苏州吉祥酒店式公寓提案报告(定)

宏观市场政策解读
——08年苏州市场政策解读
➢建设部重申：新批商品房建设面积 70%需 90平方米以下； ➢苏州银监局：六项新规剑指“二套房贷”漏洞。
各大银行严格界定二套住房标准，严格执行借款人家庭为单位认定房贷次数的规定，对购 买二套（以上）住房的，贷款首付款比例不得低于40%。 ➢市区公布 2008 年住房建设计划，保障性住房批量入市； ➢今年起园区半数商品房要精装修；
苏州08年上半年区域成交价格
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
9145.66
园区
08年上半年苏州全市住宅各区域成交分析
6157.34
7947.2
5338.92
古城区
吴中区
新区
5338.88
相城区
从上图表分析来看，各片区价格相差较大，其中由于园区的区域优势，区域均价一枝独 秀。吴中片区价格也接近了8000左右，前景看好。古城区价格区位居中，但上涨空间非常 大。新区和相城区的均价相差无几，区域力量不可小视。
苏州酒店式公寓市场供应情况
酒店式公寓项目供应数量众多，区域相对分布比较集中
苏州酒店式公寓目前主要集中在新区、吴中区、相城区。随着苏州轨道交通建设的开工、 苏福快速路的竣工，高新区迎来了楼市快速发展契机。其中，上城、飞凡第5街等酒店式公 寓都集中在新区，周围交通便利、有与之相配套的商业设施。而吴中、相城区，依然存在 继续发展的空间。相对的，古城区则显得饱和。园区市场主要以高层、别墅和商业为主， 酒店公寓并不是很多。
苏州的酒店式公寓目前已有的，主要集中在市区和相城区，而吴中区与新区也有部分。 作为旅游业和外资企业居多的城市，对酒店式公寓的需求还是很大的。根据调查，在老城 区酒店式公寓是主角，占总数的15%以上。其中，1室房型占到了主流。代表项目包括泰富 苑、玄妙广场、锦地星座等。还有部分老项目是由综合用地转来，也多以办公楼、SOHO等 形式销售。
/
40~50平米
目前在售及新盘酒店式公寓产品形态较为单一，多为酒店式公寓+商铺。主力面积大多集中在4055㎡之间。
在售酒店式公寓产品亮点分析
楼盘名称
上城 飞凡第5街 金枫国际 凯翔国际广场 东方锦城
蜜蜂城 印象19
地理位置
长江路花苑东路路口 苏福路珠江路路口 吴中区金枫南路9号
元和镇阳澄湖中路南 木渎苏福路
苏州酒店式公寓区域分布图
凯翔国际广场 7000元/㎡（在售）
项目位置
雅戈尔未来城3期 7800元/㎡（在售）
上城 9000元/㎡ （新盘）
飞凡第5街 9000元/㎡（新盘） 金枫国际 8000元/㎡（在售）
东方锦城 7000元/㎡（在售）
和乔丽晶二期 7200元/㎡（尾盘） 印象19 8000元/㎡（新盘）
20.92%
25.00%
23.77%
13.20%
17.11%
古城区 新区 吴中区 园区 相城区
从左图表中数据我们 分析得出，园区和吴中的 住宅套数成交量所占较大 比重,接近50%。而其余片 区的成交套数的比例相差 不大，吴中区的成交偏小， 这与供应量不无关系。
苏州住宅市场成交均价走势
07年5月-08年5月苏州全市住宅成交均价走势
2月
3月
4月
5月
从上图表分析来看，总体的住宅成交价格呈上扬态势。07年5月至年底，增幅明显，增幅达 到1600元。进入传统的年终谷底，成交价格有所滑落，2月下滑幅度较大，接近去年5月份水平。 进入08年上半年销售黄金期段，价格继续走高，一度达到高峰。由于5月份统计数据不全，表 中价格有所滑落。整体价格在08年有所回暖，但未来市场方向取决于政策走向。
居住/主题的会所
筑
空中庭院/二层楼顶设计观景花 园/户户菜单式精装选择
休闲、娱乐、餐饮、商务
聚焦财富地带，牵 动商业引擎
城南新地标街区；创意SOHO空 间；精装修小户型
精品样板房/豪华酒店式装修
泛主题会所
酒店式大堂采用星级酒店 豪华标准装修
户型设计仿蜂巢结 构，紧凑精致，做
到空间无盲点。
苏州市中心独一无 二的酒店式商务楼
苏蠡路68号 吴中区东吴北路19号
产品亮点
配套设施服务
备注
全明空间构造，两层独立设计， 全部精装修
5米层高的酒店式公寓
挑空高达4.98米，1层价格换取 2层面积
长江路沿街纯一层商铺
凯马广场的商业 金枫商业核心圈/华润超
市
/
2007-2008吴中商业 地产市场新锐。
4-11层挑高住宅
小户型精装公寓楼
商业、购物、休闲、商务、 相城区的标志性建
苏州房地产市场分析 本项目产品分析 项目主题定位分析 项目营销策略建议
苏州酒店式公寓市场分析 本项目产品分析
酒店式公寓
酒店式公寓即酒店服务式公寓，是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生 产品。酒店式公寓因其特殊的住宅服务性质和地段要求，主要坐落于城市中 心区或者成熟的商业区周边。
苏州酒店式公寓发展现状
楼盘名称
总结
➢销售数据来看，苏州楼市有回暖迹象，成交量有明 显提升; ➢目前苏州楼市现状是楼市不温不火，房价出现僵持 状态; ➢住宅销售与去年同期段相比，没有呈现继续走高趋 势，房价拐点虽不明显，但市场环境竞争将会越来越 激烈。
宏观市场政策解读
——07年市场政策回顾
2007年对中国房地产行业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产 圈内曝光率最高的词汇；上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策 的相继出台，各类于民生息息相关的热点文体不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价 得到一定的抑制。也使得中国房地产发展的步伐变得更加文件。走过2007年，让我们一起 回顾那些让人兴风、让人无奈、让人震惊的房地产调控政策。
/
吴中区金枫南路9号
公寓、商铺
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/
2.0
35~40平米
3.0
40~60平米
凯翔国际广场
元和镇阳澄湖中路南
酒店式公寓 21033平米 921户
5
/
东方锦城 蜜蜂城
木渎苏福路 苏蠡路68号
公寓 公寓
36000平米
/
74000平米
/
2
40平米
/
50~60平米
印象19
吴中区东吴北路19号
酒店式公寓 17500平米 277户
8000
7845.04
7500 7000 6500
7178.02 6787.83 6686.22
7200.42
7230.779046.17 6762.46
7065.04 6915.9
6000
5900.98
5500
5587.36
5799.45
5000
2007年5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月 2008年1月
2007年，有一批崭新的酒店公寓纷纷涌现。相城的阅城、新区的东方锦城、园区和乔 丽晶等都得到了市场的认可。2008年，随着宏观调控的力度，楼市2月进入“结冰期”。3 月开始，几乎每周都有6个楼盘推出。无论是开发商还是消费者，都处在观望期。但市场的 刚性需求依然，更多的酒店式公寓已经进入销售的预热期，准备在08年抢占小户型投资市 场。
今年起园区中新合作区内精装修商品房比例不低于50%，其中高层、超高层商品住宅原则上 全部要精装修。精装房将成为今后购房的主要趋势，从苏州现有豪宅产品上看，八成以上高 端产品提供的为精装房，精装房在有实力的购房群体中，是一种品质和身份的象征。
07年市场政策小结
小结 2007年的房地产调控力度，应该是继2003年开始力度最大的，但2007年的政策还是对
板块
成交套数（套） 成交面积（㎡） 成交均价（元/㎡） 成交套数合计
沧浪区
137 17516 9200
金阊区
平江区
园区
高新区
吴中区
相城区
296 28941 7500
354
934
542
338
257
33473
114646
58973
7200
8900
7000
套数：2858 面积：33万㎡，均价7450元/平米
区域
金阊区 沧浪区 平江区
园区 高新区 吴中区 相城区
成交套数（套）
167 334 505 942 678 516 831
成交面积（平方米）
16431.15 36798.26 39451.15 113679.75 65812.96 72527.86 77960.58
成交均价（元/平方米）
6248.14 6993.43 5339.67 9145.66 5338.92 7947.20 5338.88
Baidu Nhomakorabea
——07年市场政策回顾
➢央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日、12月21日已经连续进行 6次加息。并且10次上调银行存款准备金的利率。 按揭置业是投资置业者购买房产的主要 方式，连续的加息，增加投资置业者的投资成本。 ➢中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％， 贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 ➢07年中国家税务总局和财政部批准首批包括北京、河南、福建、天津、辽宁、江苏、深圳、 宁夏、重庆十省市为房地产模拟评税试点地区，开始物业税运行。
目前苏州的酒店式公寓在高新区及工业园区分布较为集中，其他区域分布较为分散。 上图是近几年来苏州市发展起来的酒店式公寓的分布情况，目前均进入经营阶段。目前苏 州市酒店式公寓品质参差不齐，中高档次的酒店式公寓主要集中在高新区和工业园区，特 别是高新区狮山路已经形成了CBD，对酒店式公寓的发展提供良好的机遇。由于原有中心 城区及吴中区的酒店式公寓中多为其他性质楼宇改造而成,改造之后多为商住混用项目或精 装修公寓项目,这部分酒店式公寓整体品质较低。
全程理念 全程服务
——
NCRCO.新润城置业
本报告的逻辑思路
苏州房地产市场分析 本项目产品分析 项目主题定位分析 项目营销策略建议
苏州房地产市场分析 本项目产品分析 项目主题定位分析 项目营销策略建议
08年苏州房地产市场销售情况分析 08年苏州房地产市场相关政策分析
苏州房地产市场各片区成交分析
之前一系列政策的完善和升华，把之前提过但没有明确活没有执行到的东西再次重申，政 策的执行力度和政策细节越来越规范。金融手段、政策调控，房地产已经在双重的调节下 由上半年的迅速增长逐渐回归理性，房地产投机现象在政策的约束和监管下得以好转。虽 然短期会造成市场的阵痛，但从长远来看，规范市场将更有利于市场的发展。
从图表中数据我们可 以看到园区和吴中的成交 比例在上半年的住宅成交 面积中占有很大的比重， 新区、相城区和古城区的 成交总体比重相差不大。
08年上半年苏州各区住宅成交面积比例图
19.07%
21.76%
26.69%
17.03%
15.45%
古城区 新区 吴中区 园区 相城区
08年上半年苏州各区住宅成交套数比例图
52601 6800
32005 6600
表A 4月成交汇总——数据来源365房产网
成交量上看，本月市区成交量较前期有了明显的提升，各个区域已经明显开始放量， 4月共有24个新老楼盘上市，上市主力均依然来自于园区。
从上述图标我们可以发现，园区和新区占苏州市场总成交量的很大的比重，究其原 因，一是主城区限高，供应房源较少，其次沧浪区、平江区规划重点在区间交接，地块 规模很难提升。园区作为开发地块，有着全新的规划定位，价格和成交提升很快。
表B 5月成交汇总——数据来源365房产网
从整体市场销售行情看，中小户型出现热销，打折力度成为项目去化的重要因 素，开发商品牌、实力、口碑以及地段都成为去化至关重要的因素。
各区成交情况均有所增长。其中园区依靠在消费者心中强势品牌地位和产品优 势，依然占据榜首；而相城区依靠个别新开楼盘的热销和部分政策性住房签售的支 撑，成交量出乎意料的攀升至第二位；而金阊区由于区域内新增供应不足，区域成 交量已经连续两月呈下跌趋势。
蜜蜂城 5500元/㎡（新盘） 由于地图版面较小，具体位置在接下来中有演示。见谅！
在售酒店式公寓产品形态
楼盘名称
地理位置
物业形态 总建面积 总套数 容积率 主力面积
上城
长江路花苑东路路口
住宅、商业 23000平米 250套
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45平米
飞凡第5街 金枫国际
苏福路珠江路路口
沿街、酒店 式公寓
3.3万平米
在售酒店式公寓基本上采用精装修，强调居住功能分区，设计趋向于舒适性、可居住性。作为投资型物业，大多 注重产品亮点设计，吸引客户眼球，提升产品价值。如设置酒店式大堂、精品装修、精品建材和休闲主题广场。
由于目前在售酒店式公寓注重项目硬装，而软包装成为本项目提升附加值重要的市场机会。
在售酒店式公寓价格分析