华夏幸福基业公司介绍
华夏幸福基业案例分析-产业园ppt课件
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
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园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
华夏幸福基业案例
投资发展部
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2020/4/13
目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
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园区概况
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2020/4/13
园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
华夏幸福 案例分析
2013年 99.44 17.44 540.58
2014年 161.93 51.37 783.16
变动情况 对总额的影 变动额 变动（%） 响（%） 62.49 62.84% 5.48% 33.93 194.55% 2.98% 242.58 44.87% 21.29%
693.48
1076.72
383.24
项目
2013年
2014年 年 79.38 2014 117.91 965.68 439.8 173.96 132.8 1139.64 847.83
短期借款 项目 33.95 2013年 应付账款 58.16 负债合计 641.39 预收账款 349.81 所有者权益 一年内到期 99.55 合计 的非流动负 64.07 负债和所有 债 740.94 者权益合计 流动负债 544.15 合计
50.56%
28.46%
华夏幸福的流动负债和非流动负债均有较大幅度增长， 而且负债总额中流动负债比重较大，说明一年以内的负 债较多，对资金的流动性要求较高，偿债压力较大，资 本成本较高。具体来看，2014 年较 2013 年流动负债增 长了 303.68 亿元，增幅为 55.81%。非流动负债增长了 20.61亿元，增幅高达 21.20%。
项目
2013年 2014年
短期借款 33.95 79.38 应付账款 58.16 117.91 预收账款 349.81 439.8 一年内到期 的非流动负 64.07 132.8 债 流动负债 544.15 847.83 合计
变动情况 对总额的 变动额 变动（%） 影响（%） 45.43 133.81% 3.99% 59.75 102.73% 5.24% 89.99 25.73% 7.90%
华夏幸福产业园运营模式研究分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
华夏幸福基业专题研究
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库 结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
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开发案例分析--“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
30 20 9.6 25 19.5 11.3
10
0 -10 -20
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
-7.5 -13.2
公司净现金流在第三年变负为正， 第四年达到峰值，而后逐年下降， 合计总净现金流为44.8亿。 政府净现金流
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风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投
资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
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本报告是严格保密的。
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华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
本报告是严格保密的。
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市 公司已开发项目分布
华夏幸福基业项目介绍
八达岭下 葡萄湖岸
产品类型：院墅、联排别墅、叠拼和小高层；独栋别墅 400平米左右，联排别墅180-300平米，叠拼别墅180200平米。
业绩优势∣ Achievements & Honors ∣
京御地产年销售额（亿元）
京御地产年销售额增长率 > 100%，2006年—2010年4年复合增长率=386%
依托70平方公里潮白新城而建设的潮白河畔 亲水风情小镇
依托得天独厚的地理条件，打造一个全新模式的创意空间 ，一个水边的创意园； 通过合理的规划和开发，创意园 的生活成为一种新的时尚。
八达岭孔雀城 —— 八达岭下 葡萄湖岸
湖滨山水生态城市
以高科技产业为主、以葡萄为特色、打造高端旅游目 的地及京郊在绿色中办公、在生态中发展的湖滨山水 生态城市。
潮白河孔雀城 ——蓝色水街 创意水乡
国贸正东30公里 百万级原生态水岸别墅
南加州风格：黄墙红瓦，温暖亲切，带来家的感受;木制构 件：温暖而自然，引发对大自然的遐思;引入现代气质的大 落地窗，采光充足，并促进了室内外空间的充分交融;大退 台造型，形成尺度宜人的街巷感。独栋合院:260-300平米; 联排:230—250平米;叠拼:180平米。
中国范例卐越贡献最佳奖联合国人居署200908孔雀城2008北京最具珍藏价值北京日报北京晚报200812孔雀城中国地产新趋势代表作中国地产新趋势年会200812孔雀城最具珍藏价值奖20082009第三届地产年度风于榜200812孔雀城最具人气2009中国地产新规角搜狐网焦点网200812孔雀城08年度北京十大领袖楼市传媒200812孔雀城2008北京典型指数样本项目中指研究院200812孔雀城2008中国节能减排典范楼盘中国房地产协会中国建筑节能减排产业联盟200812孔雀城08年度最具影响力楼盘新地产地产200812孔雀城2008中国地产新规角北京地标新地产200801孔雀城2008中国地产新规角最具潜力生态小镇新地产200801孔雀城2008中国地产新规角和谐社匙项目新地产200801永定河孔雀城最佳宜居楼盘永定河孔雀城最具珍藏价值永定河孔雀城最具珍藏价值永定河孔雀城最宜居生态新京报200811永定河孔雀城最宜居生态大运河孔雀城中国地产新趋势代表作中国地产新趋势年会200812大运河孔雀城2008年度北京房地产最佳性价比楼盘奖大运河孔雀城08年度最具影响力楼盘新地产地产200812大运河孔雀城新浪房产2008年最值得期待癿楼盘新地产200812大运河孔雀城2008北京典型样本项目中指研究院200812新地产200812大运河孔雀城二零零八年最人居城市新京报200812大运河孔雀城2008中国节能减排典范楼盘大运河孔雀城20082009新浪乐居年度最具人气楼盘新浪网2009012009第九届中国房地产发展年会2008中国最战略规划strategies品牌觃划branddevelopment孔雀城孔雀城孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系大卫城大卫城大卫城大卫城并福长者并福长者并福长者并福长者酒店会所酒店会所酒店会所酒店会所高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫
(完整版)华夏幸福基业模式简析
华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。
在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。
（二）业绩情况2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13亿元，同比增长52.20%，截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。
表1：华夏幸福基业各年度主要财务指标:二、华夏幸福基业模式（一）业务模式1、业务结构华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
图1：华夏幸福基业业务架构2、业务发展模式（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。
华夏幸福
发展历程1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。
1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏地产项目事业领域；1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。
2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。
2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。
2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。
2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。
2011年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司实现A股资本市场上市，股票简称华夏幸福（股票代码：600340）。
2011年12月，华夏幸福与沈阳市苏家屯区人民政府签订整体合作开发建设经营委托区域协议书，建设沈水生态科技创新城。
2012年6月，华夏幸福与江苏无锡市南长区进行合作，整体开发无锡（南长）国家传感信息中心项目，打造无锡城市产业综合体。
2012年8月，华夏幸福开发首个在京项目，倾力打造丰台产业商务综合体。
2012年12月，华夏幸福整体销售额破200亿元。
2012年12月，与中国航天科技集团公司达成战略合作框架协议，联合打造固安航天科技城。
2013年4月，接受嘉善县人民政府的授权，负责嘉善县委托区域的开发建设管理工作，建设嘉善高铁新城。
2013年9月，华夏幸福与霸州市签订整体合作开发建设经营区域合作协议。
2013年10月，华夏幸福与永清县签订整体合作开发建设经营区域合作协议。
2013年12月，华夏幸福香河县签订整体合作开发建设区域合作协议。
2013年12月，华夏幸福业绩持续增长，整体销售额达到374亿元，同比2012年增长77%。
2014年3月，华夏幸福在美国硅谷设立高科技孵化器，以全球最前沿的科技力量推动中国产业升级。
2014年5月，作为科技创新的驱动力量，清华大学重大科技项目中试孵化基地以及来自航天、生物医疗、光电等行业的多家知名企业签约落户固安产业新城。
2014年7月，北京市第八中学、固安县人民政府、华夏幸福合作办学项目——北京八中固安分校正式签约并揭牌。
华夏幸福基业
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土地来源
园区孵化模式 传统园区企业 通过摘牌挂拿地，拥有土地使用权 属于招拍挂企业 一般在50年 委托贷款，不支付土地费用 属于地方政府 根据双方协议而定
土地获取方式 土地使用权 土地使用年限
经营模式
和政府签订协议代为建设和管理；园区开发 通常是招拍挂企业自行管理或者合作管理；园区自负盈 费用加成和新增落地投资额分成 亏
对 政 府 吸 引 力
对 开 发 力商 的 吸 引
招拍挂价格；无土地整理和配套费用；后期园区建设 速度按照开发商后期资金充裕程度进行；优-拥有土地 使用权，可以进行资产抵押再融资；缺-资金占压大
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主要业态
开发区作为华夏幸福基业的 两大事业领域之一，已建立 了园区建立、招商引资到城 市运营的开发运营管理体系， 即以构建产业集群为手段、 以建设开发区城市为载体， 济发展。形成综合园区、主 题园区、总部公园、产业港 等四大产品体系。
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企业简介
正直 激情 卓越 创新
共赢
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目录
公司规模
企业性质
组织架构
LOGO
目录
资金来源
土地来源
主要业态
LOGO
目录
项目分布、个数
主要竞争对手
战略目标
LOGO
目录
老板及背景
财务数据
行业排名
LOGO
目录
销售额、业绩完成情况
资产总额
资本市场（上市）
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目录
土地储备量
负债率
毛利率
没有土地出让金；前期由孵化企业承担土地 整理和配套费用，后期由政府分期支付；拥 有专业化招商团队和成熟招商模式；建设和 招商速度决定园区后期财税收入；优-能充分 吸引资金有限，土地开发推进困难的政府， 由于所有权归政府，政府可以在基本不投资 或较少投资基础上较快实现园区建设，并有 效带动区域经济；缺-土地一次收入低 没有土地出让金；开发商需前期垫付土地 整理和配套费用，政府后期一次性或者分 布加成支付；后期园区建设速度相对快； 优-较快进入开发阶段且土地费用小，若能 签订较长管理年限，基本等于无偿使用土 地；缺-存在政府信用风险 招拍挂价格；政府前期需要承担一级开发费用；按照开 发商后期资金充裕程度进行招商；招商速度与开发商自 身经验有关，具有不确定性；建设和招商速度决定园区 后期财税收入；优-土地出让一次收入高；缺-政府前期 需要承担一级开发费用且后期园区能否顺利建设取决于 开发商自身，政府失去对园区的管控能力
华夏幸福基业简介
目录
1 2 3 4 5 企业简介 组织架构 项目布局 产品线 合作伙伴
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2015年调整与目标
企业简介
华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业 新城运营商。华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，坚 持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确 立以产业新城为核心产品的业务模式。
永定河孔雀城大湖
霸州温泉孔雀城
各城市项目
京东大区
京东大区
潮白河孔雀城伯顿庄园、潮白河孔雀城英国宫、潮白家园、燕郊孔雀城、大 运河孔雀城英国宫、大运河孔雀城温莎郡
潮白家园
潮白河孔雀城伯顿庄园
大运河孔雀城温莎郡
各城市项目
廊坊大区
廊坊大区
廊坊孔雀城大学里、廊坊孔雀城公园海、廊坊孔雀城大公馆、凤河孔雀城
成长 25-35 25-35 35-45
系列展示
35-45
35-45
40-55
35-45
45-55
置业目的 产品系列
首置 成长系列
经济 洋房 型联 排 高 层
首改+再改 成就系列
联 排 洋 房 联 排 大 平 层
再改+高改 成功系列
联 排 联 排 独 栋 / 双 拼
养生+养老 养生系列
独 栋 / 双 拼
产品类型
高层
高层
高层 联排 联排
面积区间（m2） 产品
65 75
75 85 80 90 90 160 110 - 80 95 85 110 140 220 140
180 250
140 200 140 200 200 300 50 150 150 250 160 250 180 300 300 500 100 200 250 350
联东集团
五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。
2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。
华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。
2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
与2015年提出的PPP模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
➢运营特点1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。
对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。
3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。
4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。
产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。
5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。
借壳上市公司华夏幸福基业基本情况调研
华夏幸福基业（600340）借壳上市事件及公司发展概况研究发展部二零一一年十月一、借壳上市事件始末2009年3月，华夏幸福基业股份有限公司筹划借壳ST国祥（600340）上市。
2011年8月29日ST国祥公告称已收到证监会对ST国祥向华夏幸福基业发行3.55亿股购买相关资产的批复文件，至此借壳上市成功。
在浙江国祥把股份转让给华夏幸福基业前，国祥内部已进行过股份整理，为华夏幸福提供了一个比较干净的壳。
华夏幸福基业通过“资产置换+定向增发”的方式获得这个壳。
浙江国祥拟以其全部资产和负债作为置出资产与华夏幸福持有的京御地产100%股权作为注入资产进行整体资产置换，置入资产、置出资产评估净值分别为16.7亿元和2.66亿元；资产置换的差额部分由浙江国祥向华夏幸福发行股份购买。
重大资产置换与发行股份购买资产互为前提、同步实施。
借壳上市前后，ST国祥股权结构示意图见下面图1,2,3.图1 借壳上市前ST国祥股权结构图在重组方案提出之前，京御地产进行了两次“突击增肥”——于2009年2月和4月各增资2亿元，注册资本金达到了7亿元。
同时，华夏幸福基业也将住宅和园区两大资产包拨入京御地产中，基本相当于集团地产业务的整体上市。
图2借壳上市后ST国祥股权结构图图3华夏幸福借壳后股权结构及控制关系结构上市公司重大资产重组完成后，*ST国祥的主营业务将变更为房地产和区域开发。
分析机构认为重组完成后，ST国祥事实上已经迈入了地产行业二线蓝筹的行列。
分析借壳成功事件，原因有三：一是因为这次重组是赶在2009年6月证监会禁令之前提出借壳方案；二是因为其园区开发业务符合国家产业战略政策的大方向。
三是除了地产业务之外，华夏幸福基业还是廊坊银行和廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司，这部分金融资源在日益变窄的融资空间中将可能产生重要的作用。
二、借壳公司华夏幸福基业情况介绍（一）公司简介华夏幸福基业股份有限公司，主营房地产开发与区域开发业务，具有一级房地产开发资质，业务范围遍及大北京、环渤海等区域。
华夏幸福基业简介
9月27日晚7:00.由中国海洋大学职业发展协会承办的华夏幸福基业常青藤管理培训生2014校园招聘宣讲于4201教室圆满举办。
宣讲会由五个部分组成。
第一部分由介绍人进行企业简介。
华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，公司规模超过600亿元。
华夏幸福致力于成为全球产业升级与城市发展的引领者，确立产业新城这一核心产品，并全力打造产业新城三条产品线，即以固安为代表的产业新城，以无锡为代表的城市产业综合体，以丰台为代表的商务综合体。
公司使命：打造产业新城，建设幸福城市，使所开发的区域经济发展，社会和谐，人民幸福。
公司愿景：成为全球产业升级与城市发展的引领者。
核心价值观：正直，激情，卓越，创新，共赢。
第二部分为简单的礼品互动。
第三部分由华夏幸福基业股份有限公司人力资源负责人介绍常青藤精英培养计划和招聘方式。
“华夏常青藤精英培养计划”管理培训生项目于2010年10月正式启动，专为优秀高校毕业生倾力打造，将为公司千亿目标输送大批高潜力人才及未来领袖，将为所有常青藤管理培训新生提供就职后强力支持。
负责人还指出，选择“华夏常青藤精英培养计划”的五大理由。
第一：为就职者提供广阔的舞台。
第二：为就职者提供快速增长的机会。
第三：提供卓越而全面的培训。
第四：独有的双导师机制。
第五：提供幸福薪酬+全面福利。
第四部分由在华夏任职的海大校友对公司作简单介绍。
其中提到了华夏幸福基业的幸福薪酬与全面福利的三点内容。
第一：基本薪酬+月度补贴+毕业生安置补贴+绩效基金。
第二：试用期期间员工工作按转正工资100%发放。
公司每年都会进行一次薪酬回顾，保证员工薪酬处于市场领先水平。
第三：提供周全的五险一金及补充商业保险。
第五部分为现场提问。
在场学生踊跃参与活动，互动中有两位同学表现突出，拿到了免笔试的面试邀请函。
招聘流程详见www,.活动在阵阵掌声中圆满结束。
华夏幸福基业调查报告
目录1.公司介绍 22.业务结构 23.开发模式 34.土地储备与拿地价格55.拿地优势分析 66.收入分析87.借鉴意义108.总结12附录1-华夏幸福详细园区开发运作模式图13图表目录图表1：园区+地产模式解读 4图表2：华夏幸福部分竞得宗地数据（2014） 6 图表3：华夏幸福销售额占比（2014） 8图表4：华夏幸福主营收入分析表（2013） 9图表5：华夏幸福营业收入占比（2011-2013）10一、公司介绍华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城投资开发运营集团。
其以推动中国产业升级为使命，坚持“以产促城，以城带产，产城共建，城乡统筹，共同发展”的发展理念，在中国走出了一条建设产业新城、推动产业升级、践行新型城镇化的实践之路。
二、业务结构作为产业新城运营商，华夏幸福的核心产品是产业新城。
截至目前，该公司投资运营的产业新城主要布局于环渤海区域和长三角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地，辐射全国近20个区域。
公司业务包括房地产开发和园区经营两大块。
如今，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、产房建设租赁等。
并形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。
三、开发模式：园区运营 + 地产开发，即公司以园区开发立项，地产开发随行的模式，是其亮点与特色。
该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。
华夏幸福基业组织结构
华夏幸福基业组织结构
华夏幸福基业是一家以房地产业为主营业务的综合性企业集团。
其
组织结构清晰，分为总部和下属子公司两个层次。
总部层级包括董事会和各个职能部门。
董事会是最高决策机构，由
董事长和各个董事组成。
董事会负责制定并执行企业战略，监督管理
层的运营活动，确保公司持续稳健发展。
各个职能部门负责具体的运
营管理工作，例如营销、投资、财务、人力资源等。
各个部门之间实
行协同合作，共同推动企业的发展。
下属子公司是华夏幸福基业的核心运营单位，涵盖了开发、建设、
销售等不同领域的子公司。
这些子公司在各个地区通过分公司、事业
部的形式进行运营管理。
每个分公司拥有独立的运营团队和业务模块，负责开发和销售相关项目。
事业部则为不同类型的房地产产品提供专
业服务，例如商业地产、物业管理等。
种类繁多的子公司在不同领域
中形成完整的产业链条，实现协同发展。
华夏幸福基业的组织结构旨在提高决策效率、实现资源共享和优化
运营效益。
总部的董事会确保了准确的决策路径，推动企业战略的实现。
各个职能部门通过专业化的分工提供支持和指导，促进企业的稳
健运营。
下属子公司则在市场中拓展业务，实现经济效益的最大化。
总体而言，华夏幸福基业组织结构合理、优化，通过总部和下属子
公司的有机结合，确保了企业各个层面的协同运作和发展。
这一结构
为华夏幸福基业的长远发展奠定了坚实的基础。
华夏幸福基业
华夏幸福基业有限公司一、发展史：1998年起步——抢抓机遇、准确定位、艰苦创业，华夏地产开启了华夏幸福的发展之路。
7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。
10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏地产项目事业领域。
1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。
2002年转型——拓展企业事业版图，华夏幸福以全新的模式、全新的机制承担综合性园区的开发、建设与运营。
6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。
2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。
2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。
10月，公司被建设部批准为房地产开发一级资质企业。
12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。
2011年上市——整合优质资产，实现规模发展，完成资产上市，华夏幸福登上了资本市场的新舞台。
8月29日，华夏幸福基业股份有限公司实现A股资本市场上市，股票简称华夏幸福（股票代码：600340）。
2012年1月，与沈阳市苏家屯区人民政府签订整体合作开发建设经营委托区域协议书，建设沈水生态科技创新城。
8月，竞买北京丰科建房地产开发有限公司100%的股权，华夏幸福开发首个在京项目，倾力打造丰台产业商务综合体。
12月，华夏幸福整体销售额破200亿元，达到211亿元。
12月，与中国航天科技集团公司达成战略合作框架协议，联合打造固安航天科技城。
2013年4月，接受嘉善县人民政府的授权，负责嘉善县委托区域的开发建设管理工作，建设嘉善产业新城8月，中国国际电视总公司与华夏幸福签订框架协议，联手打造大厂影视动漫产业基地12月，华夏幸福业绩持续增长，整体销售额达到374亿元，同比2012年增长77%。
2014年开启全球化——秉持“美国孵化，华夏加速，中国创造”的理念，华夏幸福在美国硅谷设立了高科技孵化器，迈出国际化第一步。
3月，在美国硅谷设立高科技孵化器，以全球最前沿的科技力量推动中国产业升级。
5月，作为科技创新的驱动力量，清华大学重大科技项目中试孵化基地以及来自航天、生物医疗、光电等行业的多家知名企业签约落户固安产业新城。
华夏幸福现金流状况分析及对策论文
华夏幸福现金流状况分析及对策论文华夏幸福基业简介华夏幸福在九八年创立以来，发展迅速。
2018年，华夏幸福总资产达4097.1亿元，总销售额1627.6亿。
凭借公司独特的战略规划能力，投资建设能力以及投资吸引力，华夏幸福已成为房地产行业的领导者。
围绕产业新城，利用超强的城市发展力、高水平的物业服务能力，建设有夯实的产业基础、健全的城市功能与现代文明的新城，让人们在居住和工作上得到和平与满足，促进城市可持续发展，不断创新，保持城市鲜活的生命力。
华夏幸福的融资现状在融资结构方面，笔者采用资产负债率和股权比率作为评价指标。
资产负债率用于衡量企业将其负债用于业务活动的能力，并反映债权人贷款的安全水平。
通过比较企业的总负倩与总资产，心反映在个业所有资产的务倩比率。
倩务权益比率是负债总额与股东权益的比率，反映了公司负债和股东权益的比例。
这两个指标可以直观的反映企业的资本结构。
可以看出，华夏幸福的资产负债率从2008年到2017年整体呈上升趋势。
2011年，大幅上涨，资产负债率在较高水平保持稳定。
这表明，在早期企业的资金来源中，债务来源更多，所有者资金更少。
在这种情况下，当现金流不足时，资金断裂，不能及时偿债，财务风险较大的情况下可能导致企业破产清算。
一旦住房需求由于某种原因增长，出现住房空置和积压，企业将无法付给银行贷款本息，不得不用房屋存货抵押还款，导致企业资金链断裂融资问题资产负债率居高不下，融资方式相对单一由上文的数据分析可知，华夏幸福过分依赖负债融资，无疑会导致企业的资产负债率高于一般水平，使企业的资本结构不合理，从而导致企业的融资过程中产生的风险过大，同时股权融资和混合融资等其他融资方式应用并不广泛，并没有在实质上分担企业的融资压力。
由于房地产的行业特性，选择长期的银行贷款是缓解紧张的资金链的最佳办法，但是，资产负债率过高导致的直接问题是融资风险过大，财务负担过重。
此外，由于企业大量采用银行贷款融资，这将使银行相应的贷款利息提高，企业的贷款成本也随之提高，面临财务风险的能力将进一步上升。
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华夏幸福基业，中国领先的产业园区投资运营专家！
华夏幸福基业股份有限公司，成立于1998年，是专业的产业园区投资运营企业集团，致力于为企业提供各种工业、物流及商业设施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。
华夏幸福基业投资运营的产业园区包括：位于天安门正南50公里的固安工业园区，位于国贸正东30公里的大厂潮白河工业区，以及位于八达岭长城脚下、官厅湖畔的怀来生态新城等等。
投资运营产业园区是华夏幸福基业的核心业务，战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力是华夏幸福基业的三大核心能力。
华夏幸福基业集聚全球专家团队为每一个区域制定精准的产业发展战略定位，构建产业集群；投资基础设施建设，特别是城市核心区的建设，全方位匹配企业和产业链发展的需求；拥有庞大的专业招商团队和客户数据库，迅速为园区实现企业招商落地和持续发展。
服务企业生产经营，推动区域经济起飞，是华夏幸福基业的光荣和使命！
发展历程
【起步】
抢抓机遇、准确定位、艰苦创业，华夏地产确定了房地产为基础的企业立身之本
1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。
1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏城市地产事业领域。
1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。
【转型】
拓展企业事业版图，华夏以全新的模式、全新的机制承担一个综合性园区的开发、建设与运营。
2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启综合性园区开发与运营事业领域。
2002年6月，三浦威特园区建设发展有限公司成立。
2006年9月，孔雀城一期盛大开盘，创立生态小镇连锁品牌。
2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。
【积累】
专注园区事业，积淀华夏方法，打造产业新城，以综合性园区建设，促进区域经济快速发展。
2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。
2007年5月，大厂鼎鸿投资开发有限公司成立。
2007年10月，公司被建设部批准为房地产开发一级资质企业。
2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。
2008年9月，华夏幸福基业接受怀来县委县政府的委托，开发建设怀来生态新城。
2009年底，孔雀城品牌享誉北京城，随着大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城的推出，形成了
“一个北京城、四个孔雀城”的连锁品牌。
2010年5月，大卫城一期盛大开盘，创立京郊轻轨新城连锁品牌。
党群建设
公司党委成立于2007年12月，由7名党委成员组成领导班子，下辖7个党支部，25个党小组，305名党员，年龄构成偏轻（大部分是近几年毕业的大学生党员），思维活跃，分布在北京、廊坊、固安、大厂、怀来等公司业务所及的多个地区，呈现出地域分散、不易集中、管理难度大等特点。
随着公司的不断发展和员工的增加，党员队伍还在不断壮大。
视员工为内部客户，为其提供全方位培训服务和多元化职业发展路径。
员工自身价值的突破，是华夏幸福基业企业价值的重要组成部分。
培训体系
我们培训体系的设计是与员工的职业发展紧密相连，我们将为员工提供关于“领导力发展类”“通用技能”与“专业技能”三大类培训，从而有效对员工的知识、技能、职业精神三个方面进行有效的提升。
同时，我们将提供各种系统完整的专业化评估体系，由此协助员工有效的选择不同的课程。
职业发展平台
华夏的每位员工，都可以通过自身良好的绩效表现、并根据其目前管理职位，在职业成长过程中采取主动沟通的方式，充分与其的直接上级进行有效沟通。
员工的职业发展不会被限定在目前所处的部门、公司或地区。
多样性的能力及广泛的经验将会受到高度重视。
员工可以在公司内部发现足够多的机会助其成长，从而将拥有能够大展宏图的空间和自主权，实现自身价值的突破。
领导力发展
我们将根据不同层级管理者提供具有华夏特殊领导力发展类课程，它主要分为三个层级，基础领导力提升、中层领导力发展及高级领导力战略类课程。
根据管理人员在华夏不同的发展阶段，可以选择不同的课程体系。
我们并根据管理者的培训评估结果进行360度考量，确定其下一阶段的学习计划。
公平教育机会
我们为华夏各级员工提供全方位的专业化培训服务，每位华夏人都将有机会全方位参与到自身职业发展通路的设计当中，并有机会挑选公司每年公布的各类课程。
学习途径
围绕培训体系建设的逐步展开，我们也会提供给员工不同的学习方式：例如：管理工作坊、实时讨论，管理论坛及E-LEARNING系统（2011年远程管理网络教育投入使用）。