(房地产管理)房地产经营管理练习题

一（35分）某城市商贸综合大厦开发项目位于市中心繁华商业区，占地面积2300㎡，规划总建筑面积10500㎡，建筑容积率4.5。

大厦计划开发期3年，开发期建设成本分年度估算如下表1所示.建设资金全部按自有资金考虑。

基准折现率为12%，标准成本利润率15%。

该大厦拟作为商品房出售，根据市场调查的结果，该开发项目售价预测值为3200元／㎡建筑面积。

总销售收入为3360万元。

该项目拟采用滚动开发方式。

具体销售计划为，第1年预收销售总额的25%，计840万元，第2年预收销售总额的30%，计1008万元；第3年预收销售总额的25%，计840万元；第4年预收销售总额的20%，计672万元。

预期收益率为12%时，现金流量表和相应评价指标如表2。

项目预计静态投资回收期为1.5年。

表1 建设期开发成本估算表(单位：万元)表2 项目现金流量表及指标计算注：基准收益率ic=12%，净现值NPV=565.62；内部收益率IRR==75%+3%×0.692／(0.692+7.025) =75%+0.3%=75.3%；通过计算净现值为565.62万元。

内部收益率为75.3%。

项目在财务上是可行的。

假设该项目取得土地的时间在2006年，对土地进行前期开发后，房屋建设于2007年2月动工，建设期2年，在此期间，国家出台了一系列调整房地产市场的地政策，如加大开发房屋建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等。

到2007年末公司财务状况如表3，在2008年房地产市场处于下滑阶段，同时受到不可抗力等因素的产生，使购房者从心理因素受到了不同程度的影响。

2007年公司资产负债表问题（1）该开发商依据现金流量表的数据和经济指标，因静态投资回收期和动态投资回收期均大于预计回收期，则考虑放弃该投资，分析该开发商投资决策的正确性，并说明理由。

（10分）答：根据计算可以看出静态投资回收期和动态投资回收期均大于2年，所以大于预计的1.5年，因此考虑放弃投资，因为房地产投资时间长，金额大，所以开发商面对的风险也就较大，要想减小风险，获得更多利润就必须缩短投资回收期，如果投资回收期比预计的回收期大，那么开发商面对的风险就相应的增加了，同时利润也会受到一定的影响，所以开发商放弃投资时正确的。

问题（2）：分析该房地产开发商面对的风险，在项目建设和销售期间如何避免风险。

（10分）答：该项目的投资金额比较大，而且建设时间也比较长，投资回收期比预计的回收期大。

另外国家加大了房屋建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等，在2008年房地产市场处于下滑阶段，同时受到不可抗力等因素的产生，使购房者从心理因素受到了不同程度的影响，因此该投资的风险比较大。

建议采取预售的方式和低开高走的单价销售，使资金尽快的回笼，减小投资回收期过长的风险。

问题（3）：如果需要对该项目进行国民经济评价，依据财务评价的现金流量表，需要对哪些要素进行调整，如何调整？（15分）答：依据财务评价的现金流量表，需要调整的要素有：（1）销售收入，（2）各项费用包括征地费、拆迁安置费、勘察设计费、前期工程费、房屋建安费、开发公司管理费、不可预见费，（3）净现金流量，二（20分）某房地产开发企业2003年拟在某直辖市郊外修建一个别墅小区，该小区占地302亩，地价为14万元/亩，布局有：独立别墅，10000㎡；毗邻别墅，36800㎡；联排别墅，58740㎡；花园洋房，14400㎡；商服用房，10000㎡。

成本估算如下：场地整治费用为600万，前期工程费为400万元，建安工程费用平均为750元/㎡，基础设施工程费12.3万元/亩，公建配套设施费2.5万元/亩，开发期间税费1600万（包括城市建设配套费、质量安全监督费等），不可遇见费及其他估算为400万元，管理费用400万元，销售费用1600万元。

自由资金和贷款金额各为5000万元，贷款年利息为6%。

折现率取10%。

根据市场，各类型别墅预测平均售价如下：独立别墅：5500元/㎡；毗邻别墅：3500元/㎡；联排别墅：3000元/㎡；花园洋房：2800元/㎡；商服用房：5000元/㎡。

问题： 1、结合工程实际情况拟定项目实施计划和销售计划。

（10分）答：（1）有关工程计划的说明：总工期36个月（从2003年6月到2006年6月），采用搭接式的施工方法，当主体结构开始施工的同时开始销售。

（2）项目实施计划安排入下表：（3）销售计划见下表：2、依据编制的销售计划编制该开发项目全部资金现金流量图或表（不计算指标）。

（10分）现金流量表：三某房地产项目可行性论证报告如下。

第一部分总论内容（一）、项目背景（略）（二）．项目概况1.拟建地点：（略）；2.主要建设条件（略）；3.主要技术经济指标（略）4.建设规模与目标：项目规划用地13060.45平方米，建筑面积48000平方米，为底层带门市的商住小区。

本项目商业门市有160套，建筑面积15200平方米；总居住户数392户，住宅总建筑面积32800平方米。

容积率0.35，绿化覆盖率35%，建筑密度17%。

小区内配套有停车场、健身娱乐设施、休闲凉亭等。

5.项目投入总资金及效益情况：本项目投入自有资金3000万元，贷款600万元，共投入总资金3600万元。

本项目完成后，预计销售收入为6000万元，扣除成本1800万元，减去销售（营业）税金、所得税及附加等300万元后，预计累计未分配利润为800万元。

第二部分市场预测内容一、市场调查分析：（略）。

二．产品供需预测：（略）。

三．价格预测：（略）。

四．竞争力分析（略）五．市场风险分析1.该居民小区主要居住对象为项目所在区家庭收入中等及以上的家庭。

由于他们大多数职业稳定、收入稳定、有一定的经济积累，对家庭居室的需求较高。

这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证，所以投资风险不会太大。

2.通货膨胀防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。

3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。

第三部分选址方案内容眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络、安全防护等是否到位。

本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行及有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，选址依据：1、适应所在区建设规划的要求。

2、适应小区投资项目的要求。

3、适应小区房屋用途的要求。

4、拥有便利的交通条件。

5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。

选址位置理由：1.自然条件。

通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。

2.城市的基础设施条件。

该地段现有较完善的给排水、电力、燃气、交通等基础设施。

项目与城市基础设施网络连接点较近，交通方便。

周边学校、医院、购物、娱乐场所等完善齐备，为居民日常生活提供便捷。

3.周边环境条件。

小区地处城市中心地段，区域附近人口密度适中，有成熟的人文环境。

第四部分项目实施进度本项目工程计划自2007年5月开工，至2008年12月竣工，建设工期18个月。

1、项目可行性研究、立项审批、施工设计：2007年5月完成；2、三通一平、施工设施准备：2007年4月底前完成；3、土建工程、装饰工程、安装工程施工：2008年3月前完成；4、环境配套工程：2008年10月前完成；5、竣工交付：2008年12月；6、售房回款期至：2009年3月。

第五部分投资估算及产出估算（计算过程略）土地开发费：255.5万元；建设工程费：合计：1174.4万元；其他投资费：合计：92.3万元；不可预见费： 45.7万元；建设期利息： 40万元；项目投资总额： 1807.9万元根据市场分析结果，预测项目建成后总销售收入为：住宅： 1189.65万元；门市： 1634.5万元；扣除税金及附加等： 282.4万元；产出合计（税后）： 541.75万元第六部分融资方案（一）．资金的渠道与方式：利用自有资金600万元；向银行贷款800万元；房屋预售。

（二）．资金投入计划：自有资金用于土地投资、拆迁安置和工程前期费用，预售房收入和结算性筹措资金在扣除相关税费后用于项目投资开发，不足部分的资金缺口申请银行贷款。

（三）．资金的任用和管理注意问题：1.资金成本问题：主要包括以下几个方面：a．由于资金的时间价值形成的利息。

b．注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。

c．当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。

d．银行借款的成本率。

2.优化使用周转资金问题：具体优化方法如下： a.将工程初期准备费用单列项目以增加初期收入，可以缓和资金矛盾。

b.向承包商转移资金压力。

c.材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。

第七部分经济评价（计算过程略）投资利润率（税后）为38.89%；投资利润率（税前）为54.5%；从相对百分数指标看，本项目投资处于可行水平。

如若本项目的总投资水平不变，房价和回款进度按测算值得以实现，则可计算分析售房盈亏平衡点（销售率）如下：盈亏平衡点比率为：64%；本项目销售率的盈亏平衡点为64%，当所有房屋仅售出了64%，全部投资利润为零，即投资恰好保本，可见本项目在售房方面必须强力推进，化解风险，以实用的营销战术，保证目标实现；在营销策略、政策保障力度、具体措施等方面要尽可能保持优势，不可掉以轻心。

第八部分经济评价结论：本房地产投资开发方案在经济效益方面是可行的。

第九部分研究结论与建议经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。

问题：阅读以上可行性论证报告，并对该报告进行评价和说明（25分）。

答：该投资可行性论证报告合理、全面，对项目的具体情况作了详细说明，包括项目的建筑面积、开竣工时间、投资金额、销售情况等各项相关数据，数据完整，准确。

投资估算编制的准确、产品成本依据可靠、销售收入估算可靠、效益估算合理、资金来源和周转顺利，考虑了市场风险的来源和大小，以及应该采取的相应措施，分析了居住对象的经济收入和需求状况，市场经济的通货膨胀情况，项目的选址自然条件好，项目地城市基础设施完善，周边环境优雅。

项目融资情况清晰，资金的分配方式及周转情况合理，经济分析准确，详细，总体分析该可行性论证报告真实合理，分析论证准确有效，纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。