重庆五里店市场定位分析报告

五里店住宅小区市场定位分析报告

目录

第一章区域市场环境概述

第二章区域楼盘销售分析

第三章竞争市场分析

第四章本案优劣势分析

第五章市场定位分析

第一章区域市场环境概述

1.1区位格局分析

1.1.1茶园---金泰城广场

自建新东路改造工程完工后，道路环境得到了极大改善，居住环境进一步提高，已形成长安公司职工家属区、香江家园、万丰小区等住宅小区，在建的还有瑞迪荣都、万丰西苑和长安医院改造工程。这一线有零星的保健、饮食店，设有长安医院和泰恒眼科医院，五里店大型农贸市场和购物超市（渝海购物超市），长安子弟学校也在附近。

1.1.2金泰城---五里转盘

这一线是五里店的中心，是五里店休闲、娱乐、饮食和购物集中地带，有零星的百货店和超市，但是所有的商业设施都不成规模和体系，周围的居民多数是一般企业职工和郊县来渝打工人员，综合素质低下，消费水平也很低。这一线的整体环境是脏、乱、差，是江北区今后旧城改造和新建规划的一个重要地带。在售的物业有远银经典城和华新都市花园。

1.1.3五里店转盘以东

经过改造和建设，居住环境大大改善，目前已有红塔星级酒店，重庆烟草商务大厦、嘉信.庭苑和光龙都等物业，形成一定居住规模和商务办公区。随着开发建设的扩展，沿线至刘家台和江边将是今后的重点开发地带。

1.1.4转盘以西一带

转盘附近在建“五里店广场”，系经市、区人民政府批准，投资建设的重点工程项目，为一个面向二十一世纪大型综合市场。尤其建材超市、仓储式市场理想之地。是集商业、贸易、公寓、停车为一体的综合城市配套项目。项目用地面积18799平方米。项目建设规模120916平方米，其中地下部分40588平方米，地上部分80328平方米。按功能划分大致为：市场72196平方米，公寓33720平方米，其它（车库、设备用房等）15000平方米。往西500米就是南方上格林大型住宅小区。

1.1.5万丰花园支路至金科花园

目前形成小规模花卉和饮食一条街，有各种特色饮食，本项目地块正好位于这一带的中间位置，中高档小区华新都市花园和金科花园与本地块相望，是未来的重要竞争对手。金科对面还有江南山水、天赐.丽景等物业。

1.1.6长安村至长安华都

这一片主要是一些旧厂房和长安公司集资建房区，具体未来规划不祥。但目前这一片是五里店教育设施集中地带，有糼儿园、字水中学（即将扩建）、五里店小学和长安职业学校。靠近公路沿线在售楼盘主要有长安华都、红地苑和樱花丽舍三个物业，目前还有鲁能星城正在打造中，这一带生活配套和商业设施相对欠缺。

1.2本区域未来规划格局

五里店地处于解放碑、江北城、观音桥三大片区的交接点，作为北部城区最重要的交通枢纽之一,在重庆北移东下战略中具有重要的战略地位,是江北区政府规划中三大商圈之一，即五里店商圈-----江北美居建材中心，按照规划，美居建材中心刚好位于五里店金泰成灯饰广场和在建的“东方家园”建材超市（建筑面积4万多平方米，系其全国最大建材卖场。）之间，长约两公里，区域面积约两平方公里。除金泰成和东方家园两大龙头企业外，建材街还规划了精品建材、室内陈设饰品和电工电料交易3大专卖区，分别位于建新东路、五江路和五唐路两侧，几乎占尽了五里店地区的核心地段。

在五里店转盘的东边是以红塔星级酒店，重庆烟草商务大厦为主的五江支路高尚商务区，在西北边是以五里店转盘为中心的由家天下大型购物中心，东方家园家装广场，南方上格林和凌云大厦为主的商贸区。

2003年10月27日，江北区审时度势的推出了美居建材中心这一规划方案，使江北房地产开发的产业链有效的得以延伸，同时也使江北城——五里店（美居建材中心）——观音桥（核心商业区）三大商圈有效的成为了一个整体，并且在产业上互为补充。

1.3交通状况

1.公交线：我众多公交线路经过五里店，总的来说交通是很方便的，有到达各个主城区的公交车；同时未来的火车北站也在附近。

2.未来轻轨线：四号线：沿七星岗、五里店、唐家沱、郭家沱至鱼嘴，长36公里；六号线：沿五里店、松树桥、冉家坝、蔡家至北碚，长46公里；

建材行业作为对物流要求很高的行业，被规划在五里店，也证明了交通是这个片区很大的优势，凡是交通线发达的地区，一旦有拉动型经济作为火车头，相关的经济活动会很快的丰富起来，建材超市启动后，会增加五里店片区的物流、人流、资金流，同时也会凸显对观音桥、解放碑以及未来江北城的纽带作用。

1.4 消费水平

五里店原住居民多为长安、三钢厂的职工，产业工人的低收入已经从10年前就开始了，长安厂原住居民由于原有资金少、文化水平有限，改变现状的能力也就受到很大限制，而位置优越的土地资源就成了改变这个片区最有力的工具。原地居民的消费水平非常低，但随着此地物业的发展，有众多的外区居民前来置业，在一定程度上推动了此地消费水平的提高。另外，由于五里店一直以来没有成熟的商业配套，此地居民一般都前往观音桥和解放碑购物。

1.5居住环境

从调查情况分析，五里店除了刚开发的几大物业之外，如华新

都市花园、金科花园、南方上格林、嘉信.庭苑、长安生活区、万丰花园等之外，其它居民的居住环境是相当差的，都是单体楼或是老式安居房。这部分人有改变住房的强烈愿望，但是受到经济水平的限制，可以说原地居民的住宅消费水平是很有限的。

随着交通和市政环境的改善，片区规划的发展，五里店越来越受到其它区域置业者的关注和喜爱，从调查看，目前此地的几大物业的销售中，其它区域的消费者占到很大比例。

1.6教育状况

除了商业职工大学，其余均为中学、小学和糼儿园。主要有字水中学、五里店小学、长安子弟学校和十八中学。

1.7重庆市CBD规划和观音桥商圈规划对本区域的影响

解放碑是重庆市最核心的商业圈，对整个重庆市的商业辐是最强的，也是人口最密集的区域，流动人口也最多，这部分人绝大多数是在渝经商的外地人士和刚刚走出校门从事新兴产业的年轻人，他们都有解决住房的强烈愿望。经商人士觉得住酒店太贵，家不在重庆，又不想购买大的住房，只是想寻找一个临时的居所，既可投资也可居住；而刚出校门不久的年轻人想拥有个人独立空间的强烈愿望，不想寄人篱下，但是高收入、积蓄少是他们的特点，决定了其只能购买小户型。他们既不想远离解放碑生活，也不能承受总价太贵的房子，因