如景观点做景点介绍标识；楼盘做装修开放间，把所有装修用材剖开、展示，提高消费者的信心；楼盘规划者、建设者的纪念手印、签名册、从业者的感言等，这些都是策划宣传企业、展示楼盘的手法，从而让消费者为企业管理打高分，这样产品就多了附加值5 实用的配套设施（北区分一、二期开发，水、电、电话、电视、煤气、车库、智能、会所等要跟上，一期业主的使用功能）-----体验式销售安防设施要跟上，小区周边治安环境较差，智能化及安防设施一定要跟上会所自我经营能力及对外的宣传①我们应该在北区一期交楼时就先建好幼稚园、垃圾中转站、车库、智能化、安防、水电设备等配套；让北区一期推出后，让先买业主能用上，他们认为我们既有看象又有用象，这样已体验的旧业主就会主动做我们铁杆宣传员，介绍他人来买，则北区二期高层的楼王更上一个价格层次；②幼儿园能否与广外合作办学，提高附加值③会所若在北区另设，一定要能对外，也能对内，增强自我造血能力，配套以乒乓球、羽毛球、泳池为主，场地、灯光设置成专业的6 关于商业的取舍①我们应该把重心放在住宅，舍弃部分商业，②虽然商铺单位售价高，但商住混合型的盘，从后期业主入住后，会在使用上打折扣分，对附加值不利，③就算要做，我也赞同李文的意见，将南向商铺及近东北部商铺取消，移至西面及西北角，而将近西的住宅向内移，减少因近规划路的噪声，集中商铺于西北区，④可以做部分一楼的带花园的住宅，花园也可以卖使用权（一平方约1500—2000）提高售价，一定要做商业需慎重---满足商家经营的条件，如休闲式的影院需景观配合①且电影院的功能和景观、车位等要考虑，特别是商铺会带来的安全隐患、卫生（噪声）等问题。
沈阳星河湾、万科兰乔圣菲考察报告
户型和空间设计经典周到 星河湾经过广州到北京,再到沈阳对户型的总结和变化已经有了一个很成熟的总结和发展,不仅形式多样能够照顾
●檐口富于变化
●下部石材处理精雕细琢
●建筑符号的重复运用。（“八角亭”成为整个社区 外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形 成星河湾独有的风格） ●通过平面的多座向布局、加之单体立面丰富的体量 变化，形成起伏多变的群体轮廓天际线。
该建筑采用休闲风格，以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量 错落、虚实对比营造丰富的整体形象，再以精雕细刻的细部设计体现建筑的 精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。
沈阳星河湾、万科兰乔圣菲考察报告
星河湾的开发理念与定位:心怀高远,定位顶级
开发理念：打造地产界的劳斯莱斯
主题：一个心情盛开的地方
目标客户：高端人群，精英阶层， 30－50岁，企事业单位领 导人，私企老板，高级专业人员，外企“金领”等以车代步人士
规划设计五大原则
北京星河湾以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺 术。 ➢环境内与外结合； ➢建筑与环境结合； ➢环境与功能结合； ➢观赏性与实用性结合； ➢环境与人性化结合； 建筑与园林，环境与人居，观赏与实用性相融合，形成园中有园，景外有景， 铸就了一部建筑园林艺术现代版的“园冶”。
●强调居住的均好性 ●采用人车分流设计。（车辆由主路直接进入小 学、会所、便民商业街，以外向型 布局，既服务本区又向社区开放） ●注重园区周边环境的改造。（星 河湾对小区周边环境的改造，不局 限于小区本身）。
●与建筑交融的绿化体系。（连绵 不断的绿化体系和流动的景观空间， 以花园围绕建筑，建筑坐落在花园 中） ●主动创造场地高差。（庭院空间 的高低错落，形成丰富的庭院空间， 室内外空间互相渗透，而又不失私 密性。下沉式花园结合地下车库。 下沉的园区泳池结合地下室。）
沈阳别墅市场调研报告.pptx
浑南区双园路108-109号 （沈棋路盛京高尔夫东1500米 ）
沈阳广田房地产开发有限公司 联排230-280、独栋280-335
别墅 9500-15000元/平
90000平方米 250000平方米
2011.10.30
2012.6
0.38
40
交通状况
168 欧陆风情小镇下车；地铁一号线东延长线.
配套
➢ 区域别墅是目前本市档次最高，客户最认可的别墅居住区。
棋盘山高端别墅供应量分析小结
➢联排产品占供应主体
棋盘山区域高端别墅供应量共675套，其中联排产品占供应主体，总比例达到73.33%，双拼别墅产品 最少。各项目的产品类型也主要为独栋别墅和联排别墅，仅保利十二橡树庄园和首创琥珀湾有双拼 产品供应，供应量也极少。
沈阳别墅市场调研报告
1 沈阳别墅分布格局 2 沈阳别墅发展历程 3 别墅板块研究 4 高端客群分析 5 别墅市场研究
沈阳别墅分布格局
沈阳别墅分布格局 沈阳自然资源分布
蒲河
棋盘山
浑河 桃仙机场
沈阳别墅分布格局 沈阳五大别墅区 北部别墅区
蒲河
农业高新别墅区 棋盘山
浑河
棋盘山别墅区
浑南别墅区 桃仙机场 机场别墅区
学校：二台子小学、上园一小、沈阳市二十八中学、沈阳 市第五中学、沈阳二中、沈阳育才 医院：骨科医院、沈阳第十医院、东陵区中心医院、204 医院、245医院、201医院、辽宁省医学会肿瘤医院 周边配套：中小学:二台子小学、上园一小、沈阳市二十 八中学、沈阳市第五中学、沈阳二中、沈阳育才 医院:骨 科医院、沈阳第十医院、东陵区中心医院、204医院、 245医院、201医院、辽宁省医学会肿瘤医院 世博园、鸟 岛、棋盘山风景区、盛京高尔夫俱乐部
楼盘外出调研报告
楼盘外出调研报告
《楼盘外出调研报告》
近期，我们对某楼盘进行了一次外出调研。
通过调研，我们对该楼盘的情况有了更加详细地了解。
首先，我们对该楼盘的位置进行了考察。
该楼盘位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施完善。
同时，该楼盘周边环境优美，空气清新，居住环境良好。
其次，我们对该楼盘的规划和建筑质量进行了检查。
该楼盘采用了新型节能材料，建筑结构稳固，外观设计独特，符合现代人居住需求。
同时，楼盘内部的装修设计也颇具品味，空间利用合理，居住舒适度高。
在对楼盘的设施和服务进行了调查后，我们发现该楼盘的物业管理较为完善，配备了健身房、游泳池、综合商业区等，能够满足居民的各种需求。
同时，楼盘的物业服务也较为周到，安全监控设施齐全，居民生活便利舒适。
但是，在调研中我们也发现了一些问题，例如该楼盘周边存在停车位紧缺的情况，居民出行不便。
同时，楼盘附近的噪音和环境治理也需要改善。
综上所述，我们认为该楼盘具有较高的居住品质和投资价值，但也需要解决一些周边配套和环境问题。
希望楼盘开发商能够
在后续的建设和管理中加以改进，为居民提供更好的生活环境和服务。
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●强调居住的均好性 ●采用人车分流设计。（车辆由主路直接进入地下 车库，社区成为步行区）
星河湾无论是整体规划、园林建设还是住宅设计都突出了以人为本的理念，强调使人们居住舒适，生活便利。 所有星河湾有了全成品开发，有了红线外的多管闲事，一改再改的设计，一调再调的园林建设，这一切都是围 绕着以人为本的核心理念。
星河湾，没有一寸地方是未经过装饰的，首先把室内精装修的概念引入到了外部环境的打造中，正是用这种态度， 才奉献出了星河湾这一中国房地产的品牌。无论是室内设计还是园林建设，星河湾的建设者都不断的在追求更加美 和好的效果。各种各样设计稿都是改了又改，园林中间的各种树木更是调了又调，这些心思都只是为了给业主带来 一个更加美好的生活环境，给社会创造一个经典住宅小区。
星河湾的开发理念与定位:心怀高远,定位顶级
开发理念：打造地产界的劳斯莱斯
主题：一个心情盛开的地方
目标客户：高端人群，精英阶层， 30－50岁，企事业单位领 导人，私企老板，高级专业人员，外企“金领”等以车代步人士
规划设计五大原则
北京星河湾以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺 术。 ➢环境内与外结合； ➢建筑与环境结合； ➢环境与功能结合； ➢观赏性与实用性结合； ➢环境与人性化结合； 建筑与园林，环境与人居，观赏与实用性相融合，形成园中有园，景外有景， 铸就了一部建筑园林艺术现代版的“园冶”。
沈阳星河湾
一个大沈阳，一座星河湾。
•区 县：浑南 •所属商圈：奥体商圈 •占地面积：92319.8平方米 •开 盘：2014年7月 •入 住：2016年5月30日 •建筑面积：429833平方米 •产权年限：70年 •建筑类别：高层、板楼 •总 户 数：2043 •户型三居：245平米、四居287平米、四居308平米、五居549平米、五居690平米 •楼层状况：22F-28F •供水：市政 •供暖：地暖 •停车位停车位:2300个
星河湾、兰乔圣菲、惠斯勒小镇 考察报告
星河湾
星河湾集团:始终秉承 “舍得、用心、创新”的企业理念，立 志打造一家受世界尊敬的企业
星河湾集团致力于营造高品质住宅， 高品位的生活平台，始终秉承“舍得、 用心、创新”的企业理念
星河湾集团立志打造一家受世界尊敬 的企业，一开始就站在更高的平台上 谋划企业发展战略
•当前户数：1013 •装修情况：精装修 •物 业 费：4.6元/平方米·月 •绿 化 率：37.25%[关于绿化率] •容 积 率：3.6[关于容积率] •开 发 商：沈阳港丰巨宝房产开发有限公司 •物业公司：星河湾物业总公司 •预 售 证：沈房预售第14256号 •售楼地址：浑南区白塔河二路120号 •建筑及园林设计：广州ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ番禺城市建筑设计院有限公司 •承建商：中国建筑一局，中天建设集团，南通海洲建设集团有限公司 •代理商：易居（中国）辽宁区域公司，沈阳联祥地产营销策划有限公司
沈阳星河湾规划 从广州星河湾到北京星河湾，规划的形 态从围合式、户户见江到北京的大围合， 再到沈阳的户户见江，保留了星河湾的 灵动、韵律、节奏。规划突出了整体性、 向心性、均好性，以高层板式为主的住 宅建筑顺应地形、变化有序，使多数住 户南北朝向，避免了南北行列式的呆板 和单调
●强调以人为本的设计原则 ●营造舒适宜人的人文环境，良好的人 居环境。（促进人与自然的亲和关系， 自然开放的社区文化，亲切的组团休闲 空间，构建出亲密和睦的邻里关系）
星河湾开展“企业现代化工程”，引 进专业水准的咨询机构，聘请国际化 专业化的职业经理人团队，引进国际 影响力的战略投资者，快速推动优质 土地资源的拓展，进行企业管理体系 的再造
企业文化：“三大核心”，“四个一 工程”，“五把尺子”，“十六条标 准”
1995年6月 1996年9月 2001年4月 2001年10月 2001年11月 2004年9月 2004年10月 2005年6月 2005年9月 2005年11月 2006年4月 2006年12月 2007年8月 2007年10月 2008年11月 2009年8月 2009年9月 2010年10月 2014年7月
商业配套：紧邻大型购物中心万丽广场，永辉超市、喜来登大酒店、七大奢侈品直营店、巨幕影 院、四季音乐厅、肯德基、桃仙机场、沈阳新南站等。 市政配套：浑南新政府大厦、规划大厦、全运中心、国际会议中心、市城建档案管、环保大厦、 艺术大厦、新沈阳南站、桃仙机场等。 教育方面：沈阳星河湾将配套自有学校，并且根据政府规划，西侧及项目南面都将建有小学和中 学，东北育才、浑南三小均在15分钟内到达；东北大学、沈阳音乐学院、鲁迅美术学院都在区域 内建立新校区。 医疗方面：驱车5分钟之内可以到达国际医院，7分钟就可到达陆军将总院浑南分院，浑南新区医 院开车15分钟之内即可到达。 休闲：中央公园、莫子山公园、白塔河公园与本案近在咫尺，呼吸自然空气的同时，为业主提供 休闲、散步的好去处。 星河湾五星级酒店，高端定制型商业街、幼儿园、园内人工河，游泳池，地下停车场； 全方位、 24小时视频监控录像；离线式的电子巡更管理；楼宇可视对讲系统；家居安防报警系统； 公共 信息发布LED多媒体显示屏。
星河湾实业有限公司前身——明宇木业创办 星河湾地产首个房地产开发项目——宏宇广场奠基 广州星河湾一期发售，同时刷新了多项房地产标准 罗马假日项目发售，获建设部“居住性能最好楼盘”称号 广州星河湾一期销售完毕，跻身广州房产销售排行榜前三名 广州星座四期“星座”开盘，一周销售3个亿，在广州掀起热潮 广州星河湾获联合国全球最适宜居住社区奖【国际花园社区金奖】 北京星河湾一期开盘 年纳斯达克中国论坛在北京星河湾召开 继广州星河湾之后，北京星河湾获联合国国际花园社区金奖 北京星河湾‘中国民族博物馆民族文化基地’揭牌 星河湾获中国房地产品牌价值排行榜高端物业第一名 北京星河湾三期开盘 广州星河湾5期开盘 广州星河湾6期开盘 浦东星河湾开盘 星河湾海怡半岛开盘 上海闵行星河湾开盘 沈阳星河湾开盘