基准地价系数修正法模板
工业用地基准地价修正系数说明表
距离单位：米
因素
微观因素
优
较优
一般
较劣
劣
交通条
件
道路通达度
好
较好
一般
较差
差
对外交通便利程度
便利
较便利
一般
不甚便利
不便利
基础设
施状况
供水
有保
障
基本有保障一般Fra bibliotek较差差
排水
好
较好
一般
较差
差
电讯
方便
较方便
一般
不甚方便
不方便
宗地
条件
相关企业聚集效益
高
较高
一般
较低
低
宗地形状、面积
有利于
建厂房
建J房梢
有不利
不利于
建厂房
一级工业用地基准地价修正系数说明表
因素
微观因素
变化
幅度
优
较优
一般
劣
较劣
交通条
件
道路通达度
8.59
Z
-8.59
8.59
4.29
0
-4.29
-8.59
对外交通便利程度
5.85
-5.85
5.85
2.92
0
-2.92
-5.85
基础设
施状况
供水
7.02
-7.02
7.02
3.51
0
-2.64
-5.28
对外交通便利程度
3.60
Z
-3.60
3.60
1.80
0
-1.80
-3.60
基础设
基准地价系数修正法模板
（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
郑州市市区土地基准地价表单位：元/平方米3、测算过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东、绿城路南，规划用途为二类居住用地（R2）。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法基准地价系数修正法1 基准地价简介基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。
城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
4、为政府征收土地税费提供客观依据。
基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据.也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
2 基准地价系数修正法利用级别或区域基准地价评估基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数程序a.收集有关基准地价资料;b.确定待估宗地所处级别(区域)的同类用途基准地价;c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表;d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数;e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正;f.求出待估宗地地价。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法
7.2.2 基准地价系数修正法
7.2.2.1 利用级别或区域基准地价评估
（1）基本公式
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
其基本公式如下：V＝V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ｋi：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
（2）程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地价。
7.2.2.2 利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等宗地地价计算公式：
Ｖ＝u×dv×Ｋ1×Ｋ2×…×Ｋi…×Ｋn （59）
式中：V：待估宗地地价
u：路线价
dv：深度指数
Ki：其它修正系数(i=1-n)。
土地使用权基准地价系数修正法
土地使用权基准地价系数修正法1. 引言大家好，今天咱们来聊聊一个听起来可能有点晦涩的话题，但其实它跟咱们的生活息息相关——土地使用权基准地价系数修正法。
哎，你可能会想：“这听上去跟我有什么关系？”其实，土地价格就像咱们买菜一样，都是跟日常生活挂钩的，今天的菜价能让你乐开花，明天的房价也能让你心头一紧。
因此，了解这个修正法，有助于你在买房、卖地时不至于被人坑，咱们就一起揭开它的神秘面纱吧！2. 什么是基准地价系数？2.1 基准地价的定义首先，基准地价系数是个啥？简单来说，基准地价就是相关部门规定的一个标准价，就像是超市里标的价格，让你知道大致得花多少才能买到某样东西。
土地使用权基准地价系数修正法，顾名思义，就是根据市场变化，对这个价格进行一些调整和修正。
这就好比，你今天去买包子，发现老板涨价了，但你心里有数，知道他的包子还是值这个价的。
2.2 影响因素那影响这些基准地价系数的因素有哪些呢？可多了！像经济发展、周边环境、交通便利程度等等，都能影响土地的“身价”。
就拿交通来说吧，你住的地方离地铁近，那土地自然就贵得离谱；反之，如果远离市中心，那可能就得打个折了。
这就像咱们买衣服，品牌、材料、设计都会影响价格，不同的土地自然也是有高有低。
3. 修正法的必要性3.1 为何要修正？那么，为啥要有这个修正法呢？不修正就完事了吗？当然不是！社会在变，经济在动，土地的价值也得跟上节奏。
想象一下，如果基准地价一直不变，市场就会出现不合理的价格泡沫。
就像你看到的那些网红店，明明是个小摊子，偏偏要卖天价，这不是让人傻眼嘛！而且，合理的价格能让买卖双方都心里有数，大家都有个底，交易才能顺畅。
3.2 保护买卖双方更重要的是，这个修正法还保护了买卖双方的利益。
想象一下，假如你买地的时候价格完全不合理，结果之后土地增值了，你不就得心里窝火嘛！但有了修正法，相关部门会根据市场情况调整价格，让一切都在阳光下进行。
就像打麻将，咱们得遵守规则，才能大家都开心。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法是指在确定土地基准价格时，依据特定的公式、指标和处理方式进行计算和调整的一种方法。
基准地价系数修正法常常用于房地产和土地市场的研究和监管中。
基准地价系数修正法是一种十分复杂的方法，需要充分考虑各种因素，包括社会经济状况、市场规模、区域差异、基础设施等多种因素。
因此，本文将借助一个范例，简要介绍基准地价系数修正法的运用及其影响。
范例背景：某城市在土地市场调控中，决定使用基准地价系数修正法，以准确反映当地土地市场的实际情况，采用以下公式计算基准地价系数：基准地价系数=1.2+0.025×土地出让金(万元)+0.2×城市地价指数其中，土地出让金和城市地价指数是指定的两个指标，分别代表出让土地时政府获取的支付和土地市场价格变动的情况。
范例内容：1、土地出让金指标的分析土地出让金是指在土地出售时政府获得的收益，是一种重要的指标。
在本范例中，土地出让金的系数为0.025，这意味着在土地出让金增加时，基准地价系数也会随之增加。
这种系数修正方式主要考虑了土地出让金的市场影响力，在土地市场供应过剩时，土地价格可能会下降，但土地出让金不会下降，因此土地出让金可以反映基准地价的优劣势。
在实际应用时，土地出让金的大小、变化趋势等都需要进行充分的分析和判断。
2、城市地价指数的分析城市地价指数是衡量土地市场价格的重要指标之一。
在本范例中，城市地价指数的系数为0.2，这意味着在城市地价指数上升时，基准地价系数也会随之增加。
城市地价指数可以反应土地市场的供求关系、土地市场的竞争程度、建设用地需求量等多个因素。
为了保证基准地价系数的准确性，在该指标的计算中，需要采用可靠、全面的数据，并对其进行必要的分析和判断。
3、范例中基准地价系数的影响通过范例中的计算，可以得出以下结论：当土地出让金为100万元，城市地价指数为150时，基准地价系数为1.2+0.025×100+0.2×150=1.2+2.5+30=33.7。
第九章 基准地价系数修正法
二、原理：替代原理
三、基本公式：
宗地地价＝待估宗地对应的基准地价×（1＋ EMBED Equation.3 ）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
式中： Ｋ――基准地价修正系数
四、特点与适用范围
特点：①能快速评估多宗土地价格；
②精度与基准地价及其修正体系密切相关。
3. 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
4. 依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数；
5. 进行交易日期等其它修正；
6. 求出待估宗地地价。
六、利用级别或区域基准地价评估宗地地价
1、待估宗地地价影响因素调查
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（1）期日修正：待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同，因此，需根据地价的变化程度进行期日修正。
（2）容积率修正：基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时，就需进行容积率修正。
（3）年期修正：当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时，就需进行年期修正。
（4）土地开发程度修正：基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。
4、 计算宗地价价
在确定好各修正系数后，根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。
综合用地基准地价修正法测算实例
基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度 24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率 6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。
问题：于 2012年 5月 1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。
分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。
有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价X K Y X K ZX（ 1 + K t）x K s X K a X K c X K d X K p+ K ;住宅用地部分应用公式：P商=区片价x（l+EKi） X K Y X K Z X（ 1 + K）X KXK+K。
估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/ 平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数1 、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为 40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y = 1。
2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年 7月 31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与 2011年7月31 日相差不大。
故修正系数为 0。
3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为 6.0。
应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0.01=1.600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为 20米，故修正系数确定为 0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地 价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
商业用地基准地价修正系数
类型
性质
修正因素
权重
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
必选因素
商业等级
距市级商服中心距离
0.18
4.4
2.2
0
-1.8
-3.6
距区级商服中心距离
0.08
2.2
1.1
0
-0.8
-1.6
距小区级商服中心距离
0.03
0.8
0.4
0
-0.3
-0.6
距街区级商服中心距离
0.01
0.4
0.2
2.0
1.0
0
-1.0
-2.0
距小区级商服中心距离
0.03
0.6
0.3
0
-0.3
-0.6
距街区级商服中心距离
0.01
0.2
0.1
0
-0.1
-0.2
商业环境
0.12
3.0
1.5
0
-1.5
-3.0
必选因素
道通达度路
0.10
2.6
1.3
0
-0.3
-2.6
公交便捷度
0.10
2.6
1.3
0
-1.3
-2.6
中心距火车站距离
0.2
0
-0.2
-0.4
宗地面积
1.2
0.6
0
-0.6
-1.2
其他
2.0
1.0
0
-1.0
-2.0
七级商业用地基准地价修正系数表
类型
性质
修正因素
权重
优
基准地价系数修正法
房地产投资增势趋缓。
1季度，商品房销售额亿元；商品房销售面积万平方米。
B、基准地价系数修正法：基准地价成果及内涵基准地价的依据是《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》,基准地价的内涵为各土地级别区域内“五通一平”（即通路、给水、排水、通电、通讯、场地平整）的土地开发程度下，平均容积率为下，法定最高出让年限的商业、住宅用途的完整土地使用权的单位土地面积（或单位建筑面积分摊）的平均价格。
估价期日为2004年1月1日。
根据《城镇土地估价规程》与《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》。
其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：待估宗地价值=P zg=[P ss×（1+∑K）×∏O×∏S+F]×S，其中：P zg—为待估宗地地价P ss—为待估宗地对应的区片（段）地价∑K—为待估宗地所有地价区位影响因素总修正值∏O—为待估宗地其他因素修正系数的累乘（包括：容积率、使用年期、建筑密度、楼层）∏S—为待估宗地的个别修正系数的累乘（包括：宗地面积、宗地形状、建筑物朝向、临街进深、临街宽度、宗地自身深度、商服繁华度）F—开发程度修正S—宗地土地面积具体测算如下：基准地价取定：根据《佛山市高明区城区土地定级与基准地价评估工作成果报告》、《佛山市高明区富湾镇城镇土地基准地价评估成果报告》与《佛山市高明区荷城街道富湾商业、住宅用地级别基准地价图》，评估对象地处佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，属二级商业、一级住宅用地，商业基准地价（地面）取定为元/平方米；住宅基准地价（地面）取定为元/平方米。
（1）宗地全部影响地价因素总修正值取定：待估宗地位于佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，附近为村屋住宅、商铺，周边有市场、邮局、医院、银行储畜所、学校等商业、生活配套设施，距墟镇商服中心近，商业集聚规模较好，经城市主干道可通火车站和机场，交通较便利。
基准地价修正系数表及说明表的编制
基准地价修正系数表及说明表的编制基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。
一、基准地价修正幅度值的计算以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。
计算公式如下：上调幅度计算公式：F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式：F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度；F2 --基准地价下调最大幅度；I ib --级别基准地价；I nh --级别单元总分上限值所对应的地价；I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。
根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。
结果见表10-4、10-5、10-6。
表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级27353491.661958.527.67-28.39二级16221957.691079.220.70-33.46三级8431078.75616.1827.97-26.91四级476615.92345.6229.39-27.39五级260318.09210.5522.34-19.02表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级12171503.12981.823.51-19.33二级778935.21629.4420.21-19.10三级520616.99416.6518.65-19.88四级367410.04304.1611.73-17.12五级244296.56193.2621.54-20.80表10－6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级350378.94327.148.26-6.53二级294322.36266.299.65-9.43三级244264.34226.538.34-7.16四级205224.87189.909.69-7.37五级182188.5169.00 3.57-7.14二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制（一）因素修正系数值计算根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：F1i=F1×W i（10-3）F2i=F2×W i（10-4）式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度；F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；W i—某一因素对宗地地价的影响权重。
(2021年整理)基准地价系数修正法
（完整）基准地价系数修正法编辑整理：尊敬的读者朋友们：这里是精品文档编辑中心，本文档内容是由我和我的同事精心编辑整理后发布的，发布之前我们对文中内容进行仔细校对，但是难免会有疏漏的地方，但是任然希望（（完整）基准地价系数修正法）的内容能够给您的工作和学习带来便利。
同时也真诚的希望收到您的建议和反馈，这将是我们进步的源泉，前进的动力。
本文可编辑可修改，如果觉得对您有帮助请收藏以便随时查阅，最后祝您生活愉快业绩进步，以下为（完整）基准地价系数修正法的全部内容。
土地估价一、估价原则1. 预期收益原则2。
替代原则3. 最有效利用原则4。
供需原则5. 报酬递增递减原则6。
贡献原则7。
变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
2、土地估价的技术路线2。
2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异,进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正;然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1 宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区,用途为工业用地.2。
2 基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》(下简称《成果》）和相关土地定级估价图件.该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。
根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通"即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。
住宅用地基准地价修正系数说明表
一级住宅用地基准地价修正系数说明表
距离单位：米
一级住宅用地基准地价修正系数说明表（%）
一级住宅用地基准地价修正系数表
二级住宅用地基准地价修正系数说明表
距离单位：米
二级住宅用地基准地价修正系数说明表（%）
二级住宅用地基准地价修正系数表
三级住宅用地基准地价修正系数说明表
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三级住宅用地基准地价修正系数说明表（%）
三级住宅用地基准地价修正系数表
四级住宅用地基准地价修正系数说明表
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四级住宅用地基准地价修正系数说明表（%）
四级住宅用地基准地价修正系数表。
第九章 基准地价系数修正法
第九章 基准地价系数修正法一、概念基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。
利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
二、原理：替代原理三、基本公式：宗地地价＝待估宗地对应的基准地价×（1＋∑=ni i K 1）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数式中： Ｋ――基准地价修正系数四、特点与适用范围（1） 特点：①能快速评估多宗土地价格；②精度与基准地价及其修正体系密切相关。
（2）适用范围：适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。
特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。
完成基准地价评估的城镇中的土地估价。
五、基准地价系数修正法估价步骤：1. 搜集有关基准地价资料；2. 确定待估宗地所处地段（区）的同类用途基准地价；3. 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；4. 依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数；5. 进行交易日期等其它修正；6. 求出待估宗地地价。
六、利用级别或区域基准地价评估宗地地价1、待估宗地地价影响因素调查用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价，关键在待估宗地地价影响因素调查。
地价影响因素调查应与同类用途同级（区域）基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。
2、地价影响因素的修正系数计算根据待估宗地各因素的状况，分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数，并按下式计算宗地因素修正值：K=K1+K2+K…… K n式中：Ｋ――宗地地价影响因素修正值，K1 .K2…… K n—分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修体系等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
㈠其评估宗地地价的计算公式地上部分楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数地下部分楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×相应用途地下空间修正系数㈡估价过程1、基准地价介绍依据《北京市关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发…2014‟26号），北京市基准地价的地价内涵介绍如下：（1）基准地价内涵：级别（区片）基准地价是有正常市场条件下各土地级别（区片）内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。
（2）表现形式：楼面熟地价。
（3）基准期日：2014年1月1日。
（4）土地用途分类：划分为商业、办公、居住、工业四类。
（5）土地使用年限：商业用地40年、办公用地50年、住宅用地70年、工业用地50年。
（6）级别基准地价土地开发程度：一至七级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”），八至十二级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”）。
（7）级别平均容积率：表3-1-1 基准地价级别平均容积率2、评估过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价依据北京市基准地价土地级别（区片）范围图示，估价对象位于北京市##区##村，属于商业“五级Ⅴ-05”区片，基准地价12450元/建筑平方米。
基准地价系数修正法应用举例
第25讲基准地价系数修正法应用举例（三）应用举例1.评估对象概况（1）土地登记状况。
评估对象的权属性质：国有划拨土地使用权。
襄阳市人民政府于2022年11月29日向权利人核发了《国有土地使用证》，该证记载编号：襄樊国用（2022）第××××××号土地使用权人：×××公司坐落：樊城区×××路地号：10－14－8－1图号：F527528地类（用途）：住宅用地使用权类型：划拨取得价格：未记载终止日期：未记载土地面积：12979.40平方米（本次评估面积为2278.60平方米）记事内容：无登记机关：襄阳市国土资源局填发日期：2022年11月29日土地等级：根据襄阳市土地级别图，评估对象所在土地等级为襄阳市住宅用地一级（见表）。
土地登记状况要点表（2）土地权利状况。
评估对象的土地所有权属于国家。
评估对象的土地使用权属于×××公司，该宗地以划拨方式取得。
评估基准日本次评估对象未设定抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利，本次评估对象未设定相邻关系权利。
（3）土地利用状况。
评估对象对应国有土地使用证[襄樊国用（2022）第××××号]证载土地使用权面积为12979.40平方米，评估对象为该土地证的一部分。
参照襄阳市土地利用勘测规划院出具的补偿图，确定本次评估对象土地面积为2278.60平方米。
根据评估专业人员的现场勘查及土地使用人提供的资料，宗地内建有房屋7间，总建筑面积为338.34平方米，宗地实际容积率约为0.15。
地上房产情况表略。
评估对象的利用条件：规划利用是住宅用地；遵循合法原则条件下最佳利用是住宅用地；无利用限制；作为住宅用地未发现明显利用缺陷。
2. 基准地价成果介绍及内涵根据襄阳市人民政府《关于公布实施2022年襄阳市及所辖县（市、区）城区土地级别与基准地价更新成果的通知》（襄政发（2022）34号，2022年12月6日）及《襄阳市区土地级别与基准地价更新技术报告》（2022年6月），襄阳市基准地价分商业、居住、工业三种用途。
系数修正表
第八章基准地价图、基准地价表和修正系数表二、基准地价表表2-18 营口市各用途基准地价表三、商业用地宗地地价因素修正2-19表2-20 —级商业用地修正系数表（+18%••…-18%）表2-22+18%•• (25)表2-25四级商业用地修正系数指标说明表2-26+25%•• (30)2-27表2-28五级商业用地修正系数表（+30%••…-15%）四、商业用地宗地地价个别因素修正（一）容积率修正基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
调查不同容积率水平下的地价平均值，得出商业用地容积率修正系数。
商业容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。
2-31商业用地容积率大于的修正系数以为准，容积率小于的不做修正（二）使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，商业用地法定最高出让年期为40年，商业用地土地还原利率为9.00%，修正系数见下表。
（三）宗地用途修正表2-33商业用地宗地用途修正系数表五、住宅用地宗地地价因素修正2-342-362-38表2-42五级住宅用地修正系数指标说明表2-43+10%•• (20)六、住宅用地宗地地价个别因素修正（一）容积率修正基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
调查不同容积率水平下的地价平均值，得出住宅用地容积率修正系数。
住宅容积率修正系数的计算过程详见住宅用地样点容积率修正。
2-46注：住宅用地容积率大于5的修正系数以5为准，容积率小于 1.0的普通住宅不做修正。
（二）使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，住宅用地法定最高出让年期为70年，住宅用地土地还原利率为8.00%，住宅用地使用年期修正系数计算过程见住宅用地样点年期修正。
2-47（三）宗地用途修正2-48七、工业用地宗地地价因素修正依据《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发［2006207］号）文件精神, 营口市工业用地最低价为288元/平方米。
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（一）基准地价系数修正法
1、基准地价系数修正法的基本原理和公式
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：
地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正
2、郑州市基准地价成果
《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：
（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；
（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；
（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；
（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；
（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40
年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；
（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；
（7）郑州市市区土地基准地价成果。
郑州市市区土地基准地价表单位：元/平方米
3、测算过程
（1）确定估价对象土地级别及基准地价
待估宗地位于天轩街东、绿城路南, 规划用途为二类居住用地(R2)。
根据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价图》，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元/平方米。
根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下：
郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表，针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析，并对其影响幅度进行评估，编制待估宗地地价修正系数表。
最终确定待估价宗地综合
修正系数如下表：
本次估价期日为2016年7月14日，与基准地价内涵不一致，需要进行期日修正。
郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价动态监测相关数据进行修正。
经分析待估宗地所处区域地价成交情况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑州市地价指数对估价对象进行期日修正。
根据地价动态监测成果，郑州市2012年12月31日的居住用地地
价指数为253，2016年6月30日的居住用地地价指数为338，2016年6月30日至估价期日，地价基本无变化，则估价期日的地价指数为338。
则:
居住用地期日修正系数=338/253=1.3360
年期修正系数=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
式中：r---土地还原率（确定方法采用安全利率加风险调整值法。
安全利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定，即1.5%。
风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场情况确定为6%。
最终确定土地还原率为1.5%+6%=7.5%，详见特殊事项的说明）；
m---评估设定年期；
n---基准地价对应年期。
待估宗地评估设定年限为城镇住宅用地70年，与基准地价内涵一致，故年期修正系数为1。
（5）容积率修正
本次评估容积率设定为2.0，根据郑州市基准地价更新成果，本次评估确定估价对象城镇住宅用地容积率修正系数为0.8563。
（6）确定估价设定开发程度修正
待估宗地开发程度为宗地外部“六通”（通电、供水、排水、通讯、通路、通气）、内部“场地平整”，与基准地价内涵宗地外部“七通”（通电、供水、排水、通讯、通路、供暖、通气）、内“场地平整”不一致，少了“通暖”，故需要进行开发程度修正，根据郑州市土地开发程度修正表，通暖的费用为30元/平方米，故开发程度修正为-30元/平方米。
郑州市市区开发程度修正表
（7）待估宗地土地价格确定
根据宗地地价的计算公式可得出本次评估的宗地地价为：
宗地地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×其他修正系数±开发程度修正
宗地地价＝1800×（1+0.0434）×1.3360×0.8563-30
＝2118.60（元/平方米）。