建筑物区分所有权案例
物权法案例
甲公司与乙公司在某市吉庆三路合建了一栋10 层的写字楼，双方签订了如下协议：“该写字楼属于甲、乙双方共同所有，但以甲的名义办理登记，第1～5 层由甲使用，第6～10层由乙使用。
任何一方不得将该楼抵押，否则该楼全部权益即转归另一方所有。
”该楼前面有一学校丁，为提升写字楼价值，甲、乙公司与丁学校达成如下协议：丁在10年内不得在学校内兴建10层以上的建筑，甲、乙公司一次性支付100万元人民币作为补偿。
协议签订后，双方到登记部门办理了地役权登记手续（以甲公司的名义）。
后甲、乙公司分别将该写字楼租给5 家公司作为办公场所，并签订了5 年的租赁合同。
两年后，甲公司因资金困难，向丙银行贷款3000 万元，甲丙双方签订了抵押合同，约定以该写字楼作为抵押物，甲丙到登记机关办理了相关的抵押登记手续。
随后不久甲公司又与何某签订房屋买卖合同一份，将该房屋卖给何某（何某不知道甲乙公司之间的约定），办理了相关的过户手续，随后，何某领取了该房的产权证。
何某准备将此楼房作为开办宾馆之用，要求5家公司一个月之内搬离。
乙公司得知该情况后，将甲公司诉至法院。
不久，甲到期无力偿还银行借款本息，丙要求对该写字楼行使抵押权，但遭到何某的拒绝。
而此时，丁学校招生规模持续扩大，为改善教学条件，丁学校拟在校内建造一座15层的高楼。
（一）问题：1、丙对该写字楼是否享有抵押权？为什么？2、乙是否已经取得该楼的所有权？为什么？3、甲公司转让该写字楼的行为是否有效？为什么？4、假如甲公司与何某的买卖合同是合法有效的，何某能否取得该楼的所有权？为什么？5、何某能否有权解除租赁合同？为什么？6、何某是否有权禁止丁在校内建造一座15 层的高楼？为什么？（二）答案：1、丙对该写字楼享有抵押权，该楼虽属于甲乙共有，但是是以甲的名义办理登记的，丙银行因信赖其为甲公司所有而与甲公司签订抵押合同，并办理抵押登记后，丙即取得该楼的抵押权。
2、乙并未取得该楼的所有权，甲乙之间的协议属于其内部协议，不具有对抗善意第三人的效力，乙不能因双方的内部协议而取得该楼的所有权，但可以请求甲赔偿其损失。
业主的建筑物区分所有权案例
业主的建筑物区分所有权案例业主的建筑物区分所有权是指在共有建筑物中，业主对于自己的部分享有独立的所有权。
在实际生活中，这类案例并不少见。
下面我从一些真实的案例入手，详细阐述业主的建筑物区分所有权。
在限定字数以上，将涉及的案例及相关法律法规进行分析。
首先，我们可以看一个小区内的楼栋实例。
小区的楼栋共有10层，每层有5户业主，总共50户业主。
在这种情况下，楼栋的屋顶、外墙、公共通道等部分属于共有部分，业主对其无特定的所有权。
但是，每个业主所居住的房屋部分则属于区分所有权。
这就意味着，每个业主对于自己的住宅享有独立的所有权。
例如，A业主购买了该小区的一单元一层房屋，那么该房屋的内部装修、家具等属于A业主的私有财产，拥有被继承、转让等权利。
而A业主对于楼栋的其他部分，如顶楼阳台等，则没有所有权。
另一个案例是商业大厦中的销售业主和租赁业主。
假设商业大厦共有3层，每层有10个店铺，总共30个店铺。
其中，有一些店铺是销售业主购买的，有一些店铺是租赁业主租赁的。
在这种情况下，销售业主对于自己所购买的店铺拥有所有权，可以自由使用、转让和转租。
而租赁业主只对店铺的使用权享有所有权，不能转让或转租。
这是因为销售业主购买了店铺，而租赁业主仅购买了使用权，两者在权益上存在明显的区别。
除了物权法，国家、地方还有一些行政法规对于业主的建筑物区分所有权也做出了规定。
例如，住宅小区的管理规约通常会详细说明业主的建筑物区分所有权，规定了共有部分和独立所有部分的范围。
这些规约具备一定的法律效力，受到法律保护。
总的来说，业主的建筑物区分所有权是建立在法律法规基础之上的。
在共有建筑物中，业主对于自己的住宅、商铺等具备独立的所有权，可以自由使用、处置和继承。
这种区分所有权的存在，既保障了业主的权益，又促进了房地产市场的发展。
当然，在实际操作中，也需要合理规划和管理，避免因为不当使用而侵犯其他业主的权益。
建筑物区分所有权案例
建筑物区分所有权案例在现实生活中，建筑物的所有权案例屡见不鲜。
建筑物的所有权归属问题，一直是一个备受争议的法律问题。
下面，我们将通过两个案例来探讨建筑物区分所有权的具体情况。
案例一，小区内停车位的所有权归属。
某小区内的停车位问题一直备受关注。
停车位的所有权到底归属于业主还是开发商？根据法律规定，停车位的所有权应当归属于业主，但在实际操作中，开发商往往会以各种理由来侵占业主的停车位使用权。
这就需要业主通过法律途径来维护自己的权益。
在此案例中，建筑物区分所有权的问题显得尤为重要。
业主需要明确自己对停车位的所有权，才能有效维护自己的权益。
案例二，商业综合体内商铺的所有权归属。
在商业综合体内，商铺的所有权归属问题也是一个备受关注的话题。
商铺的所有权归属于商户还是物业公司？这个问题一直备受争议。
根据法律规定，商铺的所有权应当归属于商户，但在实际操作中，物业公司往往会以各种理由来侵占商户的使用权。
这就需要商户通过法律途径来维护自己的权益。
在此案例中，建筑物区分所有权的问题显得尤为重要。
商户需要明确自己对商铺的所有权，才能有效维护自己的权益。
综上所述，建筑物区分所有权是一个备受关注的法律问题。
在实际生活中，建筑物的所有权归属问题一直备受争议。
在处理类似案例时，需要仔细分析建筑物的具体情况，明确各方的权益，以便有效维护各方的合法权益。
建筑物区分所有权的问题，需要通过法律途径来解决，以保障各方的合法权益。
总之，建筑物区分所有权案例的具体情况需要根据法律规定来处理，以维护各方的合法权益。
希望通过以上案例的分析，能够更好地理解建筑物区分所有权的重要性，从而更好地维护自己的权益。
建筑物区分所有权专有权案例
建筑物区分所有权专有权案例建筑物的所有权和专有权是指对建筑物的权益的不同分配。
所有权是指对建筑物本身的所有权，即对建筑物拥有的权益的控制权；而专有权是指对建筑物的使用权和收益权的控制权。
下面将通过几个案例来说明建筑物的所有权和专有权是如何区分的。
案例一：小明购买了一座有商业价值的建筑物，他拥有该建筑物的所有权，并决定自己经营这座建筑物。
在这个案例中，小明作为建筑物的拥有者，他对建筑物本身拥有所有权，可以自由支配和处置该建筑物。
他可以自己经营这座建筑物，或者出租给其他人。
案例二：小明和小红是夫妻，他们购买了一套房子，但是只有小明一个人名下。
在这个案例中，虽然只有小明的名字在房产证上，但是双方是夫妻关系，房子是夫妻共同财产。
小明作为房屋的所有者，拥有房屋的所有权，可以自由支配和处置房屋。
但小红也享有在该房屋居住的权利，即拥有该房屋的专有权。
案例三：小明购买了一套公寓，并将其出租给小红居住。
在这个案例中，小明作为公寓的所有者，拥有该公寓的所有权，可以自由支配和处置该公寓。
小红作为租客，享有在该公寓居住的权利，即拥有该公寓的专有权。
案例四：小明购买了一栋办公楼，并将其出租给一家公司使用。
在这个案例中，小明作为办公楼的所有者，拥有该办公楼的所有权，可以自由支配和处置该办公楼。
而公司作为租户，享有在该办公楼办公的权利，即拥有该办公楼的专有权。
案例五：小明购买了一套公寓，在一家中介公司注册了出租服务，由中介公司代理出租。
在这个案例中，小明作为公寓的所有者，拥有该公寓的所有权，可以自由支配和处置该公寓。
中介公司作为代理，负责管理和运营出租事务，但并不拥有该公寓的所有权。
租客作为承租人，享有在该公寓居住的权利，即拥有该公寓的专有权。
综上所述，建筑物的所有权是指对建筑物本身的所有权，而专有权是指对建筑物的使用权和收益权的控制权。
在不同的情况下，建筑物的所有权和专有权的分配会有所不同。
民事案例分析：业主正当的建筑物区分所有权受法律保护
[案情介绍]原告北京市某物业管理公司被告李某等长安新城十二名业主原告诉称，我公司受北京某房地产开发集团有限公司(以下简称某开发公司)的委托，负责该公司开发建设的“长安新城”项目的物业管理。
被告李某等业主购买了该项目日1楼房屋，并于2002年6月28日与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋入住手续。
2003年1月18日，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。
被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与某开发公司签订的委托管理合同的义务。
在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。
被告业主辩称，我们于2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了某开发公司开发建设的经济适用房一长安新城日1楼的房产。
2001年6月至7月，12名被告分别与某开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。
某开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。
入住后，我们发现日1楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如，交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定;另2002年11月26日，长安新城日1楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入;不利于保暖、防尘、隔热等等。
为此，长安新城日1楼的100位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市某物业管理公司的通知》，并于2002年12月9日交与原告负责人。
根据决议内容，为保证长安新城日1楼全楼的整体美观，决定于2002年12月30日前集体封闭阳台。
建筑物区分所有权范文
建筑物区分所有权范文朋友，今天咱来唠唠建筑物区分所有权这个挺有趣又有点复杂的事儿。
想象一下，你住在一栋公寓里，这栋公寓就是一个建筑物。
建筑物区分所有权呢，简单说就是这楼里的每个业主对这个建筑物所享有的一些特别的权利。
首先是对专有部分的所有权。
啥叫专有部分呢？就好比你自己家那套房子，从地板到天花板，从墙这头到墙那头，这就是你的专有领地。
你可以在自己家里想怎么布置就怎么布置，想刷成啥颜色的墙就刷啥颜色，只要不违反法律法规。
这就像是你在一片大森林里圈了一小块地，只有你能对这块地随心所欲，别人未经你同意可不能随便闯进来。
比如说，你要是想在客厅里放个超级大的沙发，哪怕把客厅塞得满满当当，只要你觉得舒服，这就是你专有部分所有权的体现。
但是呢，可别以为这楼里就只有自己专有部分这么简单。
还有共有部分呢！这共有部分就像是楼里大家共用的宝藏。
像电梯，那是大家都要用的，从一楼到顶楼，不管你是住在3楼还是13楼，你都有权利使用这个电梯，这就是对共有部分的权利。
还有楼道啊，这是大家进出家门的必经之路，不能被谁私自霸占。
比如说，你不能在楼道里堆满自己家的杂物，让别人都没法走路，这就是尊重共有部分所有权的一种表现。
再说说小区里的花园，那也是共有部分。
你看，春天的时候，大家都能去花园里赏花，夏天可以在花园里乘凉。
这花园可不是哪一个人的，是整个小区业主共同拥有的。
要是有业主想在花园里私自盖个小房子，那可不行，这就侵犯了其他业主对共有部分的所有权啦。
还有屋顶呢，虽然你住在楼里的某一层，但是屋顶也是共有部分哦。
可不能有人偷偷跑到屋顶去搞个私人的小花园或者把屋顶当成自己家的储物间，这是不对的。
从管理的角度看呢，每个业主对建筑物的管理也有一定的权利。
比如说，小区要换个物业管理公司，每个业主都有发言权。
就像大家一起搭伙过日子，这个“家”怎么管理，得大家都参与讨论才行。
不能说就某几个业主说了算，把其他业主的想法都给忽略了。
而且，对于共有部分的收益，业主们也有份。
[法律] 未同意加装电梯业主补交出资后有权使用电梯典型案例
![[法律] 未同意加装电梯业主补交出资后有权使用电梯典型案例](https://img.taocdn.com/s3/m/2735b593b8f3f90f76c66137ee06eff9aef8492a.png)
未同意加装电梯业主补交出资后有权使用电梯典型案例--郭某与谢某等建筑物区分所有权纠纷案（一）简要案情广东省广州市荔湾区某小区某栋9层住宅楼业主于2017年商议加装电梯，44户业主中有32户业主同意。
居住于3楼、年近八旬的业主郭某因有异议未参与出资。
电梯投入使用后，郭某提出希望在补交相应集资款后使用电梯，但32户业主认为郭某前期对加装电梯有异议，导致加装电梯工程延误一年多，反对其使用电梯。
郭某向人民法院起诉，请求确认其在按前期加装电梯筹资方案支付10077元费用后，对新建电梯拥有与32户业主同等的权利和义务。
（二）争议焦点及裁判结果本案中郭某已80岁高龄，确有使用电梯的客观需要，其在加装电梯期间提出异议属于正常表达意见的范围，若其他业主以此为由拒绝高龄老人使用电梯，不符合诚信友善的社会主义核心价值观。
其他业主如认为郭某阻碍电梯加装的行为给其造成损失，可另案主张权利，但不能以此拒绝郭某在补交集资款后使用电梯。
广东省广州市荔湾区人民法院审理认为，案涉电梯在使用属性上系建筑物的共有部分，郭某与其他业主对电梯享有使用权和共同管理的权利。
郭某使用该电梯并不属于相关法律及司法解释所规定的应由业主共同决定的事项，亦不会导致其他业主使用电梯的合法权利受到损害，故无须经多数业主同意。
依据公平原则，使用电梯应以交纳集资款为前提，故法院判决郭某支付增设电梯集资款后，由该住宅业主代表向郭某提供电梯卡，供其搭乘电梯使用。
宣判后，32户业主提出上诉。
广东省广州市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
三、典型意义加装电梯涉及的法理、情理错综复杂，邻里之间应多一分理解和包容，坚持自愿平等、友好协商、兼顾公平的原则开展协商，共同营造和谐舒适的居住环境。
区分所有权案例分析
案例一：某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的1幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。
于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。
然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有。
因此，开发商有权对该幢房屋进行出售。
对此，业主想知道：能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？案例二：张大婶住在某住宅大厦临街房的二楼，随着一楼罗某将自家住房租给外地人作餐饮经营后，张大婶的每天都要忍受难闻的油烟和嘈杂的喧哗。
为此，张大婶还有其他几位邻居都多次找到罗某协商，希望他能收回房屋重新改作住宅后再进行出租，但均遭拒绝。
而最近一次交涉，罗某更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝张大婶的理由。
因此，张大婶颇感无奈，她不知道在多数邻居都同意罗某将住宅改为经营性用房的情况下，能否要求罗某将住宅恢复原状？案例三：某开发商经批准开发居民高层公寓楼，先后有四百多位客户与该开发商签订购房合同，并在依约交纳全部购房款、取得相关产权证的前提下入住该公寓楼。
后开发商将该楼顶部出租给个体户陈某，每年租金1万元，陈某利用楼顶空间栽种花卉。
由于花卉胶浇灌用水向楼层渗透，引起马某等居民的不满。
因与开发商协商不成，马某等联名按购房合同的仲裁条款申请仲裁，要求开发商终止与陈某的合同，停止侵害，丙赔偿损失。
问题：（1）本案中，楼顶部分所有权归谁？为什么？ （2）马某等是否有权要求开发商停止侵害，赔偿损失？案例四：某小区，由于没有约定，开发商将59个规划用于停放汽车的车位、车库中的37个，以至少每个4万元的价格出售，引发全体业主不满，认为车位、车库应该归业主共同所有，从此双方纠纷不断。
本案中应当如何确定车库车位的所有权？1、对于区分所有人的建筑物（） A.区分所有人对整个建筑物享有共同所有权 B.区分所有人得就共有部分请求分割 C.区分所有人得就共有部分的权利可单独转让 D.共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担 2、甲、乙合作建一楼房，前后楼上楼下各2间，中间隔一天井。
第六章业主的建筑物区分所有权ppt课件
❖ A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人 ❖ B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 ❖ C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 ❖ D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同
三、建筑物区分所有法律关系
❖ 1.团体关系 ❖ 2.区分所有关系 ❖ 3.相邻关系 ❖ 4.互有关系 ❖ 5.业主及其业主委员会与物业服务机构之间
的合同关系 ❖ 4+1
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从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位，属于业主共有。
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从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ （4）其他归业主共有的财产 ❖ ①凡是必须由业主共同使用的部分都应当归
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从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将 来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层 楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过2年 的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的 第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶 的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买 了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放 杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖 三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相 持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。
论小区业主建筑区划的法律界定——以某小区业主诉湖北某置业有限责任公司建筑物区分所有权纠纷案为例
论小区业主建筑区划的法律界定——以某小区业主诉湖北某置业有限责任公司建筑物区分所有权纠纷案为例一、案件的背景介绍2008年初，湖北某置业有限责任公司（下称某置业公司）获得了位于东湖开发区曙光软件园内某地块国有土地使用权，并计划分为4期开发建设某山水房地产项目。
至2017年，某置业公司开发完成某山水1-3期项目的建设并交付业主使用。
第4期为改善型住房，单独的建设规划，于2021年开发完成并交付业主使用，小区亦单独命为“某山水四期九程”。
因“某山水四期九程”小区（以下简称“四期九程”小区）是以改善型住宅小区的标准修建，故其小区内环境、道路、配套设施设备均较前三期有较大幅度的提高，该小区属于单独的物业管理划区域，单独聘请了物业管理公司，物业费标准亦高于前三期，在水、电、物业用房等配套公共设施上均系独立建设和使用，与前三期不存在共用关系。
也正是因为“四期九程”小区的建设标准大幅高于前三期，该小区的724户业主为避免其建筑物区分所有权利益受损（主要目的是排除前三期业主的共有权），故对某置业公司提起了诉讼，要求确认某置业公司交付的某山水四期九程小区红线范围内的公共道路、绿地、架空层、围墙、公共景观、物业管理用房、水泵房等属于“四期九程”小区全体业主所有。
该案为典型的建筑物区分所有权确权纠纷案件，根据《民法典》第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，本案中“四期九程”小区全体业主若需对绿地及公用设施设备等确权，则必须首先确定“四期九程”小区是否属于法律规定的独立建筑区划。
二、建筑物区划的法律含义？“建筑区划”一词在立法上最早是在《物权法》第六章中首次被使用, 之后在《民法典》物权编第六章建筑物区分所有权制度中，再次沿用这一概念。
建筑物区分所有权专有权案例
建筑物区分所有权专有权案例一、改变住房用于案例在一个小区里面，一个业主把他的房子租给了一家饭店作为服务员的宿舍，一个80多平米的房子里面住了20多个年轻姑娘，晚上下班很晚，而且不是一起下班，年轻姑娘一个接着一个回来，有的后半夜才回来，还都要洗漱，有的还要边洗边唱，弄得上下左右的邻居都休息不好，怨声载道。
邻居告到街道，街道不管；告到公安局，公安局不管；找到物业，物业也不管，说我们怎么能管业主？我们只是服务而已。
我在节目中说，物业怎么不能管？都能管！管的依据是什么？就是这一条，业主不能改变住房的用途。
节目播出不久，这家的出租合同就解除了，姑娘们就搬走了，邻居也就清净了。
二、违反建筑物使用目的案例有个一个人买了商品房的底商的几间门市房，然后又在二楼买了十几套住宅，因为买的是楼花，所以这个买主就要求开发商在他买的一层底商和二层十几套房子之间单独建设一个楼梯。
要知道，底商和上面的楼层之间的适用要求是不一样的，底商和住宅之间的楼板在防水等方面的要求比一办的楼板要严格得多。
开发商因为考虑到这是一个大主顾，就这么办了，加了一个楼梯。
等房子投入使用后，这个人就把底商做了浴室，上面是客房，客人洗完澡就上楼休息。
结果，不到三个月，三楼、四楼甚至五楼住宅居民的地板全翘了，家具打不开了，于是大家就告他。
法院判决这个业主败诉，要求他恢复原状，拆掉楼梯，赔偿损失。
理由就是他改变了用途。
三、卫生间移改案例原告余某某诉称，原被告系上下邻居，1997年9月起被告开始装修住房，同年11月，原告发现自已卫生间上方有漏水现象，经交涉被告多次检修未成，被告装修房屋时将卫生间内的卫生洁具移到该卫生间的左侧卧室内，并在该房内安装了台盆、便盆、浴缸等物品，1998年2月，原告以被告装修改变房屋性质，将卫生间置于楼下卧室之上不道德及存在漏水问题为由，诉至法院要求被告恢复原状。
被告辩称理由有三条：一是原告要求被告将擅自变更用途的部位恢复原状，主张主体资格不当。
建筑物区分所有权案例
建筑物区分所有权案例在实际生活中，建筑物的所有权归属常常是争议的焦点。
下面将通过一个案例来说明建筑物区分所有权的问题。
某市的一套建筑物，前两层作为商业用途出租，后三层用于居住。
建筑物的所有权登记在开发商名下，开发商将商业用途出租收益归自己所有，并对居住部分收取租金。
根据市场行情，由于地理位置优越，该建筑物的租金收益较高。
然而，一天，一名来自其他城市的外地房产投资商找到该市的房产中介公司，声称自己曾经购买过该建筑物的后三层，并拥有居住部分的所有权。
他表示，自己是通过开发商购买的这三层，但由于一些原因，开发商没有将所有权过户给他。
投资商要求中介公司为他维权，并要求收回相应的租金。
中介公司又向开发商核实情况，开发商承认曾经将后三层的销售合同签订给过这名投资商，但由于开发商的一些内部问题，导致后续手续没有办理完毕。
此外，开发商表示，该投资商拖欠了不少的购房款项，并一直没有偿还，因此，开发商没有将所有权过户给他。
在接下来的调查过程中，为了查清真相，警方介入并将对相关方进行调查。
经过多方核实后，确实发现该投资商的购房款项确实存在欠缺，并且开发商在合同中有明确约定购房款项必须完全付清才能过户。
基于这些证据，警方确定该投资商在法律上并没有取得建筑物后三层的所有权。
最后，根据法律规定，中介公司为开发商代理销售房产，对购房者的适当核实义务也未尽到。
因此，中介公司被责令赔偿该投资商购房款项的损失，并承担相关的违约责任。
综上所述，根据法律规定，建筑物的所有权必须通过合法的购买手续取得。
在这个案例中，虽然该投资商声称自己购买了建筑物的后三层，但他并没有按时支付购房款项，因此没有取得所有权。
而开发商也存在违约行为，并未将所有权过户给投资商。
通过警方的调查，中介公司的失职也被查实。
这个案例中体现了在建筑物区分所有权问题上，不履行合同规定和违约行为会导致法律责任的承担。
同时，也提醒人们在房地产交易中要谨慎选择中介机构，并确保所有交易程序的完整和合法性。
建筑物区分所有权的共有部分如何界定
该问题。
人所有的场所及设施等。
建 筑 区 划 内 的 土 地 ，依 法 由 业 主
一
该 案 争 议 的 焦 点 ： 开 发 商 对 该 三
处房产是否拥有所有权？
、
共 有 所 有 权 的概 念 和
共 同 享 有 建 设 用 地 使 用 权 ，但 属 于 业 主专 有 的整栋 建筑物 的规 划 占地或者 城 镇 公 共 道 路 绿 地 占地 除外 。 ”
对 建筑 物 区分 所 有权 的共 有 部 分 如 何 界定，我国的物权 法未做统 一规定。
有 关 的 规 定散 见 于 物 权 法 及 其他 一 些 法
律 规 范 中。 因 为分 散 ，且 由于 立 法 的 时
建 筑 物 区分 所 有 权 的 共 有 部 分 如 何 界 定
◎ 江 西省 赣 州 市房 管局 副局 长 赖德 华
业 主 委 员 会 拿 着 全 体 业 主 联 合 签 名 的
下 笔 千 言 ，离 题 万 里 ，酷 似 “ 醉 拳 ” ３条 规 定 ，“ 法 律 、 行 政 法 规 规 定 的 打 。 除
信 访 件 到 相 关 部 门 （ 括 当地 房 管 局 ） 尤其是开发 商 。在争议 处理的过程 中 ， 共 有 部 分 外 。建 筑 区划 内 的 以下 部 分 ， 包
区 分 所 有 权 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 五 是 避 难 层 设 备 层 或 者 设备 间等 结 构 干 问 题 的 解 释 法 释 （０ ９ ２ ０ ）７号 第 部 分 ；六 是 建筑 区划 内的 土地 （ 政 和 市
人 更 难 辨别 。
最高院公报案例住宅改变为经营性用房如何认定利害关系业主如何认定
最高院公报案例住宅改变为经营性用房如何认定利害关系业主如何认定？编者按]物权法2007年10月1日起正式实施，至今将近8年。
在此期间，最高法院也出台了建筑物区分所有权纠纷相关司法解释规定。
但是，法律执行过程中仍然遇到不少尴尬。
目前居民楼内层出不穷的各种公司、培训机构、私房菜、小饭店，就是对物权法的挑战。
武汉市中级人民法院作为本案二审法院，审判思路清晰，说理充分，依法改判。
该案被最高法院作为2014年公报案例予以发布，值得学习、研究!张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案案例来源：最高法院2014年公报第11期[裁判摘要]在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。
房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
[案件概览]张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案原告：张一，男，31岁，汉族，住武汉市武昌区中北路。
被告：郑中伟，男，37岁，汉族，住武汉市武昌区中北路。
被告：中国联合网络通信有限公司武汉市分公司，住所地：武汉市东西湖区金银湖马池路。
原告张一因与被告郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司(以下简称联通武汉分公司)发生建筑物区分所有权纠纷，向湖北省武汉市武昌区人民法院提起诉讼。
原告张一诉称：被告郑中伟系武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室的业主。
2011年12月，被告郑中伟与被告联通武汉分公司未经小区内相关业主的同意，擅自将光纤传输机柜、电源柜、蓄电池等设备安置在A室，将A室建成通信机房，该机房24小时运转，无人值班，存在安全隐患，相关业主及白玫瑰花苑物业管理处曾多次对两被告进行劝阻，但两被告均未予理会。
中华人民共和国民法典总则第二编第六章 业主的建筑物区分所有权3篇
中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权3篇中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权1中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权互联网技术的实现提高了人们的生活水平，促进了人们交流的方式和节约了时间成本，现在越来越多的人开始生活在高层住宅中，因此，业主的建筑物区分所有权成为引人注目的话题。
在中华人民共和国民法典总则第二编第六章中，规定了业主的建筑物区分所有权。
当业主拥有商住楼或居住房屋的时候，他们对这种房屋的所有权是具有有效的支配权的，并且拥有它所占的土地在以内的所有权。
因为是合法权利，业主的权利受到国家保护，对于违反建筑物区分所有权的行为，国家才会作出判决。
在业主拥有权利的情况下，他们可以通过出售或租赁的形式实现自身的利益。
通过此过程，业主的建筑物区分所有权就显得非常重要。
在购买房屋前，业主应该充分了解该房屋是否符合相关的法律法规，并确保自身拥有区分所有权的支配权力。
在实践中，业主应该了解如何保护自己的区分所有权和房屋所有权。
例如，在进行房屋销售或租赁时，他们应该明确房屋的所有权和区分所有权，这些房屋是否允许政府，开发商或第三方使用，以及其他相关的房屋手续等利益。
业主也可以选择合适的保险方案，以保护自己的经济利益不会因房屋损失而遭受损失。
除了价格问题，购房者在购房前还应该重视业主的建筑物区分所有权问题。
在购买之前，要仔细查阅房屋相关的法律法规，询问开发商，了解受理情况和产权说明，以免发生法律纠纷。
随着市场经济的不断发展和各种新型城市居住方式的兴起，业主的建筑物区分所有权将变得越来越重要。
它是确保房屋买卖的正常进行和保障业主个人的财产利益的基石。
因此，我们应该对相关法律法规有一定的了解并加强保护，以避免产生纠纷在房地产市场中，业主的建筑物区分所有权是确保买卖的合法性以及维护个人财产利益的重要基石。
业主应该了解自己的权利和合法利益，并采取措施防止违法行为对自己的损害。
区分所有权人不能擅自行使共有权利
区分所有权人不能擅自行使共有权利裁判要旨享有建筑物区分所有权的业主，擅自在公共区域所建附属设施的行为，侵占了全体业主的共有所有权。
物业管理企业有权要求其拆除违法设施，恢复原状。
案情陕西名苑物业管理有限公司(以下简称名苑公司)受开发商西安乾潮物业开发有限公司(以下简称乾潮公司)委托，对“都市名苑”小区进行前期物业管理，并取得相关审批机关的许可，实际对该小区提供物业管理服务。
2002年11月14日，杨雷倩与乾潮公司签订两份商品房买卖合同，约定购买乾潮公司开发的住宅添福阁C单元1层101号、102号房屋两套。
杨雷倩于11月29日办理入住手续时预交了6个月物业管理费用，并交纳装修押后开始进行装修。
装修中，杨雷倩将两间房屋后阳台沿防水渠装置整面防护网，并在防护网中间安装两扇大门。
该防护网覆盖了两间房屋阳台之间的公共空间。
杨雷倩在该空间上搭设顶棚，形成独立区域。
名苑公司作为原告诉至法院，要求被告杨雷倩拆除违章设置的防护网和违章搭建的附属物，封闭私自开设的后门，恢复建筑物原状。
裁判陕西省西安市莲湖区人民法院一审认为：被告杨雷倩在装修时所设置的房屋后面阳台外的防护网，不仅改变了房屋外墙外观，且已侵占了小区公共空间。
原告作为小区物业公司，有对小区公共房屋部位的维护权利，其要求被告拆除所设立的防护网及附属搭建物，并恢复原状理由正当，本院依法予以支持。
遂依据我国民法通则第一百零六条，《物业管理条例》第二条、第七条第二项之规定，判决被告将其设置的添福阁C座101、102号房屋后面的防护网及其搭建的附属物拆除，并恢复房屋外观原状。
宣判后，被告杨雷倩不服上诉。
西安市中级法院二审查明，杨雷倩在添福阁C座101房以东沿防水渠搭建防护网，而在101、102号房屋内紧贴窗户安装防护网。
认为：杨雷倩作为该小区房屋业主，为居住安全，贴窗安装防护网并不影响小区的管理和其他住户正常生活。
但其在101和102号房屋南阳台之间沿防水渠安置防护网和在101号房屋以东沿防水渠搭建防护网，占用了公共区域，给小区管理造成妨碍，该防护网应予拆除。
建筑物区分所有权PPT课件
有
权
（区分所有权）
一.概念
《物权法》第70条： “业主对建筑物内的住宅、 经营性用房等专有部分享 有所有权，对专有部分以 外的共有部分享有共有和 共同管理的权利。”
A
专有权
B
共有权
C
பைடு நூலகம்
共同管理权
例如，老师购买了一套房子，其对套内面积所享有的权利， 就是其专有部分的所有权；依据此种所有权，业主享有对 电梯、走廊以及小区绿地、道路等的共有权；并且享有对 小区共有财产和共同事务的管理权。
1.纵割式建筑物区分所有权 2.横割式建筑物区分所有权 3.混合式建筑物区分所有权
导入问题：刘德华在家里钉钉子要挂画，不小心把 墙钉穿了，刺穿了隔壁林志玲家墙上的《富春山居 图》，该不该赔？
第二节 专有权
一、专有权的概念和特征
（一）概念 专有权概念：专有权，是专有部分所有权的简 称，还可称为专有所有权。是指区分所有人对 其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所 享有的单独所有权。187 专有部分概念：是指具有构造上的独立性，能 够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他 使用并能够登记成为特定业主所有权的客体。
车位车库的归属
• 法律规定以及注意： • 1.《物权法》74条第二款：“建筑区划内，规划用
于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出 售、附赠或者出租等方式约定。”即，关于车位、 车库的归属，由当事人在购房合同中加以确定，若 开发商在合同中保留了车位、车库的所有权，则归 开发商所有；若其将车位、车库赠与给业主，就由 业主享有所有权。 • 争议：法律没有明文规定车位、车库的所有权到底 归谁所有，但从隐藏内容中看，开发商处于主动地 位。因此在签订购房合同时，我们要注意车位、车 库的问题。
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上海《物权法》第一案
此案中的原告为龚女士一家4人。
龚女士在诉状上称，2005年2月，一家花了50余万元购买了位于上海市南汇区惠南镇城东路759弄康达公寓的一套房子。
随后，龚女士又支付了3.3万元，向房产商购买了一个小区汽车停车位以及一间地下自行车库。
06年5月19日，在办理了房屋交接手续后龚女士一家获得了该部位使用权。
但在07年9月，龚女士将公寓开发商———上海兴吉房地产开发有限公司告上法庭。
理由是“地面停车位以及地下自行车库属业主共有，兴吉公司无权予以销售”。
龚女士一家要求兴吉公司返还购买钱款，并支付因此产生的430元利息。
本案双方争议焦点在于兴吉公司是否有权出售地下自行车库和地面停车位。
龚女士认为，根据相关规定，自己向兴吉公司购买的地面汽车停车位和地下自行车车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有，所以兴吉公司无权销售停车位和车库使用权。
被告兴吉公司承认，小区内并没有设置位于地面上的自行车停车位，而且车位和地下车库的使用权均卖给了龚女士，并且是开发商收下了这笔款项。
“我们认为地下自行车车库不是公用部位，而是专用部位，根据上海市住宅管理相关的若干意见，我们出售所有权的做法是有充分法律依据的。
”兴吉公司的代理人称，即便地下车库是公用部位，根据规定也要求予以出租，不得闲置。
在兴吉公司看来，自己不但有权销售地下车库和地面停车位，而且也不存在3.3万元不当得利之说，所以不同意予以返还。
但龚女士一方对兴吉公司辩称的依据提出异议。
“规定中所描述的是机动车车库，即便包括非机动车车库，也不能说明对方有权利出售，”龚女士代理人强调，“现在谈的是业主‘共有’，而非‘公用’。
”
至于对方的“使用权出售”一说，龚女士代理人表示，除了房屋以外，即车库和停车位是无法出售使用权的，原因在于使用权归属于所有权。
但兴吉公司坚持认为，作为“专用”部分的地下车库，其所有权和使用权都可以转让。
“本案中的合同没有约定地下车库归业主所有。
”兴吉公司的代理人称。
对于争议焦点，法院审理后认为，根据《上海市住宅物业管理规定》，物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有。
但由于本案引发争议的地下自行车车库，为兴吉公司利用地下空间投资建造，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用公共设施，其所有权应归兴吉公司所有，因此有权出售自行车车库。
至于业主龚女士要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
现房地产公司将小区汽车停车位出售给龚女士，与法有悖，兴吉公司应当将收取的款项退还龚女士，并承担相应利息损失。
据此，法院依法作出一审判决，即兴吉公司退还龚女士地面汽车停车位转让款1万元，以及相应的利息损失。
沈阳“物权法第一案”
60多岁的王老汉用了大半辈子的积蓄，在铁西区金厦雁翔苑花园小区买了一套住房和4个车库。
已经退休安度晚年的王老汉，打算把车库租出去，权当是一项稳妥的投资。
不久前，老汉以每月550元的价格出租了一个车库。
承租人租下车库后，就把车库改成了食杂店，在小区里做起了买卖。
出乎老汉意料的是，因为车库的用途被改变，自己被物业公司推上了被告席。
10月25日，这起颇为典型的民事案件在沈阳张士开发区法院进行了公开审理。
作为原告的小区物业公司，以王老汉私改车库、影响园区的管理秩序为由，要求被告停止出租行为。
对于指控，教了二十多年法律课王老汉则搬出物权法进行抗争，“我是房屋和车库的主人，我当然享有出租车库的权利。
最新实施的物权法强调，所有权人有四种权利，占有权，使用权、经济收益权还有对房产的处置权。
处置权就指我愿意卖谁、租谁、借谁都可以。
物业公司凭什么告我？”王老汉认为，车库产权是他的，他就有使用权和处置权，在不影响居民生活和小区整体环境的情况下，物业无权干涉他的行为，所以，他坚决不听物业的。
物业称业主违反“契约”
物业公司方面则强调，物权法虽然确定了业主的权属关系，但并没有说业主在自己的权属范围之内，可以任意进行自己的行为。
物业公司拿出《金厦雁翔苑物业管理服务公共契约》表示，这份管理服务公共契约是业主在办理入住手续时，与物业公司双方签订的。
王老汉违反了契约第三章第25条：“房屋出租时，业主与承租方应到乙方处进行登记备案并保证承租方遵守本契约的规定；业主与承租方未到乙方处登记备案，产生的责任由该业主承担，该业主承担最终对物业责任。
”契约中还规定“业主、物业使用人在本小区，不得改变房屋外貌、用途和主体结构”。
“他把车库改为食杂店，并且把原来的钢制的卷帘门改成塑钢窗的平拉门，破坏了车库的外观，完全影响园区的管理秩序。
”物业公司的张总经理说。
张经理表示：“《沈阳市住宅物业管理规定》中也明确表示‘物业使用中禁止擅自改变物业的使用性质’，根据这些规定，我们认为老王不能擅自把车库出租并改成食杂店”。
他们打官司也是为了维护园区的秩序，如果老王这种行为获得支持，那么明天别的业主也学着开个麻将社，开个录像厅，那园区不就乱套了吗？
对此，王老汉则反驳称，这份契约的盖章单位是物业公司下属单位——金厦雁翔苑物管处，其不具有法人资格，因此合同无效。
《物权法》会支持谁？
观点A：如果业主认为业主公约侵犯了自己的权利，根据物权法的规定，可以到人民法院起诉，撤销或者确认该公约无效。
如果在没有起诉或者没有确认公约无效或是可以撤销的情况下，业主必须执行业主公约。
按照物权法第77条的规定，业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应经有利害关系的其他业主同意。
观点B：物业公司的起诉应经业主委员会授权，否则其不具备主体资格。
王老汉出租车库的行为得当，改变车库用途系承租人的行为，如果起诉应将承租人列为第三人。
观点C：个体权利应受公共权利约束，应当符合整体权利的一致性和整体利益。
小区车库的规划设计是经过政府审定的，所有人无权更改其外观和用途。
本案中，值得关注的问题是作为原告的物业公司只是受人委托的公共服务单位，其不具备管
理职权。
对于房屋承租的管理干预问题，应当由政府的建筑规划部门出面。
沈阳经济技术开发区法院07年12月份已经对此案做出裁定，裁定书已经送达当事双方，裁定结果是法院认为原告物业公司不具备起诉业主老王的资格，因此，驳回原告物业公司的起诉。
沈阳经济技术开发区法院认为：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业合同约定，做出的物业管理行为，该行为是基于业主的委托提供的劳务行为，物业管理活动应当按照国务院颁布的《物业管理条例》进行。
《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止并及时向有关行政管理部门报告，即在业主出现违规或违约行为时，物业公司的义务是劝阻，制止和及时报告，而且依据我国《物权法》的规定，对违反管理规约的行为人，业主大会和业主委员会有权要求行为人停止侵害，消除危险，排除妨害，业主对侵害自己合法权益的行为可以依法向法院提起诉讼。
本案原告作为物业管理企业，既不是相关权利义务的承受主体，也不是本案适格主体，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第108条，《中华人民共和国物权法》第82条、第83条规定，裁定驳回原告物业公司的起诉。
老王又被业主委员会告了
2008年1月28日上午，沈阳经济技术开发区法院再次开庭审理“物权法沈阳第一案”。
在庭审过程中，发生了一个戏剧性的变化，直接导致业主委员会的诉讼请求被法院当庭驳回。
诉讼请求被驳回
虽然此次起诉老王的是业主委员会，但是，出现在法庭原告座位上的依然是物业公司张经理。
张经理以业主委员会代理人的身份，宣读了起诉状，要求法庭根据《物权法》有关条款规定判令老王停止将车库租他人改为食杂店，并恢复车库原貌。
老王在法庭上称，《物权法》相关条款赋予他权利，可以随意处置自己的财产。
正当庭审即将进入激烈的辩论时，老王陈述的一个事实让案件发生戏剧性变化。
老王在法庭上说，业主委员会告他是没有事实的，因为，现在他的车库已经不出租了，食杂店也撤了，车库现在只用于放车用。
由于老王的车库已经停止出租，而且恢复了原貌，因此，法庭认为，业主委员会的诉讼请求已经得到满足，没有必要再审理，因此驳回业主委员会的诉讼。
“物权法沈阳第一案”就这样结束了。
事实是：老王说，租他车库开食杂店的人原本要租三年。
但是，食杂店刚一开业，物业公司和业主委员会就多次来干涉，甚至还找来过行政执法。
后来，又起诉到法院，虽然法院驳回了物业公司的起诉，但是，物业公司一直还在干涉食杂店的经营。
并把园区内最近发生的盗窃案件怪在食杂店头上，还说食杂店有消防隐患，如果出现问题一切后果自负。
在这种情况下，租食杂店的人综合考虑各种因素之后，决定提前退租。