建筑高度控制

建筑高度控制

三、建筑高度控制

场地内建筑物的高度影响着场地空间形态，反映着土地利用情况，是考核场地设计方案的重要技术经济指标。在城市规划中，常常因航空或通讯设施的净高要求、城市空间形态的整体控制、以及土地利用整体经济性等原因，对场地的建筑高度进行控制。另一方面，建筑高度也是确定建筑等级、防火与消防标准、建筑设备配置要求的重要参数。

用以控制场地建筑高度的指标主要有建筑限高、建筑层数(或平均层数)，二者之间的关系取决于建筑物的层高。建筑限高适用于一般建筑物的控制，建筑层数则主要用以对居住建筑的考核。

(一)建筑层数

这里是指建筑物地面以上主体部分的层数。建筑物屋顶上的嘹望塔、水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等，不计人建筑层数；住宅建筑的地下室、半地下室，其顶板高出室外地坪不超过1．5m者，不计人层数内。建筑层数的控制与建筑限高的控制基本类似。

根据《民用建筑设计通则》(GB 50352--2005)第3．1．2条的规定，民用建筑按地上层数或高度分类划分为：

(1)住宅建筑按层数分类；一层至三层为低层住宅；四层至六层为多层住宅；七层至九层为中高层住宅；十层及十层以上为高层住宅；

(2)除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；

(3)建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。

（二）平均层数

指基地内，总建筑面积与总建筑基底面积的比值，单位：层

平均层数（层）＝总建筑面积(m2)/建筑基地面积之和(m2)

一般常用于居住区规划，此时又称为住宅平均层数。

住宅平均层数（层）＝住宅建筑面积总和(m2)/住宅基地面积总和(m2)

(三)极限高度

建筑物的最大高度，单位：m。以控制建筑物对空间高度的占用，以保护空中航线的安全及城市天际线控制等，应遵照城市规划部门的具体规定为准。有时，也采用最高层数来控制，但二者含义略有不同。

(四)建筑高度的限制

建筑限高是指场地内建筑物的最高高度不得超过一定的高度限制，这一高度限制为建筑物室外地坪至建筑物顶部最高处之间的高差。某些情况下，也有以绝对海拔高度作为建筑限高的控制值。

《民用建筑设计通则》(GB 50352--2005)第4．3条对建筑高度控制有以下规定：

(1)建筑高度不应危害公共空间安全、卫生和景观，下列地区应实行建筑高度控制：

a．对建筑高度有特别要求的地区，应按城市规划要求控制建筑高度；

b．沿城市道路的建筑物，应根据道路的宽度控制建筑裙楼和主体塔楼的高度；

c．机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，当其处在各种技术作业控制区范围内时，应按净空要求控制建筑高度；

d．当建筑处在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区内时，也应控制建筑高度。

此外，建筑高度控制尚应符合当地城市规划行政主管部门和有关专业部门的规定。(2)建筑高度控制的计算应符合下列规定：

a．在机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，当其处在各种技术作业控制区范围内时，以及当建筑处在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区内时，建筑控制高度应按建筑物室外地面至女儿墙作为建筑物和构筑物最高点的高度计算；

b．在对建筑高度有特别要求的地区的建筑以及沿城市道路的建筑物，其建筑控制高度是：平屋顶应按建筑物室外地面至其屋面面层或女儿墙顶点的高度计算；坡屋顶应按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度计算；下列突出物不计入建筑高度内：

a)局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房且占屋顶平面面积不超过1／4者；

b)突出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等；

c)空调冷却塔等设备。

四、密度及容量控制

(一)用地面积

是指可供场地建设开发使用的土地面积，即由场地四周道路红线(地产线)所框定的用地总面积-其常用单位为公顷(hm2)。有时也用亩(1hm2＝15亩＝10000m2)表示。

用地面积是计算场地其他控制指标的基础，应予准确把握。

用地面积与用地形状对场地使用和建设项目的功能布置有很大影响。不同性质、规模的建设项目对场地的用地面积有不同的要求，应根据具体情况进行分析。

(二)建筑密度

建筑密度亦称建筑覆盖率或建蔽率。

建筑密度是指建筑基地面积之和与总用地面积之比。单位：％。

建筑密度表达了基地内建筑直接占用土地面积的比例。

建筑密度＝各类建筑基地面积的总和/场地用地面积X100％

式中，建筑基地面积是指建筑的占地面积，按建筑的底层建筑面积计算。

建筑密度表明了场地内土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。从而反映了土地的使用效率。建筑密度越高，场地的室外空间越少，可用于室外活动和绿化的土地越少；可见，建筑密度也间接反映了场地内开放空间的比例，并与场地环境质量相关。

建筑密度过低，则场地内土地的使用很不经济，甚至造成土地浪费，影响场地建设的经济效益。另一方面，过高的建筑密度又会引起场地环境质量的下降，严重的还会影响建设项目功能的正常发挥。可见，场地的建筑密度应有一个合理的取值，它受到建设项目的性质、

建筑层数与形式、场地的位置与地价等诸多因素的制约，应视具体情况进行认真分析。

在控制性详细规划中，一般对场地的最高建筑密度作出明确限定，设计时应严格执行。

(三)建筑系数

建筑系数是指场地内所有建筑物、构筑物、露天设备、露天堆场及露天操作场等占用的土地占场地总用地面积的百分比（％）

与建筑密度这一概念相类似，建筑系数指标也适用于描述场地内土地的直接使用状况：但主要应用王工业企业场地设计中，并侧重于场地使用经济性的考核。

根据《工业企业总平面设计规范》(GB 50187--93)的规定，上式中各项参数应按下列规定计算：

(1)场地(厂区)用地面积指厂区围墙内的用地面积，按围墙中心线计算。

(2)建筑物、构筑物用地面积：新设计的按建筑物、构筑物外墙建筑轴线计算；现有的按外墙皮尺寸计算；圆形构筑物及挡土墙，按实际投影面积计算；贮罐区按成组设备的最外边缘计算，当设有防火堤时按防火堤轴线计算；球罐周围有铺砌场地时，按铺砌面积计算；栈桥按其投影长宽乘积来计算。

(3)露天设备用地：独立设备应按其实际用地面积计算；成组设备应按设备场地铺砌范围计算，但最多只计算至设备基础外缘1．2m处。

(4) 露天堆场用地面积按堆场场地边缘线计算。

(5)露天操作场用地面积按操作场场地边缘计算。

(四)场地利