房地产估价操作详解
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法引言概述：房地产评估是指对房地产价值进行估算的过程，是房地产交易和投资决策中至关重要的一环。
为了准确评估房地产的价值，专业评估师采用了多种评估方法。
本文将介绍房地产评估的四慷慨法，包括市场比较法、收益法、成本法和折现法。
一、市场比较法1.1 目的和原理市场比较法是一种常用的房地产评估方法，其目的是根据类似房地产的市场交易数据，对待评估房地产进行估值。
该方法的原理是通过比较相似房地产的成交价格和待评估房地产的特征，来确定其市场价值。
1.2 适合情况市场比较法适合于市场活跃、交易数据丰富的情况下，特别适合于住宅和商业地产的评估。
该方法可以提供一种相对准确的估值结果，但需要注意选择合适的比较对象和进行适当的调整。
1.3 步骤和注意事项使用市场比较法进行房地产评估时，需要采集市场上类似房地产的成交数据，并对其进行分析和比较。
评估师需要注意选择与待评估房地产具有相似特征的比较对象，并进行适当的调整，如考虑房地产的位置、面积、建造质量等因素。
二、收益法2.1 目的和原理收益法是一种基于房地产未来现金流的评估方法。
该方法的目的是通过估计房地产未来的租金收入和增值潜力，来确定其价值。
收益法的原理是将未来现金流折现到现值，并加之未来房地产的增值价值。
2.2 适合情况收益法适合于商业地产和投资性房地产的评估。
该方法可以提供对房地产长期投资价值的估计，特别适合于租金收入稳定、增值潜力较大的房地产。
2.3 步骤和注意事项使用收益法进行房地产评估时，评估师需要估计未来的租金收入，并考虑房地产的增值潜力。
同时，需要确定合适的折现率，并将未来现金流折现到现值。
评估师还需注意对未来现金流和增值潜力进行合理的预测和分析。
三、成本法3.1 目的和原理成本法是一种基于房地产重建成本的评估方法。
该方法的目的是通过估计房地产的重建成本和折旧，来确定其价值。
成本法的原理是将房地产的重建成本减去折旧，得到其价值。
3.2 适合情况成本法适合于新建房地产或者房地产没有市场交易数据的情况下。
房地产估价三大基本方法
房地产估价三大基本方法一、市场比较法。
市场比较法呀，就像是给房子找“小伙伴”来对比定价呢。
想象一下，你要给你的房子估价，那就去找找周围差不多的房子呗。
这些房子就像是你房子的小伙伴，它们最近卖了多少钱，那可就很有参考价值啦。
比如说，同小区同户型的房子，装修也差不多，人家上个月卖了100万，那你的房子大概也在这个价位上下波动咯。
不过呢，这当中也有很多小细节要注意。
像房子的朝向呀，如果一个房子朝南阳光充足，另一个朝北有点阴暗，那价格肯定就会有差别啦。
还有楼层，中间楼层可能就比底层或者顶层更受欢迎，价格也会高一些。
这就像是在一群小伙伴里，虽然大家都差不多，但总有一些小特点会让这个比那个更值钱一点。
市场比较法就是这么个有趣的办法，通过比较周围类似房子的成交价格，来给你的房子定个合适的价。
二、成本法。
成本法就像是算一笔关于房子的大账。
你想啊，盖这个房子花了多少钱呢？从买地开始，那可是一大笔钱，就像给房子打基础的第一步。
然后是建筑材料，一砖一瓦都是成本呀，好的材料肯定花费就高。
还有人工成本，那些建筑工人辛辛苦苦把房子盖起来，他们的工钱也都要算进去呢。
就好比你做一个蛋糕，面粉、鸡蛋、糖这些材料都有成本，再加上你花费的时间精力，这就是整个蛋糕的成本价。
房子也是一样，把土地成本、建筑成本、加上一些合理的利润和税费，最后得出来的就是房子的价值啦。
不过成本法也有它的小缺点哦，有时候它可能会高估房子的价值，因为它没有完全考虑到市场的供求关系这些复杂的情况。
但总体来说，这也是一个很重要的估价方法呢。
三、收益法。
收益法就像是从房子的赚钱能力来判断它的价值。
如果你的房子是用来出租的，那它能给你带来多少收益就很关键啦。
比如说，一套房子每个月能租3000元，那按照一定的收益率计算，就可以算出这个房子大概值多少钱。
就像你投资一个小生意，你会根据这个生意每年能赚多少钱，然后按照一定的回报率算出这个生意值多少一样。
不过呢，这个方法也有点麻烦，要准确预估房子未来的收益可不容易。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程标题：房地产评估的基本流程引言概述：房地产评估是确定房地产市场价值的过程，是房地产交易和融资中必不可少的环节。
了解房地产评估的基本流程对于购房者、房地产开辟商和金融机构都至关重要。
本文将介绍房地产评估的基本流程，匡助读者更好地了解这一过程。
一、确定评估目的1.1 确定评估对象：评估的是哪种类型的房地产，如住宅、商业地产、工业地产等。
1.2 确定评估目的：评估是为了购买、出售、融资还是其他目的。
1.3 采集相关信息：采集评估对象的基本信息，包括房地产的位置、面积、建造年代等。
二、进行市场调研2.1 研究市场情况：了解当地房地产市场的整体情况，包括供需关系、价格趋势等。
2.2 分析同类房地产：比较评估对象与同类房地产的特点和价格，找出相似性和差异性。
2.3 预测未来趋势：预测未来房地产市场的发展趋势，为评估提供参考依据。
三、选择评估方法3.1 直接比较法：根据同类房地产的价格进行直接比较，确定评估对象的市场价值。
3.2 收益法：根据评估对象的租金收益和增值潜力，计算其投资回报率和市场价值。
3.3 成本法：根据评估对象的建设成本和折旧情况，计算其重建成本和市场价值。
四、进行评估报告4.1 撰写评估报告：将评估过程、方法和结果详细记录在评估报告中。
4.2 提交评估报告：将评估报告提交给委托方或者相关机构，确保评估结果得到认可。
4.3 反馈意见：接受委托方或者相关机构的反馈意见，进行必要的修正和调整。
五、监督和审查5.1 监督评估过程：确保评估过程的公正、透明和合法，避免浮现违规行为。
5.2 审查评估报告：对评估报告进行审查，确保评估方法和结果符合相关法律法规和行业标准。
5.3 完善评估流程：根据监督和审查的结果，不断完善评估流程，提高评估的准确性和可靠性。
总结：通过以上介绍，我们可以看到房地产评估的基本流程包括确定评估目的、进行市场调研、选择评估方法、进行评估报告和监督审查等环节。
惟独在严格遵循评估流程的前提下，才干确保评估结果的准确性和可靠性，为房地产交易和融资提供有力支持。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法引言概述：房地产评估是指对房地产价值进行估算和评定的过程，是房地产交易、贷款和投资中必不可少的环节。
为了准确评估房地产的价值，人们发展了多种评估方法。
本文将介绍房地产领域中常用的四大评估方法，包括市场比较法、收益法、成本法和折现现金流法。
一、市场比较法1.1 选取可比房地产：在市场比较法中，首先需要选取与待评估房地产相似的可比房地产。
这些可比房地产应该具有相似的地理位置、建造面积、用途和年代等特征。
1.2 采集市场数据：接下来，采集可比房地产的市场数据，包括出售价格、租金、租赁率等信息。
这些数据将用于评估待评估房地产的市场价值。
1.3 进行比较和调整：通过比较可比房地产的市场数据和待评估房地产的特征，进行适当的调整，得出待评估房地产的市场价值。
二、收益法2.1 确定未来收益：在收益法中，评估师需要预测待评估房地产未来的收入，包括租金收入和其他收入。
2.2 计算净收入：根据预测的收入，减去相关的经营费用和折旧等成本，得出净收入。
2.3 应用资本化率：将净收入除以资本化率，得出待评估房地产的价值。
资本化率是根据市场情况和风险来确定的，通常通过参考市场数据和专业判断得出。
三、成本法3.1 重建成本：成本法是基于重建成本来评估房地产价值的。
评估师需要计算出待评估房地产的重建成本，包括土地购买费用、建造和设备的成本等。
3.2 考虑折旧和磨损：根据待评估房地产的使用年限和磨损程度，计算出折旧和磨损的金额。
3.3 考虑市场折扣率：根据市场情况和风险，确定一个适当的市场折扣率，将重建成本和折旧磨损的金额折现到现值，得出待评估房地产的价值。
四、折现现金流法4.1 预测现金流：折现现金流法是基于未来现金流来评估房地产价值的。
评估师需要预测未来的现金流，包括租金收入、销售收入等。
4.2 考虑增长率和折现率：根据市场情况和风险，确定一个适当的增长率和折现率。
增长率用于预测未来现金流的增长，折现率用于将未来现金流折现到现值。
房地产评估师如何进行房地产估价
房地产评估师如何进行房地产估价房地产估价是房地产市场中至关重要的环节之一，对于估价的准确性和可靠性要求极高。
房地产评估师在进行房地产估价时，需要遵循一系列的程序和方法，确保估价结果具备客观性和准确性。
本文将介绍房地产评估师在进行房地产估价时的一般步骤和方法。
1. 收集基础资料房地产评估师在进行房地产估价前，需要收集相关的基础资料。
这些资料包括房屋土地登记簿、房屋开发商的原始资料、市场交易记录、房屋周边设施以及相关法规政策等。
通过收集和整理这些基础资料，评估师能够对估价对象的基本情况有一个全面的了解。
2. 实地勘察实地勘察是进行房地产估价不可缺少的环节之一。
评估师必须亲自前往估价对象所在地，对房屋本身的结构、装修、朝向、可见状况等进行全面的观察和分析。
此外，评估师还需要考察房屋所处的环境和周边设施，如公交站点、学校、商场等，这些因素都会对房屋的估价产生影响。
3. 进行市场调研市场调研是评估师进行房地产估价的重要步骤之一。
通过调研，评估师可以了解当前市场的供求关系和价格走势，从而为估价提供参考依据。
调研的方式可以是收集相关的市场报告和数据，也可以通过与其他相关专业人士的交流和访谈来获取市场信息。
4. 核算估价结果评估师在进行房地产估价时，需要采用适当的估价方法和模型，以核算出最终的估价结果。
常用的估价方法有市场比较法、收益法和成本法等。
通过对房地产市场的调研和对估价对象的分析，评估师可以选择最适合的估价方法，并进行相应的核算和计算。
在核算过程中，评估师还需要考虑房地产市场的风险和不确定性因素，确保估价结果的可靠性和准确性。
5. 编写评估报告完成估价核算后，评估师需要将估价结果整理成评估报告。
评估报告应包括估价对象的基本情况、估价方法和核算过程、市场调研结果、估价结果及其依据、存在的风险和不确定性等内容。
评估报告的编写需要遵循一定的规范和格式，确保其准确性和可读性。
评估师还应当在估价报告中对估价方法和核算过程进行充分的说明，使读者能够理解估价的依据和过程。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的一种方法，它通过比较被评估房地产与类似房地产在市场上的交易价格，来确定被评估房地产的价值。
具体的评估步骤如下：1. 采集市场数据：评估师需要采集大量的市场数据，包括类似房地产的交易价格、成交日期、面积、位置、建造年代等信息。
2. 选择可比房地产：评估师根据采集到的市场数据，选择与被评估房地产相似的可比房地产。
3. 调整比较因素：评估师需要对可比房地产进行调整，以确保其与被评估房地产在各个方面的差异得到准确反映。
调整因素包括面积、位置、建造年代、装修程度等。
4. 确定市场价值：通过对可比房地产的调整后价格进行加权平均，评估师可以得出被评估房地产的市场价值。
二、收益法收益法是一种基于房地产租金收益来确定房地产价值的方法。
这种方法适合于商业房地产或者租赁房地产的评估。
具体的评估步骤如下：1. 采集租金数据：评估师需要采集被评估房地产的租金数据，包括租金收入、租约期限、租户信誉等。
2. 确定净收益：评估师需要计算被评估房地产的净收益，即扣除管理费用、维护费用等后的实际收入。
3. 确定折现率：评估师需要确定适合于被评估房地产的折现率，以考虑时间价值的影响。
4. 计算现值：通过将净收益按照折现率进行贴现计算，评估师可以得出被评估房地产的现值。
三、成本法成本法是一种基于房地产建设成本来确定房地产价值的方法。
这种方法适合于新建房地产或者没有市场交易数据的房地产。
具体的评估步骤如下：1. 确定建设成本：评估师需要计算被评估房地产的建设成本，包括土地购买费用、建造材料费用、劳动力费用等。
2. 考虑折旧和损耗：评估师需要考虑被评估房地产的折旧和损耗情况，以确定其现在的价值。
3. 考虑土地价值：评估师需要考虑土地的价值，通常是根据土地市场价格来确定。
4. 确定总价值：通过将建设成本与土地价值相加，评估师可以得出被评估房地产的总价值。
四、收益资本化法收益资本化法是一种基于房地产租金收益和资本化率来确定房地产价值的方法。
房地产估价实操技巧
房地产估价实操技巧在房地产行业中，估价是一个非常重要的环节。
准确地估价可以帮助买卖双方做出明智的决策，并确保交易的公平性和合理性。
然而，估价并非易事，需要运用实操技巧和专业知识。
本文将介绍一些房地产估价的实操技巧，帮助读者更好地进行房地产估价。
一、了解市场状况了解市场状况是进行房地产估价的第一步。
只有深入了解市场供需情况，才能做出准确的估价。
在了解市场状况时，可以从以下几个方面入手：1. 调查当地的房地产市场报告和数据：了解当地的房地产市场报告和数据，可以获得市场的整体状况，包括供需情况、价格趋势等。
2. 关注政策和法规：政策和法规对房地产市场有较大影响，了解相关政策和法规可以帮助判断市场的走向。
3. 观察周边环境：观察周边环境的发展状况，包括基础设施、商业配套等，可以判断房地产的潜在价值。
二、收集房屋信息在进行估价时，需要收集并了解房屋的相关信息。
收集的信息应包括以下几个方面：1. 房屋面积和结构：了解房屋的实际建筑面积和结构，包括房间数量、卧室数量、浴室数量等。
2. 房屋装修和设施：了解房屋的装修情况和设施设备，如是否有电梯、空调、地暖等。
3. 房屋年限和维护情况：了解房屋的建筑年限和维护情况，如新房、二手房、装修情况等。
4. 周边环境和交通情况：了解房屋所处的周边环境和交通情况，包括附近的公园、学校、购物中心等，以及交通便利程度。
三、运用合适的估价方法在房地产估价中，有许多不同的方法和模型可供选择。
选择合适的估价方法可以提高估价的准确性。
以下是一些常用的估价方法：1. 市场对比法：通过对比类似房屋的售价，确定房屋的市场价值。
这个方法适用于较为常见的住宅类型。
2. 收益法：这种方法通常适用于商业或投资性房地产，通过计算租金收益来估算房屋的价值。
3. 成本法：这种方法是基于房屋建设和维护的成本来确定房屋的价值。
4. 残值法：这种方法适用于有拆迁或改建计划的房屋，通过确定残值来估计房屋的价值。
四、考虑附加因素在进行房地产估价时，还需要考虑一些附加因素，如市场趋势、房屋的特殊性等。
房屋估价方法与技巧
房屋估价方法与技巧房屋估价是在买卖、租赁或者担保抵押等房地产交易中非常重要的一环。
准确的房屋估价可以确保交易的公正性，并且帮助买卖双方做出明智的决策。
本文将介绍几种常见的房屋估价方法与技巧，帮助读者更好地进行房地产交易。
一、市场比较法市场比较法是最常用的一种房屋估价方法，它通过对已售出的类似房屋的成交价格进行比较，来确定目标房屋的价值。
这种方法通常适用于买卖双方都希望获得公正交易价格的情况。
具体操作步骤如下：1. 收集市场数据：收集已售出的类似房屋的销售数据，包括售价、房屋面积、位置等信息。
2. 比较分析：将目标房屋与已售出房屋进行比较，分析它们在面积、装修程度、周边环境等方面的差异，以及这些因素对价格的影响。
3. 适度调整：根据目标房屋与已售出房屋的差异，对已售出房屋的价格进行适度调整，以确定目标房屋的估价。
二、收益法收益法主要适用于商业房地产，它通过预测房屋未来的租金收入来确定房屋的价值。
这种方法适用于投资性房产，帮助投资者判断是否值得购买。
具体操作步骤如下：1. 收集市场数据：了解目标房屋所在地区的租金水平，包括同地段的类似房屋的租金价格。
2. 计算净年收入：根据目标房屋的租金收入，减去相关费用（如管理费、维修费等），得出净年收入。
3. 决定资本化率：资本化率是根据该地区的市场情况和投资风险来确定的，投资风险越高，资本化率越高。
4. 计算估价：将净年收入除以资本化率，即可确定房屋的估价。
三、成本法成本法主要适用于新建房屋或经过大规模改造的房屋估价。
它通过估计重建成本来确定房屋的价值。
具体操作步骤如下：1. 了解建造成本：了解目标房屋地段的建造成本，包括土地成本、建筑材料成本等。
2. 估计磨损成本：考虑房屋的使用年限、折旧等因素，估计房屋的磨损成本。
3. 计算估价：将建造成本与磨损成本相加，即可得出房屋的估价。
四、其他技巧除了上述常见的房屋估价方法外，还有一些其他技巧可以帮助您更准确地估价。
房地产评估的具体操作
房地产评估的具体操作1. 引言房地产评估是指对房地产资产进行价值估算、财务分析和市场调研，以确定实际价值的过程。
在房地产领域中，评估是一项重要的工作，对于房地产交易、投资决策和金融贷款等都起到至关重要的作用。
本文将介绍房地产评估的具体操作步骤，以帮助读者更好地了解该过程。
2. 数据收集与整理在进行房地产评估之前，首先需要收集大量的相关数据，并进行整理和分析。
这些数据主要包括房屋的面积、地理位置、建筑年限、土地产权情况等信息。
此外，还需要了解当地的市场环境、政策法规等因素，以及类似物业的交易情况和价格水平。
3. 评估方法选择根据评估目的和具体情况，选择合适的评估方法和模型进行房地产评估。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
•市场比较法：通过比较类似物业的市场交易价格，来确定被评估房地产的市场价值。
这种方法适用于市场活跃、交易信息充分的情况下，尤其适用于住宅物业的评估。
•收益法：根据房地产所能带来的收益进行评估。
这种方法适用于商业物业和投资物业的评估。
常用的收益法评估模型有资本化法、折现法和加权平均法等。
•成本法：基于房地产重建成本或再生产成本进行评估。
这种方法适用于特殊用途物业或新型物业的评估。
4. 数据分析与计算通过收集的数据和选择的评估方法，进行数据分析和计算，得出房地产评估的具体数值。
在进行数据分析时，需要考虑各种影响因素，如市场供需关系、地理位置、土地价值等。
同时，还需要进行相关数据的调整与修正，以确保评估结果的准确性和可靠性。
5. 编写评估报告根据评估结果，编写评估报告。
评估报告应包括以下内容：•评估目的和背景介绍•数据来源和采集方法•评估方法和模型选择•数据分析与计算结果•评估结果的分析和解读•相关风险和不确定性的讨论•结论和建议评估报告是房地产评估的重要成果之一，对于房地产交易和金融决策至关重要。
6. 持续监测与更新房地产市场具有较强的波动性，因此评估结果也需要进行持续的监测与更新。
房地产评估的具体操作
房地产评估的具体操作房地产评估是指对物业进行定量、定性分析，通过科学方法和技术手段，评估物业的市场价值、租赁价值、抵押价值、重建成本等各种价值，以达到为买方、卖方、投资者提供一份客观、准确的物业价值报告的目的。
房地产评估不仅仅对买卖房屋、抵押贷款等方面有重要作用，更重要的是在房地产投资、金融、保险等行业有着广泛的应用。
房地产评估的具体操作如下：一、项目背景的了解房地产评估首先需要对项目背景进行了解。
包括项目地理位置、用地性质、开发建设进度、交通、商业配套、距离学校、医院、公园等公共设施的距离等方面进行考虑。
这些因素都会对物业的市场价值产生影响。
二、物业目前状态的了解对于房地产评估的具体操作，理解物业目前的状态非常重要。
通过收集、分析房屋及土地的信息（建筑规格、装修程度、所在社区、屋内设施等），确定物业的整体状况和建筑的实际使用价值。
目前物业的维修和维护情况也需要进行比较。
三、市场状况分析市场状况是指当前经济环境对物业价值所产生的影响。
开发商和投资者需要了解作为比较物进行比较的物业市场范围、该地区的房屋交易活动情况和该物业在市场上的竞争地位。
综合考虑物业位置、房屋状态、配套设施、社区环境、公共安全因素等等。
四、比较分析在房地产评估的具体操作中，比较是一项重要的工作。
通过找到与被评估物相似的、位于同一区域（尽可能靠近）、房屋设施相近的其他物业进行比较。
通过比较可以得出目标房地产市场价值。
五、收集市场数据房地产评估的目的是要了解物业的市场价值。
因此，需要收集市场信息。
例如，类似物品的出售价格、租赁价格，市场上的供求量、排序等市场数据。
还需要了解物业的可租赁面积、物业管理费、地税、业主维修基金、物业保险及其他附加费用等费用情况。
六、预测未来市场走势房地产市场的波动往往会影响到物业的估值。
因此，在评估物业时需要预测未来市场走势。
市场状况、当地经济状况、政策变化、供需比例等因素都会影响未来房地产市场的发展，也会影响未来房地产价值的变化趋势。
房地产估价过程及操作
5、综合评定估价额，确定估价结果
➢ 1）检查评估过程（从低级错误到高级错误）： ➢ ①计算过程是否有误 ➢ ②基础数据是否准确 ➢ ③参数选取是否合理 ➢ ④公式选用是否恰当 ➢ ⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的 ➢ ⑥是否符合估价原则 ➢ 2）估价结果确定 ➢ （1）简单算术平均 ➢ （2）加权算术平均 ➢ （3）以一种估价方法结房地果产为估价主过，程及其操作他仅供参考
搜集估价所需的资料
实地勘察估价对象
选定估价方法计算
确定估价结果
撰写估价报告
交付估价报告 估价资料归档
房地产估价过程及操作
一、估价业务受理及基本事项的确定
➢ 1、估价业务的来源
➢ 房地产估价估价业务来源有以下三类：
➢ 第一类：被动接受。即坐等估价需求者找上门来 征求估价服务。
➢ 例如：政府
➢ 企业、个人
法律许可性
➢ 现在为多层公寓，住宅规划允许多层公寓住房开发和 其他用途，如商场、学校、公园和其他公共设施。按 照不同的高度、密度、后退和地块分割要求的所给条 件，其他任何途都是法律允许的。
房地产估价过程及操作
经济可行性
➢ 地块的靠近主要交通线路、商场和就业中心，如空置并准备开发， 在合理短期市场下，用于多层公寓住房的出租或转让。在一定程度 或价格方面足够收回土地取得成本和开发土地的成本。空置的多层 公寓住房士地相对缺少，随地块大小和位置的变化，售价界于20— 30万/亩之间，类似质量的公寓一般市场水平的租金界于6—8元／平 方米·月之间。运用收益法我们可看到，假设合理的设计和建筑物 装修，这个租金水平将提供必要的净营运收入偿还债务相提供一个 合理的股东投资回报。基于空置的调查，此区域的多层公寓住房实 际入住率界于90—100％之间。基于在该区域其它公寓楼的成功操作 和委估物业区应有便捷的交通到交通干道、就业和商业中心，委估 物业将有比本地区其他楼宇更强的市场竞争力。因此，本地块的多 层公寓住房用途经济上是可行的，所得到的租金和价格能够满足此 单元的物业管理和相应建房筑地费产估用价的过程需及要操作，项目在经济上是盈利的。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程引言概述：房地产评估是指对房地产价值进行准确估算的过程，它在房地产交易、抵押贷款、税收评估等方面起着重要作用。
本文将详细介绍房地产评估的基本流程，包括市场调研、数据采集、评估方法选择、评估报告编制和结果解释等五个部份。
一、市场调研1.1 研究区域经济环境：评估师需要了解研究区域的经济发展状况，包括人口增长、就业机会、基础设施建设等情况，以便判断房地产市场的潜力和风险。
1.2 调查土地供应情况：评估师需要了解土地供应的情况，包括土地用途、土地政策、土地供应量等，以便评估土地的稀缺性和潜在价值。
1.3 研究竞争对手情况：评估师需要了解研究区域的竞争对手，包括其他房地产项目、商业设施等，以便判断房地产项目的市场竞争力。
二、数据采集2.1 采集土地信息：评估师需要采集土地的基本信息，包括土地面积、土地权属、土地规划等，以便对土地进行评估。
2.2 采集建造信息：评估师需要采集建造物的基本信息，包括建造面积、建造结构、建造年限等，以便对建造物进行评估。
2.3 采集市场数据：评估师需要采集相关市场数据，包括房地产销售数据、租赁数据、房价指数等，以便进行市场比较法评估。
三、评估方法选择3.1 市场比较法：评估师可以通过比较类似房地产项目的市场交易价格，来确定评估对象的市场价值。
3.2 收益法：评估师可以通过计算评估对象的未来现金流量，来确定评估对象的投资价值。
3.3 成本法：评估师可以通过计算评估对象的重建成本，来确定评估对象的价值。
四、评估报告编制4.1 报告概述：评估师需要在报告中概述评估对象的基本信息、评估目的和方法选择等内容。
4.2 数据分析：评估师需要对采集到的数据进行详细分析，包括市场比较、收益分析、成本分析等。
4.3 结论和建议：评估师需要根据数据分析的结果，给出评估对象的价值范围，并提出评估结果的解释和建议。
五、结果解释5.1 解释评估结果：评估师需要向委托人解释评估结果的意义和价值，包括市场价值、投资价值等。
房地产市场中的房屋估价方法
房地产市场中的房屋估价方法房地产市场一直是社会经济中的重要部分，房屋估价则是房地产交易中的关键环节。
准确地估价可以帮助卖方合理定价，也可以帮助买方做出明智决策。
在房地产市场中，房屋估价的方法多种多样，下面将介绍几种常见的房屋估价方法。
一、比较法估价比较法估价是最常见也是最直观的估价方法。
该方法通过对市场上类似房屋的成交价格进行对比，确定一个参考价值范围。
具体而言，比较法估价依赖于以下两个原则：1. 替代性原则：根据市场上成交的同类型房屋的价格，找到最接近的替代物，并通过比较它们的差异来判断要估价房屋的价值。
2. 就近性原则：选择距离要估价房屋相对近的房屋作为参考，因为地理位置通常是影响房屋价值的重要因素。
比较法估价的优点是简单易懂，但也存在诸多局限性，例如可能存在样本数量不足、市场环境波动等问题。
因此，在实际应用中，需要结合其他方法进行综合考量。
二、收益法估价收益法估价是一种从投资回报的角度来估价房屋的方法，主要适用于商业房地产。
根据该方法，房屋的价值等于其未来所产生的净现金流的折现值。
具体而言，我们需要考虑以下几个因素：1. 净年租金：房屋每年的净租金收入。
2. 预期增长率：预测未来净年租金的增长率。
3. 贴现率：用于将未来净现金流折现回现值。
4. 残值：在房屋租期结束后，根据其预计的残值（例如通过转售或再出租）来计算其价值。
收益法估价的优点是可以考虑到房屋的投资回报，能够给出一个较为全面的价值评估。
然而，该方法的有效性也取决于投资者对未来租金和贴现率的准确预测。
三、成本法估价成本法估价是基于重建或替代成本来确定房屋的价值。
该方法适用于市场中缺乏可比较的房屋或投资回报数据的情况。
成本法估价主要考虑以下几个要素：1. 土地价值：根据土地面积、地段等因素来估计。
2. 建筑成本：考虑到建筑材料、劳动力成本等因素，以确定重建该房屋所需的成本。
3. 折旧和残值：考虑房屋使用寿命和磨损程度，来计算折旧值和残值。
房地产评估的具体操作
房地产评估的具体操作随着房地产市场的不断发展，人们对房地产评估的需求越来越大。
房地产评估是指通过对房地产物业的调查、分析、计算等评估方法，在一定时间内对房地产物业现状、使用价值、经济价值等进行评估的过程。
房地产评估的具体操作如下：一、评估目标和范围的界定评估目标是指通过评估需要解决的具体问题，对评估的目的和范围进行界定。
例如：评估物业的价值、租金、抵押价值等。
进行评估之前一定要了解清楚评估目标和评估对象的特点，才能制定出合适的评估方案和方法。
二、数据的采集和整理评估所需的资料包括物业基本情况、市场环境、经济条件及使用情况等。
评估人员应当对物业进行全面调查，收集到全面、准确、可靠、具体的数据资料，并对资料进行详细整理，为后续的评估工作做好充分的准备。
三、评估方法的选择根据所采集的数据资料和评估目的，选择合适的评估方法。
常见的评估方法包括市场比价法、收益法、成本法、折现现金流法等。
市场比价法是通过比较市场上同类物业的交易价格，参照其价格水平和差异，在不同基准日对评估物业的价值进行确定，最常用的评估方法之一。
收益法是通过收益预测的方法，按照现有的或理论上的经济条件，推测物业未来的收益能力，计算出其现在经济价值的方法。
成本法是基于物业的建设成本和折旧值，计算物业的经济价值的方法，适用于新建物业或者有良好的建设历史记录的物业。
折现现金流法是通过分别确定物业未来几年的租金、折旧、税费等各种因素，并将这些现金流折现到当前时间，从而确定物业的市场价值。
四、评估报告的编制根据所采用的评估方法，对评估结果进行综合分析，编制评估报告。
评估报告应包括评估对象的基本情况、市场环境、采用的评估方法、评估结果以及结论和建议等。
评估报告还应具有实证性、确凿性、可比性和透明度等特性，需要确保评估人员的独立性和公正性。
五、评估结果的应用评估结果可用于房地产交易的客观定价、抵质押价值的确定、房地产税收的征收标准等方面的应用。
同时，评估结果还可以作为客观判断物业优劣、风险控制及投资决策的重要依据。
房屋买卖中的评估与估价程序详细讲解
房屋买卖中的评估与估价程序详细讲解房屋买卖是一项复杂的交易过程，在进行交易前，评估和估价是十分重要的程序。
本文将详细讲解房屋买卖中的评估与估价程序，帮助读者更好地了解这一过程。
评估是指对房屋进行价值评估和质量鉴定，以确定其市场价值和物理状况。
估价则是指对房屋进行公正、科学、合理的估计，以确定买卖双方达成协议的价格。
评估和估价过程主要包括以下几个步骤：第一步：收集信息在评估和估价开始之前，评估师或估价师需要收集大量与房屋有关的信息。
这些信息包括房屋的面积、结构和建造年代，周边环境和交通情况，以及房屋的历史交易记录等。
通过收集这些信息，评估师或估价师可以全面了解房屋的特点和潜在价值。
第二步：实地勘察评估和估价的下一步是进行实地勘察。
评估师或估价师会亲自到达房屋所在地，详细查看房屋的外观、内部结构和装修情况，并进行必要的测量和检查。
通过实地勘察，评估师或估价师可以直观地了解房屋的实际情况，进一步细化评估和估价的结果。
第三步：市场调查市场调查是评估和估价过程中的重要环节。
评估师或估价师需要对当地的房地产市场进行调查，了解当前的房价水平和市场供需状况。
通过市场调查，评估师或估价师可以更准确地判断房屋的市场价值。
第四步：数据分析和计算在收集了足够的信息并完成实地勘察后，评估师或估价师需要进行数据分析和计算。
评估师或估价师会针对房屋的各项特征和市场情况进行综合分析，并结合相关的房地产市场指标和计算方法，计算出房屋的评估价值和估价范围。
这一步骤需要借助专业的评估软件和计算工具，确保结果的准确性和科学性。
第五步：报告编制评估和估价的最后一步是编制报告。
评估师或估价师需要根据评估和估价的结果，撰写详细的报告，包括房屋的评估价值、估价范围，以及评估和估价的依据和说明。
报告中应该含有客观、准确、清晰的信息，以便交易各方能够理解和参考。
评估和估价是房屋买卖过程中不可或缺的环节，它们能够为交易各方提供可靠的参考和决策依据。
房地产估价的方法与程序
房地产估价的方法与程序1. 简介房地产估价是指根据一定的方法和程序，对一处或多处房地产进行评估，从而确定其市场价值或租金水平的过程。
估价结果对于购房、购地、贷款、投资等多方面的决策都具有重要的参考价值。
本文将介绍几种常见的房地产估价方法和程序。
2. 直接比较法直接比较法是最常用的房地产估价方法之一。
该方法通过比较被估价房地产与近期交易的类似房地产的价格，来确定被估价房地产的市场价值。
具体步骤如下：1.收集市场上类似房地产的交易数据，包括销售价格、面积、地理位置等信息。
2.对比被估价房地产与这些类似房地产的差异，如面积、地理位置、楼层等。
3.根据差异对比和市场行情，确定被估价房地产的市场价值。
3. 收益法收益法是用于评估投资性房地产价值的一种方法。
该方法基于预期未来收益，通过计算投资物业的净收入，再折现至现值来估计其市场价值。
具体步骤如下：1.收集投资物业的租金收入和运营费用等数据。
2.计算物业的净年收入，即租金收入减去费用。
3.通过选择合适的折现率，将净年收入折现至现值。
4.根据折现后的现值，确定投资物业的市场价值。
4. 成本法成本法是一种通过计算房地产的重建成本来确定其市场价值的方法。
该方法适用于新建物业或历史悠久的物业。
具体步骤如下：1.收集房地产重建所需的建筑材料和劳动力成本等数据。
2.根据建筑面积和建筑成本，计算房地产的重建成本。
3.通过考虑物业的使用年限和折旧等因素，计算物业的折旧值。
4.根据重建成本和折旧值，确定房地产的市场价值。
5. 财务比率法财务比率法是一种用于评估商业房地产价值的方法。
该方法主要基于物业的财务状况和运营绩效来确定其市场价值。
具体步骤如下：1.收集物业的财务报表和运营数据，包括租金收入、运营费用、资产负债表等。
2.计算物业的财务比率，如净资产收益率、总资产回报率等。
3.比较物业的财务比率与同行业标准，评估物业的价值水平。
4.根据财务比率和市场行情，确定物业的市场价值。
房地产评估师的房产估值方法
房地产评估师的房产估值方法房地产评估师是指专门从事房地产估值工作的专业人员。
房地产估值作为一种精确测算房产价值的方法，对于房地产市场的评估和交易具有重要意义。
本文将介绍房地产评估师常用的房产估值方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估师最常用的房产估值方法之一。
该方法通过比较相似房产的市场价格，来确定被估值房产的价值。
其中，关键是选择与被评估房产相似度高的可比房产，比较它们的销售记录、物理特征和地理位置等因素。
市场比较法的步骤如下：1. 收集市场数据：评估师首先需收集有关可比房产的市场销售数据，包括售价、面积、建筑结构等。
2. 选择可比房产：评估师根据被估值房产的物理特征和地理位置，选择与之相似的可比房产。
3. 建立价格模型：评估师根据可比房产的市场销售数据，建立价格模型，分析价格与面积、结构等因素之间的关系。
4. 估算价值：评估师使用价格模型，根据被估值房产的特征和可比房产的市场价格，估算出被评估房产的市场价值。
二、收益法收益法是评估商业房地产价值常用的方法，其基本原理是根据房产的收益能力来确定其价值。
该方法适用于产生稳定收益的商业房产，例如商铺、写字楼等。
收益法的步骤如下：1. 收集租金信息：评估师获取被评估房产的租金情况，包括租金金额、租期、租赁条件等。
2. 确定资本化率：评估师根据市场情况和风险性质，确定适当的资本化率，用于将未来租金收入折现到现值。
3. 计算净收益：评估师从租金中减去运营成本、管理费用以及预期维修费用等，得到净收益。
4. 估算价值：评估师将净收益按资本化率进行折现，得到被评估房产的价值。
三、成本法成本法是一种根据重建成本来估算房产价值的方法，适用于新建或重建的房产评估。
通过计算重建成本和折旧值，来确定被评估房产的价值。
成本法的步骤如下：1. 估算建筑成本：评估师根据房产的建筑面积和建筑的性质，估算建筑成本，包括材料费、人工费等。
2. 估算土地价值：评估师根据房产所在地的市场价格和土地特征，估算土地价值。
房地产评估师如何进行房地产估价
房地产评估师如何进行房地产估价房地产估价是指通过系统性的方法和技术，对不动产的价值进行评估和测算的过程。
房地产评估师作为专业人士，需要具备丰富的知识和技能来进行准确的房地产估价。
本文将探讨房地产评估师如何进行房地产估价的方法和步骤。
一、收集信息在进行房地产估价之前，房地产评估师需要广泛收集有关信息，并充分了解待估价不动产的背景和相关因素。
收集的信息包括但不限于土地使用证、建筑图纸、市场调研数据、销售和租赁情况等。
这些信息对于评估师来说是评估准确性的基础，是进行估价的必要前提。
二、确定估价方法在进行房地产估价时，评估师可以根据具体情况选择不同的估价方法。
常用的估价方法包括销售比较法、收益法和成本法。
销售比较法是通过比较待估价不动产与类似物业的销售价格来确定其价值；收益法着重考虑房地产的潜在收益能力，通过估计未来现金流来计算不动产的价值；成本法是基于重建、修复和维护成本来确定不动产的现值。
评估师需要根据不同情况综合运用这些方法，以保证估价的准确性和可靠性。
三、进行现场勘察现场勘察是房地产评估中的重要环节，评估师需要亲自到待估价不动产的现场进行仔细勘察。
通过现场勘察，评估师可以了解房地产的实际状况，包括建筑结构、装修水平、土地规划和环境等因素，并与收集的信息进行对比和核对。
现场勘察不仅有助于评估师更准确地把握不动产的价值，也为后续的估价工作提供了必要的支持和依据。
四、数据分析与计算根据收集的信息和现场勘察的结果，评估师需要进行综合分析和计算。
通过分析市场数据、收益预测、成本评估等，评估师可以得出一个合理的估价范围或单一准确估值，并将其记录并整理成报告。
五、编写评估报告评估报告是房地产估价的成果，评估师需要将估价过程和结果以书面形式呈现。
评估报告应包含不动产的基本信息、估价方法和计算过程、市场调研数据、评估师的资质和签名等内容。
报告的编写需要符合规范和标准，语言简明扼要、逻辑清晰，便于读者理解和应用。
报告的质量和准确性直接影响评估师的信誉和业务发展。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程引言概述：房地产评估是指对房地产进行价值评估、价格评估和投资评估的过程，是房地产交易、融资和投资活动中必不可少的环节。
房地产评估的基本流程包括市场调研、数据采集、评估方法选择、评估报告编制和结果发布等环节。
下面将详细介绍房地产评估的基本流程。
一、市场调研1.1 研究当地房地产市场的整体情况，包括供需关系、价格走势、政策法规等。
1.2 了解目标房地产所在区域的地理位置、交通便捷性、配套设施等情况。
1.3 分析目标房地产周边的竞争对手，包括同类型的物业和周边商业环境。
二、数据采集2.1 采集目标房地产的基本信息，包括建造结构、建造年代、使用面积等。
2.2 采集当地房地产市场的相关数据，包括成交价格、租金水平、土地价格等。
2.3 采集政府相关部门发布的土地规划、城市规划、土地利用规划等相关文件。
三、评估方法选择3.1 根据目标房地产的性质和用途选择适合的评估方法，如比较法、收益法、成本法等。
3.2 根据市场情况和数据采集结果确定评估方法的具体应用方式，如权重分配、市场调整等。
3.3 考虑评估方法的可靠性和适合性，确保评估结果的准确性和客观性。
四、评估报告编制4.1 根据评估方法选择的结果编制评估报告，包括评估目的、方法、数据分析、评估结果等内容。
4.2 报告中应包含详细的数据和分析过程，以及评估师的专业意见和建议。
4.3 报告应符合相关法规和标准，确保评估过程的透明性和合法性。
五、结果发布5.1 将评估报告提交给委托方或者相关机构，说明评估结果和建议。
5.2 如有争议或者异议，评估师应与委托方商议解决，并做出相应调整。
5.3 最终确定评估结果，并将结果发布给相关利益方，确保评估过程的公正和透明。
总结：房地产评估的基本流程包括市场调研、数据采集、评估方法选择、评估报告编制和结果发布等环节，每一个环节都至关重要。
评估师需要具备专业知识和技能，严格按照流程进行评估工作，确保评估结果的准确性和客观性，为房地产交易和投资提供有力支持。
房地产评估师如何进行房地产估价
房地产评估师如何进行房地产估价房地产估价是指通过对房地产物业进行专业评估，确定其价值的过程。
作为一名专业的房地产评估师，需要具备丰富的知识和经验，以正确准确地进行房地产估价工作。
本文将介绍房地产评估师在进行房地产估价时所需的步骤和技巧。
一、收集资料和信息房地产评估的第一步是收集相关的资料和信息。
评估师需要仔细研究房地产物业的位置、使用情况、建筑结构、周边配套设施等方面的信息。
同时，还需要了解当地的市场状况、政策法规和相关统计数据等。
这些信息将对估价师的判断和决策产生重要影响。
二、确定估价方法在收集足够的资料和信息之后，评估师需要选择合适的估价方法。
常用的房地产估价方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是根据类似物业在市场上的买卖价格来确定估价，适用于市场活跃的地区和房地产物业。
收益法则是通过对房地产物业可能产生的收益进行预测，从而确定估价。
成本法则是根据房地产物业的重建成本，减去损耗和折旧等因素，来确定估价。
三、分析市场状况评估师需要对当地的市场状况进行深入分析。
这包括对供需关系、价格趋势、投资环境等方面的研究。
通过对市场的分析，评估师可以更准确地预测房地产物业的未来价值。
四、考虑影响因素在进行房地产估价时，评估师还需要考虑一系列的影响因素。
这些因素包括但不限于土地利用政策、市场需求、建筑物质和设计、周边环境等。
评估师需要全面考虑这些因素，以确保估价工作的准确性和公正性。
五、进行估价计算基于所收集的资料和对市场状况的分析，评估师可以开始进行估价的计算。
通过应用所选择的估价方法，评估师可以得出一个合理的估价数字。
此过程需要评估师严谨的思维和精准的计算能力。
同时，评估师还应将计算结果进行合理的解释和分析，以便向客户提供有用的信息和建议。
六、编写估价报告最后，评估师需要将估价结果编写成估价报告。
估价报告应包括估价师的资格、估价方法、估价计算过程、市场分析、影响因素评估等内容。
估价报告需要按照规范的格式和结构来编写，以确保其易读性和专业性。
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房地产估价操作详解房地产估价操作详解房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。
这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段，反映了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。
按照房地产估价程序进行评估可以提高效率，减少失误，确保质量。
房地产估价程序可以分为以下几个阶段;估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费。
操作一、估价申请和业务受理1.估价申请进行房地产价格评估时，当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请，并填写评估委托书。
评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：(1)当事人的姓名、住址、职业等(法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等);(2)评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等;(3)申请评估的原因和用途;(4)房屋产权人、土地作用人的领勘人;(5)委托评估的要求。
除了评估申请书(委托书)以外，申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。
2.业务受理房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内(如3天)作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。
估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。
这些问题主要包括;估价目的、估价对象、估价的作业日期等。
(1)估价目的。
房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作，可以有多方面的用途，评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。
房地产估价的目的可以有很多，如：房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。
由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。
不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。
因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。
(2)估价对象。
作为具体要评估的房地产到底是土地还是建筑物，或是建筑物与土地合一，或是其中的某一部分，这是受理估价委托时必须明确的基本事项。
除I要对估价对象的大类加以明确外，还要对估价对象的一些基本情况进行初步了解。
若是土地，是生地〔无开发成本)、新开发地(有开发成本)还是其上附有影响地价的附属建筑物;如果是房地合一的估价对象，其建筑物是依然保存，还是将被拆除;若是单纯的房产估价，则要明确建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为酒楼是否包括其中的家具等。
(3)估价的作业日期。
所谓估价的作业日期，是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。
完成估价的日期一般是委托估价者提出的，估价者应尽量满足这一要求。
但当估价难度较大而委托人提出的时间太短以致不能保证较公平合理地评估出价格时，估价者应向委托人说明原因，商定一个较合适的时间。
确定了完成估价的日期，估价人员必须按期保质地完成估价，以确保自身的信誉。
从理论上讲，估价活动是受委托而进行的活动，应严格按照委托人的要求去做。
委托人常会出于自身或局部利益的考虑对估价者提出诸多具体要求，估价者在进行估价可行性分析时，一方面要搞清对方的意图，另一方面要考虑委托人的要求是否有背于估价行业的行为准则，是否超越了自己的业务能力，对有异议的要求，可以通过沟通与协商来谋求双方达成共识。
估价合同签订前，双方应说明收费标准和付款形式。
如经审查分析，不能接受此项业务委托，应尽快通知委托人并说明理由。
估价者决定接受委托后，可通知委托人填写正式的估价委托书并办理有关手续，签订委托合同。
合同必须对估价的各种具体要求、委托人提供的有关证件与资料、估价费用、估价时点、估价完成日期等作出明确规定。
签订合同后，估价者应按合同的时效和质量要求，编制估价计划，安排估价人员。
做好必要的准备工作操作二、制定估价作业计划制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，计划一经确定，一般要按计划逐段进行估价工作。
在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。
制定估价作业计划可大体包括以下几个内容：1.确定估价作业的具体因素对于估价作业来说，仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作的。
为了更好地完成委托的业务，必须对估价对宋的各种影响价格的具体因素进一步确认。
(1)确定估价对象的品质特征及产权状态①估价对象的品质特征。
主要指估价对象的外在值税。
估价对象如果是土地，则需确定其坐落、编号、四至、面积、形状、用途等;如果是房屋或其它建筑物，则需确定其所在地(门牌号码)、类型、结构、占地面积、建筑面积、使用情况等。
此类情况可根据业务需要采用填写表格的方式获得。
②产权状态确定。
通过对产权状态的确定，把握估价对象的内在情况。
房地产权利是一束权利的集合，除所有权外，还有使用权、抵押权、租赁权等，权利性质不同，其价格也不一样。
估价者必须确认是对所有权估价还是对使用权或租赁权估价;是对所有政与使用权合一情况下的估价还是分离情况下的估价;是在租赁行为发生还是没有发生情况下的估价;对使用权估价，使用权年报为多长，已使用了多少年，还余下多少年等。
总之，估价者必须在明确了房地产的权利内容.权利的发生与存续时间等产权状态后，方能对其进行估价。
(2)确定估价范围房地产的内容复杂，影响价格的因素众多，一般在估价对象得到确认以后，还必须确定估价的范围。
房地产估价范围包括以下：4个方面：①土地估价。
土地估价一是空地估价，二是地块上有建筑物，但视为空地。
在地上建筑物预定拆迁的情况下.往往采用这种方式。
②建筑物估价。
在土地与建筑物筑成为一体的状况下，仅就地上的建筑物进行估价。
③合并估价。
对土地和地上建筑物共同估价或对其中一部分估价。
(3)确定估价时点估价时点是对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期。
由于房地产价格是随时间等因素的变化而不断变动着的，因此，只有估价时点确定以后，估出的价格才有意义，估价时间的详细程度取决于所要评估的房地产价格类型和市场变动程度。
一般说来，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的时点详细，通常至少要指明月，甚至要到日。
时点越详细，对估价精度的要求就越高，估价也就越困难。
估价时点一般定为委托估价的当日或现场调查的当日。
当然为求取过去某个特定时期的价格(如有关诉讼案件的房地产价格)，也可以将过去的某一特定时与作为估价时点。
2.初选估价方法和人员明确了估价作业的具体因素后，应初步选出拟采用适合于该估价对象房地产的估价方法。
初选估价方法的目的，是为了使后面的资料收集与整理和实地查勘有的放矢，避免不必要的重复劳动。
根据估价对象的目的、时点、日期及初选的估价方法可判断委托任务的轻重、易难和缓急程度，从而确定投入多少人力参加此项评信任务。
评估人员的选定和工作安排以及评估人员各自分工负责的工作范围明确以后，有利于参与人员协同动作，相互配合，提高工作效率。
3，估价作业的工作进度安排估价作业的时间性和实务性都很强，必须注意时效。
整个估价工作的时间可以从接受委托之日起到交付估价报告止。
一般委托人对估价完成的日期都有较高的要求，并在签订委托合同时作为重要条款写进合同，能否在约定时间内圆满地完成估价任务，不仅关系对估价方的经济利益，而且对估价方的信誉有着举足轻重的影响。
因此，要通过估价作业计划，把估价作业的流程按程序规定好相应的时间进度和时限，使操作的每个步骤既科学有序，又省时省力。
4.估价作业计划中还可对费用安排、估价作业备忘录的编制等有关事项作出明确规定。
制定估价作业计划的方法可以采用网络计划技术，以便选择最优方案，并在计划执行过程中有效地控制与监督。
操作三、资料的收集与整理资料的收集与整理是估价者在计划指导下充分占有和利用信息资源的阶段，也是为准确估价寻找依据、为现场查勘进行准备的阶段。
资料收集的深度和广度很大程度上取决于在计划阶段初选的估价方法，一般应围绕着估价方法所赖以计算的资料数据进行收集。
如对供出租用的写字楼拟选用收益还原法来评估其价格，则需收集可供出租的面积、出租率或空置率、租金水平、分摊折旧、负担利息、运营管理费、税收等方面的资料。
如某块土地拟选用假设开发法来评估其价格，需收集规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等方面的资料。
资料收集除了来源于评估委托人提供的必要资料和实地查勘所得资料外，估价人员还可以从估价机构建立的资料存储系统小提取有关资料，或到政府有关主管部门去查询，或向其他当事者、咨询公司变问。
房地产估价所需收集的资料主要包括以下几部分内容：1.产权资料。
产权资料是反映房地产所有权归属及其变化情况的综合资料，包括产权所有证、土地所有证、地形图、平面位置图。
与房地产权归属及变更的有关资料，如房地产登记的原始记录，接代管产权资料，落实政策资料，房屋买卖、租赁、抵押资料，征地拆迁资料，私房改造资料等。
2.房地产建筑开发资料。
主要包括建造开发的年代，主要结构材料、内部设计布局、设备装修、建筑造价等。
在估价中，有些必需的资料无法从现场查勘中获得，可借助建筑开发的原始资料来确定。
3.房地产使用资料。
包括房地产使用年限、程序、方式，房地产出租性质、期限、价格，房地产维修保护及现存的借用、占用情况等。
4.市场资料。
包括房地产所处的地区环境、地理位置、繁荣程度、交通状况、客观环境的优劣，政府的城市规划、政策对房地产征用、改扩建的限制及市场交易的限制，以及相似房地产市场行情，包括成交价格、租赁条件、维修费用、使用收益及当前市场供需状况等。
操作四、现场查勘现场查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考查，以便对待估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。
在现场查勘阶段，评估委托人应负领勒之责，派员领勘。
现场查勘的主要内容有：1.对土地的查勘。
评估人员对土地的查勘主要是了解地块的坐落位置、土地使类别、面积、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情况，地块与周边地块的搭界情况等。
2. 对房屋的查勘。
对房屋查勘的主要项目有：(1)鉴定待估房屋的地址、坐落和房屋评估范围。
房屋位置的正确性是房屋估价的前提，必须认真核对清楚。
对同幢异产的房屋你同一地点内有多幢房屋的情况，要认真核实房屋的评估范围，正确区分产权的独有部分、共有部分或他人所有部分，以免出现误估.发生产权纠纷。