物业管理案例分析教案

2000年1月，万科物业接管国家建设部大院。
二、新的市场，新的商机
中国的物业管理市场出人意料的巨大，一是新建商品房的物业管理没，二是公房的物业管理 ，三是现有物业管理的升级换代、优胜劣汰。
公房若开放，有八十亿平方米的公房物业管理被抛向市场，估计年消费仅七百亿元。加上上 市和待上市的商品房的物管消费，估计应在一千亿左右。
教学目的与任务
教学目的：
提高学生的素质，提升学生对城市规划的认识水平，物业管理是一 种新的商品，它有自己的特殊性。通过对一些涉及物业管理各方各 面的物业管理近期实际案例的分析，讲授物业管理过程中遇到的实 际情况及其处理方法。
教学任务：
让学生对物业管理能够深刻认识，通过对案例的学习，能够举一反 三，在今后的工作中遇到相关的事物，处理起来能够游刃有余。
教学方法：讲解，采用多媒体辅助手段;收集一些经典的规划图让学生参考和学习；教学互动，鼓励学 生提出新的方案和新颖的想法。
教材及参考资料
《物业管理危机处理及案例分析》
西南财经大学出版社
《房地产物业管理》
《海外物业管理》
东南财经大学出版社
教学进度安排
本课程宗教学时数64 本学期教学周数16 本课程周学时数4 第一周 物业管理者中新商品的矛盾焦点 第二周 物业管理个主体之间的关系 第三周 物业管理中的重要法律条文 第四周 纠纷的防患之道，内地物业管理品牌 第五周 经验借鉴（他山之石，经验之谈） 第六周 经验借鉴（经验总结，紧急事件处理） 第七周 物业管理纠纷案理及分析 第八周 “ 物业管理费谁说了算”等案例 第九周 “业主拒交费用，物业能否断水”等案例 第十周 “业主可以自己管理校区吗”等案例 第十一周 “谁来监督物业管理委员会”等案例 第十二周 “业主可以自己管理小区吗”等案例
物业管理是一种特殊的“商品”——对物业的维护和对业主的各种服
务，并向社会提供这种“商品”以满足现代人们的消费需求为目的。
物业管理始于19世纪60年代的英国。
物业管理在探索、发展的过程中，也体现着这样的规律：需求产生市场—
市场从无序到有序—商品从初级到高级—规则从冲突到完善。
我国的商品房试点从深圳开始，因此，物业管理在深圳的发展历史，基本
中国消费者协会对全国12个城市组织了对商 品房住宅小区物业管理情况的调查表明了我 国房产现存的事实问题：
一是消费者（业主）对物业管理这一新的商 品及规则了解不够。
二是我国物业管理服务的政策法规有待进一 步完善。
三是从业人员素质有待进一步提高。
近几年，全够格大小恒是对商品房的投诉呈现出增长趋势，除了房屋质量问题以外，另 一个投诉的重点就是物业管理。物业管理投诉如此之高，是什么原因造成的呢？
之一。
中国出现了人类有史以来最大规模的城镇化过程。居住方式发生了巨大的变化，伴随着房地产Leabharlann 的迅猛发展一种新的商品物业管理诞生了。
所谓住房商品化，即国家机关和企
事业单位不再以实物方式给职工分配住房，
而是以货币方式给职工发放住房补贴，有职
工到房地产市场去购买住房，使住房完全变
成商品，能够在市场上自由买卖。
所谓住房社会化，即国家机关和企
事业单位职工的住房问题完全靠社会解决，
职工所在单位只负责发放住房补贴，其他事
情一概不管。
所谓物业管理，就是专业服务机构通过先进的科学管理方法，依靠有
关专业技术，依据法律及契约，以建筑物、不动产管理为中心，以向房屋产权所
有人或使用人提供安全、舒适、方便的生活环境为目的的经营性综合服务。
第一章 物业管理：一种“新”的商品
一、一种“新”商品的诞生 二、新的市场，新的商机 三、顾客满意度并不高 四、矛盾焦点
一、一种“新”商品的诞生
从1981年深圳市首先推行商品房试点以来，我国各大城市相继结束了福利分房制，富民住房
费配开始步入了货币化、市场化的轨道，房产业开始按市场经济的模式运行，成为国民经济的支柱产业
教学考核办法
平时占20%，考试占80% 平时分主要以上课出勤率，平时作业的完成情况来记分。 考试以试卷比试的形式，根据学生对基础知识的掌握和对案例分析的透彻度来给分。
授课内容
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章
物业管理：一种“新”的商品 物业管理中的法律问题 物管纠纷的防患之道 经验借鉴—减少物管纠纷的捷径 物业管理案例及分析
2000年，深圳的物业管理产值已超过四十亿。 深圳已基本形成企业化经营、一体化管理、专业化服务、社会化市场竞争的物业管理机制。
三、顾客满意度并不高
我国物业管理行业滞后于房屋开发，由于相关政策法规需要更多的实践基础，由于物业管理一开始就附 生于房屋开发企业，在法律关系上错综复杂，也由于对物业管理的相关研究和培训没有同步跟上，更由 于物业管理是一宗相对时间较长的交易，交易双方朝夕相处，因此，业主与物管企业之间冲突频频、纠 纷多多。
课程性质
物业管理是一种新的商品，它有自己的特殊性。一方面，它以一定的程序、环节、方式作用于业主；另 一方面，它又以无法量化的文化、习惯、氛围影响着业主。透过物业管理表面的房屋、绿化、保安、保 洁等因素，其内核是物业管理特有的法规、法律程序和伴随着一商品的服务意识以及人与人之间的关系 。
本课程收集了物业管理相关的一批案例，这些案例涉及到物业管理的各个方面。
教学重点难点
物业管理过程中矛盾焦点。 物业管理纠纷的防患之道。 物业管理中的法律问题。 经验借鉴—减少物管纠纷的捷径。 学生对案例分析的全面性和透彻性的理解。
学前准备及学习方法
学生情况：学生们对城市规划方面的知识非常感兴趣，但以前所接触的都比较片面；学生上课纪律好， 课堂气氛活跃，互动性好。
上代表这个产业在我国的发展历史。
1981年3月，打破我国福利性房管模式，成立深圳市物 业管理公司。
1988年底，物业管理开始直接面对老百姓。
1990年，实施“一体化”管理模式。
1996年，公开招标。
1999年，金地物业管理公司与深圳职业技术学院联手建 立了物业管理培训基地。
2000年，高新技术产业园物业管理公司收获ISO9002、 ISO14001、SA8000三个白噢追国际认证的物业公司。