商业物业前期介入的主要工作

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前期介入工作的重要性
技术学习
商业项目技术、设备更新快，新技术和新设备应 用多，需要工程技工提前了解、学习并在最短时间内 能够吸收和消化。
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前期介入工作的重要性
设备掌握
商业项目系统多、设备多、隐蔽项目多、专业性 强、工艺复杂。物业工程专业人员需通过前期介入对 大厦设备设施整体状况的了解，便于后期的运行管理
类 别 八
பைடு நூலகம்
管理方案编制
a. 各部门人员培训方案
b. 写字楼和商场物业管理方案 c. 入驻策划方案
d. 物业接管验收方案
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 九
费用测算
a. 物业费测算
b. 年度项目各项费用预算
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前期介入工作的主要内容
项目开荒、标识系统建立、开 业配合方案编制、开业演练
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前期介入工作的开业准备
项目开荒
清洁方案
标识系统的建立
设施设备标识 大厦自然标识
突发事件 人员编制 统一说辞
入驻、消防、开闭店
开业配合方案的编制
开业演练
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前期介入工作的开业准备
项 目 开 荒
制定完善的清洁细则， 明确需要清洁的地方、材料、 清洁次数、检查方法。清除 施工遗留下的各种污迹水渍、 水泥、油渍、垃圾等，确保 项目以最好的面貌迎接客户 的入驻，也为项目的日后保 洁作准备
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典型案例
1、沈阳环宇城项目原排风管道设计 为玻璃钢材质，存在安全隐患且给后 期清洁带来困难，为后期管道维护增 加人力、物力成本。 沈阳项目筹备组在发现此情况后， 建议将玻璃钢材质烟道调整为不锈钢 材质，受到地产设计部高度重视并即 刻整改。现已整改完毕，所有排风管 道均改用不锈钢材质。
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前期介入工作的规划设计阶段
建 筑 规划
参与市场调研、项目定位、
城市设计（含建筑单体、景观
概念、交通环流及规划指标、
环境指标等）
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前期介入工作的规划设计阶段
商业规划
对人流动线、功能分区、 业态分配等规划，提出建设性 意见
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前期介入工作的规划设计阶段
配套设计
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典型案例
2、沈阳环宇城项目垃圾房因无深化 设计无法提供给排水、通风、干湿分 离、消杀及一次清运等条件，从而无 法满足其使用需求。甚至影响环境评 估等开业硬性需求。 沈阳项目筹备组经多轮研讨、反 复调研后，将整改意见发函至沈阳商 业地产，引起其重视，经过地产项目 部、商业管理公司与物业公司的三方 专项会议，最终确定由供方提供深化 设计，地产与物业共同审核。
根据项目定位，物业从运 营管理角度（适用性、经济性、 可靠性、可持续性等），对配 套设计及设备选型提出合理化 建议
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前期介入工作的规划设计阶段
车位配置 停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC/ID卡等) 车位线、导向线(牌)、车位档杆设计配置 人流和车流导 向，停车场出入与 计费管理系统，行 地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留 人员培训及证照申办(价目及时管理制度标示上墙) 配有专用的消防灭火器材 地下车场需有配套的排风换气系统 道闸系统技术成熟便于维修、养护 地沟盖板做防震(防噪)处理 排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求
前期介入工作的主要内容
系统熟悉、信息掌握、工程跟 进、二装监管、接管验收、团队建设、 文件编制、管理方案编制、费用测算
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 一 类 别 二 类 别 三
系统熟悉 信息掌握
工程跟进
二装监管 接管验收 团队建设 文件编制 管理方案编制 费用测算
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工作以及提升突发事件应急处理的能力。
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前期介入工作的重要性
优化质量
通过对系统设备的工程跟进，及缺陷协调、整改
等工作，可以优化大厦质量，减少返修成本，同时给
接管验收打下基础。
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前期介入工作的重要性
节能降耗
通过对设计理念及商业定位了解，可提前制定各 系统合理的运行方案，根据设备选型，在不同时期运
制定管理手册及方案，对二装的全过程进行管理。
管理过程包括：① 复尺；② 场地交接；③ 图纸审核； ④ 施工审批；⑤ 施工管理；⑥ 工程验收。
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 五
接管验收
依据总部制定的《地产开发项目移交物业验收管理办法》
执行。建立移交验收小组及平台，按移交验收条件分部、分项 进行移交验收。主要包括隐蔽工程、项目资料、项目本体、公
掌握楼盘相关信息、商铺租赁信息及各类时间节点，做好前期 准备工作。
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 三
工程跟进
设备进场
交接验收。
安装巡查
检测评定
调试运行
对整个过程的进度及质量跟踪，如发现工程缺陷将协调整
改，保留整改结果。
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 四
二装监管
进行消化学习，为后期精准、高效、敏捷的服务管理打好基础。
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 七
文件编制
a. 《前期物业服务协议》
b. 《前期物业服务合同》 c. 《临时管理规约》
d. 写字楼和商场的日常管理类文件
e. 各部门的管理手册和常用表单
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前期介入工作的项目施工阶段
建筑规划、商业规划、配套设 计、停车系统及交通路线规划、消防 与安防系统规划
系统熟悉、信息掌握、工程跟 进、二装监管、接管验收、团队建设、 文件编制、管理方案编制、费用测算
项目开荒、标识系统建立、开 业配合方案编制、开业演练
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前期介入工作的主要内容
建筑构造、商业规划、设计配 套、停车系统及交通路线规划、消防 与安防系统规划
共能源分割、能源表计过户、车场及道路交通、室外景观、外
配套、备品备件、系统设备专业培训等。
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 六
团队建设
a.
通过前期的介入，有效锻炼物业管理队伍，提升后期管理
营造学习型团队，通过对项目的设施、设备的深入了解，
的准确性和实效性。 b.
在团队内部形成定期循环培训，使团队成员对新技术、新设备
类 别 四
类 别 五 类 别 六 类 别 七 类 别 八 类 别 九
前期介入工作的项目施工阶段
类 别 一
系统熟悉
技术标、设计理念及施工图纸的熟悉，为后续运行、维护
及应急响应奠定基础。缩短应急时间，降低损失。
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 二
信息掌握
参加地产各项工作例会，建立工作关系，完善沟通平台，
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前期介入工作的开业准备
大厦自然标识：楼层标识/区域标识
标 识 系 统 建 立
设施设备标识/交通道路引导标识
安全警告标识/公益标识/流程性标识 文档标识/荣誉标识/人员标识
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前期介入工作的开业准备
开 业 配 合 方 案 的 编 制
突发事件处理方案 各条线人员编制方案
各条线入驻统一说辞方案
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前期介入工作的开业准备
各条线入驻实操演练
开 业 演 练
消防疏散演习 开闭店演习 开业庆典活动
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感谢观赏
陶宏飞
行相应匹配制冷机组等方式，达到节能降耗的目的。
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前期介入工作的重要性
方案前置
提前策划项目物业管理的方案，编制物业管理处 机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、 物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理 有条不紊的衔接与过渡。
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前期介入工作的主要内容
前期介入工作的主要内容
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前期介入工作的重要性
合理 建议 技术 学习
方案 前置
重要性
设备 掌握
节能 降耗
优化 质量
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前期介入工作的重要性
合理建议
规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进 行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求， 物业把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师 ，在规划设计阶段向商业地产提出合理化建议，使规 划设计更合理。
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车路线，停车标识
，停车场的分配与 规划等
前期介入工作的规划设计阶段
消防系统设
消防电、水 系统物业补 充建议
消防末端阀
消防系统设 备的选型和 经济评价 安防系统设 备的选型和 经济评价
计审图建议
门位置
安防系统设 计审图建议
安防系统末 端点位的物 业建议
安防系统分 区和门禁控
制
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商业物业前期介入的主要工作
沈阳项目筹备组
目 录
前期介入工作的重要性 前期介入工作的主要内容
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前期介入工作的重要性
前期介入工作的重要性
前期介入的定义：
指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物
业专业人员从物业管理角度对物业规划、设计、设备
选型、功能布局、施工监管、验收接管提出建设性意 见。编制公司架构，确定管理人员人数，制定人员的 培训计划、管理计划、各岗位的工作流程、岗位职责 等各项管理制度。